(完整版)万科东海岸项目价值点梳理

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房地产项目价值梳理范本

房地产项⽬价值梳理范本万科东海岸项⽬价值点梳理(⼀)万科东海岸项⽬价值点梳理⼀、区域价值东岸城市、总部海岸2500年前。

古希腊学者忒弥斯托克利就预⾔：谁控制了海洋，谁就控制了⼀切。

1、资源价值n 地块资源因稀缺，⼟地价值的升值空间巨⼤因稀缺，只能被少数⼈拥有ü住宅⽤地稀缺，以保障公共配套及园林绿地为主的区域（盐⽥区5年之内不批地，⼤梅沙⽆地可⽤，⽚区主要⼟地⽤途为滨海公园、旅游度假、商业服务、配套居住及风景林地，公园、度假、风景⽤地⽐例⼤。

）ü东部23个沙滩中离市中⼼最近的海滨旅游区ü唯⼀实现了整体事前规划之后再建设的海滨旅游区域ü 0.34深圳最低容积率的住宅区域（总⽤地⾯积464.19公顷，区域建设规模总量为约158.5万平⽅⽶）ü万科、招商、华侨城、京基、联泰、东部集团等品牌开发商争相开发的区域ü顶级⾼端豪宅集聚的别墅区域（天琴湾、天麓、联泰梅沙湾等）ü建筑与⾃然的完美融合区域（海⽔⾼潮⽔位线退后范围内不宜进⾏建设，滨海⾸排建筑不得超，降低对滨海公共空间的压迫感）n ⽣态资源：国际标准⽣态旅游资源“３Ｓ＋Ｍ”（即阳光ＳＵＮ、海⽔ＳＥＡ、海滩ＳＡＮＤ＋⼭地ＭＯＵＮＴＡＩＮ）ü在天然氧吧⾃由呼吸3⾯环⼭，崎头岭、菠萝⼭和正⾓嘴所环抱，1000公顷的天然林场，犹如天然氧吧，梧桐⼭犹如⼀道天然屏障，为其遮挡了来⾃市区的近90%的灰尘微粒和污染，⽽海拔的菠萝⼭及其郊野公园则像⼀道过滤⽹，将空⽓进⼀步净化过滤，空⽓纯净。

ü 1.8公⾥长共计滨海⽣态休闲岸线在这⾥的海边，可以欣赏到⽇出、⽇落、朝晖、⼣阳，这⾥的海万顷波涛，拥有磅礴的浪、空灵的云天，蔚蓝、博⼤与天相接；绵延的海岸、细细的沙滩、⾃然造化的礁⽯；这⾥海⼭交融相映2、配套价值n 交通配套18分钟直达城市核⼼圈，⾃由度假⽣活ü 盐坝⾼速开通2⼩时车程范围内可辐射深圳、⾹港、澳门、东莞及珠江三⾓洲各城市，全⾯节省时间成本ü 深盐2通道相继开通，使⼤梅沙真正融⼊城市核⼼圈，车程18分钟使市内上班海边居住成为现实ü 公交系统的⽇趋完善（103B\J1\103及假⽇专线开通）让家庭⽣活更加便利ü 深盐路拓宽⼯程、明珠⽴交⼯程、规划中的地铁⼋号线等交通⼯程逐步到位将令⽚区城市功能⽇趋凸现。

万科地产产品细分及品类规划

创新性策略
不断引入新技术、新材料和新设计理念，推动产品创新，提高产品的附加
值和市场竞争力。
高端化策略
在住宅和商业地产领域，注重高端产品的研发和推广，提高品牌形象和市场影响力。
合作共赢策略
与优秀的设计、施工、销售团队合作，共同研发和推广地产产品，实现资源共享和优势互补。
品类优化
优化产品线结构
万科地产产品细分及品类规划
目录
• 万科地产产品概述 • 产品细分 • 品类规划 • 市场定位与竞争分析 • 产品创新与差异化
01 万科地产产品概述
万科地产简介
01
万科企业股份有限公司成立于1984年，是中国最大的房地产开发商之一，总部位于深圳。
02
万科致力于提供优质的居住空间和城市生活服务，秉承“让生活更美好”的企业愿景。
商业产品
购物中心
集购物、休闲、娱乐于一体的商业中心，提供全方位的消费体验。
商业街区
具有独特风貌和历史文化的商业街区，吸引游客和消费者。
写字楼
为企业提供现代化、高效的办公环境，促进商务交流和发展。
酒店
提供高品质的住宿服务，满足商务和旅游需求。
产业园区
高新技术产业园
吸引高新技术企业入驻，促进科技创新和产业发展。
05 产品创新与差异化
产品创新
绿色建筑
万科积极推广绿色建筑理念，采用节能、环保材料和先进技术，打造高效节能、低碳排放的建筑。
智能化居住体验
万科将智能化技术融入产品中，提供智能家居、智能安防等服务，提升居住便捷性和安全性。
定制化服务
万科提供定制化服务，根据客户需求量身定制户型、装修风格等，满足个性化需求。
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项目价值体系梳理指引(地段+配套+产品)

三、地段价值
对标注意事项
1、合理对标
选取的对标区域发展比原区域要成熟，其价值已经得到认可的，但选取对象要合理，比如三四线城市就不适合与国际大都市进行对比。三四线城市可选取全省或全市范围内的受认可的区域进行对标。
2、贴合客户认知
选取的对标区域要贴合当地客户的认知，不可过于浮夸。比如小城镇的江景就不能与香港维多利亚湾对标。
（明确广州客作为主要客户来源，借助轻轨，自比下一个华南板块，突出未来的居住价值和升值前景）
内部资料严禁外传│27
三、地段价值
价值解构
碧桂园地段类型 3—近郊地段
近郊地段价值
内部资料严禁外传│28
三、地段价值
广州-凤凰城
1、配套先行的建筑理念，交通中心大巴直达广州天河、深圳、香港、佛山、珠海等地，实现珠三角生活经济一体化。 2、联合政府力量，打造广园高速，实现地段价值高速增长。 3、引入商业，集合餐饮、超市、娱乐、健身、住宿、菜市场等于一体的生活圈，打造成熟大城，实现高端生活品质。
目录
Part 1
外部价值梳理
Part 2
内部价值梳理
Part 3 现场展示
城市规划（p5-11）配套价值（p12-17）地段价值（p18-31）
形成板块区域价值输出
品牌价值（p33-41）产品价值（p42-57）至美园林（p58-63）物业价值（p64-69）社区文化（p70-73）
展示核心（p71-81）整体价值（p82）品牌价值（p83-84）区位/地段价值（p85-87）重点配套价值（p88-91）产品价值（p92-94）
城市规划强调城市的整体空间功能布局，一般会涉及到如下事项： 1.城市各项市政配套 2.城市路网建设 3.产业规划发展 4.招商引资，财政税收优惠政策 5.人口发展 6.人才引进 ……

房地产项目价值梳理范本(一)2024

房地产项目价值梳理范本（一）引言：房地产项目的价值梳理是投资者在决定是否投资某个项目时必不可少的环节。

通过对项目的价值进行系统的分析和梳理，可以帮助投资者更好地评估项目的可行性和潜在收益。

本文将从五个大点出发，对房地产项目的价值进行详细阐述。

正文：一、项目地理位置的价值1. 城市发展趋势分析2. 项目所处区域的发展前景3. 交通便利程度及对项目的影响4. 附近配套设施的完善程度5. 周边环境状况及对项目的影响二、项目规模与布局的价值1. 项目用地规模与可开发面积分析2. 项目开发的规划与布局设计3. 项目的建筑风格与质量4. 项目内部功能设置与配套设施5. 项目的景观设计与绿化率考量三、项目市场需求的评估1. 目标用户群体的细分与分析2. 当地房地产市场的需求现状3. 类似项目的市场占有率分析4. 项目的销售策略与定价策略5. 需求预测与潜在购买力评估四、项目竞争力分析1. 类似项目的比较优势与劣势2. 同类项目的市场份额及竞争态势3. 项目的差异化定位与竞争策略4. 开发商的品牌形象及信誉评估5. 项目的销售速度与市场占有率预估五、项目投资回报分析1. 项目的总投资额与回报周期估算2. 单位面积价格与租金收益预测3. 项目的融资方式及成本评估4. 项目的现金流量分析与风险控制5. 投资回报率与内部收益率的计算与分析总结：通过对房地产项目的价值进行梳理，我们可以全面评估项目的潜在收益以及投资风险，并在决策过程中有针对性地进行思考和分析。

地理位置、规模与布局、市场需求、竞争力和投资回报是项目价值梳理过程中的关键点。

只有充分了解这些方面的信息，投资者才能做出明智的决策，实现长期可持续的投资回报。

万科三好体系解读(完整版)

万科“三好”体系解读【完整版】万科“三好”——好房子好服务好社区万科“三好”由“好房子、好服务、好社区”三部分组成，是万科对理想居住方式的全面表达，阐释了万科致力于好房子的设计与营造、好服务的提供与维护、好社区的倡导与坚持。

万科认为，好的产品承载了家庭的梦想，连接人们之间的情感。

万科“三好”，既是产品价值体系，更是人居哲学，它以产品还原人居的真实意义，将之从物理属性升华到了价值层面。

好房子——以质量、健康和性能为核心的心灵归宿万科好房子，以“质量、健康和性能”为核心，为居住者提供安全和舒适的心灵归宿。

精工质量是安居的前提，保障居住者在日常生活中免受墙面地面空鼓、渗漏、开裂等质量通病困扰，也是房屋历经多年风雨后主要功能仍正常运行有力保证。

万科率先推进住宅标准化和产业进程化，斥巨资建造建筑研究中心进行工业化建筑技术研发，巅覆传统的手工建筑方式，将建造误差缩小至毫米级，极大提高了房子的质量水平。

健康建筑能最大程度还原人与自然的本源关联，是人与环境对话的最佳方式之一。

通过项目与周边环境的和谐规划及绿色建筑材料的选用，在保护环境的同时，为客户提供长期健康生活的保障。

从健康材料的甄选到健康微环境的营造，万科一直在探索如何让建筑的营造和使用都成为自然生命环境的有机组成部分。

优良性能以客户生活本身为核心，优化房屋设计、景观、空间、功能等要素，使房屋满足不同生命周期的家庭成员需求，从而为客户创造更人性化的居住体验。

万科以对生活细节的细微体察和科学考量，全面研究建筑性能要素，关注不同年龄和身份的家庭成员需求，为居住者创造更人性化的居住体验。

案例（参考）：万科推崇“质量好不好，客户说了算”的朴素质量评判标准，以开放、透明的态度接受客户的检验，并在业界首创《客户验房指引表》，制定9大类99项验房标准用于指导客户验房，确保房屋质量恒定卓越。

好服务——关注客户的全流程触点，致力于为客户提供专业、集约、主动的服务万科好服务，关注从客户初次接触、购买过程、交付使用和长期入住的全流程，致力于为客户提供专业、集约、主动的服务，让处于不同生命周期的个体均得到主动的尊重和关怀，包括专业客户服务、全心物业服务和全系配套服务。

万科双月湾最详细定位

传播主题：浮在浅海的都是小鱼
传播渠道：、户外（深南路、高速大梅沙路口、白云出口）报纸（南都、
特报、经济观察报）、网络（房信、搜房）、杂志（航空、银行、高尔夫、游艇会）、外展场（万象城、机场）、三级市场门店
配套资源
双月湾的度假配套：1-2-3-5-8
1段海上游船旅程 2种历史人文体验
600余年的历史文化古城重现； “渔村生活”的独特生活体验；
3条水系生活 5大风情主题社区（4镇、1堡） 8大配套设施：
品牌资源
万科：全球第一大房住宅供应商
万科深圳东部战略
万科深圳东部战略发展圈、高端滨海物业形象、游艇会、大辣岬岛等，成为双月湾项目，海度假生活有力外延资源。
传播方式：正面释放企业战略
传播市场：在深圳争夺深圳客户
阶段任务：建立知名度，认知度，让更多人关注项目
传播方式：拦截竞品为对手重新定位
传播市场：在深圳争夺深圳客户在本地拦截度假客户
阶段任务：扩大知名度，引发客户兴趣，促进项目认筹
传播方式：拦截竞品为对手重新定位
传播市场：在深圳争夺深圳客户在本地拦截度假客户
创造性资源：公共观光栈道、无边际风情泳池、尊享大型会所、临海风情商业街、5星级酒店、私家登山道、半山海景餐厅、网球场、300泊位游艇码头。
合正东部湾推广
推广主题：全度假海湾推广目标：精致匿静的全度假海湾
合正东部湾：与前两个项目相比，他的规模相对较小，资源也不如他们丰富，但他在创造性资源上下了一些功夫进行弥补，力求打造——
“小而全”匿静的浅海度假方式
总结：
1、金海湾在湾区内以雄厚的实力占据了板块优秀的资源，综合滨海度假资源最好。 2、十里银滩占据了湾区内最为漂亮的沙滩，海岸度假资源最佳。 3、合正东部湾依托山、海湾，打造精致海岸度假

？全面解剖万科八大产品线；首次分析产品线的模型·标准化·实施案例

全面解剖万科八大产品线；首次分析产品线的模型·标准化·实施案例住宅产品线是指基于特定市场预测和研发的、适合目标市场某类消费人群需求的、适合地产企业自身开发能力的、在广大范围内可复制开发的、独特的（相对市场与竞争对手）、相对固化的、以标准化为基础的、多产品（产品模块）组合的项目类型。

住宅的三种属性传统开发理念：通常都是开发商获取到土地再做产品（住宅）设计，其开发周期以及因此产生的时间成本较大；产品线开发理念：可以基于土地相关属性，在获取土地前就把产品模块制定好，拿到土地后进行快速组装复制，节省成本。

住宅产品线的意义万科研究表明，当企业的产品标准化率达到40%时，投资杠杆率可提高到1:4，开发周期可缩短15%，开发成本可降低5%，净利率可提高10%（从20%的平均净利率提高到30%）；当产品标准化率超过60%，净利率甚至可提高20%——是差异化开发模式下平均净利率的一倍。

另外，推行标准化产品线开发更可从根本上降低投资风险和管控难度，提高运营效率。

住宅产品线--技术模型基于预测和研发的、适合市场需求和自身能力的、可复制开发的、独特的、相对固化的项目类型完成后，将内容复制粘贴到微信后台素材管理的编辑器中即可。

住宅产品线-标准化产品线标准化是产品线形成的基础，也是快速开发的前提和保证。

各项目在物业类型、项目规模、市场定位等方面基本相似，即产品体系基本固化，那么各项目的开发流程、工作流程就是统一的，就可支撑产品的快速复制。

规模不大的企业一样可以实施产品线标准化战略。

产品线标准化是建立在客户细分研究基础之上，根据消费群体的细分，对其社会角色、家庭角色、个性特征等共性特征进行归纳研究，从而得出这一群体对产品及服务特性组合共性化的偏好、选择动机及需求特征等。

基于客户细分下的产品线当前大部分房开企业还处在项目开发为主的产品导向阶段和市场细分定位的市场导向阶段，而万科从土地到产品的过程中以客户因素为主导，明确的土地决策为基础，辅以强大的产品设计能力。

经典软文营销案例分析

经典软文营销案例分析经典软文营销案例分析软文广告和“硬广告”相比，就好比你去菜市场买肉，遇到两家卖肉的同时向你吆喝。

一家说话中肯好听，还跟你拉家常，另一家直接推销，像在逼迫你买一样。

软文广告就和第一家一样，站在顾客的角度看问题，对等和你交流，不仅仅是买卖，还是交朋友的过程。

怒蛙网络认为，好的软文广告，在宣传推广方面会达到润物细无声的效果，既传递了有用的信息，又温和的推荐了产品和服务，更像是分享而不是买卖。

下面看看几则软文广告的经典案例：1、新闻式什么样的软文是最好的软文?让读者感兴趣，同时又巧妙的将所要传到的信息传递给了读者，这种软文当属最佳软文，在诸多形式的软文中，最隐蔽，最常见的软文当属新闻式软文。

它以类新闻的手法撰写软文，读者在读完后感觉就像看了一篇新闻，但是对其中宣传的产品、促销系却有了深入了解。

在Vertu(威图、纬图)手机的新闻软文中，以“商人在机场弄丢68万元天价手机”为标题，从软文的标题中我们就可以看出这是一篇很有新闻性的软文，“68万元天价手机”，充满了新闻点，诱导着人们想去了解什么手机要68万元，怎么弄丢的，是否找回等等，而在正文中，作者以导语、背景、正文、结尾等新闻体的方式将怎样的手机、怎么丢的、丢了后失主做了什么、如何找回等信息做了详细介绍，最后详细描述了该手机的特征，为何如何高价。

引发受众对VERTU 的关注与感慨。

2、悬念式中国传统相声中有个绝活，叫抖包袱，就是把最关键词的一个点先说出来，然后层层铺垫，慢慢解开，越解开，越有料，越吸引人。

这点同样适用于软文创造过程中，我们把这种形式的软文称为“悬念式”，悬念式软文设下的提问必须要有吸引力，否则将不能引发读者的关注。

脑白金早期的宣传软文中，传播效果第二名的软文就是采用悬念式形式创作的，名叫《南京睡得香，沈阳咋办?》，也有叫《美国睡得香，中国咋办?》，从标题中我们就像知道美国为什么睡的香，中国又将会怎么办，在软文一开头，作者并没有直接解释美国睡得香，而是欲扬先抑，先说以“95年开始，美国人疯了!96年开始，日本人疯了!台湾人疯了!”，他们疯了的原因是抢购一种叫脑白金的产品，进而解释脑白金可以有助睡眠，同时表达了美国人睡眠有保障了，中国这么多失眠患者怎么办的担忧，引导有失眠症状的读者对产品的关注。

滨水低密度住宅项目案例分析

案例介绍：区位优势——占地80英亩（约32公
顷），坐落于佛罗里达州狭窄地带上的沿海城镇。该城市的设计不仅仅方便位于滨水地区的房屋,而是使其水上通路和其风景最有益于城镇的所有居民。
佛罗里达海滨城镇
功能布局住宅
整个城镇容纳350所房子以及300 所包括公寓住房、外屋和旅馆的单元住处。
公共设施
车、滑板车和步行作为交通工具减少环境污染，以步代车保护自然的生态环境
Artisan花园
娱乐区基础设施内容：
▪ 自助式俱乐部 ▪ 拥有太阳躺椅和休息室的游池 ▪ 温泉疗养 ▪ 休闲中心 ▪ 酒吧和烤肉 ▪ 豪华房间供会员休闲娱乐 ▪ 台球和活动室 ▪ 提供社交场所和娱乐活动
Artisan花园
深圳
国际化滨海生活可持续发展社区
深圳万科东海岸
案例介绍：
• 区域：深圳盐田区的东部，距盐田区政府约 10多公里
• 交通：与市内的联系相对不便，但交通状况处在改善之中
• 地块现状：坡地，高差60余米，内有少量山泉溪流
• 资源：二线海景，紧邻菠萝山
10
深圳万科东海岸
规划方法：
建筑布局——以社区中心和中央景观为核心，点式布置建筑。依山势从高到低依次排列独立别墅、联排别墅、多层住宅、小高层住宅。
项目可借鉴要素：
规划设计上，充分利用步行空间与公共交通队社区活动的组织。
在不同的地域，放置多样化的住宅类型，适应客户的不同需求。
丰富多样的公共活动空间与步行系统的统一安排。
规划方法总结
结论：
我们希望将来的海南盈滨庄园能很好地应借周边良好的景观及规划优势，
以旅游地产作为一个契机。同时，能够很好地保护好山地特有的生态资源

滨水开发案例滨海社区案例-万科东海岸

四.项目可借鉴要素
国际化滨海生活——具有高品位和鲜明特色、以山、海、绿和现代城市景观为主要特征的现代化、国际化的花园社区。可持续发展社区—非常重要的一个价值点。并能带动城市新财富的聚集。
万科东海岸
深圳
国际化滨海生活可持续发展社区
深圳万科东海岸
一.规划意向
大梅沙的规划分南至北三个层次：旅游—商住—居住，离海最近的地带将其规划为旅游区，总体规划的第二层次则是过渡层次，主要由一些商服物业组成，第三层才规划为居住区，是整个片区的制高点——万科.东海岸。
二.案例介绍
区域位置——深圳盐田区的东部大梅沙，比邻深圳东部黄金海岸线。距盐田区政府约10多公里。
深圳万科东海岸
三.案例特点：
1、万科· 东海岸从可持续发展角度诠释未来，“可持续发展社区”具多元价值，显示出全世界住宅发展的一个很重要方向，注重住宅总体环境水准，更多考虑生态和人文的特点。 2、自然环境的价值随着城市的扩展不断增值，这种可持续的自然发展是别的社区所不能取代的。海岸的住宅，是一个稀缺产品，一个不可复制的产品。 3、东海岸的价值还体现在有进有退，既有非常高品质的生活，也可以适合旅游。这种具有多元价值组合的楼盘在深圳是不多的，是优秀品质的组合。
深圳万科东海岸
用地指标——
总占地总建面容积率覆盖率绿化率总户数
26.8万平米 21.8万平米 0.8 16% 50% 1948户
深圳万科东海岸
建筑布局——以单体建筑朝向性的最优化为规划主导思想，使所有建筑最大限度的拥有景观。以社区中心和中央景观为核心，点式布置建筑。依山势从高到低依次排列独立别墅、联排别墅、多层住宅、小高层住宅原有溪水顺势自然流入社区中心的水面以林荫道沟通社区与大梅沙的联系。建筑园林——以蓝绿交融的设计理念，配上开放式加勒比海商业街，将现代风格与热带气候与山地海景等地域特色相结合。

房地产项目价值点梳理

房地产项目价值点梳理一、区位优势—地处XXXXX核心区，宜居城市发展最中心1、紧邻行政中心，白沙路2分钟直达市民中心、公安局出入境、政法等核心部门，政务资源集中，居家与营商从容切换；2、城市重点发展的两大片区之一——处于政府重点打造的生态城市形象板块，长兴湖生态滨水新城中心位置，也是一线临湖项目中唯一接驳城市中轴—白沙路的湖居大城；3、XXXXX是浏阳“北拓东进”战略中的“东进”主要区域，是XXXX城市目前的高端生活区、生态湿地示范区，并且将成为未来的高端商务区板块，由政府斥资40亿重点打造。

4、XXXXX位于XXXXX的南湖区域，是长XXXX稀缺的一线临湖景观区，拥有一轴（XXXX湿地景观轴）、两带（环湖休闲旅游带、滨河风光带）、三园（南湖公园、长兴湖公园、凤凰山公园）和四路（白沙路、李畋路、复兴路、予倩路）等核心资源，集合打造成集商务办公、文化会展、旅游休闲及生态居住于一体的现代化滨湖新城。

二、资源优势1—XXX生态湖景大宅，住在铂悦城，享受上层生活1、从深圳的香蜜湖，到杭州的西湖，再到长沙的梅溪湖，遍观神州大陆，富有自然气息的湖区住宅，不仅是生憩的居所，更是储备能量佳选，湖的处变自然，波澜不惊，更契合财富人群的气质，而这也成为了名人富豪偏爱湖居的首要原因。

2、作为XXX唯一的高端湖区板块——XXX生态湿地核心区，XXXX占据长兴湖头排景观，出户便是长兴湖岸，是目前长兴湖临湖最大的高端水岸豪宅。

作为创意18年集大成只做，无论资源还是品质都足以匹配贵胄生活。

3、XXX打造成“一环、五区、八景”，形成湖光山色、自然生态为一体综合生态公园。

作为以“生态+”理念打造的城市湿地公园，滨水与绿水环绕的铂悦城，全天沐浴在清新的空气中心，奢享四季芬芳。

4、长兴湖1200亩的湖区面积，围绕长兴湖打造的市民健身广场、风情乐律广场、风情商贸街、游船码头、欢乐广场、紫薇岛、沿湖亲水平台等各类配套，住在铂悦城，千亩长兴湖景观一览无余。

项目核心价值点梳理

保利金香槟九大核心价值点一、外部价值（一）、区域价值1、区域定位：保利金香槟位于西咸新区沣东新城。

西咸新区是全国第四个国家新区，副省级开发区；沣东新城作为西咸衔接最紧密的桥头堡，是西咸新区发展的引擎及制高点，也是大西安发展的新核心2、功能定位：沣东新城定位西安国际化大都市的主城功能新区，180多平方公里的城市面积规划，带来城市扩张的巨大支撑（西安目前城市建成区面积220平方公里）3、城市感的强化：未来西咸新区有超过200万人口的入住（现状人口约80万人）；政府投入260亿元启动区域三桥街区的改造及市政配套建设，市政配套将会逐步完善；以科技资源改革示范基地，西部能源中心和体育会展中心为核心的产业集群，必将带来区域城市面貌的极大改善，城市感将进一步加强4、空间布局：沣东新城规划两带、七版块，保利金香槟所处的三桥新街，就是沣东新城规划的综合商贸居住版块。

该版块以高端商业、国际车城、现代服务业为重点，打造时尚、现代的西部第一商业街区。

（二）、版块价值1、西咸门户沣东新城建设的桥头堡（1）、先发优势：目前沣东新城以三桥街区为启动建设地带，政府投入260亿元进行三桥新街的改造。

改造后的三桥新街将成为西安市以商业、商务、办公、汽车博览、高端住宅为主的现代、时尚都市型商业大街，成为西安西大门的新亮点。

此综合改造预计在2014年初基本完成。

（2）、配套规划完善：除了商业的发展与大力推进外，对于医疗、教育等的配套建设均以城市级手笔投入，如扩大建设武警医院（三甲）、引进西安交大及第四军医大学新校区等2、较高的商品房开发起点大牌云集：保利、万科、华润、中建等品牌开发商均落地区域，本地明星商城大明宫家居市场即将开业，区域成为新的置业热点板块（三）、交通价值1、现状交通（1）、适度距离地铁口：距离地铁一号线三桥站口仅200米，既可享受地铁交通的便捷，又远离地铁的喧闹（2）、城市级主干道：紧邻世纪大道，连接西安主城区，距离钟楼约12公里；三环及绕城高速可迅速通达全城（3）、城际交通网络：规划中的轻轨可便捷通达至周边主要县区；西宝、福银高速等环伺，城际交通网络成熟2、规划交通：以公共交通引领西城低碳生活方式，优先建设以地铁、轻轨、BRT为主导的综合公交系统，连接各功能组团和主要街区，实现居民出行500米范围即可到达公交站点。

万科产品及定位

生活
以多层、花园洋房为主，辅以少量小
高层
武汉万科四季花城左岸
(1)首次置业的
枫林
郊区住宅
青年之家（2）改善居住二次置
深圳万科四季花城
业业主
南昌万科四季花城
高档系列Top
万科红郡万科玫瑰里
特色资源项目——市区或郊区拥有稀缺资
源，
便捷
对配套无要求
占有稀缺资源
墅庭.高尚生活
以低密度别墅为主
具有较强支付能上海万科兰
房
(1)首次置业的
城郊住宅
青年之家（2）改善居住二次置
业业主
代表项目深圳万科金色家园南京万科金色家园武汉万科金色城市长春万科城市花园
武汉万科城武汉万科城花璟苑
四季花城系ห้องสมุดไป่ตู้Town
城乡结合部规模大盘 ——多在大的发展区域之中，产品类型多
远，规模较大
不便利
不完善
低价格，舒适山水.悠然
居住
产品系列金色系列Golden
城市花园系列City
万科产品线及其定位分析
区位特点
位置
交通
城市中心区（市区或新城区）——以高密度高层建筑为主体，产品地位相对集中，户型不大，用地规模
偏小
发达
配套
核心价值核心理念
产品组合
品质属性目标消费群体
生活配套完善
便捷的城市生都市.时尚以小高层、高层为
活
生活
主，辅以洋房
(1)首次置业的青年之家（2）城市住宅改善居住二次置业业主（3）商
务投资
城市郊区或新城区边缘——交通条件和就业条件比较好，产品以多层为主，兼有高层和局部低层联排别墅类型住宅，规模适

万科城价值体系(更新版)

谢谢聆听
绿色建筑设计
万科城注重绿色建筑的设计理念，通过采用节能、环保的材料和技术，降低建筑对环境的影响。
智能化设计
万科城将智能化设计融入建筑和社区管理中，提高居住的便捷性和安全性。
质量保障
材料质量
万科城严格把控建筑材料的质量，确保建筑质量和安全。
施工工艺
万科城采用先进的施工工艺和技术，提高建筑的稳定性和耐久性。
乐场所。
万科城服务理念
03
专业服务
专业团队
万科城拥有一支专业的团队，具备丰富的行业经验和专业知识，为客户提供全方位的服务。
专业技能
万科城团队具备高超的技能和卓越的能力，能够高效地解决客户的问题和满足客户的需求。
职业操守
万科城团队遵循严格的职业操守和道德规范，确保为客户提供合法、合规的服务。
万科城在市场竞争中遵循公平、公正的原则，不进行不正当竞争。
合作共赢
万科城与合作伙伴、供应商等建立长期稳定的合作关系，实现共赢发展。
06 万科城未来展望
市场定位
精准定位
万科城将根据市场需求和趋势，精准定位产品类型和目标客户群体，以满足不同消费者的需求。
差异化竞争
通过差异化的产品设计和特色化的服务，万科城将提升品牌竞争力，在激烈的市场竞争中脱颖而出。
客户至上
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客户需求
万科城始终关注客户的需求，倾听客户的意见和建议，以客户满意为服务的最高标准。
客户体验
万科城注重客户的体验，通过提供优质的服务和产品，让客户感受到温馨、舒适和愉悦。
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客户关系
万科城建立和维护良好的客户关系，与客户保持密切的沟通和合作，共同实现双赢。

万科产品系列全解析

万科产品系列全解析第一类别——高端类别TOP1系列：万科最最高端产品，特色是对自然资源资源的最大限度占有。

成都目前还没有。

代表作如深圳海景别墅——十七英里TOP2系列：万科城市最高端产品，成都有西岭别墅第二类别——城市系列金域系列：城市舒居最高级别——成都有金域蓝湾，金域西岭金色系列：坐拥城市繁华——成都有金色家园，金色海蓉，金润华府，万科加州湾第三类别——城市花园系列，特色是离尘不离城，有繁华又有宁静，城市中的花园城市花园系列：成都有万科城市花园魅力之城系列：成都有万科魅力之城第四类别——四季系列，特色是在远郊拥有宜人的环境四季系列：成都有万科双水岸，朗润园01 高端产品系列随着城市房地产市场的繁荣成熟，金字塔尖的阶层带动了高端房地产市场的旺盛。

高端住宅产品，从字面上可以理解为高品质、高质量、高内涵的住宅产品，但从延伸意义上来说，应该是在好地段拥有好环境、好建筑拥有好户型、好物业拥有好服务、好品质拥有好配置的住宅产品。

万科作为地产行业的领头羊，其高端产品系列从产品的品质、稀缺度、文化价值、生态环保、技术领先以及人文归属感等方面区别于其他产品系列。

008 北京万科·东第------------国家公园“第一区”的“临峰华宅”020 北京万科·西山庭院------------汇聚京西皇家古韵的深宅大院036 北京万科·紫台------------高档纯板社区048 上海万科·兰乔圣菲---------------古朴、典雅、自然而不张扬的高级别墅区064 上海万科·红郡---------------上海万科首个精装修别墅项目072 武汉万科·润园------------------让都市人重新开始庭院生活02 自然人文系列自2003年以来，在建筑文化的探寻上，万科开始确立自己的建筑观，在尊重自然、尊重文脉的原则上，主动创造住宅的产品新形式。

知名地产项目开发案例分析(5个案例)

第十一期2002
2栋17层 30栋 20栋
第十二期2003
4栋27层 18栋 8栋
配套
高尔夫球场、高尔夫球会
消防局、警岗、码头
街渡码头、汽车码头、直升机场、游艇会
多功能会所、网球场
位置
建筑风格
最南部离海南部离海最最南部离海较
较近处
近处
近处
最北部离海较隧道远处
最北部离海较近处
本报告是严格保密的。
3
万科东海岸-----区域及交通
❖区域：深圳盐田区的东部，距盐田区政府约10多公里 ❖交通：与市内的联系相对不便，但交通状况处在改善之中 •盐坝高速于02年通车 •深盐快速线等三条线路未来3年内通车
❖位置：盐坝高速路旁 ❖资源：二线海景紧邻菠萝山 ❖地块现状：坡地，高差60余米内有少量山泉溪流
结论4：以产品的组合和投资度假居住化的价值复合来面对竞争
❖联排别墅、独栋别墅、公寓的组合与周围单一的酒店式公寓竞争 ❖将投资、度假居住化来区别单纯的投资或度假物业
本报告是严格保密的。
13
万科东海岸案例分析小结
结论5：针对度假客户，从度假氛围上尽力营造
❖整体的简约热带风情，演绎滨海度假意象 ❖加勒比风情的商业街，体现度假感觉 ❖类似海洋产品的建筑小品来渲染海的气氛
本报告是严格保密的。
14
案例二：香港愉景湾
案例选择的适用条件：
❖滨海物业 ❖休闲、旅游渡假的RESORT区 ❖第一居所与第二居所并存 ❖充分利用、挖掘项目资源 ❖区位及交通情况相似 ❖开发持续性好
本报告是严格保密的。
15
香港愉景湾-----区域及交通
❖区域：位于大屿山东北部，距香港国际机场12公里 ❖交通：早期交通极为不便，只有靠轮度与市区联系，2000年隧道开通之后交通条件极大改善，向第一居所转化 •区外通过公路、轻铁、水路与市中心相连，车程约40分钟， •渡轮至中环需40分钟左右

万科品牌发展战略研究报告

在全国各地建立知名项目，异地复制产品。学习索尼售后服务塑造物业管理品牌。
3. 策略解析成功点
在全国各地迅速建立了项目和物业管理子品牌；通过产品品质和客户服务在万科的业主中形成良好的口碑传播。
不足之处
缺乏系统的品牌策略与完整的识别系统品牌形象定位不够味清晰项目品牌与企业品牌易脱节宣传途径单一
园……产品更为成熟，风格日趋细致，每一个多是不能重复的精品。
项目品牌分类
连锁项目：四季花城、城市花园、金色家园、万科蓝山等非连锁项目：万科城、东海岸、17英里、第五园等
1. 万科项目开发策略及分析 2. 万科项目营销推广对品牌的朔造 3. 万科项目品牌推广定位 4. 万科项目品牌阶段性传播策略 5. 万科项目的营销方式
企业文化的内涵不是一成不变的，需要随企业内部环境与外部环境的发展变化而不断修正、更新、延展及创新。
万科客户关系管理理念万科客户关系管理制度万科内部客户关系管理万科外部客户关系管理万科·万客会
3、万科客户关系管理与企业品牌
客户是万科永远的伙伴：客户是最稀缺的资源，是万科存在的全部理由。尊重客户，理解客户，持续提供超越客户期望的
1.2万科产品品牌分类
1.3万科产品品牌支撑体系
1. 万科产品管理四大管理主线之二：产品线。产品线主要负责从产品的客户分析，规划设计，到工程管理，营销的全过程。围绕产品线，万科内部建立起三个新部门:
2. 创新研究部
产品研发部主管公司产品的研究和创新。
3. 产品品类部
产品品类部专门研究客户的需求，按照客户的需求来确定公司的产品。
4. 万科自然人文产品系列（尊重自然、尊重文脉）万科以其自然人文产品展现了一个全国地产龙头性企业对自然土地的尊重及对地产文化的关怀，进一步地展现了万科企业的品牌张力。

深圳十大豪宅

深圳十大豪宅N0.1 观澜湖高尔夫大宅项目评价：与世界第一球会零距离接触的超级豪宅特色：在观澜湖20平方公里珍稀原生态自然区内，拥有世界最大的高尔夫球会、三十亿巨资打造高尔夫大宅、成功对接高尔夫运动和生活。

1、开发商：由深圳观澜湖房地产开发有限公司开发，隶属于骏豪集团，总部设于香港，专注投资体育休闲产业的多元跨国经营实体，投资领域包括体育产业、工商业、酒店业、房地产业。

自97年观澜湖首次推出晓峰居别墅以来，经过9年的发展，观澜湖地产已经奠定其做为顶级物业开发商的业内地位。

成为目前最专业、最大顶级物业专业地产开发商之一。

2、项目基本情况数据：2003年观澜湖高尔夫大宅面世，2004年12月观澜湖高尔夫大宅荣登“中国十大超级豪宅”。

大宅规划用地面积约2252670平方米，大宅规划用地又名世界杯球场。

高尔夫大宅小区分为汉士达区、露诗达区、纳斯比区、蔓菲亚区、5个区，每个区域的命名源自英国高尚的贵族社区，并以绿茵球场为伴为卖点；户户面对一望无际的高尔夫球道，球道之上，碧水连天，这样的景观，确实让住客有心旷神怡的感觉。

3、项目总体评价：拥有世界最大的高尔夫球会、三十亿巨资打造高尔夫大宅、成功对接高尔夫运动和生活4、周边环境美丽指标：观澜湖是国家最高级别4A旅游区的自然美景、山林、湖泊、河流、水溪加上一望无际的绿色果岭使观澜湖高尔夫大宅成为与自然融合的典范。

无论是建筑设计、小区规划还是园林设计，观澜湖高尔夫大宅都充分尊重现有的自然景观，既有欧洲古典的华丽气质，又有美洲现代的悠闲风格。

5、小区规划景观美丽指标：球场与别墅群体交错组合，总体低密度、低容积率、地块的间距宽、形成良好的人居环境。

大宅规划用地面积约2252670平方米，大宅规划用地又名世界杯球场。

高尔夫大宅各区均与球场空间连接，利用球场地形，形成高低起伏，错落有致的小区空间。

根据地形结合园林围合出不同的空间序列(线状空间、环状空间、组合式空间)。

私家花园采用独院设计，两侧筑高墙，前后采用通透的雕花栏杆，自动雕花铸铁大门，花园内种花草树木，在入口大门外设有特色喷泉，体现高尔夫大宅的私密、尊贵及气度。