房地产开发项目市场调查
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资料的甄别与审查
分析和总结阶段
分析数据 撰写调查报告
总结反馈
具体分析案例
5.1 房地产市场调查概述 5.2 房地产市场调查的方法 5.3 房地产市场调查的程序
5.4 房地产市场调查的主要内容
市场调查
房地产市场环境调查 房地产市场需求调查 房地产市场供给调查 房地产营销环境调查
5.1 房地产市场调查概述 5.2 房地产市场调查的方法 5.3 房地产市场调查的程序 5.4 房地产市场调查的主要内容
5.1.4 房地产市场调查的特点
1）调查内容的广泛性 2）调查内容的针对性 3）调查内容的时效性 4）调查方法的多样性与专业性 5）调查结果的局限性
5.1 房地产市场调查概述
5.2 房地产市场调查的方法
房地产市场 调查的资料
一手资料 为当前的项目或特定的目的而收集的原始资料
二手资料
为了其他目的或其他项目已经收集到的资料
5.1
房地产市场调查概述
5.2 房地产市场调查的方法
5.3
房地产市场调查的程序
5.4 房地产市场调查的主要内容
5.1 房地产市场调查概述 5.1.1 房地产市场调查的含义
房地产市场 调查的含义
广义 狭义
5.1 房地产市场调查概述 5.1.1 房地产市场调查的含义
使用者：政府部门、投资人/开发 商、市场分析机构、营销机构、 贷款机构、设计人员、购房者
整个经济环境
房地产行业
某开发商
其他开发商
建筑业
农业
5.1 房地产市场调查概述 5.1.1 房地产市场调查的含义
5.1.2 房地产市场调查的必要性和作用
1）房地产市场调查的必要性
一方面，房地产开发的风险大； 另一方面，消费者需求不断变化。
精装修、车位
5.1 房地产市场调查概述 5.1.1 房地产市场调查的含义
5.1 房地产市场调查概述 5.1.1 房地产市场调查的含义
狭义：——指开发商为了项目开发的需要而进行的市场调查 活动。
具体而言：房地产市场调查是指房地产开发企业为了确定投 资经营的方向，选择目标市场，运用系统的、科学的方法， 有目的、有计划地搜集和分析相关的房地产产品信息，企业 的外部环境和内部条件信息以及业内其他企业相关信息等各 种资料，通过对过去和现在的营销状况及动态性影响因素的 分析研究，从而为企业预测未来发展、制定正确的决策提供 依据。
1）访问法
访问法是通过直接询问被调查者的方式了解市场情况和客 户需求的一种方法。 列表的形式——《南京市某别墅项目消费者需求调研问卷》
人员访问
访问法
电话访问 邮寄访问
网上访问
5.1 房地产市场调查概述
5.2 房地产市场调查的方法
2）观察法
——指调查者凭借自己的眼睛或者摄像、录音等器材，在 调查现场进行实地考察，记录正在发生的市场行为或状况， 以获取各种原始资料的一种非介入式调查方法。
房地产市场调查方法的创新
新方法
主题式调查 论坛式调查 记者式调查
主题征文 举办论坛 采访、宣传
5.1 房地产市场调查概述 5.2 房地产市场调查的方法
5.3 房地产市场调查的程序 确定调查目的
准备阶段
建立调查组织 初步情况分析
二手资料、一手资料
房地产 市场
调查的 流程
实施阶段
制定调查方案 搜集资料
国土资源部、统计局打架
房地产市场调查广义使用者之二——市场分析机构
房地产市场调查公司 房地产咨询公司 房地产协会
国际著名的房地产顾问公司
仲量联行 戴德梁行 第一太平戴维斯 世邦魏理仕 高力国际
世界五大行
房地产市场调查广义使用者之三——营销机构
房地产市场调查广义使用者之四——购房者
5.1.2 房地产市场调查的必要性和作用
2）房地产市场调查的作用
① 是项目策划者认识市场，捕捉新的市场机会的前提； ② 是项目策划者感知市场，了解消费者需求的主要手段；
③ 是项目策划者了解市场、挖掘卖点、形成创意的必要前提；
④ 是项目投资机会研究、项目定位、项目规划设计、项目 营销等一系列活动的基础，贯穿项目全程策划的始终。
社会经济、城市规划、土地出让、消费能力、购房者需求等 成本低、针对性不强
房地产市场调查的方法
访问法
人员访问 电话访问
邮寄访问 网上访问
直接观察法 痕迹观察法
观察法
一手
亲身经历法 行为记录法
资料 调查
焦点小组座谈会
方法
定性研究法
深度访谈法
投影技法
实验法
5.1 房地产市场调查概述 5.2 房地产市场调查的方法
直接观察法
房交会、售楼处
观察法
亲身经历法 痕迹观察法
行为记录法
句容 低碳
视频
321格局
5.1 房地产市场调查概述 5.2 房地产市场调查的方法
3）定性研究法
——指对研究对象质的规定性进行科学抽象和理论分析的 方法，这种方法一般选定较小的样本对象进行深度、非正 规性的访谈，发掘问题的内涵，为随后的正规调查作准备。
5.1 房地产市场调查概述 5.1.1 房地产市场调查的含义 5.1.2 房地产市场调查的必要性和作用
5.1.3 房地产市场调查的原则
房地产市场调查的原则
真实性
宏观、中观、 微观
客观性 原则
全面性 原则
经济性 原则
学习性 原则
5.1 房地产市场调查概述 5.1.1 房地产市场调查的含义 5.1.2 房地产市场调查的必要性和作用 5.1.3 房地产市场调查的原则
5.4.1 房地产市场环境调查
环境调查
Байду номын сангаас
宏观环境层面调查 区域环境层面调查 微观环境层面调查
PEST分析 PEST分析、五种竞争力
针对具体项目自身条件及发展状况等进行的调查
PEST分析 政治Political、经济economic、社会social、技术technological
广义：——指为了了解和预测房地产市场的产品供给和需求
信息、正确判断和把握市场现状及其发展趋势，同时为制定
科学决策提供可靠依据的一项市场调查活动。
狭义：——指开发商为了项目开发的需要而进行的市场调查
活动。
使用者：开发商
房地产市场调查广义使用者之一——政府部门 统计数据制定依据 房地产市场控管调控政策制定依据
焦点小组座谈会
定性研究法
深度访谈法 投影技法
无结构、非直接的询问
房产商要树立社会责任心
5.1 房地产市场调查概述 5.2 房地产市场调查的方法
4）实验法 ——将调查范围缩小到一个比较小的规模上，进行试验后 得出一定结果，然后再推断出样本总体可能的结果。
房地产广告效果
5.1 房地产市场调查概述 5.2 房地产市场调查的方法
分析和总结阶段
分析数据 撰写调查报告
总结反馈
具体分析案例
5.1 房地产市场调查概述 5.2 房地产市场调查的方法 5.3 房地产市场调查的程序
5.4 房地产市场调查的主要内容
市场调查
房地产市场环境调查 房地产市场需求调查 房地产市场供给调查 房地产营销环境调查
5.1 房地产市场调查概述 5.2 房地产市场调查的方法 5.3 房地产市场调查的程序 5.4 房地产市场调查的主要内容
5.1.4 房地产市场调查的特点
1）调查内容的广泛性 2）调查内容的针对性 3）调查内容的时效性 4）调查方法的多样性与专业性 5）调查结果的局限性
5.1 房地产市场调查概述
5.2 房地产市场调查的方法
房地产市场 调查的资料
一手资料 为当前的项目或特定的目的而收集的原始资料
二手资料
为了其他目的或其他项目已经收集到的资料
5.1
房地产市场调查概述
5.2 房地产市场调查的方法
5.3
房地产市场调查的程序
5.4 房地产市场调查的主要内容
5.1 房地产市场调查概述 5.1.1 房地产市场调查的含义
房地产市场 调查的含义
广义 狭义
5.1 房地产市场调查概述 5.1.1 房地产市场调查的含义
使用者：政府部门、投资人/开发 商、市场分析机构、营销机构、 贷款机构、设计人员、购房者
整个经济环境
房地产行业
某开发商
其他开发商
建筑业
农业
5.1 房地产市场调查概述 5.1.1 房地产市场调查的含义
5.1.2 房地产市场调查的必要性和作用
1）房地产市场调查的必要性
一方面，房地产开发的风险大； 另一方面，消费者需求不断变化。
精装修、车位
5.1 房地产市场调查概述 5.1.1 房地产市场调查的含义
5.1 房地产市场调查概述 5.1.1 房地产市场调查的含义
狭义：——指开发商为了项目开发的需要而进行的市场调查 活动。
具体而言：房地产市场调查是指房地产开发企业为了确定投 资经营的方向，选择目标市场，运用系统的、科学的方法， 有目的、有计划地搜集和分析相关的房地产产品信息，企业 的外部环境和内部条件信息以及业内其他企业相关信息等各 种资料，通过对过去和现在的营销状况及动态性影响因素的 分析研究，从而为企业预测未来发展、制定正确的决策提供 依据。
1）访问法
访问法是通过直接询问被调查者的方式了解市场情况和客 户需求的一种方法。 列表的形式——《南京市某别墅项目消费者需求调研问卷》
人员访问
访问法
电话访问 邮寄访问
网上访问
5.1 房地产市场调查概述
5.2 房地产市场调查的方法
2）观察法
——指调查者凭借自己的眼睛或者摄像、录音等器材，在 调查现场进行实地考察，记录正在发生的市场行为或状况， 以获取各种原始资料的一种非介入式调查方法。
房地产市场调查方法的创新
新方法
主题式调查 论坛式调查 记者式调查
主题征文 举办论坛 采访、宣传
5.1 房地产市场调查概述 5.2 房地产市场调查的方法
5.3 房地产市场调查的程序 确定调查目的
准备阶段
建立调查组织 初步情况分析
二手资料、一手资料
房地产 市场
调查的 流程
实施阶段
制定调查方案 搜集资料
国土资源部、统计局打架
房地产市场调查广义使用者之二——市场分析机构
房地产市场调查公司 房地产咨询公司 房地产协会
国际著名的房地产顾问公司
仲量联行 戴德梁行 第一太平戴维斯 世邦魏理仕 高力国际
世界五大行
房地产市场调查广义使用者之三——营销机构
房地产市场调查广义使用者之四——购房者
5.1.2 房地产市场调查的必要性和作用
2）房地产市场调查的作用
① 是项目策划者认识市场，捕捉新的市场机会的前提； ② 是项目策划者感知市场，了解消费者需求的主要手段；
③ 是项目策划者了解市场、挖掘卖点、形成创意的必要前提；
④ 是项目投资机会研究、项目定位、项目规划设计、项目 营销等一系列活动的基础，贯穿项目全程策划的始终。
社会经济、城市规划、土地出让、消费能力、购房者需求等 成本低、针对性不强
房地产市场调查的方法
访问法
人员访问 电话访问
邮寄访问 网上访问
直接观察法 痕迹观察法
观察法
一手
亲身经历法 行为记录法
资料 调查
焦点小组座谈会
方法
定性研究法
深度访谈法
投影技法
实验法
5.1 房地产市场调查概述 5.2 房地产市场调查的方法
直接观察法
房交会、售楼处
观察法
亲身经历法 痕迹观察法
行为记录法
句容 低碳
视频
321格局
5.1 房地产市场调查概述 5.2 房地产市场调查的方法
3）定性研究法
——指对研究对象质的规定性进行科学抽象和理论分析的 方法，这种方法一般选定较小的样本对象进行深度、非正 规性的访谈，发掘问题的内涵，为随后的正规调查作准备。
5.1 房地产市场调查概述 5.1.1 房地产市场调查的含义 5.1.2 房地产市场调查的必要性和作用
5.1.3 房地产市场调查的原则
房地产市场调查的原则
真实性
宏观、中观、 微观
客观性 原则
全面性 原则
经济性 原则
学习性 原则
5.1 房地产市场调查概述 5.1.1 房地产市场调查的含义 5.1.2 房地产市场调查的必要性和作用 5.1.3 房地产市场调查的原则
5.4.1 房地产市场环境调查
环境调查
Байду номын сангаас
宏观环境层面调查 区域环境层面调查 微观环境层面调查
PEST分析 PEST分析、五种竞争力
针对具体项目自身条件及发展状况等进行的调查
PEST分析 政治Political、经济economic、社会social、技术technological
广义：——指为了了解和预测房地产市场的产品供给和需求
信息、正确判断和把握市场现状及其发展趋势，同时为制定
科学决策提供可靠依据的一项市场调查活动。
狭义：——指开发商为了项目开发的需要而进行的市场调查
活动。
使用者：开发商
房地产市场调查广义使用者之一——政府部门 统计数据制定依据 房地产市场控管调控政策制定依据
焦点小组座谈会
定性研究法
深度访谈法 投影技法
无结构、非直接的询问
房产商要树立社会责任心
5.1 房地产市场调查概述 5.2 房地产市场调查的方法
4）实验法 ——将调查范围缩小到一个比较小的规模上，进行试验后 得出一定结果，然后再推断出样本总体可能的结果。
房地产广告效果
5.1 房地产市场调查概述 5.2 房地产市场调查的方法