金地集团住宅项目初判模板(2014版)

1.4 交通条件（2/3）：轨交
• 要点： ① 标注地块与轨交站点的物理距离，写明步行时间，或前往站点最便捷的交通方式及交 通时间； ② 描述轨交线路经过的城市主要商圈或标志地点，以及到达该站点的站数及交通时间； ③ 说明未开通轨交的计划通车时间。
配图：轨道交通示意图
在运营的地铁2号 线经天路站距本案仅 1公里； 乘坐2号线经过15 站约45分钟，可以到 达南京主要商圈新街 口；坐2号线经过4站 约13分钟达到仙林商 圈金鹰奥莱； 2015年开通的4号 线仙林东站距离本案 约1.1公里； 4号线：目前在建，预计2015年建成通车，区内设10个站点；本案临仙林东站； 8号线：2020年前开建，一期从江宁的麒麟到雨花区的西善桥； 15号线：2号线的东延线，2030远期规划。
商业
可售 商务公寓 部分 ㎡ 酒店 ㎡ ㎡ 其它 小计 A（）B（）C（） 前置研发项目（） 报名截止时间 万元 起始总价 办公楼
㎡
㎡ 其它 ㎡ 要求 ㎡ ㎡ ㎡ 项目参与策略 交易 时间 起始 万元 楼面价
限高
地块特殊性规划要求
不可售计容面积的产权归属
保障房\限价房配建要求 散售自持规定 普通参与 （） 重点参与 （） 公告 时间 起始 元/㎡ 每亩价 报价 备注：指招拍 方式 挂报价方式 万 /亩
预售前报建流程 及对经营的影响
例：立项→土地款付清→土地证→ 规证→施工证→预售证，前一项是 后一项的前置条件；
例：按照土地合同，土地款可以一年内分期付 清，为实现首开目标，第二笔总额50%的土 地款需要提前半年支付；
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2.1 投资环境 (2/2)
• 要点：填写下表，详述当地政策对项目开发可能带来的影响以及拟采取的应对措施。
配图：周边配套示意图
医疗卫生配套便利： 仙林医院（三甲）、南大左涤江医院（一级）、鼓 楼医院仙林国际医院（注：已验收，正在设备安装，近期开业）。 景观配套：仙林湖公园占地680亩，目前正与海峡文化公司洽商，计划建 10 设主题公园，总投资 20亿，3年建成，年接待游客400万人次。
1.6 红线内外不利因素
• 要点： ① 项目地块内以及周边5公里范围内是否有下列各项因素，并客观反映对本项目潜在影响； ② 配位置示意图，标示出不利因素所处位置，以及不利因素的照片或图示。
不利因素 噪音、污染、恶臭（机场、铁路、公路、立 交桥、工厂、集市、学校、车站、货场、造 纸厂、化工厂、橡胶厂、废品站、产生烟雾 和扬尘的场所、垃圾场、污水河/塘/沟渠等） 宗教、禁忌（庙宇、教堂、清真寺、殡仪馆、 火葬场、公墓、监狱或看守所、刑场等） 危险物及辐射（高压电线路、变电站、雨污 水泵站、核电站、油气库站、弹药库、微波 通道、无线通讯基站、高铁、辐照中心等） 项目红线北侧比邻 规划变电站，距离 本项目红线200米 对客户心理 造成一定的 影响 有画勾 不利因素描述，及 到项目红线距离 对方案成本的影响 对客户的影 响
• 要点： ① “项目所在区域”通常情况下指项目所在的行政区，如果项目位于两行政区（多行政区 ）交界，项目客户和成交特征与所在行政区不符时，可以自行划定“项目所在区域”的 范围，但是一定确保本报告中所提及的“项目所在区域”前后口径一致，数据统计范围 一致； ② 明确“项目所在区域”范围，并对项目所在区域进行版块划分，界定本项目所属版块； ③ 界定竞争版块的原则：地理位置相近、客户来源大致相同、产品总价一致。
说明资金监管基准、比率和退还条件等 说明相关政策限制、产生的税费及对应的基准与标准
政府对外资的政策及偏好
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当地结转条件
说明当地对结转的要求，一张规划证做一次结转还是 可按楼栋结转
2.2 土地市场
• 要点： ① 项目所在版块、竞争版块及周边近3年成交地块，图示地块位置，并注明：计容建面、 容积率、获取楼面价格、商品住宅建面（或住宅占比）、地块竞得人、溢价率，图中 对城市内重要道路或者环线描深，也可以另外列表。
在 万科金 高层 售 色领域 待 保利罗 高层 售 兰春天
• 要点： ① 下表中的内容指政府公告的地块规划条件，非实际设计方案指标。
项目名称 占地面积 ㎡ 项目 位置 住宅 ㎡ 用地 性质 90/70政策 获取 方式
容积率
规 覆盖率 划 绿地率 条 件 总计容面积 可售面积 不可售面积 本项目归类 保证金缴纳截止时间 土 地 出 让 条 件 保证金 地价支付进度 交地时间及标准 招标地块的评标标准 开竣工时间规定 其它重要规定
环境变迁（规划中的公路、道路、高架桥、 铁路建设；绿地、水面、树林等改变现状）
地下状况（地下管线、电缆、暗渠、水渠、 沟壑、池塘、地下有原建筑物桩基或其他建 筑物构筑物） 地表状况（地表有堆土、坑池、地表现状建 筑物、保留或拆除物、林木、青苗、鱼塘等， 以及是否完成相应补偿） 属于填湖、填海地块、是否临湖/河/江/海
万科四季花城 观澜碧桂园
中信观澜凯旋城
珠江御景花园 15
2.4 竞品调研(1/2)：竞品分布
• 要点： ① 在地图中标示出项目所在版块所有市场在售和将售项目的位置，及简要信息(名称、物 业类型及对应当前成交价)； ② 对于在售项目和将售项目，用不同颜色标示。
保利罗兰香谷
在售项目 潜在供应
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2.4 竞品调研(2/2)：竞品概况
• 要点： ① 填写下表，介绍各项目简况，其中月销售速度应按实际推盘销售期计算；
版 状 块 态
项目
物业 类型
容积 总建面 率 （万方）
定位
主力户型
首开 时间
2012年（上年度） 销售情况 年销售 月均销 销售均 精装成 年销售 总套数 售套数 价 本/报价 总套数
2013年（本年度） 销售情况 月均销 售套数 销售均 上月签 精装成 价 约均价 本/报价
【项目用地四至情况示意图】
新立堡大桥
南堤路 南堤路
N2-2 N2-1
90949.87平
新立堡大街
匝 道
N1-2 N1-1
106132.17平 113203.87平
未征收刘付屯村集体用地
未征收集体地
配图：地块四至说明图，配实景照片作为参考
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1.3 区位分析
• 要点： ① 概述项目所处的具体城市位置及特点； ② 项目与城市标志性地段的位置关系以及距离。
新行政中心版块 林村广场 老城区版块
7700-9500元/平
金地博登湖 怡景花园
德州丹缇轩
7200-7500元/平
金域半山
银湖山庄
御湖半山湖 碧桂园时代城
万科金色城市
隆福花园
万科棠樾
观塘版块
华庭明月居
塘厦东版块 万科朗润园
7000-7500元/平
碧桂园天麓山 在售 未售 售罄
9000-13000元/平
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1.4 交通条件（3/3）：公交
• 要点： ① 地块周边公交站点的位置和到地块的距离； ② 说明公交线路能通达的地方，以及到城市标志性地段所经过的站数及时间。
配图：公交线路示意图 车次：152路；165路 ；629路；652路；705 路；808路
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1.5 周边配套
• ① ② ③ ④ ⑤ 要点： 项目3-5公里范围内的主要配套； 按教育、生活、医疗、文化娱乐等进行分类，并在图上以不同颜色示意； 说明配套的等级，如学校、医院的等级，商业的规模、档次等； 尚未运营的配套，落实具体实现时间。 分类说明配套，也可采取图标形式 说明本地块所属学区，说明学区的级别
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2011-7-29，万达 ， 27万/3.7，楼 面6950，0溢价， 住宅、餐饮、商服 用地，住40% 2013-1-12，新岸 创意，10.3万/2.6 ，楼面10000，0溢 价，住宅、商服用 地，住20%
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18.18万/2.2，起 价8636，住宅、商 服用地，住90%
2.3 版块划分
例：沈阳，期与期之间按建面分摊地价 例：沈阳，产权车位如销售，面积计入总可售面积， 收入计入非普通住宅，成本费用按配比原则扣除；非 产权车位没有出租收入且经业委会同意，可作为公共 配套扣除成本费用 例：理论上可退还，实际操作中有较大难度 实际操作中 能退还□/不能退还☑
土增税地价分摊标准
土增税的其他成本认定 土地增值税多预缴部分清算 返还政策及执行情况 预售资金监管规定 拿地后股权转让是否有限制
2011-6-10，高盛 ，4.1万/9.8,楼面 天津站 4989，0溢价，商 服用地；
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渤化海晶，10.5万 /2.2， 楼面11535 ，溢价33%，住宅、 商服、科教用地， 住64%
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富都， 14.5万 /4.6，楼面6793， 溢价7%，住宅、商 服用地，住40%
2010-4-19，海丰 畅运，10.5万/2.8 ，楼面8632，溢价 33%，住宅、餐饮 、商服用地，住 56%，
说明取费基准、税费额度/税费比率 说明缴费标准及缴费人
政策规定
对本项目的影响/应对措施
例：XX市，以建面为基准，中心六 区公建320元/m2，住宅290元 /m2；其他区公建200元/m2，住 宅165元/m2，地下是地上的50%
填写说明：说明土地款、土地证、立项、 规证、施工证、预售证之间的关系
填写说明：说明取费基准及标准 （基准：以计容建面/建面/可售建面为依据；标准： 地上/地下的取费标准，商业/住宅/车位等不同物业类 型的取费标准） 填写说明：说明在左侧报建流程下，实现既定首开目 标需要特别说明或特殊处理的事项
4环 3环 中心城区 2环
配图：地块与城市标志性地段的位置关系以及交通距离
配图：地块在全市所处的位置
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1.4 交通条件（1/3）：道路
• 要点： ① 地块周边重要的现状和规划道路，说明规划道路通车的时间点，描述道路的便捷性； ② 建议在卫星图上标注，并勾出项目地块的四至。