美国次贷危机对完善我国商业银行个人住房贷款风险管理的启示

次级住房抵押贷款市场,但我国住房按揭贷款同样有风险,并正逐步步入违约高风险期。

因此,我国要以美国次级抵押贷款危机为鉴,加强个人住房贷款管理,加强住房抵押贷款证券化的监管,健全金融机构内控机制,以达到防范商业银行个人住房贷款风险及完善相关风险管理的目的。

二、美国次贷危机与住房贷款美国次级抵押贷款市场主要面向信用记录较低的购房者,集中在少数族裔高度集中和经济不发达的地区。

由于次贷借款者的风险更高,故次贷市场的贷款利率通常比优惠级抵押贷款高2%~3%。

房地产金融机构为了迅速回笼资金,以便提供更多笔抵押贷款,在投资银行的帮助下实施证券化,将一部分住房抵押贷款债权从自己的资产负债表中剥离出来,以这部分债权为基础发行住房抵押贷款支持证券(MBS)。

而投资银行以中间级MBS为基础发行的债券,被称为担保债务权证(CDO)。

信用评级机构对这些证券的评级,在次贷危机中扮演了一个推波助澜的角色。

但随着美联储逐步上调联邦基金利率,逐渐刺破了美国房地产市场泡沫。

借款者面临的还款压力骤然增加,房价却仍在不断下跌。

这些借款者很难获得新的抵押贷款,即使出售房地产也偿还不了本息,剩下只有违约一条路可走。

继而引发了次贷危机,最后演变为一场全球金融危机。

三、我国商业银行住房贷款面临的问题与风险改革开放以来,随着我国国民经济的持续增长,同时在国家住房制度改革和持续扩大内需政策的引导下,我国房地产业得以迅速发展。

但房地产业是高风险性行业,其与金融业的联系决定了个人住房贷款风险的必然存在。

个人住房贷款风险,既有来自房贷的过快增长,也有来自银行系统以及个人住房贷款业务的自身缺陷、信用体系缺失、借贷者信息不真实、各银行信息互相不联通,都增加了房贷的风险。

但由于目前我国商业银行个人住房贷款风险管理还处于初级阶段,对个人住房贷款风险认识不足,盲目放贷,导致在新一轮的房地产热中出现违约率上升。

如2004年,上海的中资银行个人房贷的平均不良率只有千分之一左右,而到了2006年底,平均不良率上升到千分之八点六,两年左右时间,上升了7倍多。

这从一个侧面反映了我国商业银行个人住房贷款风险。

(一)我国商业银行住房贷款面临的问题1,商业银行个人住房贷款增长过快随着我国房地产市场的蓬勃发展,极大地扩张了商业银行个人住房贷款。

同时也面临着商业银行个人住房贷款增长过快的问题。

我国住房抵押贷款余额的增长速度十分惊人。

2,各商业银行之间存在过度竞争现象,酝酿巨大风险现在,大多数商业银行都已经是上市公司,为了扩大公司利润,加之对个人住房贷款风险认识尚存在不足,故各个商业银行为了房地产贷款,尤其是个人住房贷款,业务竞争日益激烈。

为了争取更多的市场份额,部分商业银行基层行采取变通、变相或违规做法,降低贷款标准,减少审查步骤,放松真实性审核,严重影响银行资产安全。

3,转按揭贷款和加按揭贷款业务增长过快,潜在风险增加转按揭和加按揭贷款业务的贷款成数一般随房产评估价值浮动,在经济上行、房价持续上涨的环境下,极易放大住房信贷规模,且信贷资金大多用于购买多套住房或进入股市,增加了银行潜在风险,加剧了房地产和股市泡沫成分。

据有关部门调查分析,截至2007年8月末,16个城市主要金融机构个人住房转(加)按揭贷款余额约410亿元,是上年同期的3.5倍。

4,贷款“三查”管理薄弱,存在“假按揭”贷款风险贷款“三查”是指银行信贷人员对企业发放贷款时所做的贷前调查、贷时审查、贷后检查,是银行授信工作的一个重要组成部分。

但少数银行的分支行为了增加经营业绩及扩大利润,对房地产贷款“三查”制度有所放松。

甚至有些银行的分支行为了规避房地产开发贷款的政策规定,与开发商和中介机构共同虚构住房按揭贷款合同,将不符合政策规定的开发贷款转换为住房消费贷款,将一些销售困难的楼盘以“假按揭”方式帮助开发商套现,导致少数人得利,却极大地增加了商业银行的风险。

(二)我国商业银行住房贷款面临的风险2007年10月末,个人住房贷款余额2.6万亿元,比年初增加6192亿元,同比增长35.57%。

占金融机构人民币各项贷款总余额的6.76%和9.99%。

1,贷前风险贷前风险主要指由于商业银行内部机制不严格所带来的操作风险。

在商业银行住房贷款中,由于银行内部控制不严格,操作风险时有发生。

操作风险指由于不完善或失灵的内部程序、人员和系统或外部事件导致损失的风险。

2,抵押物风险抵押物风险主要包括抵押物贬值风险、抵押物变现风险及抵押物损毁、灭失风险。

3,贷后管理风险贷后管理是指在信贷经营管理过程中对信贷资产的检查、回收、展期及不良资产管理等一系列内容,是信贷业务内部控制制度的具体体现。

4,流动性风险由于银行缺乏行之有效的渠道筹集长期资金,因此不得不以短期的资金来源发放长期的个人住房贷款,这就不可避免会出现“短存长贷”现象,银行势必要承担一定的期限性风险,这在一定程度上违背了商业银行资金使用的期限性原则。

如果个人住房贷款业务发放超出合理比例,将有可能引发银行资金流动性危机。

5,借款人信用风险信用风险是住房抵押贷款对银行体系的主要风险。

信用风险指的是违约风险,即贷款者到时不能按时还本付息的风险。

6,利率风险利率风险指的是由于利率的变动而给银行带来的收益损失。

个人住房贷款的期限比较长,因此,利率变动造成的风险也是个人住房贷款不可忽视的风险之一。

7,房价下跌风险我国房贷的风险之所以迟迟未能释放出来,很大程度上与房价的持续上涨有关。

快速上涨的房价不断吸引新资金入场,使前期按揭贷款者获取较大差价,这既成为按揭者及时还贷的强大动力,也成为其向亲朋好友借钱还贷的信用保证。

但是,一旦房价下跌,人们对买房获利的预期降低,累积的风险就容易在瞬间释放出来。

倘若房价下跌20%甚至超过30%,按揭贷款者就有可能放弃还贷,从而,出现大面积的违约现象。

另外,我国投机性购房占据不小的比例,其短期行为更为明显。

为了炒房获利,往往借助贷款一次性购买多套住房,一旦对房价上涨的预期发生转变,炒房者就可能大批量抛房,加剧房价的下跌,滋生出更大的市场风险。

倘若炒房者囤积的房屋销售不出去,又可能出现违约。

四、完善我国商业银行住房贷款风险管理的建议除了通常的一些风险管理措施,比如健全银行绩效评价、激励约束机制与风险管理体系,加强贷前与贷后的风险管理等外,通过借鉴美国发生的次贷危机,结合我国的实际情况,特提出以下完善我国商业银行住房贷款风险管理的建议。

(一)对资质较差的货款人适度提高首付比例提高首付比例虽然没有直接加重购房者的利息负担,但当购房者一旦发生违约,由于已经支付了较高的首付款,其遭受的实际损失会较低首付比例时提高(与此相对应,银行的损失则会降低)。

因此,部分还款能力较差的客户也会主动放弃用住房信贷的方式购房。

银行住房信贷资产的质量因而可以得到一定程度的提高。

同时对以家庭为单位的购买第二套住房提高首付比例,也可以有效地减少房地产投机现象。

(二)在控制风险条件下推行住房抵押贷款的证券化从长期看,我国推行住房抵押贷款证券化具有必然性,应积极创造条件,为住房抵押贷款的证券化打造环境。

但推行住房抵押贷款的证券化必须要在风险可控的情况下推行,否则就有可有酝酿出金融危机。

(三)建立和完善个人住房抵押贷款保险制度个人住房贷款保险是为了保障住房贷款安全而设置的一个险种。

它对于保障抵押物安全、降低贷款风险、促进个人房贷业务的发展等确实具有相当的作用。

(四)建立以政府住房担保机构为主体的个人住房贷款担保制度目前,《住房置业担保管理试行办法》已出台,应积极推广。

政府担保机构为个人购房借款人提供担保,银行在贷款过程中遇到的各种风险将会大大降低。

(五)建立社会统一的个人信用评级制度从社会环境来看,完善全社会信用环境,建立个人信用评级制度是防范贷款风险和发展个人住房贷款的首要任务和基本前提。

要做到这一点,首先要通过立法对违背诚信原则的各个领域给予严厉惩罚。

其次,要由有关政府部门牵头建立全国性的信用记录和评级体系,并且能够做到信息全社会共享和评价结果客观公正。

这样便可以从根本上保证银行贷款的安全性,并且可以减少贷款过程的保证费用。

(六)加强对评级机构的监管。

并建立非营利的半官方性质资产评级公司评级行业本身是存在利益冲突的,一方面要向被评级的上市公司收取可观的费用;另一方面又要向投资者提供上市公司情况的咨询服务。

由于为了巨额评估收入,难免会造成提供投资者的信息存在失真现象;因此对信用评级机构的监管也就成为金融监管体系的一个重要组成部分。

除了对市场上已有的评级公司进行严格监管外,还可以建立全国性独立的资产评级公司,可以是一个非营利的半官方机构,以避免利益冲突问题。

尽可能达到公正评级的目的。

(七)加强对金融机构与金融衍生产品的监管,做好预警工作对金融机构及金融衍生产品的监管存在漏洞,是美国次贷危机爆发的一个原因。

因此,金融监管机构应该加强自身建设,引进更多的人才与技术,加强对金融机构及金融衍生产品的监管。

同时,密切监视宏观经济形势及金融动态,做到尽可能早地进行预警,提前采取行动,把损失减少到最小。

五、结语本文通过对美国次贷危机与房地产贷款之间的关系进行研究,借鉴美国次贷危机,结合我国商业银行房地产贷款市场的实际情况,提出了一些建议与措施,希望对防范商业银行个人住房贷款业务风险,及完善商业银行个人住房贷款业务风险管理能有所裨益。