美国次贷危机对完善我国商业银行个人住房贷款风险管理的启示

次级住房抵押贷款市场,但我国住房按揭贷款同样有风险,并正逐步步入违约高风险期。因此,我国要以美国次级抵押贷款危机为鉴,加强个人住房贷款管理,加强住房抵押贷款证券化的监管,健全金融机构内控机制,以达到防范商业银行个人住房贷款风险及完善相关风险管理的目的。

二、美国次贷危机与住房贷款

美国次级抵押贷款市场主要面向信用记录较低的购房者,集中在少数族裔高度集中和经济不发达的地区。由于次贷借款者的风险更高,故次贷市场的贷款利率通常比优惠级抵押贷款高2%~3%。

房地产金融机构为了迅速回笼资金,以便提供更多笔抵押贷款,在投资银行的帮助下实施证券化,将一部分住房抵押贷款债权从自己的资产负债表中剥离出来,以这部分债权为基础发行住房抵押贷款支持证券(MBS)。而投资银行以中间级MBS为基础发行的债券,被称为担保债务权证(CDO)。信用评级机构对这些证券的评级,在次贷危机中扮演了一个推波助澜的角色。

但随着美联储逐步上调联邦基金利率,逐渐刺破了美国房地产市场泡沫。借款者面临的还款压力骤然增加,房价却仍在不断下跌。这些借款者很难获得新的抵押贷款,即使出售房地产也偿还不了本息,剩下只有违约一条路可走。继而引发了次贷危机,最后演变为一场全球金融危机。

三、我国商业银行住房贷款面临的问题与风险

改革开放以来,随着我国国民经济的持续增长,同时在国家住房制度改革和持续扩大内需政策的引导下,我国房地产业得以迅速发展。但房地产业是高风险性行业,其与金融业的联系决定了个人住房贷款风险的必然存在。个人住房贷款风险,既有来

自房贷的过快增长,也有来自银行系统以及个人住房贷款业务的自身缺陷、信用体系缺失、借贷者信息不真实、各银行信息互相不联通,都增加了房贷的风险。

但由于目前我国商业银行个人住房贷款风险管理还处于初级阶段,对个人住房贷款风险认识不足,盲目放贷,导致在新一轮的房地产热中出现违约率上升。如2004年,上海的中资银行个人房贷的平均不良率只有千分之一左右,而到了2006年底,平均不良率上升到千分之八点六,两年左右时间,上升了7倍多。这从一个侧面反映了我国商业银行个人住房贷款风险。

(一)我国商业银行住房贷款面临的问题

1,商业银行个人住房贷款增长过快

随着我国房地产市场的蓬勃发展,极大地扩张了商业银行个人住房贷款。同时也面临着商业银行个人住房贷款增长过快的问题。

我国住房抵押贷款余额的增长速度十分惊人。

2,各商业银行之间存在过度竞争现象,酝酿巨大风险

现在,大多数商业银行都已经是上市公司,为了扩大公司利润,加之对个人住房贷款风险认识尚存在不足,故各个商业银行为了房地产贷款,尤其是个人住房贷款,业务竞争日益激烈。为了争取更多的市场份额,部分商业银行基层行采取变通、变相或违规做法,降低贷款标准,减少审查步骤,放松真实性审核,严重影响银行资产安全。

3,转按揭贷款和加按揭贷款业务增长过快,潜在风险增加

转按揭和加按揭贷款业务的贷款成数一般随房产评估价值浮动,在经济上行、房价持续上涨的环境下,极易放大住房信贷规模,且信贷资金大多用于购买多套住房或进入股市,增加了银行潜在风险,加剧了房地产和股市泡沫成分。据有关部门调查分析,截至2007年8月末,16个城市主要金融机构个人住房转(加)按揭贷款余额约410亿元,是上年同期的3.5倍。

4,贷款“三查”管理薄弱,存在“假按揭”贷款风险

贷款“三查”是指银行信贷人员对企业发放贷款时所做的贷前调查、贷时审查、贷后检查,是银行授信工作的一个重要组成部分。但少数银行的分支行为了增加经营业绩及扩大利润,对房地产贷款“三查”制度有所放松。甚至有些银行的分支行为了规避房地产开发贷款的政策规定,与开发商和中介机构共同虚构住房按揭贷款合同,将不符合政策规定的开发贷款转换为住房消费贷款,将一些销售困难的楼盘以“假按揭”方式帮助开发商套现,导致少数人得利,却极大地增加了商业银行的风险。

(二)我国商业银行住房贷款面临的风险

2007年10月末,个人住房贷款余额2.6万亿元,比年初增加6192亿元,同比增长35.57%。占金融机构人民币各项贷款总余额的6.76%和9.99%。

1,贷前风险

贷前风险主要指由于商业银行内部机制不严格所带来的操作风险。在商业银行住房贷款中,由于银行内部控制不严格,操作风险时有发生。操作风险指由于不完善或失灵的内部程序、人员和系统或外部事件导致损失的风险。

2,抵押物风险

抵押物风险主要包括抵押物贬值风险、抵押物变现风险及抵押物损毁、灭失风险。

3,贷后管理风险

贷后管理是指在信贷经营管理过程中对信贷资产的检查、回收、展期及不良资产管理等一系列内容,是信贷业务内部控制制度的具体体现。

4,流动性风险

由于银行缺乏行之有效的渠道筹集长期资金,因此不得不以短期的资金来源发放长期的个人住房贷款,这就不可避免会出现“短存长贷”现象,银行势必要承担一定的期限性风险,这在一定程度上违背了商业银行资金使用的期限性原则。如果个人住房贷款业务发放超出合理比例,将有可能引发银行资金流动性危机。

5,借款人信用风险

信用风险是住房抵押贷款对银行体系的主要风险。信用风险指的是违约风险,即贷款者到时不能按时还本付息的风险。

6,利率风险

利率风险指的是由于利率的变动而给银行带来的收益损失。个人住房贷款的期限比较长,因此,利率变动造成的风险也是个人住房贷款不可忽视的风险之一。

7,房价下跌风险

我国房贷的风险之所以迟迟未能释放出来,很大程度上与房价的持续上涨有关。快速上涨的房价不断吸引新资金入场,使前期按揭贷款者获取较大差价,这既成为按揭者及时还贷的强大动力,也成为其向亲朋好友借钱还贷的信用保证。但是,一旦房价下跌,人们对买房获利的预期降低,累积的风险就容易在瞬间释放出来。倘若房价下跌20%甚至超过30%,按揭贷款者就有可能放弃还贷,从而,出现大面积的违约现象。

另外,我国投机性购房占据不小的比例,其短期行为更为明显。为了炒房获利,往往借助贷款一次性购买多套住房,一旦对房价上涨的预期发生转变,炒房者就可能大批量抛房,加剧房价的下跌,滋生出更大的市场风险。倘若炒房者囤积的房屋销售不出去,又可能出现违约。

四、完善我国商业银行住房贷款风险管理的建议