我国商业银行住房贷款发展现状及存在问题：商业银行个人住房贷款的风险及其防范

二、我国商业银行住房贷款发展现状及存在问题

（一）商业银行个人住房贷款发展现状分析

我国个人住房贷款业务产生于上世纪80 年代中期，而住房体制改革的货币化道路从1998 年才正式的开始，在2003年以后，政府提出把房地产行业发展为支柱性产业的主张，并开发大力开发房地产市场，通过房地产市场的发展，带动周边产业的快发增长。通过房贷政策、税收优惠政策等，引导个人住房贷款向“消费式投资”方向发展，此后便迎来了我国房地产市场高速增长的十年。虽然我国的房地产在过去十几年快速的发展，商业银行在其中发挥了重要的作用，但是在2014年以来，我国的宏观经济与房地产市场均出现了较大的变化，对商业银行的房贷产生了很大的影响。我国个人住房贷款的发展呈现出以下几个特点：

首先，从我国最近十几年的房贷余额来看，商业银行个人住房贷款发展速度惊人，规模不断扩大。在中央银行发布的《2014 年金融机构贷款投向统计报告》中，截止到2014 年末，我国房地产开发贷款余额为5.63 万亿元，同比增长22.6%，个人购房贷款余额为11.52 万亿元，同比增长17.5%，2015年更是达到14.18万亿元。在银行信贷业务中的比重也不断提高。在1998 年，我国个人住房贷款余额只有426 亿元，与2015年的规模相比，增长了二十多倍。据统计在1998—2015年间，占消费贷款余额的比重平均在80%左右，大大推动了商业银行消费贷款业务的增长。我国个人住房贷款历年的统计数据如下图3-1所示：

图3-1 2000—2014年我国个人住房贷款余额（单位：万亿元）

数据来源：2014 年金融机构贷款投向统计报告

（二）商业银行个人房贷存在的问题

1.融资渠道单一

从各大商业银行披露的财务数据看，2011年至2014年的各大商业银行的个人住房贷款总量呈现持续增加的态势，中国建行银行作为国内最大的个人住房贷款银行，2014年贷款余额居于首位，达到22538.15亿元，占总贷款金额的比例高达23.79%，这一数据明显的高于其他的商业银行，具体的数据对比见表 3.1。在个人住房贷款持续增加的同时房贷风险也在增加，会对银行的经营产生负面的影响。我国银行的盈利模式与美国银行有较大的差异，我国商业银行主要依赖商业银行发放贷款盈利，美国的资本市场结构相对健全，不仅有以商业银行、抵押贷款公司以及储蓄机构为主的一级市场，二级市场也十分的发达，可以实现市场化的融资，增加了融资的渠道，为银行等贷款机构提供更多的资金来源。目前我国资本市场中二级市场还没有完全的建立起来，导致商业银行的融资渠道受到限制，既增加了商业银行的信贷风险，也阻碍了社会资金顺利的流动。

表3-1 2011—2014年三大行个人住房贷款情况比较（数据来源：各银行年度报表）

银行名称分类2011 2012 2013 2014

工商银行个人住房贷款（亿元）11765.65 13408.92 1,720,535 2,070,366 占贷款总额比（%）16.06 15.24 17.3 18.8

农业银行个人住房贷款（亿元）8915.02 10509.98 1,292,0.07 15,506.73 占贷款总额比（%）16.71 16.34 17.01 16.67

18802.19 22538.15

建设银行个人住房贷款（亿元）13174.43 1,528,75

7

占贷款总额比（%）20.28 20.35 21.89 23.79

2.不良贷款总量提升，资产质量安全不容忽视

对于银行来说，信贷资产质量安全与否关系到银行的健康发展，如果不良资产过多，银行的经营将受到很大的影响。为了控制新增贷款的信用风险，各大银行采取了多种措施，如对信贷的审批更加严格，加强内部风险防控和监管，对申请房贷的个人进行更为深入的信用调查等，以中国建设银行为例，从其披露的年报中可以看出对不良资产的控制，建设银行在2002年不良贷款率为15.17%，同不断的对不良贷款进行控制，到2014年不良贷款仅仅为 1.19%。但是随着我国经济增速的放缓，不良贷款总量有上市的趋势，根据2011 年至2014年各大商业银行财务报表数据显示，个人贷款、个人住房贷款的不良贷款总量都出现增长的态势。根据我国A股上市的14家银行年报数据显示，大部分银行在2014年再次出现不良贷款余额和不良贷款率齐增的情况，与上一年相比，2014年银行不良贷款率增长幅度超过43%，具体各银行的不良贷款情况见下表3.2。随着我国经济增速的放缓，在经济新常态下，房地产市场的需求必然会有所降低，同时，在新常态下，商业银行的不良贷款率也将呈现增加的态势，商业银行对个人住房贷款的风险防范不容忽视。

表3-2 2014年我国上市银行不良贷款统计（数据来源：各银行2014年度财务报表）

排名银行名称不良代理额（亿元）不良贷款率（%）

2014年2013年

1 农业银行1249.7 1.54 1.22

2 中信银行284.54 1.30 1.03

3 交通银行430.17 1.25 1.05

4 建设银行1131.71 1.19 0.99

5 光大银行155.25 1.19 0.86

6 中国银行1004.9 1.18 0.96

8 工商银行1244.97 1.13 0.94

9 招商银行279.17 1.11 0.83

10 兴业银行— 1.10 0.76

11 华夏银行102.45 1.09 0.90

12 浦发银行215.85 1.06 0.74

13 平安银行105.01 1.02 0.89

14 宁波银行—0.89 0.89