我国商业银行房贷业务风险及其防范

我国商业银行房贷业务风险及其防范摘要：随着国家对房地产市场宏观调控效果的显现，作为房地产市场参与者之一的商业银行存在一些业务风险。为防范和化解这些风险，商业银行应积极采取措施控制风险，减少损失。

关键词：房地产；商业银行；信贷风险

中图分类号：f830.33 文献标识码：a 文章编号：1001-828x（2012）02-0-01

一、商业银行面临的主要业务风险

(一)房地产开发贷款信用风险

有个人根本没有得到银行放款标准，同时也不具备还款能力的房地产商户，编造虚假信息以及提供部分虚假的项目资料还赢得银行的资金支持，或者有的房地产商因为自己能力有效，到后期无法提供有效的项目开发资金，房屋预售不畅导致资金无法正常流通，惹发各种违约行为，涉及到违约赔款，实在无力支付银行的欠款，再者就是开发商在得到资金支持后，违规的挪为它用，甚至携款潜逃。

(二)个人住房贷款信用风险

首先是被迫违约，当贷款人由于实际支付能力下降或者突然失去支付能力的时候，会因无法继续偿还贷款而导致信用风险；其次是个人贷款者恶意违约，借款人故意使用虚假收入证明以及其它的不良手段来骗取银行的贷款；最后是理性违约，当房价迅速下跌或利率上升幅度较大时，借款人会主观上认为放弃继续还款能带来更

大的收益，并将这种想法付诸实践，造成了违约行为。

(三)商业银行操作及内部控制风险

我国金融机构设施还不够完善，在管理上也有些欠缺，这就导致银行本身的抵抗能力较弱，以及国家房贷配管理政策的落后，商业银行存在一定的内部风险。商业银行信贷管理上的风险有以下几方面。首先是缺乏规范的管理和约束体系，我国商业银行在面对经济效率时过分注重短时间内的经济成绩，而没有根据市场的具体走向发展，当看到房地产利润丰厚时，便将所有精力集中在房地产行业。其次，没有完善个人、商户信贷体系，商业之间存在较大的竞争，不会互相透露客户资料，也没有试下信息资源共享，借款人和贷款之间联系脱节，商业银行无法全面的掌握借款人的信息，因此，商业银行在处理房屋贷款业务中，对借款人信息审核质量的不足直接造成了存在于房屋贷款中大量的欺诈、违约问题，增大了商业银行的风险。最后，商业银行在房地产贷款业务的操作中存在不确定，商业银行适用的房地产项目贷款操作方式存在固有风险，发放房贷时，按照项目具体情况进行测算，贷款发放后则把具体项目进行汇总，按照房地产企业进行后续管理，无疑会触发隐藏的风险。

(四)金融机构的经营行为不理性、不科学、不规范

商业银行长期把房地产贷款作为一项优良资金大力发展，在经营上难免受利益诱惑，急功近利，例如商业银行会降低借款客户的资格审查门槛，简化审查手续等等，或者在发放贷款的过程中，有的商业银行对政府担保和政府干预项目盲目乐观，忽视了潜在的风

险性，还有许多房地产信托基本上是参照银行贷款的有关条款来执行，其实就是银行贷款的变种，而信托公司在委托贷款的监控、经营和管理经验等方面很可能还不如商业银行。

二、如何降低风险威胁

(一)提高服务质量

我国加入wto以来，现实了对外来往的扩大化，一些地方经济保护措施被解除，外资银行大举进入我国金融市场，这对国内银行来说造成了不小的影响，商业银行的业务被其它外资银行分割，利润降低，面对这些挑战，国内商业银行在提高自身实力的同时还必须从客户的需求出发，以客户为本位，推行更加人性化的产品，充分照顾到客户的感受，提供更加人性化的服务，比如放宽贷款者年龄限制、更新银行软硬件设施、提高贷款审批效率，以提高自身的竞争能力。

(二)注重完善个人房贷管理体系

商业银行可以建立个人房贷内部评级体系和内部评级模型。在信贷业务开发和建立的过程中，对整体内部评级体系采用内部评级法，利用统计具体数据指标，准确把握个人房贷的风险状况，并对未来将会发生或可能发生的风险进行预测。建立信息数据库，增强商业银行之间的沟通和来往，从而提高信息利用的效率，促进金融市场客户信息的健全。第一，建立个人资料库，商业银行要对每一位用户建立详细的身份档案，记录客户的身份、账户信息、收入来源、资产数量、保险情况等。第二，寻求政府的支持和帮助，要依

靠自身的能力获得全面而有效的客户信息是难以办到的，如果可以得到政府的协助。利用税收、财政等政府部门的资料，能够获得较为客观、全面、真实的客户收入、信用资料。第三，商业银行之间的信息共享，商业银行个体的能力是有限的，其获取的客户资料不足以应对日益增长的房贷客户群体。因此需要各商业银行加强合作、信息共享，通过建立个人信用信息共享平台的方式互通有无、共同发展。

(三)提高信货风险管理机制

银行在开发房地产贷款项目的同时，也要根据市场实际情况，加强风险控制，增强防范金融风险的意识，认清房地产贷款项目中存在的风险，有的放矢的进行业务开发。银行既要支持好有前景的房地产项目和个人购房，也要预防潜藏在市场中的各种风险。

对借款人的申请条件要严格审查，扩大审查范围，提高借款人借款门槛，重点支持经营实力强、业绩好、资质优良、品牌效应突出的房地产开发企业，也可以严格划定出支持贷款的建设项目，避免陷于政府财政融资的怪圈。

不仅要从源头做起，严格控制贷款放出，还要加强对贷款使用的实时监督，对开发商贷款要独立开设账户，监督工程近况，分期拨付。如果开放商卖楼的资金多过了贷款款项，再把全部贷款拨付给开发商。同时控制好个人房贷的比例，抑制开发商利用假按揭套取贷款，促进消费者理性的选择购买房产，防止投机行为。

三、总结

随着社会经济的不断发展，商业银行面临着很多挑战，在金融市场环境中发展，必须根据市场情况，通过预测风险问题、提高自身服务质量、加强风险审慎程度、积极寻求政府支持等方法，降低银行在借贷业务上存在的各种风险，而这也是我国商业银行应该积极倡导的。

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