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内容摘要

近几年，随着城市化进程的加快和居民收入的提高，我国居民对住房的需

求日趋旺盛，居民个人住房消费市场非常活跃。个人住房抵押贷款已经成为促

进消费、拉动经济增长的重要力量，对房地产金融的稳定发展也起着至关重要

的作用，同时，商业银行也将个人贷款视作一项优质资产和重要的利润增长点。然而近年来银行实际运作情况表明：个人住房贷款业务的安全性不容乐观，贷

款风险正在日益增加。随着我国房地产市场的持续火爆，国家采取了一系列的

宏观调控措施，抑制房地产市场的过度投机，面对新环境、新问题，本文对当

前我国商业银行个人房贷业务的风险状况进行了分析,并提出了风险防范的对策。

关键词:个人住房贷款商业银行风险防范对策

目录

一、个人住房贷款的含义、特点 (1)

（一）个人房贷的含义 (1)

（二）个人房贷的特点 (1)

二、我国商业银行个人房贷的发展现状 (2)

三、商业银行个人房贷的风险分析 (2)

（一）市场风险 (2)

1. 利率的风险 (2)

2. 流动性风险 (3)

（二）信用风险 (3)

1.来自贷款人 (3)

2.来自房地产开发商 (4)

3.社会信用环境和信用体系不健全的风险 (4)

（三）银行风险 (4)

1.银行内部人员的操作风险和道德风险 (4)

2.银行同业间恶性竞争的风险 (5)

四、商业银行个人住房贷款风险的防范对策 (5)

（一）风险认知策略 (5)

（二）风险规避策略 (5)

（三）风险降低策略 (6)

（四）风险化解策略 (6)

参考文献 (6)

商业银行个人房贷的风险分析与对策

住房是人们的基本生活保障．改善住房条件关系到人们生活质量的提高．因此发展住房金融成为真正启动消费信贷的关键问题，而商业银行个人住

房贷款作为住房金融重点支柱部分一直是社会各界关注的热点话题。伴随个人住房贷款的快速增长，房贷不良贷款率也开始有所上升。2011年以来，针对房价迅速攀升、炒房现象日益严重的问题，以“国十条”为代表的房产新政陆续出台，政府对房市的调控力度越来越强，未来中国房地产市场的价格走势众说纷纭，由此进一步增加了商业银行个人住房贷款的风险性和不确定性。

1、个人住房贷款的含义、特点

（一）个人房贷的含义

个人住房贷款是指银行向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款，借款人申请住房贷款时必须提供担保。目前，个人住房贷款主要有委托贷款、自营贷款和组合贷款三种类型。个人住房委托贷款是指住房公积金管理中心运用住房公积金委托商业银行发放的个人住房贷款，也称公积金贷款；住房公积金贷款是政策性个人住房贷款．一方面其利率低；另一方面其主要是为中低收入的公积金缴存职工提供；个人住房自营贷款是以银行信贷资金为来源向购房者发放的贷款，也称商业性个人住房贷款；个人住房组合贷款指以住房公积金存款和信贷资金为来源向同一借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款，是个

人住房委托贷款和自营贷款的组合。

（二）个人房贷的特点

个人住房贷款与其他个人贷款相比，具有以下特点：1．贷款金额大、期限长。个人住房贷款金额较大，期限较长，通常为10—20年，最长可达30年；2．贷款对象特殊且用途专一。对象是具有完全民事行为能力的自然人，贷款只能用于支付其所购住房；3．偿还方式特殊。借款人按月归还贷款本息；4．一般以所购房屋或已有房屋产权作为贷款抵押。由于上述特点，个人住房贷款呈现出分散性、隐蔽性和滞后性等风险特征，给贷款管理工作造成了一定的困难。

（三）银行风险

1.银行内部人员的操作风险和道德风险

个人住房贷款业务流程长、环节多，稍有不慎，造成操作失误，就可能给

银行带来风险。尤其是国有商业银行，网点众多，人员也是良莠不齐，无法保证所有操作的准确性，因此容易产生操作风险。同时，由于国有商业银行普遍监督制约机制不足，以及责任认定和处罚的力度不够，使得客户经理在具体业务办理过程中，没能尽职尽责，从而产生道德风险的现象时有发生。如，许多“假个贷”的发生，都与客户经理贷前调查不尽责，没有做到面谈面签有关，

最终导致个贷资产的损失。

2.银行同业间恶性竞争的风险

个人住房贷款，一直被各家银行视为最优质的信贷资产，而受到大力追捧。几乎各个商业银行，包括国有大型银行和中小商业银行都制定有力的措施，促进个贷业务的发展。商业银行之间，有时为了提高竞争力，不得不向开发商或客户做出让步，相应提高了自身的贷款风险。

4、商业银行个人住房贷款风险的防范对策

（一）风险认知策略

个人住房贷款的风险伴随着业务发展而无处不在，尤其是在当前经济环境复杂多变，市场竞争日趋激烈的情况下，对风险的主动研究、提早认知，是防范风险的前提和基础。因此，商业银行应当认真做好以下几个方面风险的研究和认知:一是宏观经济周期性变动的风险。包括对宏观经济走势、房地产市场走势以及利率走势的分析和预测，分析其对商业银行个贷发展、资产质量所带来的影响，及时采取应对措施。二是个人住房贷款办理的各个环节的风险。包括贷前调查、资料审核、贷款审批、抵押登记、发放回收等各个环节，及时预警，堵塞漏洞。三是法律法规变动的风险。个人住房贷款涉及合同法、担保法、物权法等许多法律法规，各类法律法规的变化都可能引起个人住房贷款风险状况的改变。因此各家商业银行应当由专业的法律研究工作人员，对各类法律法规

的变动，司法解释的变化进行研究，主动认知其中的风险变化。

（二）风险规避策略

实施重要风险事项的事前规避策略，是从源头上防范建设银行个人住房贷款风险的关键。从当前来看，主要应当从四个方面来规避风险。一是规避重点区域的风险。近年来，我国各地区房价上涨情况不一，有的地区房价平稳上涨，