房产税对房价影响

浅谈房产税对房价的影响

摘要：近几年来，我国房价增长过快，各地都出现了“炒房热”的现象，面对房地产市场的炽热化状态，政府开始实施调控以期稳定房价，而房产税也成为人们争议的焦点。本文在研究国家近几年出台的房价调控政策的基础上，从供给和需求两个方面分析开征房产税对房价的影响，并探讨房产税改革是否能起到抑制高房价的作用。

关键词：房产税房价供给需求

21世纪以来，在房地产投资需求的刺激下，中国的房地产市场逐步进入升温期。与此同时，政府也出台了许多优惠政策扶持房地产业。在这种背景下，中国的房价迅速上涨，各地区节节攀升，出现了房价高、炒房热、高空置率等问题。于是，我国开始出台房地产新政，以期通过加强对房地产市场的调控来稳定房价。

一、目前我国出台的房地产政策

2010年4月17日，国务院为了坚决遏制部分城市房价过快上涨，发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称“国十条”）。主要是通过建立完善的房地产市场体系，增加房地产市场信息的披露度，加强对房地产市场的监管，并实行拷问责任制等调控政策措施，遏制房价过快上涨，促进民生改善和经济发展。2011年1月底，国家先后在重庆、上海启动房产税试点。重庆市主要是针对非人拥有的独栋商品住宅、高档住房以及新建商品住房征收房产税，分三档税率：0.5 %、1.0 %和1.2%。上海市主要针对

居民及家庭拥有的第二套及以上住房面积人均查过60平方米以上者，征收个人房产税。

2013年政府公布《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，对房地产调控措施更加细化。具体表现为：一，加强对限购、限贷等的要求，调控政策更加严格细化具有针对性；二，公开房地产信息，增加市场透明度；三，加强了社会公众监督，体现了政府稳定房价、调控房地产市场的决心。

近几年实施的房地产政策反映了政府调控房地产市场的决心，在短期内也有效稳定了房价，但从长期来看效果甚微。尽管政府加大了调控力度以期限制房屋供应价格，可实际结果却只减少了新房的供应，房价的未来走势不容乐观。这主要是因为房地产市场供需总量和结构方面的矛盾积累已久，政府还应当从供需方面出发，根据实际情况制定更适宜的措施。

二、分析征收房产税对房价的影响

房产税主要是以房屋为征收对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向房产所有人征收的一种财产税。征收房产税，是政府宏观调控房地产市场的有效途径之一。房产税的征收，有利于房地产业的健康发展。

（一）从需求方面分析

商品房市场包括新房市场、出租房市场和二手房交易市场三个部分。从消费需求来看，房产税的征收对只具有消费需求的人群并无很大影响。因为房产税的开征只是让居民的消费由新房市场转向了

出租房和二手房市场，并没有影响人们的刚性需求。不过租金的变化却会影响居民的消费性需求，租金越高，人们的需求越低。从投机性需求来看，房产税的征收增加了持有房地产的投资成本，同时投资回收期的延长将带来投资风险的增加。于是，人们为了规避风险，就会抛售手中所持有的房屋，导致房价下跌。虽然从短期来看，“炒房热”现象得以冷却，投机性需求减少，房价在一定程度上得到抑制。但是随着人们的消费性需求逐渐转移至租赁市场，会导致租金价格上升，而人们的刚性需求并不会减少。市场的供求关系将决定了房价“起死回生”，投机者将会把房产税转嫁给购房者，进一步提高房价。这样，房产税的征收只是把税收负担转移给对房屋具有真实需求的居民，从而进一步拉大了贫富差距。

（二）从供给方面分析

由于房地产市场的开发周期性比较长长，征收房产税在短期内并不能影响房屋供给的存量。但是，随着房子持有成本的增加，部分房屋持有者将加快抛售房产的步伐，这就意味着房屋供应的增加。尤其是在二手房交易市场中，增加了二手房的房源，增加了房屋供给。根据上海、重庆两地的试点证明，征收房产税的确可以增加住房市场的供给。但我们也不能忽略租赁市场中供求关系的变化，长期来看房产税的实施导致人们不敢购买多套房产，这就减少了出租房的供应，致使租赁市场竞争激烈，租金上涨，反过来影响新房和二手房市场的供求关系。另外，房屋的供给结构也发生了变化，房地产企业将会增加对保障房的开发，减少豪宅别墅的建造，逐步转

向更适合大众消费的住房，这有利于改善房地产市场的供给结构。

三、房产税能否有效控制高房价

由上面的分析可以看出，房产税在短期内抑制投机性需求、引导理性消费等方面具有积极意义。但从长期效果来看，房产税对房价的控制未必有效。其主要原因在于我国房产税改革过程中还有一些问题尚未解决，具体如下：

（一）房产信息不透明，产权制度不完善

要想合理征收房产税，就必须确定居民所拥有的房产信息。但是我国产权制度并不完善，信息化建设滞后，尚未建立房地产信息制度，很难准确获得居民的房产信息。另外，大多房产的所有人和使用人并不是同一人，这就增加了确定房产税纳税人的难度。因此我国政府应当完善房屋产权制度，运用现代技术手段严格监管房屋产权登记信息，确保产权明晰。对于二手房市场交易，应将信息及时披露，提高公正性和透明度。

（二）房地产评估体系尚未建立，人员素质有待提高

目前我国的房地产评估制度体系尚未建立，各个部门联系不够紧密，责任制度并不完善，这些都是阻碍房产税推进的因素。同时，我国还缺乏高素质高水平的房产评估人员。房地产市场的复杂性要求评估人员必须具备极高的专业能力，因此我国应当加大教育和培训力度，重点培养对房地产价值评估的专业型人才。另外还要注意评估人员道德的培养，从精神层面杜绝权钱交易的行为。

（三）房产税对控制房价的长期效果甚微

现如今各界人士呼吁征收房产税，认为房产税可以减少房地产的投机活动，有效抑制房价。从短期来看，房产税是对拥有两套房产及以上者征税的一种财产税。开征房产税，增加人们购买房产的投资成本，提高了投资风险，导致部分房屋持有者出售房产抽回资金转向其他投资市场。短期内将有效抑制投机需求，增加房屋供给，使房价下跌。但是随着人们购买新房欲望的降低，刚性需求却不会减少，因此租赁市场将竞争激烈，租金不断提高。这又反过来刺激新房市场和二手房市场，使供给减少。同时，投机者们看到房地产市场的长期变化后，就会认为房地产市场仍有利可图，而房产税引起的投资成本增加，将会通过提高房价转嫁给购房者。于是，房价将继续提高。本来我们希望开征房产税可以增加房屋供给，但现在由于出租市场的影响，房地产市场又回到原来的面目。此外，我国土地资源有限，但是城镇化的推进和人口的不断增长，导致百姓的需求增加。这种供求关系紧张，带来供需矛盾不断加大，使房价上涨成为趋势。由此可见，房产税的征收在短期内可以有效控制房价，但长期来看未必有效。

房产税的开征是社会财富重新分配的过程，它的目的不是冷却楼市，而在于使房地产市场理性回归。其改革关键在于打破利益分配格局而绝非技术层面的问题。因此房产税的改革应当放在税制设计和税制完善的大框架之下，研究房产税的制度设计，制定合理适宜的房产税。

参考文献：