光明市场分析

勤诚达正大城 占地：20.6万㎡ 建面：82万㎡ 推售产品：74-139㎡2-4房
光明新区住宅市场近4年各面积段供求光关明系住图宅市场近4年各面积段供求关系图
面积段
全年
供应面积 成交面积
271816 107388
供应面积 成交面积
277644 379917
供应面积 成交面积
212308 132248
供应面积 成交面积
154527 193004
70以下
15398 4427
16277 19591
光明新区的商品住宅供应非常少，几乎呈独角兽状态，每年入市的项目仅有1-3个，供应量和成交量长期处于低位，成交价
格在深圳偏低；
由于同期在售项目较多，包括新地中央、光明1号、中粮云景等，因此14、15、16年供应上涨；
受市场环境影响，2016年光明区住宅成交均价环比上涨67%，但在全市范围内仍是价格洼地。
光明区域市场分析
粤港澳黄金走廊 广深莞中心纽带
建设国家新型城镇化/绿色生态示范城区 探索建设海绵城市
1 总体规划
• 打造“两城两带”重点区域的概念,“两城 两带”即光明凤凰城、中大城、茅洲河一 河两岸生态休闲文化带、沿松白路一路两 侧转型提升带。
• 到2020年，新区地区生产总值达到1200亿 元，经济总量占全市比重达到4.6%，人均 GDP达到18.5万元，成为全市重要的经济增 长极。
0
0
2017年 （1-10月）
154527
1629
230954
2980
32992
供应套数
成交套数
成交均价
微观市场分析
光明市场
光明未来90-120㎡供应增多进入白热化竞争，140㎡以上产品将会出现空档期
从供应和成交看，90㎡以下的刚需户型仍然是供应主力，但20117年的供应量相对2015年，接近腰斩； 14-16年间，90-120㎡的户型几乎没有供应，但2017年开始供应增多，表明光明市场的需求正在从刚需向舒适型转变； 大户型供应连续两年减少，表明近期大户型相对稀缺，市场开始出现空档期，本项目140㎡产品将会成为稀缺产品；
7698851 60893 5485854 56442 24451
7739490 75867 4888037 48846 26570
9417839 88160 8273961 81306 34978
6103088 64881 5284500 51150 53394
2016.10至2017.10全市住宅市场成交量价图
• 中山大学附属第七医院今年7月1日正式启 用；7月27日，深圳市光明新区医疗集团在 新区管委会多功能厅正式挂牌成立，推动 光明医疗配套不断完善
• 光明文化艺术中心、体育中心等文化配套 设施开始建设
构建三山一水六公园景观系统 打造最宜居的低碳生态示范区
5 生态建设
• 【片区最大生态面积的中心公园】 结合东 坑水库、光明新城公园的自然景观特色资 源，文化艺术中心、群体中心等公共文化 资源，形成依山傍水主题的空间簇群，成 为光明新区重要的行政、文化、商业综合 配套服务中心。
• 战略性新兴产业和未来产业增加值占GDP 比重50%以上，第三产业增加值占GDP比重 达到40%。
构建绿色智慧型现代产业体系 新兴产业和传统产业共同发展
2 产业布局
• 重点发展新一代信息技术产业、新材料、 新能源产业、生物产业；
• 规划建设光明机器人产业园，培育发展机 器人产业、可穿戴设备产业、智能装备产 业；
261950 151752
297296 210574
141687 111270
81642 69452
占比
4.84% 3.88%
4.27% 3.21%
3.47% 2.78%
3.28% 3.23%
全市住宅市场近4年各面积段供求关系图
70-90
3178335 2504260
3590691 3879945
2167560 2105298
10000 9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0
61407
54555
57998
6716
57985 60686
54992 55836
54606 52223
8740 56552
65255 55093
70000
60000 57309
50000
5337
• 【低碳生态示范区】光明新区所辖区域建 设开发强度低，生态保留得比较好，还储 存了比较多的可建设用地，具有后发优势， 周边临近大望山、牛山、大顶岭、东坑水 库、光明新城公园、翠湖公园、大顶岭山 林公园、光明公园、迳口社区公园、碧园 路社区公园。
微观市场分析
深圳市场
狂飙猛进之后，深圳遭遇政策急刹车，供求量跌至6年前水平，市场不容乐观
3159235011
2745931282
3335135682
579 483 424
45000
3647440000 1016 35000
30000
25000
20000
15000
144 208 132 92 41 124 114 208 171 211
10000 5000
2016年 323593 4811 156107 1901 32133
4.42% 4.41%
7.63% 6.09%
8.78% 7.92%
15.71% 12.95%
585809 343695
743282 737395
423782 415127
264011 206687
占比ห้องสมุดไป่ตู้
10.82% 8.79%
10.69% 11.25%
10.37% 10.35%
10.62% 9.61%
自104政策出台后，政府放宽90-120㎡的供应，预计未来几年内，市场上90-120㎡户型的数量会越来越多
面积段
全年
70以下
供应面积 成交面积
5411935 3911392
供应面积 成交面积
6955520 6555583
供应面积 成交面积
4085321 4009578
供应面积 成交面积
2485415 2150526
5542
40000
401
3738 39894332
3743 4083
2750 2489
2874 2882
2573 2614 3049
2787
806
1917 1221
1913
1718
1564
1782
0
30000 20000 10000
0
2017年 （1-10月）
2837347
31415
2678485
29646
本案
星河大丰安旧改 占地：7.1万㎡ 建面：45万㎡ 推售产品： 待定
三井银包厂旧改旧改 占地：2.9万㎡ 建面：13.9万㎡ 推售产品：待定
松茂御城 占地：4.6万㎡ 建面：21万㎡ 推售产品：75-120㎡2-4房
特建发平板显示园 占地：5.7万㎡ 建面：26万㎡ 推售产品： 待定
光明玉律项目 占地：3.27万㎡ 建面：42万㎡ 推售产品： 住宅、公寓
• 在传统优势产业中积极向时尚化、智能化、 服务化方向转型，向精密制造和先进制造 升级；
• 着力发展总部经济、发展现代商贸、特色 旅游、文化创意、健康服务等特色现代服 务业，推动新区生活性服务业向精细化和 高品质转变
高速/地铁/城轨/有轨，四维交通并行发展 建设无缝交通网
3 交通网络
• 已建成通车的有龙大高速、南光高速，直 达南山、福田、龙华等区
持谨慎态度，后续市场仍待进一步观望。
年度
2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年
2011-2017年全市商品房供应与成交价格表
供应面积 （㎡）
供应套数
成交面积 （㎡）
成交套数
成交均价 （元/㎡）
4425143 45332 3484363 36838 21012
6511943 64074 4494348 46277 20730
1206642 1110896
占比 90-120
2014年
58.73%
239053
64.02%
172542
2015年
51.62%
530644
59.19%
399108
2016年
53.06%
358529
52.51%
317392
2017年
48.55%
390508
51.66%
278525
占比 120-140
竞争分析
竞争汇总
2017年光明中心区在售住宅仅龙光玖龙臺，目前剩余约90套；2018年预计入市的项目有4个，约2700套，远期供 应的项目预计有8个
公明新创维电器片区更新 占地：8.6万㎡ 建面：42万㎡ 推售产品：待定
信宏城片区旧改 占地：4.8万㎡ 建面：22万㎡ 推售产品：待定
竹园片区旧改 占地：1.8万㎡ 建面：11.5万㎡ 推售产品：待定
57054
供应套数
成交套数
成交均价
微观市场分析
深圳市场
全市近四年刚需供应比例逐年下降，90-120㎡供应逐年增加，未来改善产品竞争激烈
从供应和成交看，90㎡的刚需户型仍然是供应主力，供不应求，90㎡以上的中大户型供应比例逐渐增加，表明市场对中大 户型的需求度正在逐步提升，而从14年的供求持平到17年的供过于求，未来此类产品的竞争将会更加激烈 ；
3725
67.69%
3724
2016年
60.32%
0
79.23%
0
2017年
61.08% 54805
67.88% 38571
占比 120-140
0.00% 0.17%
1.34% 0.98%
0.00% 0.00%
35.47% 19.98%
35539 4049
26370 52600
22780 16361
361 9399
占比
13.07% 3.77%
9.50% 13.85%
10.73% 12.37%
0.23% 4.87%
140以上
26609 42303
67270 46851
0 10725
4976 14028
占比
9.79% 39.39%
24.23% 12.33%
0.00% 8.11%
3.22% 7.27%
• 广深港城际快线：经光明设置光明站，从 广州站经东莞、至深圳，并连接香港
• 地铁6号线：连接福永、沙井、松岗、公明、 光明新城、石岩、到达深圳北站，主体工 程已动工，预计2019年投入使用；福田、 罗湖延长线至科学馆站已动工
• 地铁13号线：起于深圳湾口岸，经后海中 心、科技园、西丽火车站、留仙洞总部基 地、石岩、光明凤凰城、公明等片区，终 点为公明北。预留北延东莞延长线
968
138615 1425
17634
2014年 335589 3485 116290 1085 19114
2015年 323233 3814 450295 5160 19234
1400 1200 1000
800 600 400 200
37867
31125 26687 24918 27331
1146 40612
140以上
1146788 739144
1793606 1328561
993763 1060491
542612 484964
占比
21.19% 18.90%
25.79% 20.27%
24.33% 26.45%
21.83% 22.55%
数据来源：CRIC
微观市场分析
光明市场
光明市场供应一直呈独角兽态势，均价仍处低位，未来存在补涨空间
• 远期规划：地铁18/29号线、有轨电车
以中大城为核心开发片区 打造区域性教育医疗和创新高地
4 城市配套
• 打造12平方公里中大城，包括中山大学深 圳校区、光明同富裕工业园片区及新羌、 圳美片区，成为重要的区域性教育高地、 医疗高地和创新高地。中大城重点打造 “一轴一廊三核”功能布局。
• 中山大学深圳校区落户光明，明年将开始 招生，到2020年在校生规模超过1万人，教 师队伍约1000人。
61473 385
0 0
占比
5.66% 4.12%
5.86% 5.16%
28.95% 0.29%
0.00% 0.00%
70-90
194270 56422
164000 257151
128055 104776
94386 131005
占比 90-120
2014年
71.47%
0
52.54%
188
2015年
59.07%
2016.10至2017.10光明新区住宅市场成交量价图
2011-2017年光明新区商品房供应与成交价格表
年度 2011年
供应面积 （㎡）
供应套数
成交面积 （㎡）
成交套数
成交均价 （元/㎡）
50094
492
20037
191
14699
2012年 173511 1922
90994
900
13874
2013年 143101
深圳市2011-2016年，深圳住宅供应与成交及成交价格都呈逐年上涨态势，2015年成交套数达到峰值，2016年成交均价环比
上涨54%，楼市高涨；到2017年，市场成交和供应下滑近一半，但整体成交价格仍然较高，市场有价无市，持续趋冷。
从政策时间划分来看，新政后1年间，供应和成交远低于往年水平，但成交均价仍然高企，成交均价波动较小，整体市场保