物业经营管理的未来发展PPT课件
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（三）生命周期成本与设施管理
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（四）全面质量管理在设施管理中的应用
全面质量管理（ TQM ）是指为了能够在最经济的水 平上并考虑到充分满足顾客要求的条件下进行市场研 究、设计、制造和售后服务，企业内各部门的研制质 量、维持质量和提高质量的活动构成为一体的一种有 效的体系。
（1）质量服务从用户服务开始，只有用户能决定你是否做 得正确以及所做的效果如何。
组合投资管理的对象是由多种资产构成的投资组合； 管理者是指构建投资组合并对其进行监控、调整的
人员或机构； 管理方法是指识别证券收益风险结构、设计投资组
合及调整优化投资组合等一系列方法。
3
（二）房地产组合投资管理
房地产组合投资是房地产资产的集合或者组合， 是对房地产资产的集合进行优化组合、协调、管 理的过程，包括确定业主的投资目标，评估资产 管理公司的表现，审批资产管理公司提出的物业 更新改造计划，保持资产的良好运行状态和市场 竞争力，就新购置物业或处置物业做出决策等以 实现组合投资收益的最大化。
（2）在建工程：未完工的厂房、设备、建筑物等的折 现金额。
（3）土地：用于生产的土地费用。
（3）租赁费用：租赁物业、厂房、设备的折现值。
（5）自然资源：不可替代的自然资源，包括矿山、油 田和森林等。
（6）其他：无法归入上述 5 类的物业、厂房和设备
的附属部分。
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（二）企业物业资产管理
企业物业资产管理包括计划、获取、管理和处 置建筑物和土地的活动，其目的在于调整资产 管理的目标，以符合企业战略并使资产增值。
（3）用基本的财务可行性分析模型来分析每一个房地产。
（4）要进行合约的初步谈判，商定所选资产的购置条件。
（5）详细可行性研究，要在经济周期和市场周期的背景 中预测出租率、租金经营成本和资本成本。
（6）选择合理的融资与税收结构，以便做出更好的资金 安排。
（7）将预测数据用于分析投资的折现后现金流，进而评 估房地产项目的收益风险和对投资组合的影响。
11
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二、大型企业物业资产管理
（一）编制企业物业资产清单 （二）设定管理目标 （三）控制成本 （四）适时处置资产并获得收入 （五）进行多样化的物业投资 （六）结合企业主营业务选择物业占用形式 （七）建立合理的物业资产管理机构 （八）明确物业管理师的责任 （九）审慎选择物业资产管理顾问
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第二节 大型企业物业资产管理
（2）必须承诺不断进步。 （3）必须愿意并能够接受评价与评价自身。 （4）必须授权给雇员，必须让他们承担责任，必须在更广
泛的范围内考察员自身和他们的工作。 （5）质量服务应该在公司内外都得到共识并要面向市场。
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三、设施管理在我国的发展现状
观念上的落后。 服务的对象不明。 国内物业设施管理的技术含量不高。 人才严重匿乏。
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房地产组合投资管理的主要工作包括：
与投资者沟通并制定组合投资的目标和投资准则 制定并执行组合投资策略 设计和调整房地产资产的资本结构 负责策略资产的配置和衍生工具的应用 监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策 评估组合投资绩效 客户报告 现金管理
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二、组合投资管理的内容与步骤
第十二章 物业经营管理的未 来发展
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第一节 房地产组合投资管理
一、房地产组合投资管理的概念
（一）组合投资管理
组合投资管理属于后一种，是指投资管理者按 照投资方针和政策，在投资分析的基础上，将 投资资金用于购置多种资产，形成投资组合， 并对投资组合进行动态监控、调整，以获得预 定收益的行为。
2
组合投资管理包含三个要素：管理对象、管理 者与管理方法。
6
（一）制订投资方针和政策 （二）投资分析
宏观分析 · 行业分析及微观分别等 （三）构建投资组合 （四）投资组合的调整 （五）投资组合绩效评估
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三、组合投资理论在房地产领域的应用
（1）投资者确定投资目标和准则，投资的计划和措施。
（2）检验可供选择的房地产项目是否符合基本的市场周 期规律和其他隐含准则。
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企业物业资产管理能从以下几个方面为企业带 来增值：
（1）经营和管理过程知识； （2）规模经济（获取产品和服务）; （3）使用和管理房地产及服务上的结盟； （4）稀有的专业技术知识的收集； （5）信息的机密性和可得到性； （6）正式和非正式网络； （7）风险共享； （8）行动和转变； （9）以竞争价格提供高质量服务； （10）战略规划、预期与创新。
（8）进行谈判，安排物业的交接事宜。
（9）根据在房地产景气循环基础上得到的折现现金流的 预测结果，制定投资战略，并据此对购置的房地产进行 管理，逐步上调租金或更新短期合约。
（10）在合适的市场时点做出处置物业的决策。
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第二节 大型企业物业资产管理
一、企业物业资产及其管理
（一）企业物业资产
（1）建筑物：包括在公司物业、厂房和设备账户列支 的建筑费用。
三、企业物业资产管理信息系统
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第三节 设施管理
ຫໍສະໝຸດ Baidu 一、基本概念
按照国际设施管理协会（IFMA）和美国国会图 书馆的定义，设施管理是“以保持业务空间高品 质的生活和提高投资效益为目的，以最新的技术 对人类有效的生活环境进行规划、整备和维护管 理的工作”，它“将物质的工作场所与人和机构 的工作任务结合起来。综合了工商管理、建筑、 行为科学和工程技术的基本原理”。
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（二）设施管理涉及的主要问题
（1）所有权的费用。 （2）生命周期内的花费。 （3）服务的融合。 （4）运作和维护的设计。 （5）委托的责任。 （6）费用的时效性。 （7）提高工作效率。 （8）生活质量。 （9）设施的冗余和灵活性。 （10）作为资产的设施。 （11）设施管理的商业职能。 （12）设施管理是一个连续的系统。 （13）服务。
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二、设施经理与设施管理的主要内容
（一）设施经理
设施经理的工作包括非职业性工作和职业性工作两大 类。
非职业性的工作是设施使用者最常见的、与其工作和 生活息息相关的部分活动，如保安和清洁卫生等。
职业性工作则属战略层次上的工作，如决策物业区位、 预测未来企业空间需求以及确定空间使用方式来潜在 的提高企业竞争优势等。
（三）生命周期成本与设施管理
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（四）全面质量管理在设施管理中的应用
全面质量管理（ TQM ）是指为了能够在最经济的水 平上并考虑到充分满足顾客要求的条件下进行市场研 究、设计、制造和售后服务，企业内各部门的研制质 量、维持质量和提高质量的活动构成为一体的一种有 效的体系。
（1）质量服务从用户服务开始，只有用户能决定你是否做 得正确以及所做的效果如何。
组合投资管理的对象是由多种资产构成的投资组合； 管理者是指构建投资组合并对其进行监控、调整的
人员或机构； 管理方法是指识别证券收益风险结构、设计投资组
合及调整优化投资组合等一系列方法。
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（二）房地产组合投资管理
房地产组合投资是房地产资产的集合或者组合， 是对房地产资产的集合进行优化组合、协调、管 理的过程，包括确定业主的投资目标，评估资产 管理公司的表现，审批资产管理公司提出的物业 更新改造计划，保持资产的良好运行状态和市场 竞争力，就新购置物业或处置物业做出决策等以 实现组合投资收益的最大化。
（2）在建工程：未完工的厂房、设备、建筑物等的折 现金额。
（3）土地：用于生产的土地费用。
（3）租赁费用：租赁物业、厂房、设备的折现值。
（5）自然资源：不可替代的自然资源，包括矿山、油 田和森林等。
（6）其他：无法归入上述 5 类的物业、厂房和设备
的附属部分。
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（二）企业物业资产管理
企业物业资产管理包括计划、获取、管理和处 置建筑物和土地的活动，其目的在于调整资产 管理的目标，以符合企业战略并使资产增值。
（3）用基本的财务可行性分析模型来分析每一个房地产。
（4）要进行合约的初步谈判，商定所选资产的购置条件。
（5）详细可行性研究，要在经济周期和市场周期的背景 中预测出租率、租金经营成本和资本成本。
（6）选择合理的融资与税收结构，以便做出更好的资金 安排。
（7）将预测数据用于分析投资的折现后现金流，进而评 估房地产项目的收益风险和对投资组合的影响。
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二、大型企业物业资产管理
（一）编制企业物业资产清单 （二）设定管理目标 （三）控制成本 （四）适时处置资产并获得收入 （五）进行多样化的物业投资 （六）结合企业主营业务选择物业占用形式 （七）建立合理的物业资产管理机构 （八）明确物业管理师的责任 （九）审慎选择物业资产管理顾问
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第二节 大型企业物业资产管理
（2）必须承诺不断进步。 （3）必须愿意并能够接受评价与评价自身。 （4）必须授权给雇员，必须让他们承担责任，必须在更广
泛的范围内考察员自身和他们的工作。 （5）质量服务应该在公司内外都得到共识并要面向市场。
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三、设施管理在我国的发展现状
观念上的落后。 服务的对象不明。 国内物业设施管理的技术含量不高。 人才严重匿乏。
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房地产组合投资管理的主要工作包括：
与投资者沟通并制定组合投资的目标和投资准则 制定并执行组合投资策略 设计和调整房地产资产的资本结构 负责策略资产的配置和衍生工具的应用 监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策 评估组合投资绩效 客户报告 现金管理
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二、组合投资管理的内容与步骤
第十二章 物业经营管理的未 来发展
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第一节 房地产组合投资管理
一、房地产组合投资管理的概念
（一）组合投资管理
组合投资管理属于后一种，是指投资管理者按 照投资方针和政策，在投资分析的基础上，将 投资资金用于购置多种资产，形成投资组合， 并对投资组合进行动态监控、调整，以获得预 定收益的行为。
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组合投资管理包含三个要素：管理对象、管理 者与管理方法。
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（一）制订投资方针和政策 （二）投资分析
宏观分析 · 行业分析及微观分别等 （三）构建投资组合 （四）投资组合的调整 （五）投资组合绩效评估
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三、组合投资理论在房地产领域的应用
（1）投资者确定投资目标和准则，投资的计划和措施。
（2）检验可供选择的房地产项目是否符合基本的市场周 期规律和其他隐含准则。
10
企业物业资产管理能从以下几个方面为企业带 来增值：
（1）经营和管理过程知识； （2）规模经济（获取产品和服务）; （3）使用和管理房地产及服务上的结盟； （4）稀有的专业技术知识的收集； （5）信息的机密性和可得到性； （6）正式和非正式网络； （7）风险共享； （8）行动和转变； （9）以竞争价格提供高质量服务； （10）战略规划、预期与创新。
（8）进行谈判，安排物业的交接事宜。
（9）根据在房地产景气循环基础上得到的折现现金流的 预测结果，制定投资战略，并据此对购置的房地产进行 管理，逐步上调租金或更新短期合约。
（10）在合适的市场时点做出处置物业的决策。
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第二节 大型企业物业资产管理
一、企业物业资产及其管理
（一）企业物业资产
（1）建筑物：包括在公司物业、厂房和设备账户列支 的建筑费用。
三、企业物业资产管理信息系统
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第三节 设施管理
ຫໍສະໝຸດ Baidu 一、基本概念
按照国际设施管理协会（IFMA）和美国国会图 书馆的定义，设施管理是“以保持业务空间高品 质的生活和提高投资效益为目的，以最新的技术 对人类有效的生活环境进行规划、整备和维护管 理的工作”，它“将物质的工作场所与人和机构 的工作任务结合起来。综合了工商管理、建筑、 行为科学和工程技术的基本原理”。
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（二）设施管理涉及的主要问题
（1）所有权的费用。 （2）生命周期内的花费。 （3）服务的融合。 （4）运作和维护的设计。 （5）委托的责任。 （6）费用的时效性。 （7）提高工作效率。 （8）生活质量。 （9）设施的冗余和灵活性。 （10）作为资产的设施。 （11）设施管理的商业职能。 （12）设施管理是一个连续的系统。 （13）服务。
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二、设施经理与设施管理的主要内容
（一）设施经理
设施经理的工作包括非职业性工作和职业性工作两大 类。
非职业性的工作是设施使用者最常见的、与其工作和 生活息息相关的部分活动，如保安和清洁卫生等。
职业性工作则属战略层次上的工作，如决策物业区位、 预测未来企业空间需求以及确定空间使用方式来潜在 的提高企业竞争优势等。