单位建安成本土地增值税清算可扣除成本限额

土地增值税扣除办法

南京地方税务局土地增值税扣除办法(试行)总则第一条根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其细则、《土地增值税清算管理规程》和其他法规、规范性文件制定本办法。

第二条土地增值税扣除项目是指计算房地产转让增值额时房地产转让收入按规定可以扣除的成本、费用、税金等。

土地增值税扣除项目包括以下五个方面的内容：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。

第三条土地增值税扣除项目金额以清算单位为单位计算。

同一开发项目中包含多种类型房地产的，应按普通住宅、非普通住宅和非住宅类房地产分类归集。

第一节扣除项目一般规定第四条扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

合法有效凭证是指以下情形应当取得的凭证和资料：（一）购买不动产、无形资产、货物和劳务的，应当取得发票；（二）支付行政性规范和政府性基金，应当取得财政部门监制的专用票据；（三）支付拆迁补偿费的，应当取得发票的，应按规定取得发票，无需取得发票的，应取得收款凭据。

（四）以接收投资方式取得房地产的，应当以提供投资作价协议、帐务处理记录和关于接收房地产投资工商行政管理部门的登记或变更登记手续。

第五条纳税人支付成本、费用的，税务机关可以要求纳税人提供以下资料：（一）有土地使用权出让合同、房地产购买协议；（二）拆迁委托协议、拆迁补偿协议；（三）工程设计合同、工程勘察合同；（四）工程施工合同、工程合同结算单、工程审计报告、工程监理协议和工程监理报告；(五)工程材料和设备采购协议，其他货物和劳务的采购协议；（六）银行贷款利息结算通知单；（七）其他与扣除项目金额相关的政府文件、纳税人决议等证明资料。

第六条扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。

土地增值税扣除项目金额

⼟地增值税扣除项⽬⾦额⼟地增值税的法律解释是怎样的呢，⼟地增值税的计算增值额的扣除项⽬都包括哪些呢，⼟地增值税的税种特点是什么呢，⼟地增值税和其他的税种相⽐，具有哪些特点呢。

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⼟地增值税计算增值额的扣除项⽬⾦额包括：1、取得⼟地使⽤权所⽀付的⾦额;2、开发⼟地的成本、费⽤;3、新建房及配套设施的成本、费⽤、或者旧房及建筑物的评估价格;4、与转让房地产有关的税⾦;5、财政部规定的其他扣除项⽬。

⼟地增值税⼟地增值税是指转让国有⼟地使⽤权、地上的建筑物及其附着物并取得收⼊的单位和个⼈，以转让所取得的收⼊包括货币收⼊、实物收⼊和其他收⼊减除法定扣除项⽬⾦额后的增值额为计税依据向国家缴纳的⼀种税赋，不包括以继承、赠与⽅式⽆偿转让房地产的⾏为。

纳税⼈为转让国有⼟地使⽤权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收⼊的单位和个⼈。

课税对象是指有偿转让国有⼟地使⽤权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。

⼟地价格增值额是指转让房地产取得的收⼊减除规定的房地产开发成本、费⽤等⽀出后的余额。

⼟地增值税实⾏四级超率累进税率。

⼟地增值税实际上就是反房地产暴利税，是指房地产经营企业等单位和个⼈，有偿转让国有⼟地使⽤权以及在房屋销售过程中获得的收⼊，扣除开发成本等⽀出后的增值部分，要按⼀定⽐例向国家缴纳的⼀种税费。

当前中国的⼟地增值税实⾏四级超率累进税率，对⼟地增值率⾼的多征，增值率低的少征，⽆增值的不征，例如增值额⼤于20%未超过50%的部分，税率为30%，增值额超过200%的部分，则要按60%的税率进⾏征税。

据专家测算，房地产项⽬⽑利率只要达到34.63%以上，都需缴纳⼟地增值税。

税种特点与其他税种相⽐，⼟地增值税具有以下四个特点：(1)以转让房地产的增值额为计税依据。

⼟地增值税的增值额是以征税对象的全部销售收⼊额扣除与其相关的成本、费⽤、税⾦及其他项⽬⾦额后的余额，与增值税的增值额有所不同。

土地增值税清算税率与计算方法

土地增值税清算税率与计算方法土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。

增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。

增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。

对于拥有国有土地转让权的单位和个人来说，提出一定的限制措施和经济税收制度是非常必要的，为了防止单位和个人利用国家土地资源谋取暴利的行为，土地增值税应用而生。

下面，律图的小编就来带大家了解一下土地增值税清算税率与计算方法。

一、土地增值税税率土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。

增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。

增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。

增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

上面所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。

二、土地增值税的计算方法计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税=增值额×税率1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。

纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

计算增值额的扣除项目：(1)取得土地使用权所支付的金额;(2)开发土地的成本、费用;(3)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格;(4)与转让房地产有关的税金;(5)财政部规定的其他扣除项目。

2、纳税人计算土地增值税时，也可用下列简便算法：计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：(一)增值额未超过扣除项目金额50%土地增值税税额=增值额×30%(二)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%(三)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%(四)增值额超过扣除项目金额200%土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。

土地增值税清算时哪些成本、费用项目不得扣除(老会计人的经验)

土地增值税清算时哪些成本、费用项目不得扣除（老会计人的经验）土地增值税，在房地产行业税收缴纳中，应该说是最复杂的一个税种，其计算方式较为复杂，而且时间跨度长，各项费用开支名目较多，会计核算要求较全面。

因此，稍不注意就有可能会出错，今天昌尧讲税就来和大家讲讲这土地增值税清算时，哪些成本、费用项目，在计算土地增值税时不得扣除，但愿能对你有所帮助。

一、暂扣的工程质量保证金，未取得发票，计算土地增值税时，不得扣除。

房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。

二、土地逾期开发，缴纳的土地闲置费，计算土地增值税时，不得扣除。

房地产开发企业在城市规划区范围内，以出让方式取得土地使用权，闲置一年以上按出让金的20%以下征收土地闲置费。

已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，一年以上未动工建设的，按省、自治区，直辖市的规定征收土地闲置费。

根据规定，房地产开发企业，由于逾期开发所缴纳的土地闲置费，在进行土地增值税清算时，不得扣除。

三、利息上浮幅度超过规定标准的部分，计算土地增值税时，不得扣除。

房地产开发企业财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

因此，房地产开发企业在项目开发中所支付的利息，超过按商业银行同类同期贷款利率计算的利息，在进行土地增值税清算时，不得扣除。

四、超过贷款期限的利息部分和加罚的利息，计算土地增值税时，不得扣除。

房地产开发企业在项目开发中所支付的财务费用，如果包含有逾期的贷款利息和加罚的利息，在进行土地增值税清算时，不得扣除。

五、实际发生的成本费用，未取得有效凭证，计算土地增值税时，不得扣除。

房地产开发企业办理土地增值税清算时，计算与清算项目有关的扣除项目金额，除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，在进行土地增值税清算时，不得扣除。

各地对建安造价允许扣除的标准

1、中央法规（二）房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。

具体核定方法由省税务机关确定。

国税发〔2006〕187号四、土地增值税的扣除项目2、北京市第十八条对开发土地和新建房及配套设施的成本（简称开发成本）中的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用等，按实际发生额据实扣除。

对纳税人进行土地增值税清算时，有下列情况之一的，税务机关应按核定办法扣除：（一）无法按清算要求提供开发成本核算资料的；（二）提供的开发成本资料不实的；（三）发现《鉴证报告》内容有问题的；（四）虚报房地产开发成本的；（五）清算项目中的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的每平方米建安成本扣除额，明显高于北京市地方税务局制定的《分类房产单位面积建安造价表》中公布的每平方米工程造价金额，又无正当理由的。

第十九条地方税务机关根据建设部门定期公布的建安指导价格，结合商品房用途、结构等因素制定《分类房产单位面积建安造价表》，并据此核定第十八条所列四项开发成本的扣除额。

《分类房产单位面积建安造价表》及核算方法，由市地方税务局另行制定下发。

京地税地〔2007〕134号房地产开发企业土地增值税清算管理办法为进一步做好我市土地增值税的清算管理工作，根据国税发〔2006〕187号文件精神，现将商品住宅土地增值税核定扣除项目金额标准有关问题通知如下，请依照执行。

一、本通知适用于对商品住宅项目清算土地增值税时扣除房地产开发成本中“前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用（以下简称四项成本）”的金额标准核定。

二、土地增值税清算项目的四项成本应按实际发生额据实扣除，但发现有下列情况之一的，应按本通知规定的标准核定扣除：（一）无法按清算要求提供开发成本核算资料的；（二）提供的开发成本资料不实的；（三）发现《鉴证报告》内容有问题的；（四）虚报房地产开发成本的；（五）清算项目的四项成本扣除额明显高于北京市地方税务局制定的商品住宅单位面积建安造价扣除金额标准，又无正当理由的。

土地增值税清算扣除项目汇总

土地增值税清算扣除项目汇总土地增值税清算扣除项目之房地产开发费用一、相关规定1.《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第三款：房地产开发费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算金额。

其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。

上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

2. 《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）：关于扣除项目金额中的利息支出如何计算问题：（一）利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；（二）对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。

3.《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）：房地产开发费用的扣除问题：（1）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。

（2）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。

全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。

（3）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条1、2项所述两种办法。

（4）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。

土地增值税清算时哪些成本、费用项目不得扣除

土地增值税清算时哪些成本、费用项目不得扣除土地增值税，在房地产行业税收缴纳中，应该说是最复杂的一个税种，其计算方式较为复杂，而且时间跨度长，各项费用开支名目较多，会计核算要求较全面。

因此，稍不注意就有可能会出错，今天昌尧讲税就来和大家讲讲这土地增值税清算时，哪些成本、费用项目，在计算土地增值税时不得扣除，但愿能对你有所帮助。

一、暂扣的工程质量保证金，未取得发票，计算土地增值税时，不得扣除。

房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。

二、土地逾期开发，缴纳的土地闲置费，计算土地增值税时，不得扣除。

房地产开发企业在城市规划区范围内，以出让方式取得土地使用权，闲置一年以上按出让金的20%以下征收土地闲置费。

已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，一年以上未动工建设的，按省、自治区，直辖市的规定征收土地闲置费。

根据规定，房地产开发企业，由于逾期开发所缴纳的土地闲置费，在进行土地增值税清算时，不得扣除。

三、利息上浮幅度超过规定标准的部分，计算土地增值税时，不得扣除。

房地产开发企业财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

因此，房地产开发企业在项目开发中所支付的利息，超过按商业银行同类同期贷款利率计算的利息，在进行土地增值税清算时，不得扣除。

四、超过贷款期限的利息部分和加罚的利息，计算土地增值税时，不得扣除。

房地产开发企业在项目开发中所支付的财务费用，如果包含有逾期的贷款利息和加罚的利息，在进行土地增值税清算时，不得扣除。

五、实际发生的成本费用，未取得有效凭证，计算土地增值税时，不得扣除。

房地产开发企业办理土地增值税清算时，计算与清算项目有关的扣除项目金额，除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，在进行土地增值税清算时，不得扣除。

土地增值税允许扣除项目金额合计数

土地增值税允许扣除项目金额合计数（实用版）目录1.土地增值税扣除项目的定义和范围2.土地增值税扣除项目的具体内容3.土地增值税扣除项目的金额计算方法4.土地增值税扣除项目的应用实例5.土地增值税扣除项目的政策依据正文土地增值税是指在转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋。

在计算土地增值税时，可以扣除一些特定的项目金额，这些项目金额被称为土地增值税扣除项目金额。

土地增值税扣除项目金额的范围包括：取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本和费用、新建房及配套设施的成本和费用或旧房及建筑物的评估价格、与转让房地产有关的税金以及财政部规定的其他扣除项目。

具体来说，取得土地使用权所支付的金额包括土地出让金、土地转让费、土地租金等；开发土地的成本和费用包括土地开发费、土地平整费、土地勘察设计费等；新建房及配套设施的成本和费用包括建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费等；旧房及建筑物的评估价格是指由专业评估机构评估的房屋及建筑物的市场价值；与转让房地产有关的税金包括营业税、城市维护建设税、教育费附加等。

土地增值税扣除项目的金额计算方法因地区而异，一般按照当地政府规定的计算方法进行计算。

例如，某些地区规定房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的 5% 以内计算扣除。

土地增值税扣除项目在实际应用中，例如在转让房地产时，可以按照规定的扣除项目和金额进行扣除。

例如，如果纳税人转让旧房及建筑物，且不能提供评估价格，但能提供购房发票，经当地税务部门确认后，可以按照发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计 5% 计算扣除金额。

土地增值税扣除项目的政策依据是《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及相关法律法规。

浙江省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算四项开发成本核定办法的公告

浙江省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算四项开发成本核定办法的公告浙江省地方税务局公告2016年第20号根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定，现对房地产开发企业土地增值税清算中前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用等“四项开发成本”(以下简称“四项开发成本”)的核定办法规定如下：一、房地产开发企业在计算土地增值税时，“四项开发成本”应按实际发生额据实扣除。

二、房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的“四项开发成本”的凭证或资料不符合清算要求或不实的，主管地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门定期公布的建安造价定额资料，结合房屋建造年份、结构、用途、区位、材料等因素，核定“四项开发成本”的单位面积金额标准。

三、本公告自2017年1月1日起施行。

《浙江省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的公告》（浙江省地方税务局公告2015年第8号）第五条规定同时废止。

浙江省地方税务局2016年11月30日《浙江省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算“四项开发成本”核定办法的公告》解读↓一、本公告出台的背景是什么？《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条第（二）项规定：“房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。

具体核定方法由省税务机关确定。

”为进一步规范土地增值税清算管理，省地税局制定了“四项开发成本”具体核定办法。

二、《公告》规定了哪些内容？1.房地产开发企业在计算土地增值税时，“四项开发成本”应按实际发生额据实扣除。

各地对建安造价允许扣除的标准

1、中央法规（二）房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。

具体核定方法由省税务机关确定。

国税发〔2006〕187号四、土地增值税的扣除项目2、北京市第十八条对开发土地和新建房及配套设施的成本（简称开发成本）中的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用等，按实际发生额据实扣除。

对纳税人进行土地增值税清算时，有下列情况之一的，税务机关应按核定办法扣除：（一）无法按清算要求提供开发成本核算资料的；（二）提供的开发成本资料不实的；（三）发现《鉴证报告》内容有问题的；（四）虚报房地产开发成本的；（五）清算项目中的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的每平方米建安成本扣除额，明显高于北京市地方税务局制定的《分类房产单位面积建安造价表》中公布的每平方米工程造价金额，又无正当理由的。

第十九条地方税务机关根据建设部门定期公布的建安指导价格，结合商品房用途、结构等因素制定《分类房产单位面积建安造价表》，并据此核定第十八条所列四项开发成本的扣除额。

《分类房产单位面积建安造价表》及核算方法，由市地方税务局另行制定下发。

京地税地〔2007〕134号房地产开发企业土地增值税清算管理办法为进一步做好我市土地增值税的清算管理工作，根据国税发〔2006〕187号文件精神，现将商品住宅土地增值税核定扣除项目金额标准有关问题通知如下，请依照执行。

一、本通知适用于对商品住宅项目清算土地增值税时扣除房地产开发成本中“前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用（以下简称四项成本）”的金额标准核定。

二、土地增值税清算项目的四项成本应按实际发生额据实扣除，但发现有下列情况之一的，应按本通知规定的标准核定扣除：（一）无法按清算要求提供开发成本核算资料的；（二）提供的开发成本资料不实的；（三）发现《鉴证报告》内容有问题的；（四）虚报房地产开发成本的；（五）清算项目的四项成本扣除额明显高于北京市地方税务局制定的商品住宅单位面积建安造价扣除金额标准，又无正当理由的。

北京市地方税务局关于土地增值税核定扣除项目金额标准有关问题的通知

北京市地方税务局关于土地增值税核定扣除项目金额标准有关问题的通知》（京地税地〔2009〕245号）各区、县地方税务局、各分局:为进一步做好我市土地增值税的清算管理工作，根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）文件精神，现将土地增值税核定扣除项目金额标准有关问题通知如下，请依照执行。

一、本通知适用于房地产开发项目清算土地增值税时扣除房地产开发成本中“前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用（以下简称四项成本）”的核定。

二、土地增值税清算项目的四项成本应按实际发生额据实扣除，但发现有下列情况之一的，应按本通知规定的标准核定扣除：（一）无法按清算要求提供开发成本核算资料的；（二）提供的开发成本资料不实的；（三）发现《鉴证报告》内容有问题的；（四）虚报房地产开发成本的；（五）清算项目的四项成本扣除额明显高于北京市地方税务局制定的分类房产单位面积四项成本扣除金额标准，又无正当理由的。

三、核定的四项成本金额按照《分类房产单位面积四项成本核定表》确定。

四、核定四项成本应按照房地产项目类型适用的核定标准，分别确定四项成本的扣除金额。

具体计算公式为：核定的四项成本=不同类型对应年代的核定单位成本×清算建筑面积五、本通知中不同年代的核定单位成本参照北京市建设工程造价管理部门的定额标准，结合专家经验和市场状况制订。

北京市地方税务局将根据情况不定期进行调整。

未调整期间，2008年以后竣工的开发项目暂按2008年标准核定。

六、本通知自发布之日起执行。

本通知发布前主管税务机关已受理的土地增值税清算项目仍按照《北京市地方税务局关于商品住宅土地增值税核定扣除项目金额标准有关问题的通知》（京地税地〔2007〕138号）的规定执行。

本通知发布前主管税务机关未受理的土地增值税清算项目按照本通知的规定执行。

附件：二○○九年九月十六日附件：分类房产单位面积四项成本核定表房地产类型竣工年代核定单位成本（元/平方米）多层住宅及底商2001及以前1386 20021402 20031469 20041502 20051486 20061512 20071586 20081798高层住宅及底商2001及以前2425 20022435 20032621 20042807 20052769 20062790 20072987 20082997多层办公2001及以前2270 20022270 20032511 20042502 20052450 20062480 20072738 20082700高层办公2001及以前3130 20023113 20033414 20043370 20053295 20063330 20073570 20083670说明：多层是指七层及以下的住宅或办公楼，高层是指七层以上的住宅或办公楼。

土地增值税允许扣除项目金额合计数

土地增值税允许扣除项目金额合计数一、引言土地增值税是指在土地转让过程中，对土地增值部分征收的一种税收。

为了鼓励土地资源的合理利用和开发，我国税法规定了一些土地增值税允许扣除项目，以减轻纳税人的负担，推动经济的发展。

本文将全面、详细、完整地探讨土地增值税允许扣除项目金额合计数，帮助读者了解土地增值税政策，合理规划自己的税务筹划。

二、土地增值税允许扣除项目2.1 基本扣除项目根据我国税法规定，纳税人在计算土地增值税时可以扣除的项目主要包括以下几个方面：1.原值：纳税人购买土地的成本，包括土地购买价款、税费、登记费用等。

2.增值税：纳税人在土地转让过程中缴纳的土地增值税。

3.营业税：纳税人在土地转让过程中缴纳的营业税。

4.附着物补偿费：纳税人因土地转让而获得的附着物补偿费用。

2.2 非基本扣除项目除了基本扣除项目外，我国税法还规定了一些非基本扣除项目，纳税人可以根据实际情况进行扣除。

这些非基本扣除项目包括：1.土地整理费：纳税人在土地转让过程中支付的土地整理费用，如土地平整、道路建设等费用。

2.增值税专用发票：纳税人在土地转让过程中开具的增值税专用发票金额。

3.拆迁费用：纳税人因土地转让而获得的拆迁费用。

4.税务登记费：纳税人在土地转让过程中支付的税务登记费用。

三、计算土地增值税金额合计数的步骤为了计算土地增值税金额合计数，纳税人需要按照以下步骤进行：1.首先，确定土地转让的时间和地点，以确定适用的税率和税法规定。

2.确定土地的原值，包括土地购买价款、税费、登记费用等。

3.计算土地的增值部分，即土地转让价款与土地原值的差额。

4.根据适用的税率，计算土地增值税的金额。

5.根据税法规定，确定可以扣除的基本扣除项目和非基本扣除项目。

6.将基本扣除项目和非基本扣除项目的金额合计数减去土地增值税的金额，得到纳税人需要缴纳的土地增值税金额。

四、合理规划土地增值税筹划为了减轻土地增值税的负担，纳税人可以进行合理的税务筹划。

单位建安成本土地增值税清算可扣除成本限额

天津市地方税务局关于进一步加强土地增值税清算工作的通知津地税地[2012]38号地税系统各单位：为进一步提升我市土地增值税清算管理工作整体水平，根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）精神，现将土地增值税清算工作有关规定明确如下：一、开发成本扣除项目标准（一）对房地产开发项目进行土地增值税清算时，房地产开发成本中的“前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用（以下简称“五项成本”）”应按实际发生额据实扣除，但发现有下列情况之一的，应按本通知规定的扣除标准计算调整：1.未按清算要求提供开发成本核算资料的；2.虚报房地产开发成本的；3.税务中介机构出具的《鉴证报告》存在弄虚作假的；4.“五项成本”扣除金额高于按本通知方法计算出的扣除标准10%，且无正当理由的。

（二）“五项成本”扣除标准应按照《成本核定表》（暂行标准）（见附件一）中各类型房地产项目适用的不同系数分别确定（见附件二）。

市局将根据房地产行业相关建筑成本变动情况适时对扣除标准进行调整。

二、对税务中介机构出具鉴证材料的要求凡由税务中介机构对房地产企业开发项目进行土地增值税清算鉴证的，税务部门除了要求其按规定标准出具《土地增值税清算鉴证报告》以外，还应要求其附完整的《天津市土地增值税清算鉴证业务电子工作底稿》，税务中介机构不得擅自减少所附材料及内容。

附件：1.成本核定表（暂行标准）2.S1外檐调整系数表S2内檐调整系数表S3配置调整系数表二○一二年十一月八日附件：1.成本核定表计算公式：清算项目“五项成本”扣除标准=不同类型房产建安成本单价×清算建筑面积×层（含）以下的住宅或办公楼，高层是指三十三层（含）以下的住宅或办公楼附件：2S1外檐调整系数表说明：A-精装>1000元/m2B-精装<1000元/m2C-毛坯、简单装修A-配备中央空调、电梯B-配备电梯、无中央空调C-无电梯、中央空调配置。

【知识点分享】税法一土地增值税清算扣除项目

【知识点分享】税法一土地增值税清算扣除项目一、房地产企业办理土地增值税清算时，除另有规定外，扣除的土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关税金须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

二、房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，税务机关可核定扣除。

三、房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施，按以下原则处理：1、建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；2、建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；3、建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

四、房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本；预提费用，除另有规定外，不得扣除。

五、房地产企业在工程竣工后，按约定扣留的质量保证金，如建筑施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。

六、房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。

七、拆迁安置费扣除相关规定（1）房地产企业用建筑的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按规定确认收入，同时将此确认为拆迁补偿费。

房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

（2）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，按房屋市场价值计入本项目拆迁补偿费；异地安置收到房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

（3）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭证计入拆迁补偿费。

土地增值税允许扣除项目金额合计数

土地增值税允许扣除项目金额合计数1. 土地增值税的基本概念土地增值税是指在土地使用权转让、出租等行为中产生的税收，它是一种对土地增值部分进行征收的税收。

在我国，土地增值税自1994年开始推行，它对于调动土地资源的有效利用，促进土地资源的合理配置起到了积极的作用。

土地增值税征收政策的调整也一直备受关注，而土地增值税允许扣除项目金额合计数就是其中的一个重要方面。

2. 土地增值税允许扣除项目金额合计数的意义土地增值税允许扣除项目金额合计数，是指在缴纳土地增值税时可以扣除的相关项目支出的总金额。

这意味着，在计算土地增值税时，可以将相关项目支出纳入考虑范围，从而降低纳税额度，对于纳税人来说具有重要的意义。

通过合理扣除项目金额，可以减少纳税负担，激励企业和个人增加土地资源的投入，促进土地资源的有效利用。

3. 土地增值税允许扣除项目金额合计数的具体内容土地增值税允许扣除项目金额合计数包括了哪些具体内容呢？按照《中华人民共和国土地增值税法》的规定，允许扣除的项目金额包括土地成本、开发成本、建筑物和构筑物的建设支出、土地利用权出让金以及其他与土地增值税缴纳相关的支出等。

这些项目金额的合计数，经过合理计算后可以纳入土地增值税的扣除范围，从而降低应纳税额度。

4. 个人观点和理解在我看来，土地增值税允许扣除项目金额合计数的政策对于促进土地资源的有效利用和调动投资者的积极性起到了重要的作用。

通过合理规定可以扣除的项目支出，可以减少纳税负担，鼓励企业和个人增加对土地资源的投入，从而推动土地资源的有效开发和利用。

这一政策的实施不仅有利于推动经济的健康发展，也有利于社会资源的合理配置和可持续发展。

5. 总结土地增值税允许扣除项目金额合计数是土地增值税征收政策的重要方面，它对于调动土地资源的有效利用，促进土地资源的合理配置具有积极的意义。

通过合理扣除相关项目支出，可以降低纳税负担，鼓励投资者增加对土地资源的投入，推动土地资源的有效开发和利用。

土地增值税清算“扣除项目金额”确定应注意的八大问题

土地增值税清算“扣除项目金额"确定应注意的八大问题根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的规定，房地产开发项目土地增值税清算应缴纳税款=房地产转让项目增值额×适用税率而房地产转让项目增值额=项目收入总额-项目扣除金额,因此在项目收入一定的条件下，扣除项目金额的准确核算尤为关键。

笔者根据土地增值税清算实践,归纳出扣除项目金额确定过程中的八大注意问题:一、土地闲置费的扣除问题土地闲置费是指向依法取得土地使用权但未按规定动工建设满一年、不满两年的建设单位征收的闲置土地费用.收取土地闲置费是防止闲置土地,制约利用闲置土地伺机炒卖地皮的行为，促使取得土地的单位尽快开发利用土地。

我国实行土地的全民所有制和劳动群众集体所有制,因此对土地闲置费,应区分以下两种情况：一是以出让方式取得的土地使用权。

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994年八届人大主席令29号公布，2007年十届人大主席令72号修订)第26条的规定，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20％以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。

二是以划拨方式取得的集体土地使用权.根据《中华人民共和国土地管理法》（1986年六届人大41号主席令公布,1988年、1998年、2004年三次修订后，十届人大主席令28号公布)第37条的规定,一年内未动工建设的，应当按照该省的规定缴纳闲置费；连续二年未使用的,经原批准机关批准，由县级人民政府无偿收回用地单位的土地使用权。

《闲置土地处置办法》（国土资源部令[1999]第5号）对闲置土地的认定作出了解释,其第二条，“本办法所称闲置土地，是指土地使用者依法取得土地使用权后,未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。

具有下列情形之一的，也可以认定为闲置土地:(1)国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的；(2）已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足25％且未经批准中止开发建设连续满1年的；(3）法律、行政法规规定的其他情形.”缴纳土地闲置费的起止时间是从签订“土地土地使用权出让合同”之日起算的。

土地增值税清算收费标准

土地增值税清算收费标准第一篇：土地增值税清算收费标准土地增值税清算收费标准1000万元以下（含1000万元）（‰）：2‰1000万元以上-1亿元（含1亿元）（‰）：2‰1亿元以上-5亿元以下（含）:0.6‰5亿以上:0.3‰注：1.收费基数为开发成本总额；2.收费采用差额定率累进分段计算。

提醒：以上为行业收费标准，北京京审会计师事务所会依据企业资产总额、全年收入总额、帐务情况综合报价。

土地增值税清算审核收费标准1000万元以下（含1000万元）（‰）：2‰1000万元以上-1亿元（含1亿元）（‰）：2‰1亿元以上-5亿元以下（含）:0.6‰5亿以上:0.3‰注：1.收费基数为开发成本总额；2.收费采用差额定率累进分段计算土地增值税汇算清缴审核收费标准房地产开发完工产品清算鉴证；土地增值税清算鉴证----报价标准：按开发成本金额计算收取：1亿元（含）以下：千分之二1亿元至5亿元（含）：万分之六5亿元以上：万分之三第二篇：关于土地增值税清算资料确认土地增值税清算条件的税法依据国税发[2009]91号国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知：第九条纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（三）直接转让土地使用权的。

第十条对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

委托签证应提供的资料清单确认纳税主体和经营行为的有关资料（1）营业执照副本复印件；（2）税务登记证（国、地税）副本复印件；（3）《土地增值税项目登记表》复印件；（4）《建设用地规划许可证》复印件；（5）《建设工程规划许可证》复印件；（6）《销售许可证》复印件；（7）《建设工程开工证》复印件；（8）《国有土地使用证》复印件；（9）合作开发协议；注：（对于非常规开发项目，“五证”不全的，应提交有关取得土地的资料和进行开发活动的资料）。

土地增值税允许扣除项目金额合计数

土地增值税允许扣除项目金额合计数根据您提供的主题，我将以深度和广度的方式，撰写一篇关于土地增值税允许扣除项目金额合计数的文章。

一、概述土地增值税是指对土地的转让所产生的增值部分征收的一种税收。

在土地的转让过程中，买方需要支付土地增值税，并且在购买土地后进行开发、建设或改造的企业，可以根据国家政策规定，扣除一部分已征税的土地增值税。

本文将围绕土地增值税允许扣除项目金额合计数展开讨论。

二、土地增值税允许扣除项目金额合计数的定义与范围土地增值税允许扣除项目金额合计数是指企业在购置土地后进行开发、建设或改造过程中，可以依法扣除已纳税的土地增值税的金额总和。

根据国家相关政策规定，这些允许扣除的金额包括但不限于以下几个方面。

1. 土地购置价款：企业在购置土地时支付的款项可以作为扣除项目金额的一部分。

这部分金额可以充分反映企业购置土地时的成本支出。

2. 基础设施建设费用：企业在土地开发、建设或改造过程中，为实现规划要求进行的基础设施建设所产生的费用，可以作为扣除项目金额的一部分。

3. 环境治理费用：为符合国家环境保护要求，在土地开发过程中，企业进行的环境治理所产生的费用，可以作为扣除项目金额的一部分。

4. 其他符合政策规定的支出：根据国家政策规定，符合土地增值税扣除条件的其他支出，也可以作为扣除项目金额的一部分。

三、土地增值税允许扣除项目金额合计数的意义与作用土地增值税允许扣除项目金额合计数对企业具有积极的意义与作用。

1. 降低企业成本：通过允许扣除项目金额，企业可以在涉及土地的开发、建设或改造过程中，减少土地增值税的负担，从而降低企业的成本。

2. 促进土地资源的合理利用：扣除项目金额可以激励企业更加积极地进行土地的开发和改造，促进土地资源的合理利用。

也能促进土地的流转与转让，提高土地市场的活跃度。

3. 促进经济发展：通过扣除项目金额，企业能够充分利用土地资源进行经济开发，推动国家经济的持续发展。

四、个人观点与理解作为我对土地增值税允许扣除项目金额合计数的个人观点和理解，我认为这项政策具有以下几个方面的优势。

土地增值税清算中税费成本扣除问题

土地增值税清算中税费成本扣除问题《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第五款规定：与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。

因转让房地产缴纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

营业税金及附加强调的是缴纳。

（一）城市维护建设税及教育费附加的扣除《关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）规定，营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。

凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。

根据该规定，若房地产项目的增值税实际税负率超过预征率，那么该项目实际负担的附加税费相应也会超过预缴增值税时缴纳的附加税费。

在此情况下，据实扣除对企业较为有利。

房地产企业应对增值税按项目设置辅助账核算，从而可以准确计算附加税费。

反之，若房地产项目增值税实际税负率低于预征率，则按预缴增值税时实际缴纳的附加税费扣除对企业更有利。

（二）印花税的扣除《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）规定，细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。

房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。

其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。

因此，在转让新建房时，印花税不作为与转让房地产有关的税金进行扣除。

成本费用扣除的税法依据问题：国税发〔2006〕187号房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。

除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

国税发〔2009〕91号第二十一条审核扣除项目是否符合下列要求：（一）在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。

关于《国家税务总局福建省税务局关于土地增值税清算中工程造价成本核定扣除等问题的公告》解读

关于《国家税务总局福建省税务局关于土地增值税清算中工程造价成本核定扣除等问题的公告》解读一、《公告》制定的目的。

为进一步提升房地产企业税收风险管理水平，规范房地产开发工程造价成本核定，强化企业所得税协同管理，促进纳税人如实办理纳税申报，同时维护纳税人正当权益，制定本公告。

二、《公告》制定的内容。

一是界定工程造价成本的范围。

二是明确可以核定计算扣除房地产开发项目工程造价成本的情形。

三是明确房地产开发项目《工程造价计税成本标准》由省税务局会同省工程造价主管部门（省住建厅）编制发布。

《福建省房地产开发项目工程造价计税成本标准（分地市2009-2018）》已通过《国家税务总局福建省税务局福建省住房和城乡建设厅关于发布福建省房地产开发项目工程造价计税成本标准的公告》（国家税务总局福建省税务局公告2019年第9号）发布。

四是明确对土地增值税清算项目实行核定征收方式清算的，在测算确定核定征收率时，其工程造价成本扣除金额也应当以《工程造价计税成本标准》为测算依据，并不得超过按照《工程造价计税成本标准》测算的金额。

五是明确税务机关在土地增值税清算审核时，调整开发项目工程造价成本扣除金额的，应当按规定相应调整企业所得税计税成本。

六是授予县级和设区市级税务机关对情况复杂、特殊的项目，可以延长清算审核期限。

三、其他解读事项。

核定工程造价成本，仅是税务机关在清算审核时，对清算项目开发成本中的一部分按规定予以核定调整，其他扣除项目金额仍按合法有效凭证据实扣除，此方式下，其普通住房增值额未超过扣除项目金额20%的，可以享受土地增值税免税优惠。

四、《公告》施行时间。

公告自2020年2月1日起施行，本公告施行前税务机关已受理清算申报但尚未完成审核的项目按照本公告的规定执行。

（本资料仅供参考，请以正式文本为准）。

单位建安成本土地增值税清算可扣除成本限额

土地增值税扣除办法

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土地增值税清算税率与计算方法

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土地增值税清算扣除项目汇总

土地增值税清算时 哪些成本、费用项目不得扣除

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浙江省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算四项开发成本核定办法的公告

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北京市地方税务局关于土地增值税核定扣除项目金额标准有关问题的通知

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