项目拓展相关流程

地产项目的开发周期长，项目销售形势与当地城市近、中期的发展规划、功能布局、基础设施建设等 方面有较大关联 总体来讲，顺势而为，甚至预先投资于潜力区域，项目会有更大的增值可能和创利空间。
概况描述 全 程 分 析
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第七部分：管理资源配置
第八部分：综合分析与建议 第九部分：补充内容
结论建议
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1.2 项目可行性分析
城市发展规划及政策影响 外部环境 项 目 决 策 背 景 及 摘 要 宗地所属区域的城市定位 项目本身的特殊性
对公司总体发展战略的影响 内部因素 项目在公司发展规划中的定位 项目的利润贡献
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项目投资决策与评估
1. 投资决策需要考虑的因素 1.1 买地是公司最重要的投资决策
1.2 项目可行性分析
1.3 项目投资策略 2. 公司的评估程序 3. 案例介绍 4. 在项目投资决策中容易犯的错误 5. 项目决策评估特色
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1.1 买地是公司最重要的投资决策
土地是不可复制和再 生的稀缺资源
作为资源密集性行业，房地产开发的两大前提要素是资金和土地，其他专业资源都可以此为基础来 组织； 房地产开发的土地资源稀缺，相当程度上是可遇不可求的。发展商选择土地往往处于被动境地，可 供挑选的余地有限，必须在很小的范围内作出选择； 土地是最重要、最基础、最根本的原材料，它决定了产品的主要关键属性，是房地产开发的前提； 公司经营和战略的实现，必须有相应的土地资源； 土地具有唯一性，没有一块土地是相同的。 市场定位、规划设计、销售企划、物业管理等，很大程度上是由发展商的意识和专业水平及社会资 源组织能力所决定，发展商可主动地控制，进而控制产品的质素； 但土地具不可控性，一旦确定后，土地位置、价格、规划控制要点是不可改变的，作为房地产开发 的前提，其决定了在什么地方做出一个什么样的物业。 项目一旦进展受阻，发展商可通过调整价格、户型、销售包装等加以改进，但土地的位置、区域形 象、区域功能、规划控制不可更改； 在国内，由于发展商的运作水平差异很大，还有土地决策失误，通过策划成功的例子；而香港这样 的成熟市场，发展商的专业水平趋于社会平均化，基本上土地决策占项目成功与否的70%，后期调 整效果很微小。 建筑形式不同和地段不同，土地成本在总成本中的比重也会不同；但项目开发中，土地成本一般占 到30%左右，是最重要的成本之一； 而考虑到建安、配套的费用很大程度上可以通过项目滚动开发实现自助支付、摊低成本；税费等是 义务承担项目；因此，土地的成本还具有不可变性，是最大的成本之一。 持续经营的需要； 占有资源，遏制竞争对手的需要； 战略扩张的需要； 未来增值的期望； 稳定的利润回报。
例 ︓ 武 汉 三 湾 项 目 城 区 位 置 图 ︒
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武昌
1.2 项目可行性分析—第一部分：宗地位置
1、四至范围； 2、地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较； 3、地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并 计算因此而损失的实际用地面积； 4、地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及 项目开发进度的影响； 5、地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有 受保护的历史文物古迹、可利用的构建； 6、土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地； 7、地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。 地块相对完整对发展商具重要意义： 便于项目整体规划布局，容易出效果，各组团分期开发保证了完成和连续， 同时有利于日后小区物业管理 地块不完整不利于围合设计和管理，象北京万科城市花园裕华大道的分割， 迫使小区多面开口，影响区内交通组织，并造成安全隐患 地块相对规整利于规划设计：地块整体规整，在户型、朝向、边缘围合控 制等方面，有明显优势

城市地产的发展容量有多大、走向好坏 一级市场获得土地的渠道、难易程度和价格水平 二级市场的竞争状况、售价水平和盈利空间 哪些区域有发展的现时和潜在空间 市场的总体操作水平 消费者的偏好区域、产品形态
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1.2 项目可行性分析－第三部分：市场分析
2、城市发展规划和重要基础设施建设
主力客户看重的因素，一定要优先 解决（上海万科城市花园复旦万科 学校解决教育问题、四季花城假日 广场打消客户对于商业配套的疑虑）
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1.2 项目可行性分析－第一部分：规划控制要点
1、总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积 2、住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积 3、综合容积率、住宅容积率
1.2 项目可行性分析－第一部分：大市政配套
例：某地块的配套管线现状示意图
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1.2 项目可行性分析－第一部分：大市政配套
例 ︓ 上 海 城 花 项 目 市 政 配 套 及 未 来 规 划
一般来说，配套设施数量较多、质 量较高的社区，可以为项目的档次 定位提供客观支持 项目开发时缺乏某些内容时，应在 规划设计中予以充分考虑
土地的完整性和规整性
了解项目地质情况， 可以适度把握规划设 计及工程建造的结构 要点

土质结构：基础处理 承载力：基础处理 地下水位：地下室防水处理 抗震和防洪
地下埋藏物
项目如果忽视地质情况勘探，会造成 结构重来，影响进度和项目回款，并 直接造成建安成本上升 （上海城市花园未详细了解地块地质 特征，保守桩基处理，造成成本每平 米增加80~100元）
立即开发与作为土地储备优缺点分析
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1.2 项目可行性分析－第二部分：法律及政策性风险分析
项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述 1.项目立项
2.项目用地现状
3.项目用地规划 4.项目用地取得土地使用权程序评估 5.项目用地土地性质变更的评估 6.政策性风险评估
项目法律手续 确认项目法律手续，初步把握项目转、立项的合法性 （1）省市国土局批准的土地出让合同 （2）省市规划局审批的规划许可证 （3）项目立项批准书
（4）建设许可证
（5）地价付款凭证 了解当地主管部门对项目转让、立项合法性的有关规定，并随时掌握最新动态，是一项基本的工作，因为政府的 规定不是一成不变的。
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1.2 项目可行性分析－第二部分：法律及政策性风险分析
合作方式及风险评估（合同控制） 1.合作方基本情况 2.合作方式 3.主要合作条件 4.合作风险评估 总体评价
《可行性论证报告内容指引》：规定了可研工作额的内容和成果标准。
《进入新城市可研报告内容增补》：作为新城市可研工作的补充要求。 《项目用地投标/竞拍管理办法》：针对新的土地出让方式，规定的项目发展工作方式、
决策过程。
来自百度文库
《项目跟踪体系》：新项目签约后，要求每月上报一次项目操作进展，并与可研报告列表对
照，作为项目论证工作的考评依据。
4、建筑密度
5、控高 6、绿化率 7、其他
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1.2 项目可行性分析－第一部分：地价
土地价格 土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。 土地升值潜力初步评估 从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角 度对土地升值潜力做出初步评估。 近几年与本案相临地块的土地价格比较分析。
3、地块所在区域市场表现 4、地块周边楼盘情况 5、项目定位
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1.2 项目可行性分析－第三部分：市场分析
1、当地地产市场宏观情况


地产发展的城市经济基础和政策环境 一级市场土地政策和批租情况 二级市场投资量、供应情况、销售总量、均价水平和各指标的增长预期 市场区域分布情况 消费群体特征 主要发展商情况 通过以上研究，将得出以下几个方面的结论：
对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。
合同不是万能的，不能规避所有风险 合同只是最后一道防线，合同中的约定必须在签署前对其可实现性逐步落实和评估
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1.2 项目可行性分析－第三部分：市场分析
市场分析应了解和把握的主要方面：
1、当地房地产市场宏观情况
2、城市发展规划和重要基础设施建设
大 市 政 配 套
规 划 控 制 要 点
土 地 价 格
土 地 升 值 潜 力 评 估
地立 储即 备开 优发 缺与 点作 比为 较土
（土地的自然质素和属性）
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1.2项目可行性分析—第一部分：宗地位置
四季花城
长江二桥
汉口
建银大厦 徐东商圈 内环线 湖北省委
汉阳
长江一桥 武昌火车站
中南商圈
东湖风景区
亚贸商圈 鲁广商圈 中环线 武汉光谷 科技新城 范围示意 三湾地块
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项目拓展相关流程
目录
第一部分 项目拓展制度介绍 第二部分 房地产项目投资决策与评估 第三部分 项目合作方式
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第一部分 项目拓展制度介绍
公司项目拓展相关· 制度
《项目拓展管理制度》：
公司项目发展工作的基础制度，约定了整个项目发展的工作要求、决策过程。
《新项目拓展计划体系》：
根据对考察城市的认识和现有资源情况，由项目拓展中心起草，经决策委员会讨论确定发展 战略，公司企划中心和财务中心协助制订相应新项目发展计划。该计划每年制定一次。
《项目拓展信息报表》：项目拓展中心考虑重点介入和发展的项目，从开始接触到正式签
约（或自然终止）时为止都要求以项目拓展信息报表形式上报公司。日常要求，每月定期上报一次。
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1.2 项目可行性分析—第一部分：宗地现状
例 ︓ 武 汉 三 湾 项 目 宗 地 现 状 图
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1.2 项目可行性分析—第一部分：周边社区配套
例：上海浦东S－15地块，周边配套设施图。
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1.2 项目可行性分析—第一部分：周边环境
1、治安情况 2、空气状况
3、噪声情况
4、污染情况（化工厂、河流湖泊污染等） 5 危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等） 6、周边景观
土地的不可控性
土地的不可更改
土地是房地产开发的 最重要成本
买地的动机不 是单一的
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1.2 项目可行性分析
可行性分析（技术分析）

项目决策背景及摘要
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第一部分：项目概况 第二部分：法律及政策性风险分析 第三部分：市场分析 第四部分：规划设计初步分析 第五部分：工程、销售计划及后期物业管理 第六部分：投资收益分析
当大市政配套有缺乏时，发展商可以以此作为地价谈判的条件之一。 值得注意，如有发展商自行投资建设大市政，其投资成本往往超过常规估算和预测数，且涉及的不可控因素太多 （上海万科城市花园自建大市政的失误，如电话自建成本达8000元/门，而照政府规定只能收取客户4000元/门，发 展商被迫承担大量成本。）
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1.2 项目可行性分析----第一部分 项目概况
要点：项目的基本情况要详尽、真实、清楚
了解宗地基本情况，尤其是市政配套状况，有助于把 握成本和工期； 项目周边社区配套及周边环境，直接关系到项目市场 定位的客观支撑力地产
项目概况内容框架
宗 地 位 置
宗 地 现 状
周 边 社 区 配 套
周 边 环 境
7、风水情况
8、近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物 中心/超市的建设等。 项目周边500米以内的环境是项目的先天性质素，直接影响客户的购买心态和业主的居住质量。
历史上有无不良背景、典故
周边环境存在不利点，不仅会影响销售，更会导致日后物业管理上索赔投诉等纠纷 象荔景大厦因地下有军用微波通道，被迫变更设计，损失了近一半的建筑面积，并使工期拖延一年 除了客观环境外，也要重视主观因素，风水和历史因素，在某些项目会成为关键。
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1.2 项目可行性分析－第一部分：大市政配套
周边社区配套设施，是把握项目定位及规划设计的重要依据 1、道路现状及规划发展 包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。 2、供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。
3、污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。
4、通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。 5、永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。 6、燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。 7、供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。 附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。