田园综合体项目考察2018.12.27

田园综合体项目考察报告
2018年12月
02
中国酒村
大梁酒庄 — 项目位置 中国酒村休闲农业旅游项目位于成都邛崃市临邛镇文笔山村，距邛崃城区仅3公里，紧邻国道 318线和中国名酒工业园，距离成都绕城52KM，距离成都主城区58km。
主城区
中国酒村
大梁酒庄 — 项目规划 中国酒村休闲农业旅游项目是一处融“酿酒高粱种植、原酒加工酿造、邛酒文化体验、观光旅 游休闲”于一体的活化的“原酒原乡文化博物馆”，是一个以中国原酒文化为主题的风情旅游 村落。
项目交通导视
相对于本项目本次考察的综合体项目位置较远，公共交通难以到达，全依靠自驾， 而本项目占据区域、交通优势，因此后期开发运营期需将此优势放大化处理，优 先做好交通导视系统。
产业开发运营
运营较好的产业项目产业开发均契合国家大政策方针，得到政府的支持，从而实现 开发商带动，政府引导，农民支持的整体产业开发运营，合理配置，例如大梁酒庄、 农科村、我的田园等项目； 产业前置体验打造，以聚合人气，宣传先导，提升项目知名度； 建筑风格特色应融合为一体，细节打造贴合产业布局；
•
前往道路多为村庄道路，道路相对狭窄；
低成本建设
• • 田园迪斯尼无大型建筑设施投入； 低成本建设的同时兼顾趣味性与互动性；
重复消费可能性低
• • 目前以参观大梁酒庄文化以及稻草人系列为主要游玩点； 特色项目较为单一，二次消费刺激性较低；
创意、创新，专业统一运营
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与地产结合度有限
• • 由于是农村耕地，土地性质受限，且为租赁，后期具有 不确定性； 区域内资源条件有限，乡村旅游初步形成，但是度假市
文化旅游、餐饮、住宿、农业有机结合，统一运营；
田园稻草人已申请专利运营； 结合四川文化以及周边环境合理搭配特色设计； 对原有村民的合理安置
场暂不能支撑，无法形成过夜消费。
中国酒村 — 启示
大梁酒庄定位清晰，依托酒文化做延展，同时搭配田园乐翻天聚人气，本项目可以借鉴之处在于产业前
端需定位清晰，后期所有的建筑建设形态以及产业经营品类需前后呼应，以融为一体；
大梁酒庄 — 项目经营情况
大梁酒庄主要依靠餐饮、住宿、商铺 大梁酒庄免参观费用，酒庄住宿、餐饮、茶座以及酒庄商铺租金收益； 田园乐翻天门票、美食广场、儿童水上气球、商铺出租租金
参馆游客：
大梁酒庄主要针对内地和外地对酒文化的考察，到访参观； 田园乐翻天主要针对川内成都邛崃周边亲子周末游客群，中低端消费；
丝路风情酒店 八阵合院 旌牛彝人 纳西边寨 汉韵阙楼 布依山居 越西羌山
暹罗象山
佤人罩房
缅宫佛国
邛酒院子
大梁酒庄 — 项目开发情况 项目自2012年启动以来，先后实施了一期项目“大梁酒庄”和二期项目“田园乐翻天”。目 前正在开发建设三期项目“云居水渡—水景度假酒店”和四期项目“花间谷—创意爱情乐园”
田园稻草人创意设计既新颖独特同时建设成本较少，景观展示效果好，创新景观打造手法可借鉴； 餐饮需更新打造且宣传，大梁酒庄内九朝会设计打造特色、典雅，但未形成市场消费，当天周六仅两桌 用餐，多数到访客流均下午到来参观，本项目在后期打造上一定要注重餐饮的宣传，通过餐饮导入部分 客群；
特色餐饮：三石炊 — 桑拿鸡
门票收费
田园乐翻天收取成人门票30元/人，儿童门票20元/人； 停车费10元/辆；
住宿费用
天下第一宫草垛客栈收费为188元/天和218元/天两种标间收费； 高端度假别墅酒店收费888元/天和套房2188元/天； 商铺租金收入 商铺面积10-20㎡区间（其中黄金口岸位置多由开发商自主经营）； 租金收益：2000-2500元/月；商业用电以及单项垃圾服务费等； 餐饮收入
位置
• 邛崃南红路东50米三石炊桑拿鸡
特色
• • 蒸笼烹饪，保留原食材的营养的基础上新颖美味，一层土鸡肉紧皮薄，二层粗粮 杂食，三层美味鲜鸡汤。 老板军人背景，以发扬美食文化，注重食材养生为经营理念；
消费
• 人均消费约50元/人，工作日需提前一天预订，节假日需提前7天预定，6人以上 接受预订。
田园综合体项目小结
是一个提升农业生产附加值的现代都市休闲农业 项目。
规划项目：”我们都是稻草人“的草艺主题，
将滚铁环、扯陀螺、梭梭板、荡秋千、跳皮筋、 跷跷板、倒糖元、捏唐人、爆米花等传统老游戏 融汇互动，寓教于乐。“当一回农夫、做一次酒 人”的一系列亲子粱田、亲子酒坊、亲子碾坊、 亲子磨坊、亲子厨房等农事体验和民俗文化活动。 童话森林、海底世界、历史典故、锦绣山河、八 阵迷宫等各类造型和卡通人物分布于田间地头， 绘成了一幅天真烂漫的“天府童戏图”。每逢周 末，小朋友们还可参与“狮灯、牛灯、船灯、龙 灯、马灯、幺妹灯及踩高跷、耍花杆、走旱船等” 民俗花车大巡游。
经营情况：
当日周六考察，迎来项目人流较大参观量，但是多数参观客群均为下午到来，整个大梁酒庄园区午餐餐饮消费较薄
弱，多数为家庭亲子田园乐翻天玩耍，周末家庭游客流量较大，但无法产生大量的过夜消费，酒店住宿情况较差， 目前天下第一宫经济型酒店运营情况相对较好。
大梁酒庄 — 项目经营情况
01 02 03
产业规划打造
产业开发威胁
以西江月案例为例，为实现项目盈利而转向公寓开发地产般销售模式，受到政府 限制，两次停工，本项目在前期产业打造以及后期盈利上则应规避此问题。
营销策划部
2018年12月28日
项目规模：整个项目规划面积约3500亩，其中农业生 产流转用地约3100亩，项目建设用地约400亩，总投 资约4.95亿元， 功能构成：整个项目由八大功能区构成，分别建设“原 酒文化休闲农庄—大梁酒庄”、“草艺中华童趣园— 田园迪士尼”、“红高粱观光公园—蜀黍粱园”、 “藏香黑猪循环认养园—迷你香猪园”、“家庭亲子 农场—大梁农耕园”、“酒疗SPA度假酒店—云居水 渡”、“二十四孝养老院落—和堂善院”以及“酒坊 民居安置街区—大梁酒肆”等八大功能区域。 远景目标：整个项目依托邛崃深厚的酿酒文化和原有的 老村落形态规划打造一个融“酿酒高粱种植、原酒加工 酿造、邛酒文化体验、田园花海休闲”于一体的休闲农 业旅游景区。
中国酒村 — 重点项目 田园乐翻天（草艺中华童趣园）
中国酒村 —简析
优势
定位清晰
• • • • 以酒文化主题为核心，同时衍生的匹配产业相对完善； 迪斯尼配套，能够快速提高项目人气； 门票、住宿、消费定价适中，门槛低； 面对老年、中青年、儿童全龄段消费； • •
劣势
交通及资源受限
距离成都市区较远，公共交通无法到达，全依赖自驾到 达前往； 周边无其他可嫁接的景观资源，旅游项目单一；
云居水渡 大梁酒庄
迷你香猪园
蜀黍粱园 和堂善院 大梁酒肆 田园迪士尼 大梁农耕园
大梁酒庄 — 项目总平布置
渔唱码头 未来水世界
九曲栈道 观景台 水码头 丝路水浜 廻澜叠瀑 廻澜塔 “天府水韵”激光水秀 观演台 廻澜索桥 邛人部落 丝路马帮酒店 太阳部落 丝路花语酒店 西康藏寨
入口广场 渔唱老街
生态停车场 开渔广场 游客中心
03

大梁酒庄餐饮消费约人均150元/人；
田园乐翻天美食小吃约人均20元/人；
收入主要通过门票以及各类自主消费实现收入，商铺租金收入占比不大； 以家庭为单位田园迪斯尼项目可实现30-80元/人.次； 接待量参考：周一至周五平均人流量约200-300人/天，周末平均人流量为1000-2000人/天。
中国酒村 — 重点项目 大梁酒庄
中国酒村 — 重点项目 田园乐翻天（草艺中华童趣园） 项目以“嬉戏田园一天，穿越时空千年”为定位，结合酒庄古文化背景，挖掘中华上下五千年的 传统老游戏，以灯会的制作手法、以稻草艺术为主题、以万亩粱田为载体，借鉴香港迪士尼的游 乐形式，打造中国唯一的、全球最大的稻草艺术主题乐园。 规模：规划面积约800亩，总投资约6000万元，
大梁酒庄 — 项目功能分区 项目分八大功能区，分别为“原酒文化休闲农庄—大梁酒庄”、“草艺中华童趣园—田园迪士 尼”、“红高粱观光公园—蜀黍粱园”、 “藏香黑猪循环认养园—迷你香猪园”、“家庭亲子 农场—大梁农耕园”、“酒疗SPA度假酒店—云居水渡”、“二十四孝养老院落—和堂善院” 以及“酒坊民居安置街区—大梁酒肆”。