杭州市前期物业管理招投标实施办法(讨论稿)

杭州市前期物业管理招投标实施办法（讨论稿）第一条（目的和依据）为进一步规范和完善前期物业管理招投标运作，保障物业管理招投标当事人的合法权益，促进物业服务水平的提高和物业管理行业的健康有序发展，根据《中华人民共和国招标投标法》、《物业管理条例》、建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等相关规定，结合本市物业管理招投标实际情况，制订本办法。

第二条（适用范围）杭州市区范围内（萧山、余杭区除外）建设单位通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业开展前期物业管理的活动适用本办法。

第三条（招标原则）前期物业管理招投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。

任何单位和个人不得违反法律、行政法规规定，以任何方式非法干涉物业管理招投标活动。

第四条（职责分工）杭州市房产行政管理部门（以下简称市物业主管部门）负责全市物业管理招投标工作的指导、监督和管理；各区房产行政管理部门（以下简称区物业主管部门）负责辖区内物业管理招投标的监督、检查工作。

第五条（招标时间要求）前期物业管理招投标应在办理商品房预售证之前完成。

第六条（招标人概念及要求）本办法所称招标人是指依法进行前期物业管理招标的物业建设单位。

前期物业管理招标由招标人依法组织实施。

招标人不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人，不得对潜在投标人实施歧视待遇，不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际要求不符的过高的资格等要求。

第七条（招投标分类）前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。

招标人采取公开招标方式的，应当在杭州市公共交易中心网上发布招标公告。

招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上物业服务企业发出投标邀请书。

第八条（招投标要求）在一个物业管理区域内的新建物业，符合下列情况之一的应当采取招投标方式选择前期物业服务企业：（一）多层物业规划总建筑面积在6万平方米以上；（二）高层住宅物业规划总建筑面积在4万平方米以上；（三）高层非住宅物业规划总建筑面积在3万平方米以上；（四）多层、高层混合物业规划总建筑面积在5万平方米以上。

其中，新建住宅物业规划总建筑面积在8万平方米以上或新建非住宅物业规划总建筑面积在3万平方米以上的，必须采取公开招标办法选聘物业服务企业。

第九条（建设单位变更物业服务企业的规定）前期物业管理期间，业主大会尚未组建、物业管理区域内发出下述情形之一、确需变更物业服务企业的，建设单位应在原物业服务合同约定的服务内容和标准、原物业服务企业资质等级、原收费标准不变的前提下，制定选聘方案向全体业主公示，通过招投标方式另聘物业服务企业。

（一）物业服务企业违约，致使合同目的不能达到的；（二）物业服务企业提出解除合同；（三）物业服务企业因资质撤销、解散、破产等原因无法履行物业服务合同的。

第十条（协议选聘的情形）符合以下情形之一的，建设单位可以采取协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

（一）不属于第八条规定的应当采取招投标方式选择前期物业服务企业的新建物业；（二）物业由建设或产权单位自用，设施设备完整独立的；（三）物业的使用在保密、安全等方面有特别要求，经建设单位申请，市物业主管部门同意采取协议方式选聘物业服务企业的；（四）连续二次组织招投标，在投标文件截止之日投标人少于3人，经建设单位申请，市物业主管部门同意采取协议方式选聘物业服务企业的；（五）物业服务合同到期后，业主大会决定续聘原物业服务企业或者另行选聘物业服务企业的。

第十一条（招标文件内容）招标人应当根据物业管理项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。

招标文件应包括以下内容：（一）招标人及招标项目简介，包括招标人基本情况、项目基本情况、共用设施设备情况、物业维修基金和物业管理用房的配备情况等；（二）物业管理服务内容及要求，包括服务内容、服务标准等；（三）对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容等；（四）评标标准和评标方法；（五）招标活动方案，包括送达投标书的方式、开标评标的时间及地点等；（六）物业服务合同的签订说明；（七）其他需要说明的事项。

第十二条（招标文件补充）招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有招标文件收受人。

该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。

第十三条（备案要求）招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的5日前，提交以下材料报市物业主管部门备案。

（一）与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件，包括初步设计的批复和建设工程规划许可证及附件、附图；（二）招标公告或者招标邀请书；（三）招标文件；（四）法律、法规规定的其他材料。

市物业主管部门发现招标文件有明显违反法律、法规规定的，应当及时责令招标人改正。

第十四条（参加投标的条件）物业服务企业参加前期物业管理项目招投标，应当具备无建设部《物业服务企业资质管理办法》第十一条规定行为的条件。

投标人物业服务企业资质在外地注册的，报名参加杭州市的物业管理招投标项目，应先经市物业主管部门登记备案。

第十五条（投标人过多的处理）到招标文件要求的投标截止时间投标人过多的，招标人可以从中自主选取2家符合要求的投标人，另外再由招标人抽签选择不少于3家的符合要求的投标人。

第十六条（投标要求）投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件，对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应，并在招标文件要求的截止时间前将投标文件送达投标地点。

第十七条（投标文件内容）投标文件应严格响应招标文件要求、格式等。

投标文件中应包括反映企业资质等级、管理业绩、日常规范运作情况、年度盈亏情况、诚信记录等方面的内容，并应附相应证明材料。

投标文件还应包括物业服务费用的收支预案及投标报价、开办费开支预算方案及开办费筹措和处理意向、项目管理服务理念和目标、物业服务分项目标、标准与承诺、物业服务早期介入方案、项目组织架构、管理职责和权限、管理制度和考核办法、物业的综合服务、维修养护管理、保洁、保安、护绿等工作的实施方案、物业维修和管理的应急措施等内容。

第十八条（投标补充内容）投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。

补充、修改内容为投标文件的组成部分。

第十九条（分包说明要求）投标人根据招标文件载明的项目实际情况，拟在中标后将中标项目的部分工作进行分包的，应当在投标文件中载明。

第二十条（投标要求）投标人不得相互串通投标报价，不得与招标人串通报价，不得以向招标人或者评标委员会成员行贿的手段谋取中标，也不得以他人名义或者以其他方式弄虚作假，骗取中标。

第二十一条（评标规则）评标由评标委员会负责，其中物业企业商务标书中的诚信记录评分以该企业前一年在本市物业主管部门诚信档案中的记录为准。

第二十二条（评标委员会组成）评标委员会由招标人代表和物业服务评标专家组成，成员人数为五人以上单数。

评标委员会成员名单在中标结果确定前应当保密。

第二十三条（评标专家管理）市物业主管部门应建立物业服务评标专家库，随机抽取评标专家组成评标委员会进行评标。

市物业主管部门应定期对评标专家进行有关法律法规、政策和业务培训，对其评标工作进行日常管理。

评标专家有违规行为或一年内有二次以上不参加评标等不称职行为的，取消其评标专家资格。

第二十四条（专家义务）评标专家应当履行下列义务：（一）客观、公正地评标；（二）成为评标委员会成员后，对其身份和评标项目保密；（三）在中标结果确定之前，不得与投标人及其他利害关系人私下接触；（四）不得收受投标人及其他利害关系人的财物或者其他好处；（五）对提出的评审意见承担个人责任；（六）对行政监督部门的监督、检查活动予以协助和配合。

第二十五条（评委要求）有下列情形之一的，不得担任评标委员会成员：（一）系投标人的主要负责人或者近亲属的；（二）有关行政监督部门的工作人员的；（三）与投标人有经济或者其他利害关系，可能影响公正评审的；（四）法律、法规、规章规定应当回避的其他情形。

评标委员会成员有前款规定情形之一的，应当主动提出回避。

未提出回避的，招标人或者有关行政监督部门发现后应当立即终止其参与评标活动。

第二十六条（评委要求）评标委员会应对招标人负责，客观、公正的履行职务，遵守职业道德。

评标委员会应当遵循公平、公正、科学、择优的原则，按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较。

评标委员会独立评标。

任何单位和个人不得非法干预、影响评标的过程和结果。

评标委员会成员和参与评标的有关工作人员不得透露对投标文件的评审和比较、中标人的推荐情况以及与评标有关的其他情况。

第二十七条（废标认定）有下列情形之一的，评标委员会可以认定为废标：（一）投标文件违反法律法规、政策等规定；（二）投标人在投标书提供企业业绩等情况有弄虚作假、夸大等情形，投标人又不能合理说明或者不能提供相关材料证明的；（三）投标文件未能满足招标文件规定的实质性要求和条件的；（四）符合招标文件规定的其他废标条件的。

评标委员会将认定为废标的投标排除后，有效投标少于三个，使得投标明显缺乏竞争的，可以否决全部投标。

所有投标被否决的，招标人应当依法重新招标。

第二十八条（评标规则）评标委员会成员采取分别打分和公开答辩的方式评标，对投标文件、企业信誉、现场答辩情况等几个方面分别进行评审打分，并应对评审打分情况作出相应书面说明。

评标委员会成员评审打分完成后，去掉一个最高分和最低分后以综合评分最高者中标。

第二十九条（中标人确定）按照招标文件的约定，评标委员会可以直接确定中标人或者向招标人推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。

招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。

当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。

第三十条（中标通知）中标人确定后，招标人应当向中标人发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标的投标人。

中标通知书对招标人和中标人具有法律效力。

中标通知书发出后，招标人改变中标结果的，或者中标人放弃中标项目的，应当依法承担法律责任。

第三十一条（异议征询）招标人、中标人或者其他利害关系人对中标结果有异议的，应当在中标通知发出之日起7日内向市、区物业主管部门提出书面意见，逾期不予受理。

第三十二条（签约要求）招标人和中标人应自中标通知发出之日起30日内，按招标文件、中标人的投标文件的内容、中标人现场答辩承诺内容、以及评标委员会的综合性改进意见等签订物业管理委托服务合同，并报项目所在区物业主管部门备案。

招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。

第三十三条（中标要求）中标人应当按照合同约定履行义务，不得向他人转让中标项目，不得将中标项目肢解后分别向他人转让。

中标人按照合同约定或者经招标人同意，可以将中标项目的部分非主体、非关键性工作分包给他人完成。