项目本体调查分析模版

受区位影响，周边商业以满足日常生活所需的超市及便利 店为主
技术指标 及约束条 件 技术经济指标
地块目前正在进行营业 占地面积：地块总占地约300亩 建筑面积：未定 容积率：未定 用地性质：工业用地
技术经济指标及约束条件
用地现状
•项目用地形状相对方正，便 于利用 •基础配套：属于城市工业区、 市政供热管网并未连通
柴村
丈子头
项目位于太原市草坪区,为太 原市传统工业区，城市面貌相 对落后。 项目位于尖草坪区的东南方向， 解放北路以西，解放北路是城 市的主干道，通达性佳；

北中环街
本项目
柳巷商圈
火车站
距柳巷商圈：约10-15分钟车 程；

距火车站：直线距离5公里， 车行时间约15分钟

亲贤北街长风街商圈
亲贤北街
距东环高速的丈子头出口：距 离约5.3km,车行约10分钟。

涧河
项目区位分析
项目位于钦州两大核心片区（钦北片区与市中心片区）交汇处，1.5公里范围内基本已涵括两大商 圈的主要商业网点，具有整合两大片区的商业人流及商务人流的地利优势，区域位置得天独厚；项 目可通过科学的市场定位，提炼并塑造本项目的核心价值，为项目的市场领先水平提供持久支撑。
钦北商圈
钦北商圈
项目属性界定
三线城市 位于城市核心区域 两大核心片区交汇处 周边企事业单位密集，教育资源较丰富
利
城市综合体，钦州领先地标
具有良好的昭示性 良好的外部交通系统 现有地块面积较小 宅基房拆迁及政府部门土地置换存在不确定性
弊
17
项目区位 及交通状 况

项目位于太原市尖草坪区，属于城市工业区，紧临城市快速路北中环 街，距东环高速的丈子头出口约5.3公里，交通便利，通达性好
项目市政配套分析
项目区位极佳，周边企事业单位较多，可以预见该区域有较大的优质商务需求及消费需求， 这将是本案可以重点挖掘的市场机会点之一。
项目辐射范围分析
核心辐射 从本案的区位来看，1.5公里核心辐 范围 射范围已涵括了钦州两大核心区域——
中心片区跟钦北片区的大部分地区。因 此，可预判，本案完全有机会共享两大 核心心区域的人流。
年年丰
恒基广场
核心商圈
南珠西大街
城市综合体，总体量约32 万，商业体量约10万，涵 盖住宅、风情商业街、购 物中心、大型商超、酒店、 公寓等
总体量约8万，涵盖写字楼、 购物中心、酒店、公寓等
完善商业业态 功能，打造项目 商业特色，构建 项目特色消费与 目的性消费结合 是本项目面对竞
项目立地综合分析
花园酒店
项目位置：项目地块北接国际花 园酒店，西临太钢厂区，东靠解 放北路，南临涧河，周边有北宫 花园及太原二十二中学等，属于 太原市尖草坪区
项目地块
花园酒店
太钢集团 项目面积：项目总占地300 亩，总建筑面积约22万平米 左右，其中包括1处加油站

解放北路新兴食品 项目周边：新兴食品批发 市场、苏宁电器、星宇购物 广场、肯德基等商业配套
项目内待改造的经营户
本项目鸟瞰图
约束条件

项目内待改造经营户


项目现用地性质为工业用地； 项目仅有一面临街，昭示性一般； 项目市场认知度高，商户经营情况良好； 地块上有大量在营业中小商户，拆迁量大。
项目物业条件
现有工程条件调查表
物业结构 面积（㎡） 经营楼层 楼层净高（m） 柱间距（m） 楼板承重（Kg/㎡） 商铺开间（m） 具体说明 物业配备 交付装修标准 空调 电梯（部） 步梯 供电 排水 燃气管道 通讯 洗手间 停车位数量 蛇口西车辆段项目 20 其他 具体说明 物业配备 新风 排烟 隔油池 排污 消防 具体说明

南中环街
长风街
距机场：直线距离约18公里， 车行约35-45分钟

滨河西路
滨河东路
武宿国 际机场
东西向街道
南北向道路
项目周 边
餐饮：老马四季羊杂割 重庆临江门老火锅 天和园美食城 星河饭店 芙蓉酒楼 重庆苏大姐老火锅四部 鑫菜园 韶山冲毛家饭店 双福源酒家
宾馆： 花园国际大酒店 太矿宾馆 黄河大酒店 利民宾馆 学校：山西省民爆技工学校 太原市第二十二中 坪西小学 太钢英语实验小学 政府机关：太原市中涧河法庭 域北公安局 尖草坪派出所 太原市涧河地税所 太原市巨轮街道办 公园：太原动物园 渣山公园 太原市森林公园 北宫花园 商场：华联超市 人人和连锁超市 星宇购物广场 新兴食品批发市场
1.5公里
3公里
钦州主要人口集中区域。通过项目的特 独定位完全有可能吸引片区内的人群。
次级辐射 范围 3公里次级辐射范围已基本涵括了
辅助辐射 钦州作为市政府所在地，具有较强的 范围 吸聚力，本案可以通过特色打造，成为钦
州最具影响力的地产项目，从而吸引周边 城镇的的人群，将项目辐射至整个钦州市 。
项目辐射人口分析
项目三公里辐射范围现有人口达115万，未来5-6年规划人口将达218万，人口基数庞大，为 项目的开发奠定了良好的消费基础。
现有人口数量
类别
钦北区
项 目 3 公 里 辐 射 区 域
钦南区 57万
钦北区
总计
人口数量
58万
115万
市中心区
河东新区
老城区
项目三公里范围内现有 常驻人口115万人，规划 2020年人口达到218万
1.5公里范围
★本案
市中心商圈 市中心商圈
老城区
2014-8-2
项目通达性分析
本案三面临街，东、西两面分别毗邻城市主干道新华路与育才路，车流畅顺，外向型交通通达条件 较好，为项目的商业开发奠定了坚实的交通基础。
新光路 育才路 金穗街 金穗街 新华路
新华路 兴业路 育才路
新华路 子材西大街
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优势
区位优势：位于钦州城区核心区域 ，地处市中心商圈、钦北商圈两大 核心商圈交汇处； 土地稀缺优势：城区经过多年发展 ，目前已无大片可供开发的土地资 源；
地块条件：项目现状地块规模较小， 拆迁及土地置换存在不确定性； 市场竞争：区域紧邻成熟的市中心商 圈、 及钦北商圈，面临现有供应的竞争压 力； 市场价格：钦州整体房价偏低，近几 年增幅有限，从而导致整体开发利润 率相对较低。
劣势
配套设施：周边政府企事业单位密 集，教育文化等配套设施较为齐全 ；
消费力优势：周边居住人口密集， 为项目提供了稳定的消费群体； 后发规划优势：项目通过后发规划 的优势，从商业规划和建筑规划上 凸显本项目的优势。 项目通达性：项目周边的交通状况 良好。
建议加强与政 府部门的公关 ，为项目的发 展争取相关的 政策扶持，扬 长补短。
周边竞争分析
联达商业广场
商业面积5万平米，由百货、 电子市场、商业街组成
核心商圈
千千万家
建筑面积4万平米，由百货、 超市组成
永福西大街
核心商圈
子才西大街
竞争项目主要位于三大核心 商圈内，对项目向商圈区域 辐射构成一定的截留；其中 主要竞争项目为年年丰广场， 其体量较大，业态较为齐全， 且与本案距离较近，对本项 目辐射范围内的人群构成一 定的分流；
金穗路
育才路
8
本案
10
4
新华 路
项目教育配套资源分析
本案1.5公里范围内云集了钦州多家知名学校，教育资源较为雄厚，使得该区域将有较大的 吸引力，这也是本案可重点挖掘的市场机会点之一。
1
钦州第二中学
2 钦州第四中学 3 钦州第五中学 4 钦州第八中学 5 钦州实验小学 6 钦州外国语学院 7 钦州市民族学院 8 钦州第一中学
金穗路
育 才 路
本案
ห้องสมุดไป่ตู้
新 华 路
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地块基本指标
占地面积：7166.84㎡（10.75亩） 容积率:1.2≤R≤ 6.74 建筑密度: ≤30%
绿地率:≥35%
住宅建筑密度: ≤22% 建筑限高:＜100米
四至状况
•
项目受太钢及涧河的包围，仅有唯一的解放北路临街面 ，不利于内部车辆的疏导。
项目交通环境分析
本案位于城市中心位置，距城市众多主要交通干道、网点及城市地标较近， 对外交通条件通过主 干道连接，交通辐射范围较广；项目对外交通辐射条件良好。
到钦州站2.2公里 到市政府2.6公里 到钦州东站4公里 到北部湾大道2公里
到客运总站1公里 到体育中心2.9公里
项目可视性分析
按照目前的城市道路体系来看，本案三面临街，地块呈“三角”形状，可视性极好，商业 昭示性高，商业开发价值大。
项目物业条件
水平交通分析
蛇口西车辆段项目
21
项目物业条件
垂直交通分析
蛇口西车辆段项目
22
项目物业条件
项目出入口及客流导入条件分析
蛇口西车辆段项目
23
商圈人口分析
高铁旅客分析
近期 到达班次） 到达人口 出发班次 出发人口） 人口结构 交通方式
远期
数量
比例
蛇口西车辆段项目
24
周边客流分析
近期 写字楼 酒店 半径3公里居民
远期
蛇口西车辆段项目
25
客流结构分析
数量 写字楼 酒店 半径3公里居民 旅客 数量 高收入阶层 中产阶层 中低收入者
占比
占比
蛇口西车辆段项目
26
1、项目分析
1.1项目概况 1.2项目区位 1.3项目道路与交通 1.4商圈人口 1.5项目物业条件 1.6商业环境 1.7项目分析小结 1.8项目发展机会
蛇口西车辆段项目
1
1.1项目概况
蛇口西车辆段项目
2
地块区位
地块位于新华路与育才路交汇处，具有良好的通达性； 地处钦州城区核心位置，地理位置得天独厚。