深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定
《关于征地历史遗留问题处理和收地补偿的若干规定(试行)
《关于征地历史遗留问题处理和收地补偿的若干规定(试行)》（征求意见稿）起草说明为进一步规范征地历史遗留问题处理及收地补偿工作，明确处理程序，完善补偿措施，加强监督管理，市规划国土委（海洋局）起草了《关于征地历史遗留问题处理和收地补偿的若干规定(试行)》（以下简称《若干规定》）。
现就有关问题说明如下：一、制定《若干规定》的背景及必要性如何妥善解决征地历史遗留问题和收地补偿是我市土地管理工作中的重点、难点。
由于我市土地资源稀缺，而城市快速发展对土地利用的需求又急剧增加，再加上存在违法用地、违法建筑等复杂社会问题，必须结合深圳的实际情况，提出相应的解决办法。
市委、市政府于年月发布《关于加强党政正职监督的暂行规定》，要求我委就征地补偿、土地安置等类具体个案提出具体的管理办法。
根据该要求，我委于年起草了《若干规定》。
在广泛征求相关职能部门和区政府意见，并由市政府开展多次研究会议后，我委根据相关意见和市政府指示，对《若干规定》进行了不断修改完善。
年，党的十八届三中全会明确提出：“让广大农民平等参与现代化进程、共同分享现代化成果”，并将建立城乡统一的建设用地市场作为土地制度改革的重点方向。
年，党的十八届四中全会全面提出了依法治国决定，对法治政府建设提出更高要求。
在我市高度城市化背景下，征地历史遗留问题处理直接关系到原村民能否合理分享城市发展成果，也是对政府依法行政能力的重大考验。
鉴于此，为了妥善解决我市征地历史遗留问题，保障城市发展的土地和空间需求，实现国家、集体和个人利益共享机制，加强依法行政和法制政府建设，有必要尽快出台《若干规定》。
二、需要说明的若干重要问题（一）关于《若干规定》的基本原则《若干规定》强调征地历史遗留问题处理和收地补偿应执行国家最严格的土地管理制度，实现土地资源的有效保护和节约集约利用；强调征地历史遗留问题处理和收地补偿应当依法与城市更新及农村城市化历史遗留违法用地等问题统筹处理；强调应当坚持以货币补偿为主，以土地安置和土地置换为辅，以等价值补偿为基本原则。
深圳市人民政府印发关于征地安置补偿和土地置换若干规定（试行）的通知
深圳市人民政府印发关于征地安置补偿和土地置换若干规定（试行）的通知文章属性•【制定机关】深圳市人民政府•【公布日期】2015.09.10•【字号】深府〔2015〕81号•【施行日期】2015.09.10•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】优抚安置正文深圳市人民政府印发关于征地安置补偿和土地置换若干规定（试行）的通知深府〔2015〕81号各区人民政府，市政府直属各单位：现将《关于征地安置补偿和土地置换的若干规定（试行）》印发给你们，请遵照执行。
深圳市人民政府2015年9月10日关于征地安置补偿和土地置换的若干规定（试行）第一条为进一步规范征地安置补偿和土地置换，完善安置补偿措施，明确处理程序，加强监督管理，促进党风廉政建设，依据有关法律、法规及政策，制订本试行规定。
第二条本试行规定适用于本市行政区域内的征地安置补偿及土地置换。
本试行规定所称征地安置补偿，是指在征收原农村集体经济组织土地的过程中遗留下来的安置和补偿问题，包括为落实征地返还政策进行的土地安置以及为征收土地进行的货币补偿。
本试行规定所称土地置换，是指因收回已出让的国有土地使用权给予土地权利人的用地置换。
第三条征地安置补偿和土地置换应当执行国家最严格的土地管理制度，促进土地资源的节约集约利用和有效保护；应当依法与城市更新、土地整备及城市化历史遗留违法用地等问题统筹处理，推进城市空间和功能的优化布局；应当坚持以等价值补偿为基本原则，实现国家、集体和个人对城市发展利益的共享。
第四条属于以下情形之一的，经市政府批准，可以采取土地安置方式解决原农村集体经济组织继受单位（以下简称继受单位）的征地遗留问题：（一）本试行规定实施前，由土地主管部门签订征地补偿协议，确定以土地安置方式解决征地遗留问题但尚未安置的；（二）本试行规定实施前，市政府以会议纪要形式确定以土地安置方式解决征地遗留问题但尚未安置的；（三）在《深圳市人民政府关于印发〈深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法〉的通知》（深府〔2004〕102号）实施前（即2004年6月26日前），原特区外区政府以会议纪要形式确定以土地安置方式解决征地遗留问题但尚未安置的；（四）根据市、区政府批复，相关单位在《中华人民共和国土地管理法》修订实施之日前（即1999年1月1日前），代政府统征土地，并以补偿协议形式确定以土地安置方式解决征地遗留问题但尚未安置的。
深圳市集体资产管理办公室关于印发《深圳市集体企业土地资产处置操作指引（试行）》的通知
深圳市集体资产管理办公室关于印发《深圳市集体企业土地资产处置操作指引（试行）》的通知文章属性•【制定机关】深圳市集体资产管理办公室•【公布日期】2024.04.02•【字号】深集资规〔2024〕6号•【施行日期】2024.04.15•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源正文深圳市集体资产管理办公室关于印发《深圳市集体企业土地资产处置操作指引（试行）》的通知各有关单位：现将《深圳市集体企业土地资产处置操作指引（试行）》印发给你们，请结合实际认真贯彻落实。
深圳市集体资产管理办公室2024年4月2日深圳市集体企业土地资产处置操作指引（试行）第一条为规范本市集体企业土地资产处置活动，确保处置活动公开公平公正，保护集体企业及其股东、债权人、相关权益人和社会公众的合法权益，保障集体资产保值增值，促进集体经济健康有序发展，根据《深圳经济特区股份合作公司条例》等有关规定，制定本指引。
第二条本市集体企业通过公共资源交易平台的土地资产处置活动，适用本指引。
第三条本指引所称的集体企业土地资产处置，是指集体企业的建设用地合作开发（含城市更新、土地整备利益统筹等项目）、转让活动。
第四条本指引所称的建设用地，是指为了保障集体企业生产生活需要，促进其可持续发展，根据有关法律、法规和政策规定，由政府核准的原农村集体经济组织及其继受单位保留使用的土地，以及集体企业合法持有且符合交易条件的国有已出让（划拨）用地。
本指引所称的政府核准的原农村集体经济组织及其继受单位保留使用的土地，主要包括：（一）原农村集体红线范围内的用地；（二）根据《深圳市宝安、龙岗区规划、国土管理暂行办法》（深府〔1993〕283号）、《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》（深府〔2004〕102号）划定的非农建设用地；（三）政府征收原农村集体所有的土地后，返还给原农村集体经济组织的建设用地；（四）根据市土地整备利益统筹项目管理有关规定划定的土地整备利益统筹项目留用土地；（五）其他根据有关法律、法规和政策规定的原农村集体经济组织或者继受单位享有权益且符合交易条件的土地。
第三十一期：深圳市各区集体土地使用权交易实施细则汇编
201902深圳市各区集体土地使用权交易实施细则汇编目录一、福田区福田区股份合作公司非农建设用地和征地返还地等集体用地开发和交易指引（2016年11月22日） (1)二、罗湖区罗湖区股份合作公司非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易实施细则（试行）（2016年6月17日） (10)三、南山区南山区股份合作公司集体用地开发和交易操作指引（试行）（深南集资通【2018】4号） (19)四、盐田区盐田区股份合作公司集体用地开发和交易管理指引(盐集体办【2018】31号) (33)五、宝安区(一)宝安区股份合作公司集体用地土地使用权交易管理办法（试行）（2016年9月13日） (43)（二）宝安区股份合作公司集体用地土地使用权交易管理办法（送审稿）（2018年修订） (54)六、龙华区（一）龙华新区股份合作公司集体用地土地使用权交易管理规范（试行）（2016年8月25日） (67)（二）龙华区股份合作公司集体用地土地使用权交易简化操作指引（深龙华财【2017】300号） (72)七、光明新区（一）光明新区社区股份公司集体用地交易实施细则（深光规【2018】15号） (75)（二）光明新区发展和财政局关于明确社区集体公司集体用地合作开发交易程序的通知（深光发财【2017】501号） (82)八、龙岗区龙岗区社区股份合作公司集体用地开发和交易监管实施细则（深龙府办【2018】1号） (86)九、坪山区（一）坪山新区股份合作公司非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易实施细则（试行）（深坪委【2015】35号） (107)（二）坪山区股份合作公司集体用地土地使用权交易实施细则（征求意见稿）（2017年12月） (120)十、大鹏新区深圳市大鹏新区股份合作公司集体用地开发和交易监管实施细则（深鹏发财【2016】453号） (136)一、福田区福田区股份合作公司非农建设用地和征地返还地等集体用地开发和交易指引（2016年11月22日）第一章总则第一条为规范我区股份合作公司非农建设用地和征地返还地等集体用地开发和交易行为，维护股民根本利益、促使集体资产保值增值、促进社会和谐稳定，根据《中共深圳市委办公厅、深圳市人民政府办公厅关于建立健全股份合作公司综合监管系统的通知》（深办字【2016】55号）制订本指引。
深圳市“非农指标”相关政策
深圳市“非农指标”相关政策一、非农建设用地根据《深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定》（以下简称“深府(2011)198 号文”），“非农建设用地”是指，按照1993 年《深圳市宝安、龙岗区规划、国土管理暂行办法》和2004 年《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》划定的非农建设用地，其中原农村居民住宅用地（含统建楼用地）和公共设施用地不得进行土地使用权交易，但深圳市政府有特别规定的除外。
经本所律师访谈龙华规划委社区服务科了解，深圳市2004 年对宝安区（指标村所在的大浪街道当时属于宝安区，现已属于龙华新区）的农村户籍人员进行城镇化改造时，宝安区所有农村集体经济组织的成员均已转变为城镇居民，原属于农村集体所有的部分土地（具体地域范围由深圳市政府批准决定）同时被征为国有。
作为征收集体土地的补偿方式之一，原农村集体经济组织（及其继受单位）和个人可按照下列标准获得非农建设用地的补偿：（一）工商用地，按100 平方米/人计算；（二）居住用地，按100 平方米/户计算，建筑面积不超过480 平方米；（三）道路、市政、绿地、文化、卫生、体育活动场所等公共设施用地，按200 平方米/户计算；宝安区按照《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》的规定，已经全部划定了所有非农建设用地的位置、面积及坐标，并不存在未划定（即指标与土地未对应）非农建设用地的情形。
二、非农建设用地指标根据深府(2011)198 号文第六条规定，非农建设用地以原行政村和自然村为单位建立指标台帐，实行动态更新管理。
台帐应记载非农建设用地指标的划定、调整、注销等内容，应包括工商用地指标、居民住宅用地（含一户一栋住宅用地、统建楼用地）指标和公共设施用地指标。
另据《龙华新区发展和财政局关于进一步做好股份合作公司非农建设用地指标调整置换及合作开发决策管理工作的通知》的规定，“非农建设用地指标”是指由建设管理部门核定的非农建设用地控制指标。
深圳市“非农指标”相关政策教程文件
深圳市“非农指标”相关政策深圳市“非农指标”相关政策一、非农建设用地根据《深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定》（以下简称“深府(2011)198 号文”），“非农建设用地”是指，按照1993 年《深圳市宝安、龙岗区规划、国土管理暂行办法》和2004 年《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》划定的非农建设用地，其中原农村居民住宅用地（含统建楼用地）和公共设施用地不得进行土地使用权交易，但深圳市政府有特别规定的除外。
经本所律师访谈龙华规划委社区服务科了解，深圳市2004 年对宝安区（指标村所在的大浪街道当时属于宝安区，现已属于龙华新区）的农村户籍人员进行城镇化改造时，宝安区所有农村集体经济组织的成员均已转变为城镇居民，原属于农村集体所有的部分土地（具体地域范围由深圳市政府批准决定）同时被征为国有。
作为征收集体土地的补偿方式之一，原农村集体经济组织（及其继受单位）和个人可按照下列标准获得非农建设用地的补偿：（一）工商用地，按100 平方米/人计算；（二）居住用地，按100 平方米/户计算，建筑面积不超过480 平方米；（三）道路、市政、绿地、文化、卫生、体育活动场所等公共设施用地，按200 平方米/户计算；宝安区按照《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》的规定，已经全部划定了所有非农建设用地的位置、面积及坐标，并不存在未划定（即指标与土地未对应）非农建设用地的情形。
二、非农建设用地指标根据深府(2011)198 号文第六条规定，非农建设用地以原行政村和自然村为单位建立指标台帐，实行动态更新管理。
台帐应记载非农建设用地指标的划定、调整、注销等内容，应包括工商用地指标、居民住宅用地（含一户一栋住宅用地、统建楼用地）指标和公共设施用地指标。
另据《龙华新区发展和财政局关于进一步做好股份合作公司非农建设用地指标调整置换及合作开发决策管理工作的通知》的规定，“非农建设用地指标”是指由建设管理部门核定的非农建设用地控制指标。
《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》起草说明
附件《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》起草说明2015年11月12日市规划国土委印发《土地整备利益统筹试点项目管理办法（试行）》（深规土[2015]721号，以下简称“试点政策”），有效期二年，于2017年11月11日到期。
市规划国土委在2016年底启动了试点政策的修订工作，并于相关部门进行了充分讨论，形成了《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》（征求意见稿，以下简称《管理办法》）。
现就有关问题说明如下：一、修订背景试点政策颁布实施后，社会反映积极。
截止到2017年11月底，通过市政府批准纳入土地整备利益统筹试点目录的项目63个，项目实施总面积3685公顷。
试点政策实施两年来取得了积极成效：一是有效保障了包括五和大道、地铁6号线、国际教育合作园区建设项目、坪盐通道、南坪三期等在内的一批重大民生项目的实施；二是拓展了产业发展空间，落实了包括国际低碳城、南京金龙汽车、华谊兄弟项目等在内的重大产业项目用地，促进产业升级转型；三是有效遏制了违法用地和违法建筑，统筹解决了未征转土地的历史遗留问题，消除了存量违法建筑。
试点政策通过留用土地、拨付土地整备资金等多种方式，实现政府、社区、相关权益人多方共赢，把城市发展的公共利益和社区发展的集体利益统一起来，激发了原农村社区参与土地整备工作的积极性，是破解拆迁难的有效措施，也是处理农村土地历史遗留问题的有效手段，得到了原农村社区和相关权利主体的广泛认可。
但是政策执行过程中也存在一些问题，需要进一步修改完善。
二、修订思路本《管理办法》将延续试点政策的基本政策框架，同时结合市委市政府的工作部署以及土地整备工作的新形势，在利益统筹试点工作经验的基础上，重点在以下四方面进行优化：一是细化利益共享用地核算规则；二是增加留用土地指标在项目范围外安排的路径；三是优化了留用土地规划建筑面积核算规则，增加了保障性住房配建；四是简化了地价测算规则。
三、主要内容说明（一）政策适用对象《管理办法》以原农村集体经济组织实际掌控用地为主，包括合法用地和未完善征转地手续土地。
20130131_深圳市“1+6”政策文件要点解读
“存量挖潜”：从多方面注重存量的挖掘，是政策的一个主 要目的
© Copyright Centaline Group, 2013
Code of this report | 11
1
政政策策出出台台背背景景
2
关关键键词词解解读读
3
改改进进内内容容解解读读
© Copyright Centaline Group, 2013
Code of this report | 12
《深圳市完善产ห้องสมุดไป่ตู้用地供应机制拓展产业用地空间办法（试 行）》
规模
区位
需求
供应计划
目标：拓展产业用地来源，不仅仅政府用地，把社会的集体社区土地也投入市场。
用地申请
﹥ 改变以往需向不同部门提出申请的局面 ﹥ 收集企业空间需求，实现信息共享 ﹥ 政府和社会有空间能力与企业需求对接
4. 明确转让增值收益须按比例 上缴
﹥ 为避免因工业楼宇流转市场的放开而引发工业用地炒作、工业楼宇投机买卖等 扰乱工业楼宇交易市场的行为，对工业楼宇转让的增值收益上缴国土基金及其上缴比 例进行了规定。
© Copyright Centaline Group, 2013
Code of this report | 14
Code of this report | 7
“房地并举”：实行房地并举，优先供房
《深圳市创新型产业用房管理办法（试行）》第 十四条，创新型产业用房租售价格原则上为同片 区同档次产业用房市场评估价格的50%-70%。
《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》第 五条，工业楼宇的受让人须是依法注册登记的 企业，符合产业准入条件并通过各区产业主管 部门依法进行的资格审核。
深圳市土地征用与收回条例
深圳市土地征用与收回条例广东省深圳市人大常委会深圳市土地征用与收回条例深圳市人民代表大会常务委员会《深圳市土地生用与收回条例》经深圳市第二届人民代表大会常务委员会第三十二次会议于1999年5月6日通过并公布。
自1999年7月1日起施行。
第一章总则第一条为了保障土地资源的合理利用和城市规划的顺利实施，规范征用土地和收回土地行为，维护当事人的合法权益，根据法律、行政法规的基本原则，结合深圳市实际，制定本条例。
第二条本条例所称征用土地，是指国家为了公共利益或者实施城市规划，依法征用集体所有土地，并给予补偿安置的行为。
本条例所称收回土地，是指根据法律、法规以及本条例的规定和土地使用权出让合同（以下简称出让合同）及临时使用国有土地合同（以下简称临时用地合同）的规定，收回国有土地使用权的行为。
第三条深圳市人民政府（以下简称市政府）根据国家法律、法规和有关用地规划的规定，作出征用土地的决定。
市政府土地管理部门（以下简称主管部门）是负责组织实施征用土地与收回土地工作的主管部门。
主管部门的派出机构（以下简称派出机构）受主管部门的委托组织实施征用土地或收回土地工作。
主管部门或派出机构组织实施征用土地或收回土地，可以委托开发建设单位办理补偿、安置等方面的具体事务。
第四条市政府有关部门、区人民政府和基层组织应当按照各自职责，协助和配合主管部门或派出机构做好征用土地和收回土地工作。
第五条征用土地和收回土地应当兼顾国家、集体和个人的利益，保护当事人的合法权益，给予当事人合理补偿和妥善安置，但法律、法规、征地协议、出让合同及临时用地合同规定不予补偿和安置的除外。
本条前款所称当事人包括被征用土地单位或被收回土地的单位和个人。
第二章一般规定第六条征用土地，应当按照国家有关法律、行政法规规定的程序履行批准手续。
征用农业保护区用地，必须严格依照国家有关法律和《深圳市人民代表大会常务委员会关于加强农业保护区管理的若干规定》办理。
第七条征用土地和收回土地应当作出书面决定，并应当在决定批准之日起五日内直接送达当事人；无法直接送达的，可以公告送达。
关于非农建设用地与征地返还用相关问题的理解
关于非农建设用地与征地返还用相关问题的理解1、非农建设用地定义：根据市政府1993年发布的《深圳市宝安、龙岗区规划、国土管理暂行办法》、2004年发布的《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》划定的非农建设用地。
非农建设用地指标台帐包括：（1）工商用地（工业和商住，未明确具体用途的按一半工业指标和一半居住用地指标【关于严格征转地补偿和土地置换管理的若干规定中第九条第（三）款】），此类用地进入市场交易。
（2）居民住宅用地（含一户一栋的住宅用地、统建楼用地），此类用地不能进入市场交易。
（3）公共设施用地。
此类用地不能进入市场交易。
说明：非农建设用地中只有工商用地指标适用《深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定》适用城市更新办法中城中村地价政策的《更新办法》第三十六条规定的地价计收标准：（一）福田区、罗湖区、南山区、盐田区原农村集体已划定红线范围内的用地。
（二）宝安区、龙岗区、光明新区、坪山新区根据《深圳市宝安龙岗两区规划国土管理暂行办法》（深府[1993]283号）和《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》（深府2004[102]号）划定给原农村集体的非农建设用地。
（三）1993年以后，以土地主管部门核发的用地批复或土地使用权出让合同形式批准给原农村集体经济组织或其继受单位的征地返还用地。
已批准合作建房并签订土地使用权出让合同、已办理产权转移或享受过城中村地价政策的用地不再适用《更新办法》第三十六条规定的地价计收标准。
符合本条第一款规定的用地中的工业区部分，按照《更新办法》第三十六条的规定计收地价。
2、征地返还用地定义：政府征收原农村集体所有的土地后，返还给原农村集体经济组织的建设用地。
【关于严格征转地补偿和土地置换管理的若干规定】实施前，由土地主管部门签订征地补偿协议，确定以土地安置方式解决征地补偿问题但尚未安置的。
用地规模：按补偿协议的约定确定；用地用途：未明确。
深圳市人民政府关于完善国有土地供应管理的若干意见-深府规〔2018〕11号
深圳市人民政府关于完善国有土地供应管理的若干意见正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 深圳市人民政府关于完善国有土地供应管理的若干意见各区人民政府，市政府直属各单位：为贯彻落实《深圳市土地管理制度改革总体方案》，深化土地管理制度改革，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》等法律、法规和规章规定，结合我市实际，现就国有土地供应管理提出以下意见。
一、健全土地供应体系完善国有建设用地使用权划拨、出让制度，探索租赁、作价出资等建设用地有偿使用方式，规范临时用地使用及委托管理范围，建立以产权为导向的土地供应体系。
（一）划拨。
产权归中央国家机关（含授权单位）、省、市和区人民政府（含新区管理机构，下同）的下列公益性、非营利性用地以划拨方式供应：1．行政管理、文体医疗、教育科研、社会福利、文化遗产、宗教、特殊用地等公共管理与服务设施用地，供应设施、环境卫生设施及其他公用设施用地，广场等用地。
2．区域交通、城市道路、轨道交通、交通场站及其他交通设施用地，但社会停车场（库）、加油站、独立占地的加气站和充电站用地除外。
3．只租不售的人才住房和保障性住房、创新型产业用房（含科技企业孵化器，下同）用地。
4．地下综合管廊设施用地。
5．国家重点扶持的能源和水利等设施用地。
以划拨方式取得的建设用地使用权不得转让、互换、出资、赠与或者抵押，不得改变用途。
（二）协议出让。
可以协议方式出让的建设用地包括：1．社会投资、产权归经市政府确定的投资主体的区域交通用地、城市道路用地、轨道交通用地；社会投资、产权归经市政府确定的投资主体的地下综合管廊设施用地；社会投资、产权归经市政府确定的投资主体且只租不售的人才住房和保障性住房、创新型产业用房和科研项目用地；国家、省、市政府已确定特许（定）经营者的公用设施用地。
深圳市人民政府关于印发《深圳市镇村集体资产管理规定》的通知
深圳市人民政府关于印发《深圳市镇村集体资产管理规定》的通知文章属性•【制定机关】深圳市人民政府•【公布日期】1996.12.07•【字号】深府[1996]343号•【施行日期】1996.12.07•【效力等级】地方政府规章•【时效性】失效•【主题分类】企业正文深圳市人民政府关于印发《深圳市镇村集体资产管理规定》的通知（１９９６年１２月７日深府〔１９９６〕３４３号）各区人民政府，市政府各部门，市属有关单位：《深圳市镇村集体资产管理规定》已经市政府二届第四十二次常务会议讨论通过，现印发给你们，请遵照执行。
深圳市镇村集体资产管理规定第一章总则第一条为了加强镇村集体资产管理，维护资产所有者和经营者的合法权益，促进镇村集体经济的发展，根据有关法律、法规和方针政策，结合我市实际情况，制定本规定。
第二条本规定所称镇村集体资产，指镇村范围内的各类经济组织，包括镇村集体经济组织及其控股的股份合作制企业集体所有的资产。
股份合作公司的资产管理，有关法律法规未作规定的，适用本规定。
第三条镇村集体资产受法律保护，禁止任何组织和个人非法查封、扣押、冻结、没收或无偿占用、哄抢、私分、截流、破坏、平调、挥霍浪费及其它侵害集体资产的行为。
第四条镇村集体资产管理实行公开、民主监督的原则。
第五条镇村集体经济组织及其成员有保护集体资产的权利和义务。
第六条深圳市人民政府农业主管部门（以下简称市主管部门）负责镇村集体资产管理的指导和监督；各区人民政府农业主管部门（以下简称区主管部门）负责本辖区内镇村集体资产管理的指导和监督。
第二章资产产权界定第七条镇村集体资产产权界定按照谁投资、谁拥有产权及尊重历史事实的原则进行。
第八条镇村集体资产具体包括：（一）法律规定属于镇村集体所有的土地、森林、山岭、荒地；（二）镇村集体投资形成的建筑物、机械、设备、产畜、役畜、珍贵水产苗种、林木、果树和基础设施等；（三）镇村集体投资兴办或出资兼并的企业资产；（四）在股份制企业、联合企业和中外合资合作企业中，镇村集体按照合同或协议规定占有的资产份额及投资收益；（五）国家无偿资助或对镇村集体及其所属企业减免税形成的资产；（六）镇村集体拥有的著作权、专利权、商标专用权、土地使用权等无形资产；（七）镇村集体出资购买的国库券、债券、股票等有价证券；（八）依法属于镇村集体所有的货币资产和其他资产。
深圳城市更新项目之非农建设用地问题系列研究(四)——非农建设用地基础政策解读
深圳城市更新项目之非农建设用地问题系列研究（四）——非农建设用地基础政策解读QQ空间QQ好友新浪微博推荐给朋友前言：继深圳城市更新项目之非农建设用地问题系列研究（一）、（二）、（三）推送后，很多读者来访及咨询，希望对非农建设用地基础政策有个相对全面的了解，为此，笔者在此前推送专题系列文章的基础上，对非农建设用地法规政策及项目法律服务要点进行归纳及提示，供读者了解。
一、规范性法律文件二、概述（一）何为“非农”非农建设用地，是指在深圳城市化进程中，集体土地转为国有土地后，政府为满足原农村集体经济组织继受单位（简称“村股份合作公司”）生产和生活需要，保障其经济可持续发展，根据深圳市城市规划和土地管理相关规定，按照一定标准确定的补偿给村股份合作公司和个人的非农建设用地面积，主要指根据《深圳市宝安、龙岗区规划、国土管理暂行办法》（简称“深府[1993]283号文”）、《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》（简称“深府[2004]102号文”）和《深圳市宝安龙岗两区城市化非农建设用地划定办法》（简称“深府[2005]65号文”）规定所确定、划定的非农建设用地。
（二）“非农”类型非农建设用地按照用地性质划分为工商用地、居民住宅用地和公共设施用地：1、工商用地：指用途为工业、居住、商业或办公的土地。
根据深府[2004]102号文规定，此类用地可以进行合作开发或转让土地使用权，但应当与国土管理部门签订土地使用权出让合同，并按规定缴交地价款，办理相关手续。
2、居民住宅用地：包含一户一栋住宅用地、统建楼用地。
根据《深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定》（简称“深府[2011]198号文”）规定，此类用地不得进行土地使用权交易。
3、公共设施用地：指用途为道路、市政、绿地、文化、卫生、体育活动场所等土地。
根据深府[2011]198号文规定，此类用地不得进行土地使用权交易，市政府有特别规定的除外，另根据深府[2004]102号文规定，幼儿园、学校、医院等公共设施用地可进入市场转让，但应当按规定补交地价款，并办理相关手续。
深圳市“非农指标”相关政策
深圳市“非农指标”相关政策令狐采学一、非农建设用地根据《深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定》（以下简称“深府(2011)198 号文”），“非农建设用地”是指，按照1993 年《深圳市宝安、龙岗区规划、国土管理暂行办法》和2004 年《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》划定的非农建设用地，其中原农村居民住宅用地（含统建楼用地）和公共设施用地不得进行土地使用权交易，但深圳市政府有特别规定的除外。
经本所律师访谈龙华规划委社区服务科了解，深圳市2004 年对宝安区（指标村所在的大浪街道当时属于宝安区，现已属于龙华新区）的农村户籍人员进行城镇化改造时，宝安区所有农村集体经济组织的成员均已转变为城镇居民，原属于农村集体所有的部分土地（具体地域范围由深圳市政府批准决定）同时被征为国有。
作为征收集体土地的补偿方式之一，原农村集体经济组织（及其继受单位）和个人可按照下列标准获得非农建设用地的补偿：（一）工商用地，按100 平方米/人计算；（二）居住用地，按100 平方米/户计算，建筑面积不超过480 平方米；（三）道路、市政、绿地、文化、卫生、体育活动场所等公共设施用地，按200平方米/户计算；宝安区按照《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》的规定，已经全部划定了所有非农建设用地的位置、面积及坐标，并不存在未划定（即指标与土地未对应）非农建设用地的情形。
二、非农建设用地指标根据深府(2011)198 号文第六条规定，非农建设用地以原行政村和自然村为单位建立指标台帐，实行动态更新管理。
台帐应记载非农建设用地指标的划定、调整、注销等内容，应包括工商用地指标、居民住宅用地（含一户一栋住宅用地、统建楼用地）指标和公共设施用地指标。
另据《龙华新区发展和财政局关于进一步做好股份合作公司非农建设用地指标调整置换及合作开发决策管理工作的通知》的规定，“非农建设用地指标”是指由建设管理部门核定的非农建设用地控制指标。
关于《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》
关于《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》的政策解读1、《管理办法》预期达到什么效果？答：《管理办法》立足于解决公共基础设施和重大产业项目实施难题，加快解决土地历史遗留问题，实现政府、原农村集体经济组织继受单位、相关权益人等多方共赢，促进城市整体利益实现。
预期政策效果主要有三个方面：一是落实民生设施和公共利益，加强城市规划实施。
《管理办法》以公共利益为切入点，立足于解决原特区外公共基础设施欠账多、落地难的问题，加强规划实施。
从近两年的试点工作来看，土地整备利益统筹切实保障了包括五和大道、地铁6号线、龙华有轨电车、国际教育合作园区建设项目、坪盐通道等在内的一批重大民生项目实施，提升了城市发展质量。
二是保障重大产业项目，拓展城市发展空间。
《管理办法》以形成较大面积产业空间为目标，通过推进我市低效存量工业用地土地整备和空间整合，促进我市产业转型升级，提升城市发展质量，为破解空间资源瓶颈提供政策支撑和制度保障。
目前，土地整备利益统筹落实了包括国际低碳城、南京金龙汽车等在内的重大产业项目。
三是解决土地历史遗留问题，促进原农村集体经济组织继受单位转型。
《管理办法》以未完善征转地手续用地为主要对象，通过拨付土地整备资金、核算留用土地指标等方式，完成整备范围内土地全面征转和用地确权，不仅盘活了存量土地资源，而且壮大了集体资产规模，优化了原农村集体经济组织继受单位经济结构和基层治理体系。
2、《管理办法》有哪些亮点？答：一是建立利益共享机制。
《管理办法》通过规划、土地、资金、产权的政策统筹，采用资金安排、土地确权、用地规划等手段，建立了多方共享的土地增值收益分配机制，保障城市公共利益及社区发展权益，实现政府、原农村集体经济组织继受单位及相关权益人等多方共赢。
二是创新土地确权路径。
《管理办法》以未完善征转地手续土地为主要对象，根据项目范围内的地籍权属、建设情况等分类核算留用土地，统筹解决了土地历史遗留问题，有利于加快盘活原农村集体经济组织继受单位存量土地资源，提高土地集约节约水平。
深圳市“非农指标”相关政策
深圳市“非农指标”相关政策一、非农建设用地根据《深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定》（以下简称“深府(2011)198 号文”），“非农建设用地”是指，按照1993 年《深圳市宝安、龙岗区规划、国土管理暂行办法》和2004 年《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》划定的非农建设用地，其中原农村居民住宅用地（含统建楼用地）和公共设施用地不得进行土地使用权交易，但深圳市政府有特别规定的除外。
经本所律师访谈龙华规划委社区服务科了解，深圳市2004 年对宝安区（指标村所在的大浪街道当时属于宝安区，现已属于龙华新区）的农村户籍人员进行城镇化改造时，宝安区所有农村集体经济组织的成员均已转变为城镇居民，原属于农村集体所有的部分土地（具体地域范围由深圳市政府批准决定）同时被征为国有。
作为征收集体土地的补偿方式之一，原农村集体经济组织（及其继受单位）和个人可按照下列标准获得非农建设用地的补偿：（一）工商用地，按100 平方米/人计算；（二）居住用地，按100 平方米/户计算，建筑面积不超过480 平方米；（三）道路、市政、绿地、文化、卫生、体育活动场所等公共设施用地，按200 平方米/户计算；宝安区按照《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》的规定，已经全部划定了所有非农建设用地的位置、面积及坐标，并不存在未划定（即指标与土地未对应）非农建设用地的情形。
二、非农建设用地指标根据深府(2011)198 号文第六条规定，非农建设用地以原行政村和自然村为单位建立指标台帐，实行动态更新管理。
台帐应记载非农建设用地指标的划定、调整、注销等内容，应包括工商用地指标、居民住宅用地（含一户一栋住宅用地、统建楼用地）指标和公共设施用地指标。
另据《龙华新区发展和财政局关于进一步做好股份合作公司非农建设用地指标调整置换及合作开发决策管理工作的通知》的规定，“非农建设用地指标”是指由建设管理部门核定的非农建设用地控制指标。
光明新区社区集体经济资金资产资源交易管理暂行办法
光明新区社区集体经济资金资产资源交易管理暂行办法（征求意见稿）第一章总则第一条为规范光明新区社区集体经济的资金资产资源（以下称“三资”）交易行为，维护集体权益，促进集体经济健康发展，根据《深圳经济特区股份合作公司条例》、《深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定》（深府〔2011〕198号）、《中共深圳市委办公厅深圳市人民政府办公厅关于建立健全股份合作公司综合监管系统的通知》（深办字〔2016〕55号）及有关规定，参照《中华人民共和国招标投标法》《深圳经济特区政府采购条例》并结合新区实际，制定本办法。
第二条本办法适用于光明新区城市化进程中由原行政村、自然村两级集体经济组织改制组建的公司，以及依托社区和侨民点新设立的公司，包括股份合作公司、股份有限公司、有限责任公司（以下简称“社区股份公司”）的“三资”交易活动。
第三条纳入集中交易的项目和范围：（一）面积在3000平方米以上依法属于集体所有的物业和土地有偿使用；（二）依法属于集体所有的非农建设用地、征地返还用地、拆迁安置返还用地和土地整备利益统筹留用地等以合作开发（包括城市更新）等方式进入市场交易的；（三）利用集体资金投资建设工程招投标活动；（四）使用资金购买50万元以上的资产或服务；（五）资产价值在50万元以上的资产转让；（六）其他法律法规、政策及相关文件等要求纳入交易平台的交易活动。
第二章职责和分工第四条光明新区集体资产管理部门是“三资”交易活动的主管部门，履行下列职责：（一）制定“三资”交易管理规范；（二）制定纳入集中交易的范围和目录；（三）指导对“三资”交易活动进行监督和管理；（四）指导对“三资”活动中的投诉进行处理；（五）属于区级主管部门的其他职责。
第五条光明新区公共资源交易中心（以下简称“交易中心”）为“三资”交易活动提供交易平台，履行下列职责：（一）建立健全“三资”交易操作规程；（二）根据社区股份公司的交易申请，编制交易文件；（三）组织实施交易范围内的交易活动；（四）为交易活动提供场所、网络、信息和咨询服务；（五）统一发布“三资”交易信息；（六）对交易项目进行程序性核查；（七）受理对交易项目的咨询和质疑，协助主管部门处理投诉、答复等工作；（八）协助有关部门对交易活动进行监管。
第三十一期：深圳市各区集体土地使用权交易实施细则汇编
201902深圳市各区集体土地使用权交易实施细则汇编目录一、福田区福田区股份合作公司非农建设用地和征地返还地等集体用地开发和交易指引（2016年11月22日） (1)二、罗湖区罗湖区股份合作公司非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易实施细则（试行）（2016年6月17日） (10)三、南山区南山区股份合作公司集体用地开发和交易操作指引（试行）（深南集资通【2018】4号） (19)四、盐田区盐田区股份合作公司集体用地开发和交易管理指引(盐集体办【2018】31号) (33)五、宝安区(一)宝安区股份合作公司集体用地土地使用权交易管理办法（试行）（2016年9月13日） (43)（二）宝安区股份合作公司集体用地土地使用权交易管理办法（送审稿）（2018年修订） (54)六、龙华区（一）龙华新区股份合作公司集体用地土地使用权交易管理规范（试行）（2016年8月25日） (67)（二）龙华区股份合作公司集体用地土地使用权交易简化操作指引（深龙华财【2017】300号） (72)七、光明新区（一）光明新区社区股份公司集体用地交易实施细则（深光规【2018】15号） (75)（二）光明新区发展和财政局关于明确社区集体公司集体用地合作开发交易程序的通知（深光发财【2017】501号） (82)八、龙岗区龙岗区社区股份合作公司集体用地开发和交易监管实施细则（深龙府办【2018】1号） (86)九、坪山区（一）坪山新区股份合作公司非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易实施细则（试行）（深坪委【2015】35号） (107)（二）坪山区股份合作公司集体用地土地使用权交易实施细则（征求意见稿）（2017年12月） (120)十、大鹏新区深圳市大鹏新区股份合作公司集体用地开发和交易监管实施细则（深鹏发财【2016】453号） (136)一、福田区福田区股份合作公司非农建设用地和征地返还地等集体用地开发和交易指引（2016年11月22日）第一章总则第一条为规范我区股份合作公司非农建设用地和征地返还地等集体用地开发和交易行为，维护股民根本利益、促使集体资产保值增值、促进社会和谐稳定，根据《中共深圳市委办公厅、深圳市人民政府办公厅关于建立健全股份合作公司综合监管系统的通知》（深办字【2016】55号）制订本指引。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定
————————————————————————————————作者: ————————————————————————————————日期:
ﻩ
深圳市人民政府关于印发深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定的通知
深府〔2011〕１98号
各区人民政府，市政府直属各单位:
《深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定》已经市政府同意,现予印发,请遵照执行。
深圳市人民政府
二○一一年十二月十六日深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用
权交易若干规定
第一条为加强原农村集体经济组织(含其继受单位,下同)非农建设用地和征地返还用地管理，规范其土地使用权交易,促进土地资源节约集约利用和原农村集体经济组织可持续发展,推进城市化和特区一体化进程，保障原农村集体经济组织及其成员的合法权益，根据相关法律法规和政策规定，结合我市实际，制定本规定。
第二条本规定所称非农建设用地和征地返还用地是指为了保障原农村集体经济组织生产生活需要,促进其可持续发展,根据有关法律法规和政策规定，由规划国土部门核准的原农村集体经济组织保留使用的土地,具体包括：
(一）根据市政府1９9３年发布的《深圳市宝安、龙岗区规划、国土管理暂行办法》、200４年发布的《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》划定的非农建设用地。
(二)政府征收原农村集体所有的土地后,返还给原农村集体经济组织的建设用地。
第三条原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地以转让、自主开发、合作开发、作价入股等方式进入市场交易的，适用本规定。
非农建设用地中的原农村居民住宅用地(含统建楼用地)和公共设施用地不得进行土地使用权交易,市政府有特别规定的除外。
第四条市规划国土部门和各区政府（含新区管理机构,下同）应当加强对原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易的服务与监管。
市规划国土部门及其派出机构、下属机构负责规划技术指标、用地政策和土地使用权交易等方面的服务与监管。
各区政府及其派出机构、下属机构负责对辖区内原农村集体经济组织交易集体决策程序和受让主体资格审查等方面的服务与监管,规范集体资产产权交易。
第五条非农建设用地和征地返还用地的开发建设，必须符合城市规划、土地利用总体规划、近期建设和土地利用规划年度实施计划，并签订土地使用权出让合同书。
涉及占用农用地和未利用地的，应当纳入近期建设和土地利用规划年度实施计划、农用地和未利用地转用计划后方可实施。
第六条市规划国土部门的派出机构负责本辖区范围内非农建设用地、征地返还用地的清理和管理工作,以原行政村和自然村为单位建立非农建设用地和征地返还用地指标台帐，实行动态更新管理。
台帐应记载非农建设用地和征地返还用地指标的划定、调整、注销等内容。
非农建设用地指标台帐应包括工商用地指标、居民住宅用地（含一户一栋住宅用地、统建楼用地）指标和公共设施用地指标。
第七条原农村集体经济组织取得非农建设用地和征地返还用地，应当与规划国土部门签订土地使用权出让合同。
自用的，免缴地价，用地为非商品性质;按照本规定缴清地价的，用地确定为商品性质。
对于已经转为商品性质的非农建设用地和征地返还用地，权利人在办理土地使用权初始登记时,可以申请按照合法评估机构核定的市场评估价进行登记。
空地申请进入市场交易的,按照以下规定缴交地价:
（一)工业类用地,按照公告基准地价的１０%缴纳地价。
(二)居住类和商业、办公类用地,建筑容积率在3.2以下部分（含3.2）,按照公告基准地价的10％缴纳地价；建筑容积率在３.2至４．5之间的部分(含4.5)，按照公告基准地价的30%缴纳地价;建筑容积率超过4．5的部分，按照公告基准地价的１０0%缴纳地价。
原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地落在建成区,符合城市更新有关规定的,地价测算按照《深圳市城市更新办法》第三十六条第一款规定的标准计收,市政府有特别规定的除外。
第八条非农建设用地和征地返还用地的交易按下列方式进行：
(一)通过土地交易市场招标、拍卖、挂牌。
(二）通过竞争性谈判等方式协商交易，但需符合第十条规定并取得区集体资产管理部门对受让主体的批准文件。
（三）按照集体资产产权交易有关规定,转让原农村集体经济组织开发非农建设用地和征地返还用地的项目公司的全部或部分股权。
招标、拍卖、挂牌的交易规则和程序参照国家、省、市土地使用权公开交易的有关规定执行，相关服务费减半计收。
第九条非农建设用地和征地返还用地按本规定第八条规定的方式进行交易的，原农村集体经济组织应委托合法资产评估机构进行评估,按照资产评估报告制定交易方案。
交易方案应当包含交易标的、价格、支付方式、交易主体或交易主体资格、交易方式等内容。
交易方案制定后,必须在原农村集体经济组织范围内进行公示,公示期不得少于15日。
公示结束后，原农村集体经济组织应将土地交易方案、资产评估报告及股东大会拟表决事宜等相关资料报送街道集体资产管理部门审查。
经街道集体资产管理部门审查同意和现场监督,由原农村集体经济组织股东大会对交易方案进行表决。
街道集体资产管理部门应当在表决结束后15日内将表决结果和监督情况抄报所在区集体资产管理部门。
原农村集体经济组织在交易结束后１5日内将交易结果报所在街道集体资产管理部门备案。
第十条原农村集体经济组织按照本规定第八条第一款第（一）、(三）项规定进行土地使用权交易或股权交易,须经原农村集体经济组织股东大会审议且表决时获全体股东2/3以上（含2/３)同意；按照本规定第八条第一款第(二)项进行土地使用权交易,须经原农村集体经济组织股东大会审议且表决时获全体股东4/5以上(含４/5)同意;但章程规定由股东代表大会表决或对表决通过率有特别规定的,从其规定。
第十一条原农村集体经济组织应当与财务状况、经营管理、信用资质良好的企业进行交易。
受让人或合资合作申请人应当符合原农村集体经济组织设置并经街道集体资产管理部门核准的交易准入条件。
第十二条原农村集体经济组织向其全（独）资注册成立的公司或与其他原农村集体经济组织共同注册成立的公司调拨非农建设用地和征地返还用地土地使用权的，按照土地使用权出让合同变更办理相关手续。
第十三条首次交易生效后,当事人可共同向规划国土部门申请土地使用权出让合同变更手续,签订土地使用权出让合同补充协议。
原农村集体经济组织以土地使用权作价入股等方式与他人共同成立房地产项目公司的，可由房地产项目公司向规划国土部门申请签订土地使用权出让合同补充协议。
土地使用权流转和合作开发过程中,土地使用权权利人发生变化的,合作开发权利人新增、退出、变更的,按照房地产转移登记办理相关手续。
第十四条原农村集体经济组织土地使用权市场交易所得价款应按章程规定进行使用、分配和处分,并按照规定提取一定比例用于社区公共基础设施建设和医疗、养老等社会保障，同时接受区、街道集体资产管理部门的监督。
第十五条违反本规定，擅自转让原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地的，由区、街道集体资产管理部门责令整改；整改不合格的，规划国土部门不得为其办理相关手续。
国家机关工作人员和原农村集体经济组织有关人员徇私舞弊、玩忽职守、滥用职权的，依照有关规定予以党纪政纪处分；涉嫌犯罪的,依法移送司法机关追究刑事责任。
第十六条经人民法院或仲裁机构裁判，履行生效合作开发协议的,原农村集体经济组织等当事人可依法申请办理土地使用权出让合同变更手续。
2０09年9月6日前,有以下情形之一，符合本规定第五条、第六条规定且不违反市、区政府相关政策的，当事人可共同申请办理土地使用权出让合同变更手续:
（一)依法取得国土部门合作建房批复的。
（二）原农村集体经济组织按照章程通过股东大会或股东代表大会同意合作建房并已经过公证的。
第十七条本规定的期限以自然日计算。
第十八条本规定自发布之日起实施。
各区政府可结合实际情况制定具体细则。
本规定施行前市、区政府相关规定与本规定不一致的，以本规定为准。
的。