万华西安万华商业综合体项目前期策划方案
高层商业综合体工程项目前期策划书
高层商业综合体工程项目前期策划书编制：审核：审批：建筑集团有限公司编制日期：2013年月日注：1、本表由项目部、分公司、总公司各留存一份。
审批意见附页注：1、本表由项目部、分公司、总公司各留存一份。
工程项目前期策划 审 核 表 编 号QD-01 （共 2页 第 1页） 工 程 名 称 高层商业综合体日 期 2013-10-26编制单位名 称建筑集团有限公司 序号 类 别 编 制 人册数 页数 1 工程项目前期策划1 58审核意见：审核意见见附页。
√有/□无 附页 审核人 （签字）： 审核日期： 审核结论：总公司总工（签字）： 日 期：工程项目前期策划审 核 表编 号***-01（共 2页 第 2 页） 相应的审核意见。
目录第一部分项目机构设置及管理人员配备策划----------------1 1.项目机构设置及管理人员配备策划-------------------------2 1.1项目规模和特点---------------------------------------2 1.2项目机构策划-----------------------------------------2 1.3项目管理人员配备策划----------------------------------4 第二部分项目合同风险策划-------------------------------5 2.项目合同风险策划---------------------------------------6 2.1合同风险因素识别--------------------------------------6 2.1.1直接风险--------------------------------------------6 2.1.2间接风险--------------------------------------------7 2.1.3其他风险--------------------------------------------7 2.2制定规避风险对策和措施--------------------------------8 2.2.1直接风险对策和措施----------------------------------8 2.2.2间接风险对策和措施---------------------------------13 2.2.3其他风险对策和措施---------------------------------14 2.3制定风险管理责任-------------------------------------15 2.4实施过程风险对照--------------------------------------15 第三部分施工组织设计及施工方案策划要点----------------16 3.施工组织设计及施工方案策划----------------------------173.1编制依据及说明---------------------------------------17 3.1.1编制说明-------------------------------------------17 3.1.2编制依据-------------------------------------------17 3.2工程概况---------------------------------------------19 3.2.1工程总体简介---------------------------------------19 3.3工程特点及施工难点-----------------------------------20 3.4工程施工部署-----------------------------------------21 3.4.3主要管理目标---------------------------------------21 3.4.4项目施工任务的划分---------------------------------22 3.4.5施工流水段及施工顺序策划---------------------------22 3.4.6工程施工总进度计划---------------------------------24 3.4.7新技术的推广与应用---------------------------------24 3.5施工现场总平面布置-----------------------------------25 3.5.1结构施工阶段总平面布置-----------------------------25 3.5.2装修施工阶段总平面布置-----------------------------25 3.6主要分部、分项工程施工方案----------------------------26 3.6.1模板选择策划---------------------------------------26 3.6.2大型机械设备布置策划-------------------------------27 3.6.3脚手架型式策划-------------------------------------27 3.6.4季节性施工策划-------------------------------------27 第四部分项目质量计划策划------------------------------29 4.项目质量计划策划--------------------------------------30 4.1质量目标---------------------------------------------304.2质量风险分析及对策-----------------------------------30 第五部分项目成本策划----------------------------------325.项目成本策划------------------------------------------33 5.1项目成本制造情况-------------------------------------33 5.1.1工程总价-------------------------------------------33 5.1.2编制说明-------------------------------------------33 5.1.3编制内容-------------------------------------------33 5.1.4十七项指标成本计划汇总表---------------------------33 5.2项目成本控制措施-------------------------------------47 5.2.1总则-----------------------------------------------47 5.2.2合理部署降低成本措施-------------------------------48 第六部分各类生产资源计划策划--------------------------536.各类生产资源计划策划----------------------------------54 6.1工期计划策划-----------------------------------------54 6.2劳动力计划策划---------------------------------------54 6.3材料计划策划-----------------------------------------56 6.4施工机械设备计划策划---------------------------------56 6.5料具计划策划-----------------------------------------57 6.6分包队伍使用、管理计划策划---------------------------57 6.7采购计划策划-----------------------------------------58 6.8临时设施配置策划-------------------------------------58 6.9办公用品计划策划-------------------------------------58 6.10资金计划策划----------------------------------------58第一部分项目机构设置及管理人员配备策划1.项目机构设置及管理人员配备策划1.1项目规模和特点******灯具市场工程位于***路136号，北接***路，南临***新兴店，总建筑面积约为17万平方米，由1、2、3号楼和宾馆、商场组成。
大型城市综合体卓越世纪城前期策划案演示文稿
当前18页，共210页，星期二。
1 机会点
•…
– ...
写字楼
中心区战略地位的提升将有力促进写字楼价值的实现,高端市场供
求趋于平衡，中端和中高端处于供应空白点
•… 商业
市级商圈逐步形成，商业价值凸现，高档和中高档综合商业、 主题化特色商业存在较大市场机会
住宅
高档商务公寓及国际公寓将是中心区未来的稀缺产品
▼ 马可孛罗
▼ 香格里拉
▼ 喜来顿
▼ 卓越酒店
▼ 丽思卡尔顿
▼ 景轩酒店
★ ▼ 卓越世纪城
卓越世纪城酒店
当前14页，共210页，星期二。
项目区位
当前15页，共210页，星期二。
区位概况分析
位于中心南区CBD中心轴线以东，国际会展中心正 东面，地理位置十分优越。 东：海田路 南：福华四路
西：金田路 北：福华三路
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商务格局
供求阶段性及结构性失衡明显，区域商务价值未充分挖掘，导致与价格存在一定背离，前景看好；
投资市场兴旺，但价格敏感性较高，其份额在2007年将逐渐走低； 随着加入WTO保护期的结束，国际国内实力客户购买比例将明显提高；
2007年以后市场将趋向平稳，基本实现供求平衡。
大型城市综合体卓越世纪城前 期策划案演示文稿
当前1页，共210页，星期二。
总论部分 写字楼部分 公寓部分
酒店部分
商业部分
总论部分
当前2页，共210页，星期二。
项目思考
项目分析
项目定位
营销策略
报告思路与结构
当前3页，共210页，星期二。
1 我们的思考
1 本项目作为中心区规模最大的房地产项目之
购物中心前期筹备工程方案
购物中心前期筹备工程方案一、项目概况随着人们生活水平的不断提高，购物中心成为了城市的必备场所，也成为了人们日常生活中的重要部分。
购物中心不仅是人们购物消费的场所，也是人们休闲娱乐的场所，更是城市的一个重要标志之一。
因此，筹建购物中心需要进行细致的规划和前期准备工作，以确保项目的顺利实施和后期的良好运营。
二、前期筹备工作1.项目规划和选址在购物中心筹备阶段，首先需要确定项目规划和选址。
通过市场调研和人口密度分析，确定购物中心所在地的消费主体群体和消费需求。
选址要考虑城市规划、交通便利性和周边竞争情况等因素，确保项目在地理位置上的优势。
2.项目可行性分析进行购物中心项目的可行性分析，包括市场需求分析、项目投资估算以及盈利预测等方面的工作。
明确项目的目标和定位，确定项目的规模和投资规模。
3.项目立项和申报根据前期筹备工作的成果，编制项目立项申请报告，提交相关管理部门审批。
项目立项申报需要充分考虑当地政策法规和发展规划，确保项目的合法性和可行性。
4.土地资源获取购物中心项目需要大量的土地资源，因此前期需要进行土地资源获取工作。
可以通过购买、租赁或经营权转让等方式获取土地资源，并与相关部门进行土地使用权的协商和签订。
5.项目筹建组织机构建立建立项目筹建组织机构，确定项目的组织结构和领导班子。
组建项目筹建工作组，明确工作分工和职责，确保各项工作有序推进。
6.环境评估和规划设计进行项目场地的环境评估和规划设计，确定购物中心的用地规划和建筑设计方案。
考虑项目的功能定位和使用需求，确保规划设计符合市场需求和城市发展规划。
7.资金筹措根据项目投资规模和可行性分析结果，制定项目资金筹措方案。
包括贷款、股权融资、政府补贴等方式，确保项目的资金需求得到保障。
8.政策法规遵循购物中心项目需要遵循相关的政策法规，包括土地规划管理、建设工程管理、商业经营管理等方面的法律法规，确保项目的合法性和稳健性。
三、前期筹备工作成果经过前期筹备工作，项目的规划和选址得到确定，具体可行性分析结果获得认可，项目立项已获得审批，土地资源已经获取，项目筹建组织机构已经建立，环境评估和规划设计已经完成，资金筹措方案已经制定，政策法规遵循的工作也得到保障。
购物中心外立面方案深化及初步设计任务书模板
购物中心外立面方案深化及初步设计任务书模板任务书模板：1.任务概述购物中心外立面方案深化及初步设计任务旨在进一步深化购物中心外立面方案设计，并提供初步的施工图设计，确保设计方案符合业主要求和现有法规，同时满足舒适度和美观度的要求。
2.任务目标2.1 深化设计方案，提高方案实用性和美观度。
2.2 制定明确的构造方案和所有细节，并完善设计图纸。
2.3 提出切实可行的施工方案，确保方案质量和工期。
2.4 确保设计符合相关的规定和法规。
3.任务内容3.1 深化设计方案通过现有方案的基础上进一步分析并优化，使其更加符合业主的要求和市场需求。
深化设计成果包括外墙材料、色彩方案、外观形态、照明和草坪等方案。
3.2 制定明确的构造方案和细节根据业主要求和深化设计方案，制定明确的构造方案，并对各个细节实施合理的设计。
作为技术要求，建立分层、分区、分块细化设计的工作标准说明书，并以此作为现场实施的技术基础。
3.3 提出施工方案在深化设计的基础上，组织设计团队共同完成施工图设计任务，制定清晰的施工方案，确保现场建设的施工质量。
施工方案应包括安全、工期、材料、人员等方面的细节要求。
3.4 保证设计符合规定和法规在完成设计过程中，应捍卫国家和社会利益，并考虑到相关政策和法规。
设计团队必须严格遵守建筑设计和施工的标准和规定，同时符合环保、安全和人类健康等相关因素。
4.任务进度安排任务分别分为两个阶段，分别为深化设计方案和制作施工图设计。
预计工期为6个月。
第一阶段：周期时间任务시작日期 2 月-3 月初步设计及方案确定3 月-4 月数据收集及分析4 月-5 月内部评审及需要调整的修改5 月-6 月完成方案深化第二阶段：周期时间任务 6月-7月制作建设图纸7月-8月所有测量细节的制定8月-9月完成设计9月-10月价格估算及审核5.任务成果要求5.1 设计方案更新和深化结果报告5.2 结构建筑设计图集的完整性5.3 施工方案和技术标准说明书5.4 合理的价格估算及审计6.团队组成和任务分工根据任务的要求，建议组成一个具有丰富经验和相关专业背景的设计团队，包括建筑师、结构工程师、室内设计师、景观设计师等。
新建商场设施施工方案(功能区与流线设计)精选两篇
《新建商场设施施工方案（功能区与流线设计）》一、项目背景随着城市经济的快速发展和居民消费水平的不断提高，为满足日益增长的消费需求，拟在[具体地点]新建一座现代化商场。
该商场将集购物、餐饮、娱乐、休闲等多种功能于一体，旨在为消费者提供一站式的购物体验。
本施工方案主要针对商场的功能区与流线设计进行详细规划，以确保商场在运营过程中能够高效、便捷地为顾客和商家服务。
二、施工步骤1. 场地清理与平整- 清除施工场地内的杂物、垃圾等，对场地进行平整，确保场地平整度符合设计要求。
- 对场地进行测量放线，确定商场的建筑边界和各个功能区的位置。
2. 基础工程施工- 按照设计要求进行基础开挖，确保基础的深度和尺寸符合规范。
- 进行基础垫层施工，铺设混凝土垫层，保证基础的稳定性。
- 进行基础钢筋混凝土施工，确保基础的强度和承载能力。
3. 主体结构施工- 按照设计图纸进行主体结构的施工，包括框架结构、剪力墙结构等。
- 确保主体结构的施工质量，加强对混凝土浇筑、钢筋绑扎等关键环节的质量控制。
- 在主体结构施工过程中，同步进行预留孔洞和预埋件的安装。
4. 功能区划分与装修- 根据商场的功能需求，将商场划分为购物区、餐饮区、娱乐区、休闲区等不同功能区。
- 对各个功能区进行装修设计，选择合适的装修材料和装饰风格，营造出舒适、美观的购物环境。
- 安装商场的照明系统、通风系统、空调系统等设备，确保商场的舒适度和空气质量。
5. 流线设计与标识安装- 设计商场的顾客流线和货物流线，确保顾客在商场内能够便捷地购物，货物能够高效地运输。
- 安装商场的标识系统，包括指示牌、广告牌、导购图等，为顾客提供清晰的导向。
6. 竣工验收- 对商场的施工质量进行全面检查，确保各项工程符合设计要求和国家规范。
- 组织相关部门进行竣工验收，对验收中发现的问题及时进行整改。
三、材料清单1. 建筑材料- 水泥、沙子、石子、钢筋、砖块等基础材料。
- 钢结构构件、玻璃幕墙、铝板等主体结构材料。
2023年商业项目策划方案 商业综合体项目策划方案最新6篇
2023年商业项目策划方案商业综合体项目策划方案最新6篇（经典版）编制人：__________________审核人：__________________审批人：__________________编制单位：__________________编制时间：____年____月____日序言下载提示：该文档是本店铺精心编制而成的，希望大家下载后，能够帮助大家解决实际问题。
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商业综合体施工方案
编 辑：__________________
时 间：__________________
一、工程概况与目标
商业综合体施工方案旨在为即将启动的商业综合体项目一个全面、专业的施工指导。工程概况与目标如下：
1. 工程概况：
（1）项目名称：XX商业综合体
（2）项目地点：XX市XX区
（3）项目规模：总占地面积XX平方米，总建筑面积XX平方米，包括地上XX层、地下XX层
整个项目施工进度计划为19个月，根据实际施工情况，可进行适当调整。在施工过程中，各相关部门需密切配合，确保施工材料供应及时、进度安排合理。同时，加强对施工进度的监控，定期召开进度协调会，分析施工过程中存在的问题，及时采取措施进行调整，确保工程按时完成。
四、质量控制与安全保障
商业综合体施工方案在质量控制与安全保障方面，遵循国家和行业相关标准，确保工程施工质量和现场安全。以下为具体质量控制与安全保障措施：
（4）建筑类型：商业、办公、酒店、餐饮、娱乐等多种功能于一体的大型城市综合体
（5）结构类型：框架结构、剪力墙结构、钢结构等
（6）施工内容：土建工程、安装工程、装饰工程、景观工程等
2. 工程目标：
（1）确保工程质量和安全：遵循国家及地方相关法律法规、施工规范和标准，确保工程质量和施工安全，争创优质工程。
（5）加强对施工现场粉尘、废水、废气的控制，确保排放符合国家和地方环保标准。
（6）定期对施工现场进行绿化、美化，营造良好的施工环境。
2. 风险应急管理：
（1）建立完善的风险预防与应急管理体系，制定应急预案，明确应急流程和责任人。
（2）开展风险评估，针对施工现场可能出现的自然灾害、事故灾难等风险因素，制定相应的防范措施。
2024年整理新建商场设施施工方案(功能区与流线设计)
《新建商场设施施工方案（功能区与流线设计）》一、项目背景随着经济的快速发展和人们生活水平的不断提高，消费需求日益增长。
为了满足当地居民和游客的购物、娱乐、休闲等需求，决定新建一座现代化商场。
该商场将集购物、餐饮、娱乐、休闲等多种功能于一体，为消费者提供一站式的消费体验。
本商场位于市中心繁华地段，交通便利，周边配套设施完善。
商场占地面积[X]平方米，建筑面积[X]平方米，共[X]层。
商场的设计理念是“时尚、舒适、便捷”，旨在打造一个具有高品质、高品位的购物环境。
二、功能区设计1. 购物区- 百货区：设置各种品牌的服装、鞋包、化妆品、珠宝首饰等专柜，满足不同消费者的需求。
- 超市区：提供日常生活用品、食品、生鲜等商品，方便消费者购物。
- 家电区：展示各种家电产品，包括电视、冰箱、洗衣机、空调等，为消费者提供一站式的家电购物体验。
- 数码区：销售手机、电脑、相机等数码产品，满足消费者对科技产品的需求。
2. 餐饮区- 快餐区：提供各种快餐食品，如汉堡、披萨、炸鸡等，方便消费者快速就餐。
- 中餐区：设置各种中餐厅，提供川菜、粤菜、鲁菜等不同菜系的美食，满足消费者对中餐的需求。
- 西餐区：提供各种西餐美食，如牛排、意大利面、披萨等，满足消费者对西餐的需求。
- 咖啡区：提供各种咖啡饮品和小吃，为消费者提供一个休闲的场所。
3. 娱乐区- 电影院：设置多个影厅，播放各种电影，为消费者提供一个娱乐的场所。
- 电玩城：提供各种电玩游戏，如赛车、射击、跳舞机等，满足消费者对娱乐的需求。
- KTV：提供各种包房，供消费者唱歌娱乐。
4. 休闲区- 书吧：提供各种书籍和杂志，为消费者提供一个阅读的场所。
- 美容美发区：提供各种美容美发服务，为消费者提供一个放松的场所。
- 儿童游乐区：设置各种儿童游乐设施，如滑梯、秋千、跷跷板等，为儿童提供一个娱乐的场所。
三、流线设计1. 顾客流线- 入口：商场设置多个入口，方便顾客进入。
入口处设置明显的标识和引导牌，引导顾客进入商场。
商业综合体建设行业施工方案
为确保商业综合体建设项目的顺利实施，我们将成立专门的施工项目部，负责整个施工过程的组织与管理。以下是施工组织与人员安排的详细内容：
1. 施工项目部组织架构
项目部设项目经理一名，负责全面协调、管理项目施工工作；设项目副经理两名，分别负责施工技术、安全生产及质量管理工作；下设施工管理、技术质量、安全生产、材料设备、财务管理等五个部门，各司其职，确保项目顺利推进。
2. 施工人员安排
a. 施工管理人员：包括项目经理、项目副经理、施工队长等，共计XX人，负责施工过程的管理与协调。
b. 技术质量人员：包括施工技术负责人、质量检查员等，共计XX人，负责施工技术指导和质量把关。
c. 安全生产人员：包括安全员、消防员等，共计XX人，负责施工现场的安全生产和消防工作。
d. 材料设备人员：包括材料员、设备管理员等，共计XX人，负责施工材料采购、保管和设备维护。
e. 与设计、监理单位保持紧密沟通，确保施工过程中的技术问题得到及时解决。
2. 安全保障
a. 制定完善的安全生产责任制，明确各级管理人员和施工人员的安全职责。
b. 开展安全风险评估，制定针对性的安全措施，预防安全事故的发生。
c. 加强施工现场的安全管理，严格执行安全操作规程，确保施工现场安全有序。
d. 定期进行安全检查，对施工现场的安全设施、设备进行全面排查，发现问题立即整改。
b. 施工现场保持清洁卫生，定期清理建筑垃圾，设置垃圾分类收集点，减少环境污染。
c. 控制施工噪音和扬尘，采取隔音、降尘措施，减少对周边环境和居民的影响。
d. 加强施工现场的文明施工宣传，提高施工人员文明施工意识，遵守施工现场的各项规章制度。
2. 环保施工
a. 严格按照环保法规和标准，选用环保材料和设备，减少施工过程中的环境污染。
大型购物中心外立面方案深化及初步设计任务书模版
xx市xx广场购物中心外立面方案深化及初步设计任务书编制单位：xx xx商业地产股份有限公司编制时间：xx年12月29日1 项目概况（根据具体项目自行掌握描述要点）1.1 项目位置、规模、业态详见总包任务书。
2.2本项目外立面方案概况：2 设计依据2.1 国家与地方现行各种规范、规程。
2.2 规划主管部门给定的规划设计条件或已批复的详细规划图纸。
2.3 经业主确认的建筑设计方案、外立面方案、规划主管部门审批通过后的审查方案（包括业主确认的技术经济指标、总图、各层平面图纸、剖面图及竖向设计图等）。
2.3 设计任务书（本书）。
2.4 已确认的经济技术指标及建造标准。
2.5 双方签定的设计合同内所包含的服务性条款及要求（详见设计合同）。
2.的评审意见、会议纪要、传真。
3 设计范围及工作阶段3.1 设计范围为用地红线内的xx购物中心，全部地上面积12.06万平方米，（包括购物中心，车库出入口、锅炉房等出地面的附建建筑）。
3.2 根据外立面设计提出对内部结构的改造设计。
3.4 本设计工作分为三个阶段：方案深化阶段、初步设计阶段、后期配合阶段。
4 设计要求4.1 设计总体要求4.1.1 业主方委托乙方承担本项目建筑外立面方案深化、初步设计工作，乙方根据业主方提供的所有资料，提供高品质的建筑外立面深化设计、初步设计服务。
乙方应从总体上控制建筑外立面的整体效果，使本项目具有高外观品质，符合当地政府有关主管部门及业主方对本项目的指导性意见和要求。
4.1.2 乙方应在设计各阶段保持与业主方及时有效的交流沟通，与业主方委托的建筑施工图设计单位、幕墙施工图设计单位、夜景照明设计单位等开展必要的设计协作，确保各阶段设计成果得到各有关设计方的共同认可。
4.1.3 在设计的各个阶段，业主方会根据市场营销、技术经济的可行性研究等提出本项目相关指导性建议或方案，此部分文件（含报告、会议纪要、传真、图纸等）对乙方各阶段设计工作具有约束和指导作用。
商业综合体活动方案(共5篇)
商业综合体活动方案（共5篇）第1篇：商业综合体文档学习汇报——初识商业综合体当翻开商业综合体有关书籍，给我的第一反应是：商业综合体是体量大、高、美观、华丽、个性的一个建筑组合体。
通过相关资料的学习我得出了商业综合体的定义：所谓“商业综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。
我第一反应看到的只是表面，其实商业综合体它包含的东西是非常多的，应该说包括了我们生活的方方面面。
它包括经济、信息、服务等方方面面的内容，是集金融、贸易、商业、文娱、行政和居住等于一体的综合体。
它为我们提供的是高度综合、高效率、大容量的服务内容。
他的存在是一个城市成长的标志。
一个成功的商业综合体它一定要具备合理的交通流线，个性美观的建筑主体（包括裙房和塔楼），优美舒适的外部空间，内部空间各个功能分区的有机组合更是吸引顾客消费的主要方法。
随着楼层的提高，其价值也随着降低，如何提高整个综合体的商业价值，都需要进行合理的功能布局，以争取商业价值最大化。
如何才能做出一个成功的商业综合体的设计？我们必须把所讲的那些具备条件细化研究并构思在图纸上。
在我学习过程中总结如下：一、项目用地的分析首先我们得了解设计用地的现状，周边地块的建设情况以及周边地块的交通情况，样在设计中就可以结合周边的环境合理布局(例如：在地块东部有景观区，我们在设计可充分利用该优势设计建筑内部的景观线。
)，合理利用项目可利用的交通，将设计的交通流线和周边的交通环境联系起来，形成一个整体。
二、项目规划设计1、规划总平面设计。
结合人流、车流方向等因素合理布局地块，使之和周边环境相融合。
2、交通流线的布局。
有平面和立体式两种方式。
两种方式有机的结合，将形成运行畅通的交通流线。
平面主要采取人车分流方式为主，其优点是流线清晰，交通干扰相对较少，安全通行性更好，但流线较长，为了保证人流的方便而不利于车流的通行。
西安万华商业综合体物业规划方案
区域发展趋势——未来区域发展以现代都市化意象为主，在区域 整体高容积率条件下，6/7层产品标杆性效果有待验证
创业研发：构筑科技企业和科技企业家成长的摇篮，吸引国内外创业 者、研发机构和创新型企业的聚集地，成为我国重要的科技成果转化和 产业化基地。创业研发园重点发展生物医药、先进制造、能源技术、传 感器、光电子、集 成电路等专业孵化器，吸引和聚集一批技术创新活跃 的研发机构，建设大学科技产业基地，造就一批特色鲜明、创新能力强 大的科技企业；
曲江
2
7层、11层
量约1.6万平米 •因此，在现有的指标条件下，若引入6/7F
在西安市场上目前拥有洋房产品的项目基本上处 产品，体量过于小。
于新兴或外围区域，高新区目前及未来新增供应中 几乎没有洋房产品供应。
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•——6/7层产品经验容积率按1.2算，33F高层经验容积率 按 3.5算，公西寓安经万验华容商积业率综按合5.体0算物。业规划方案
楼盘名称 华远海蓝城
产品 洋房
区域 容积率
浐灞
1.9
楼层 7-9层
在现有的拥有6/7层洋房产品的项目里，容 积率指标均较为宽松，整体容积率基本在2.5 以下。
锦绣天下 多层、小高、高层 经开 2.01
6/7F
33F
公寓
陆港金海岸 洋房、高层 国际港务区 2.47
7层
方案一 9547
436254
——
龙湖香醍
西安万华商业综合体物 业规划方案
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2020/12/6
西安万华商业综合体物业规划方案
本次报告研究内容界定——
一、最优物业组合与产品价值梯度打造。 二、整体产品户型配比建议。 三、项目园林景观打造建议。 四、商House的市场可行案例。 五、关于低碳环保的打造建议。
万华国际社区房地产商业品牌广告与营销推广策略
品牌口号：
成就国际人居典范
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二、品牌建立过程的关联性
•整合营销最重要的主题是关于目标市场是否更有针 对性，如何更全面地观察消费者、与消费者如何沟 通 •遵循的原则：战略目标决定营销目标，营销目标决 定广告目标，广告目标决定传播目标
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3、配套设施的优越性 ·高档化 ·开放性 ·面向未来
（图）
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4、物业管理的优越性 ·安全系数 ·私密性 ·高品质服务
（图）
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6、社区文化的优越性 ·纯美式高尔夫大社区的文化 ·逐渐本土化的地域文化 ·海纳百川，有容乃大
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战术组合：
战术一：“美国之声”交响音乐会 战术二：“国际成都”的名片怎么做 战术三：未来我们居住到哪里？
——新住宅研讨会 战术四：围墙及销售现场包装 战术五：新型环保建材实体评选会 战术六：环成都生态游赏及摄影展 战术七：四方联席公开记者招待会 战术八：户外广告
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4、杂志广告 选择与气质相类、品位相当的杂志，进行形象宣传。
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5、户外媒体
户外媒体能有效持久地向消费大众宣传，是品牌推广的有利 媒体之一。户外媒体有以下几种形式供选择： ——候车亭广告 ——公共汽车车身广告 ——大型路牌（看板）广告 ——路灯旗广告
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6、售楼资料
（图）
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2、社区规划的优越性 ·前瞻性强，战略导向 ·四个组团独立又统一，丰富了品牌形象 ·品质源于细节的关怀 ·确保物业增值
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- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
均价 11000元/m2 （毛坯） 6000元/m2 （毛坯）
总价 400-2000万 100-400万
利用水体资源 开发酒店区，提升楼盘档次及成熟度 开发国际租赁社区（凤凰岛），体现安全尊贵，获取长期收益
酒店在二期以后成为后续产品价值的支点
酒店对大盘作用： 1、促进大盘销售 2、提升大盘价值
凤凰城酒店概况表
万华西安万华商业综合 体项目前期策划方案
路漫漫其悠远 2020/3/25
第二阶段结论回顾 酒店：五星级商务酒店，4万平米规模，379间客房
偶得客户 重要客户 核心客户
市区其他商务人群及 旅游人群
旅游客户
高新区商务人群、社 区人群、项目商业客 户
根据客户需求结合竞争分析，世联建 议项目发展
餐饮娱乐型 五星级商务酒店
花园酒店 中信广场
车程 50-60分钟
广州中心区
广园东快速路
凤凰城
广深高速
整个大盘分三期开发
开发分期及物业分布
独立别墅 联排别墅 洋房 公建配套
凤凰台 凤岭苑
凤
酒店
仪
苑
凤凰岛
凤泉苑
凤盈苑
增城荔枝文化区
公共 配套区
山体
凤湖苑 凤凰苑
凤凰城
凤雅苑 东门商业街
学校
凤翔苑
凤鸣苑 凤翠苑
一期 开发2500亩
？
3
28万方项目其他方向研判。塔楼方面，是否可做写字楼群
？裙楼方面，是否可做以大型百货为驱动力的大型商业？
本次汇报专题
一、五星级酒店是否要建？ 二、社区商业如何调整？ 三、28万平米商业项目其他方向可行性研判
专题一：
五星级酒店是否要建？
1.开发五星级酒店对大盘作用如何？ 2.五星级酒店投资回报周期是否可观？ 3.对于是否建设五星级酒店的判断
客户可预见成熟生活氛围，并体现开发商实力 随着住户入驻，超市、便利店、球类活动等经营状况良好
凤凰城配套项目一览表
商业
商业中心（2万m² ）、东门商业街（200家商铺）、大型超市（规划 中）、肉菜市场（现以1000㎡的农贸市场作为先期配套）
运动 康体中心（3300m²）、水上欢乐世界和阳光泳湖（6000m²）
房间类型 普通标间 豪华标间 普通套房 豪华套房
面积占比 约50％ 约35％ 约14％ 约1％ 100％
总建面 13000平米 9100平米 3640平米 260平米 26000平米
数量 227 127 24 1 379间客房
套内面积 约40平米 约50平米 约106平米 约182平米
价格 500元 700元 1000元 2000元
开盘时间 酒店规模 标间房价 配套情况
经营情况
2002.5
酒店开业时间 2003.11
占地300亩，建面8.28万㎡
客房数 575间
面价：1080 团体：428
会议设施
21个会议室共5244㎡，最大 会议室可容纳超过1500人
自称五星级标准，国际宴会厅、中餐大厅、西餐厅、雪茄室、红酒屋、酒 吧、咖啡厅、OK歌舞厅、桑拿按摩、香薰水疗（spa）、美容美发中心、 健身、健美中心、沙弧球室、乒乓球、桌球、棋艺室、露天泳池和水吧。
社区商业：3.4万平米社区购物中心+街铺
社区购物中心总建面3.4万平米，全部持有
4F 健身1200平米
社区影院4000平米
女子休闲会馆800平米
3F 电器专卖2000平米 2F 电器专卖2000平米 1F 运动主题2000平米 -1F 大型超市10000平米
大型餐饮4000平米
儿童主题馆 2000平米
1.开发五星级酒店对大盘作用如何？
案例研究：
借鉴广州碧桂园凤凰城酒店对大盘的作用
区位
行政区划隶属增城，区域成熟度不高 邻近广州经济开发区、新塘开发区 紧邻广园东快速干线
自然资源 地块内、地块边缘都有山体资源，生态环境好
规模
总占地12000亩 已开发约5000亩 约5000户，2万人
开盘时间 2002.5.1
品牌专卖3200平米
品牌餐饮 品牌专卖 1000平米 1000平米
品牌餐饮 800平米
地上每层面积6000㎡
-1层面积10000㎡
28万平米商业：“奥特莱斯方案”或“家居
建材+餐饮休闲娱乐方案”
方案一：奥特莱斯
一期商住公寓
二期酒店服务公 寓及写字楼
塔楼
商住 公寓
商住 公寓
商住公 寓
酒店服 务公寓
SOHO 写字楼
临主干道地块大规模启动 多物业类型开发 集中式公共配套区落成 酒店动工
二期 开发1300亩 开发山景地块 开发纯别墅 学校开学 酒店试业
三期 开发1200亩 文化、品位型公建 带动边缘地块开发 多物业类型开发
一期通过大量配套快速展示，客户可预见成熟生活费氛围，并
体现开发商实力，酒店作为其中一个配套提升了项目档次
裙楼 西三环
方案二：家居建材
+餐饮休闲娱乐
塔楼
商住
商住
商住
公寓
公寓
公寓
经十三 路
酒店服 务公寓
SOHO 写字楼
裙楼 西三环
一期
二期
经十三 路
万华集团反馈
1
酒店是否要做？酒店是否对大盘价值带来很大提升？在
财务上收益如何？能否实现财务滚动开发
2
社区商业业态和建筑形态调整。社区商业能否减少占用
DK6、7用地的指标；能否减少一些在北石桥 已有的业态
•酒店经营二年，逐渐走上轨道，入驻率近70％，来自香港的旅行团较多， 也有日本（韩国）商务团 •周边外资公司（缛索尼）与酒店签长包房，不少外籍人士租住凤凰岛 •会议条件好，2004年接待了700多个会议
休闲 增城荔枝文化村（占地13.3万m² ）、美食街（1.2万m² ）
文化 图书馆、歌剧院、影剧院、市政文化广场（3万m²，规划中）
教育 凤凰城中英文学校占地143亩，总建6.5万m² 会所 24小时便利店，精美餐饮服务、美容美体中心、业主阅览室、业主活
动室、花园泳池
酒店 占地300亩
医疗 社区医院
▪ “五一”黄金周内首推单位售罄，当年后续销售月均300套左右， 人气急速聚集，推动社区快速成熟
独立别墅
联排别墅
二期与三期成功转向开发高价值物业
利用山体资源 建半山高档独立别墅，大幅提高物业价值和利润
类型 半山别墅（凤凰苑） 非半山别墅（凤湖苑）
凤凰城二期独立别墅价格对比表
单位面积 328-1929m2 191-633m2
一期结合低价和丰富产品组合，大盘席卷市场
独立别墅 联体别墅 洋房公寓
套数 260套 120套 600套
凤凰城首期首推产品概况表
单位面积 220-600m2
单位售价 88万元起（毛坯）
160-180m2
50万元起（毛坯）
55-177m2
2800元/m2 （带装修）
户型数 22种 9种 30种
▪ 首期开发约2500套，其中首推约1000套