烟台市城乡规划技术规定(20130618试行)(1)

烟台市城乡规划技术规定（试行）第一章总则第二章建设用地规划第一节用地规划第二节建筑容量第三节公共服务设施第三章建筑工程规划第一节建筑间距第二节建筑层高与建筑面积第三节日照分析第四节建筑退让第五节地下空间利用第四章生态及建筑绿化第五章道路交通规划第一节道路交通第二节道路交叉口第三节停车场第六章城市风貌及建筑景观第一节城市风貌保护第二节建筑景观控制第七章市政设施规划第一节市政设施第二节管线综合第八章村镇规划第九章附则第一章总则第一条为加强城乡规划管理，保障城乡规划实施，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《山东省城乡规划条例》及国家有关技术规范、标准，结合本市实际，制定本规定。

第二条凡在烟台市规划区范围内进行规划设计、建设和规划管理活动，均应遵守本规定。

第三条制定和实施城乡规划，应当遵循城乡统筹、合理布局、节约土地、集约发展、社会和谐和先规划后建设的原则，改善生态环境，保护自然资源、历史文化遗产和烟台特色风貌，并符合区域人口发展、国防建设、防灾减灾和公共卫生、公共安全的需要。

第四条本规定由市城乡规划主管部门依法组织实施，市人民政府有关部门与各区、镇人民政府应当按照各自职责做好相关工作。

第二章建设用地规划第一节用地规划第五条城乡用地分类执行《城市用地分类与规划建设用地标准》，按照以中类和小类为主、大类为辅的分类方式对用地性质实施规划管理。

第六条建设用地规划性质应符合城市总体规划或控制性详细规划的要求。

第七条建设用地规划应遵循兼容性原则，促进土地使用功能的有效混合。

用地兼容要求应在控制性详细规划中规定，并在规划主管部门出具的规划条件中明确。

第二节建筑容量第八条各类建设用地的建筑容量应按照经批准的详细规划执行，尚无经批准的详细规划的城市建设用地，其建筑容量可参照本规定确定。

第九条居住用地容积率和建筑密度应符合下表规定：注：1、当用地规模大于小区规模、小于居住区规模时，按居住区选用建筑容量控制指标；当用地规模大于两个组团规模时，按居住小区选用控制指标；当用地规模大于一个组团规模、小于两个组团规模时，按组团选用控制指标。

2、由不同层数住宅混合组成的住宅用地，其建筑容量控制指标最大值，应取单一类型住宅用地的控制指标作为计算的上限值，并按不同类型住宅用地面积占总用地面积的比例确定。

第十条行政办公及商业服务业用地容积率和建筑密度应符合下列规定：（一）行政办公用地，多层容积率不大于1.8，建筑密度不大于35%；高层容积率不大于3.0，建筑密度不大于30%。

（二）商业服务业用地，多层容积率不大于2.0，建筑密度不大于40％；高层容积率不大于3.5，建筑密度不大于35％。

（三）在市、区级中心地段，行政办公及商业服务业用地，多层容积率不大于3.0，建筑密度不大于45％；高层容积率不大于5.0，建筑密度不大于35％；超高层建筑不大于6.0，建筑密度不大于35％。

第十一条工业用地容积率应符合下列规定：一类工业用地容积率不小于1.0，二类工业用地不小于0.8，三类工业用地不小于0.6。

第十二条物流仓储用地（危险品仓储用地除外）容积率应符合下列规定：低层区容积率指标范围为0.6—1.2，多层区指标范围为1.2—2.0。

第十三条同一建设项目内有不同规划性质用地的，应根据其规划性质分别计算容积率与建筑密度。

第十四条容积率和建筑密度以项目规划可建设用地计算（直接用于项目自身建设的用地）。

外围城市道路（非直接为本项目配建的道路）、主次干道道路红线外侧绿带、河道外侧绿带等不计入项目可建设用地内。

第三节公共服务设施第十五条根据城市规划的要求，在城市建设中应配置具有公益性的公共服务设施，主要包括七类：教育设施、医疗卫生设施、文化设施、体育设施、社会福利与保障设施、行政管理与社区服务设施、市政公用设施。

第十六条市级、区级公共设施应编制专项规划，并与规划功能定位、社会经济发展目标和社会需求相适应，做到合理布置，统筹安排。

第十七条公共服务设施按市级、区级、居住区（街道）、居住小区（基层社区）四级配置。

用地规模及人均规划用地指标应满足《城市公共设施规划规范》的要求。

第十八条居住区、居住小区公共服务设施按照《城市居住区规划设计规范》规定的标准配置，并与住宅同步规划、同步建设。

公建用地的比例居住区不少于15%，小区不少于12%。

第十九条中学、小学及幼儿园配置一般应符合下列规定：（一）寄宿制高中宜在市、区层面统筹布局。

（二）新建区配置的九年一贯制学校，其服务半径宜在500-1000米范围内。

（三）市区范围内的初中服务半径不宜大于1200米。

（四）市区范围内的小学服务半径不宜大于800米。

（五）市区范围内的幼儿园（托儿所）服务半径宜为300～500米。

第三章建筑工程规划第一节建筑间距第二十条建筑间距除符合本规定外，还应符合消防、卫生、景观环境、防灾、工程管线和文物保护等方面的规范和城市设计的要求。

第二十一条住宅朝向（住宅正面）以东、南、东南、西南为前，每户具有两个或两个以上接受不同方向日照的居室，只计算主要朝向所在的一个方向。

建筑间距，住宅从阳台外缘计算，其它类型建筑从建筑主墙计算。

建筑装饰构架、建筑入口雨蓬、室外台阶等局部突出部分不计入建筑间距内。

建筑高度为前面建筑檐口（或女儿墙）顶部相对于后面建筑首层居室室内地坪的垂直高度；当北坡屋面坡度大于1：1.55时，建筑高度从前面建筑屋脊算起。

第二十二条低层住宅间距应符合下列规定：（一）最小间距不得小于前面低层、多层建筑高度的1.8倍。

（二）低层住宅与其侧面低层、多层住宅间距不小于6米；与其后面各类住宅间距不小于16米。

第二十三条多层住宅间距应符合下列规定：（一）多层住宅与后面多层、高层住宅平行布置(指两栋住宅长边夹角不大于15°)时，最小间距不得小于前面建筑高度的1.55倍。

（二）多层住宅为其它布置形式时，需满足被遮挡住宅大寒日有效日照时间不少于2小时；旧区改建的项目内，新建住宅需满足大寒日有效日照时间不少于1小时。

（三）多层住宅侧面最小间距不得小于6米；与其后面各类住宅最小间距不小于20米。

第二十四条中高层、高层住宅间距应符合下列规定：（一）中高层、高层住宅与后面各类住宅间距，需满足被遮挡住宅大寒日有效日照时间不少于2小时；旧区改建的项目内，新建住宅需满足大寒日有效日照时间不少于1小时。

与后面各类住宅最小间距不小于30米，且不小于前面建筑高度的0.6倍。

（二）中高层、高层住宅与各类住宅的侧面间距不得小于13米。

第二十五条非住宅建筑与住宅间距应符合下列规定：（一）非住宅建筑位于住宅前面时，按住宅间距控制，且最小间距不小于16米。

（二）非住宅建筑位于住宅后面时，三层及以下的与住宅的最小间距不小于16米;三层以上的与住宅的最小间距不小于20米；高层非住宅与高层住宅平行布置时，最小间距不小于30米。

（三）非住宅建筑位于住宅侧面时，非住宅建筑的山墙与住宅山墙的侧面间距按住宅侧面间距规定控制。

当非住宅建筑的边长（与住宅侧面对应的边）大于20米时，与塔式高层住宅的侧面间距不小于20米，与其它住宅的侧面间距不小于13米。

（四）燃气调压站、换热站、变配电室等一层小型市政公用设施用房与住宅的间距按国家有关规范确定。

第二十六条非住宅建筑之间间距应符合下列规定：（一）非住宅建筑之间平行布置时，低、多层非住宅建筑之间最小间距不小于10米；高层非住宅建筑与低、多层非住宅建筑的最小间距不小于13米；高层非住宅建筑之间最小间距不小于24米。

（二）非住宅建筑之间垂直布置及山墙相对时，按消防间距控制，但最小间距不小于6米。

第二十七条医院病房楼、休（疗）养院的休（疗）养楼、养老院、老年公寓、托儿所、幼儿园及中小学校教学楼，与前面低层、多层建筑间距，不小于前面建筑高度的1.8倍；与前面高层建筑间距，需满足冬至日底层有效日照时间不少于2小时；托儿所、幼儿园需满足冬至日底层有效日照时间不少于3小时。

第二十八条挡土墙、护坡与住宅建筑的间距应满足住宅日照、安全的要求。

高度大于2米小于6米的挡土墙和护坡的上缘与建筑间水平距离不小于3米，其下缘与建筑间的水平距离不小于2米；高度大于6米的挡土墙和护坡，其下缘与建筑间的水平距离不小于6米。

第二节建筑层高与建筑面积第二十九条普通住宅建筑层高应控制在3.3米以内。

因特殊需要层高大于3.3米的，按每2.8 米一层、余数进一方法折算的面积计算容积率。

住宅建筑公共部分的门厅、大堂、中庭等空间在设计时不受上述层高和面积计算的限制。

第三十条商业办公建筑标准层层高应控制在4.5米以内。

标准层层高超出4.5米的，按每3.6 米一层、余数进一方法折算的面积计算容积率。

临街建筑首层层高不应小于5.0米，且不大于6.0米。

商业办公建筑的门厅、大堂、中庭等公共部分及大型商业、超市、会议室、宴会厅、电影院等对层高有特殊要求的，不受前款规定限制。

第三十一条进深在2米以内的阳台，按水平投影面积的一半计算建筑面积；进深大于2米的，超出2米的部分按水平投影面积计算全部建筑面积。

第三十二条建筑物设有飘窗的，飘窗突出外墙部分不得大于0.6米且窗台不得低于0.4米，不计算建筑面积；其他飘窗按水平投影面积计算建筑面积。

第三十三条建筑坡屋顶内空间加以利用时，净高超过 2.10米的部位计算全面积；净高在1.20-2.10米的部位计算一半面积；当设计不利用或室内净高不足 1.20米时不计算面积。

第三十四条建筑物的架空层，有围护结构的，层高在 2.20米及以上的部位计算全面积；层高不足2.20米的部位计算一半面积。

无围护结构的，按其水平投影面积的一半计算；作为公共开放空间的不计算面积。

第三十五条地下建筑设计为停车、储藏、设置市政设备等功能的，层高不宜超过6米。

第三十六条地下、半地下建筑的顶板面不宜高出室外地面1.5米。

当地下、半地下建筑顶板面高出室外地面的高度大于等于2.2米时，按全面积计算容积率；高度在1.5-2.2米之间时按一半面积计算；高出室外地面的高度不足1.5米时，建筑面积不计入容积率。

第三十七条建筑基地有地形高差，建筑同一层部分为地上、部分为地下的建筑，按上面条文要求分段计算计入容积率的建筑面积。

第三节日照分析第三十八条建筑高度24米以上的公共建筑、非平行布置的多层住宅及中高层、高层住宅，与被遮挡的住宅及其他生活居住类建筑之间的建筑间距，应当通过日照分析确定。

建设单位在申请审查修建性详细规划、建设工程设计方案及申办建设工程规划许可证时，应当提交准确的日照分析报告。

第三十九条生活居住类建筑主要朝向应满足日照标准要求。

确定日照分析范围时，应以被遮挡建筑为中心，将其周围可能对其产生遮挡的建筑物或构筑物（围墙、挡土墙等）均纳入日照分析范围。

第四十条申报项目以外被遮挡的生活居住类建筑原有日照时间符合国家技术规范要求的，叠加申报项目的日照影响后，仍应符合国家技术规范要求；不符合国家技术规范要求的，叠加申报项目的日照影响后，原有日照时间不应减少。