东湖金茂府项目营销报告
高端科技住宅：金茂府楼盘案例ppt课件
… 博 志在卓越 成就共赢
9
建筑风格|细节设计
Art Deco 风格元素
… 博 志在卓越 成就共赢
10
园林景观|建筑小品
下沉庭院
景观道设计
路灯设计
指示牌
浮雕设计
… 镂空围墙 博 志在卓越 成就共赢
坡度递进式道路11
园林景观|植物景观
水景区乔木
绿地区乔木
常绿灌木
… 博 志在卓越 成就共赢景观道乔木
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户型分析|面积信息
• 户型面积: • 三居217㎡ • 四居：220㎡-300 ㎡ • 五居：330 ㎡左右
主力户型：220-300 ㎡ 大面积户型设计
• 物业公司: 金茂物业 • 绿化率: 30% • 容积率: 2.25
稀缺地段 中等密度 高档社区
户型设计总原则：设计豪华大开间客厅，
大面积落地窗将阳光全方位引入客厅 首层挑空6米以上，入户及车库采用双大堂，层高3.25米
C2 三室二厅二卫 建筑面积：217㎡
… 博 志在卓越 成就共赢
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户型分析| A3户型：四室两厅三卫
客厅5.6米面宽,落地明窗
书房4.8米进深，优雅安静
北向：落地明窗、采景采光良好
…客厅相对独立，视野开阔
博 志在卓越 成就共赢
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配套设施 国际双语幼儿园
国际一流配套，延承贵族血脉 金茂府追加投入2200万，引入个性鲜明的教育模式。设有12个班级， 室内游泳场地和室外共同游戏空间。幼儿园所在地与小区园林相邻， 平面布局有一个中心庭院，形成课间活动的室外空间。 金茂府更致力与打造硬件条件优越、功能齐全、师资力量雄厚的优质 名校，打造CBD高端人文社区。
产品高端地位!
楼盘年度营销推广策划报告
「东湖·名都」营销推广筹划报告行而不同筹划提供3月2日前言对于东湖名都项目来说是一核心时期：A、一期房源准现房呈现，二、三期房源后续待发B、城东版块市场供应量巨大，竞争剧烈故成为本项目运作承上启下旳重要时刻。
呈上阶段：核心任务是做好一期房源旳收尾去化、组团实景呈现工作，便于项目后期样板段对外形象宣传，将老业主反映旳问题切实解决，做好服务工作，维护口碑效应；启下阶段：核心任务是项目后期房源即将入世，面对城东版块内竞争对手开发方略与营销方略旳实行与收效，总结本项目一期开发和营销旳成功与失败之处，环绕贯穿本项目始终旳亮点进行营销宣传，进一步提高项目形象，为后期项目稳步持续开发奠定坚实旳基本。
一、一期项目销售状况与营销总结1、一期项目销售状况剩余房源分析：目前剩余多在五楼和顶楼，XX人普遍比较喜好住低楼层，不乐意爬高楼层。
2、一期项目营销总结及展望本项目一期营销推广，充足发掘项目地段和环境优势，提出“27万平米山水生态之都”为营销主线，以“教师团购”为活动主线，按各时间节点配合折扣优惠活动进行，重要任务为完毕一期项目销售。
东湖名都自7月份正式入市，至今局限性半年，成功销售300余套房源（总销售面积近4万平方米），应当说是非常成功旳。
但综观整个xx市场，几乎在入市旳房地产项目都供不应求，销售都非常好。
因此东湖名都旳销售成功取决旳是不产品，也不是成功旳营销筹划手段，而是整个房地产旳大环境回暖，即遇到一种好旳环境。
房地产政策将进一步打压，xx同样难逃，对此客户持观望态度将进一步明显，结合销售状况及消费者反馈状况看，一期部分产品户型设计普遍不受本地居民所承认、小面积旳两房房源供应空白，从而也流失了部分客户。
因此，在，我们将注重产品开发设计旳探讨工作，新五中旳开学，将带来部分旳投资客（出租给陪读旳家长），在充足发掘东湖名都地理环境优势同步，进一步强化东湖名都生活配套体系；同步在产品设计上进一步完善，扩大70—80㎡左右旳两房旳市场供应，以满足客户多样化旳市场需求，增长两房产品旳供应是很有必要旳。
长沙金茂府营销策略提案
新开工(长沙内六区)：2016年1-2月，84.86万方；2017年1-2月， 74.44万方；同比下降12.3%
2015年2月-2017年2月内六区土地成交走势图
叁
Macro- Market
政策解读：
新政下客户心态较为积极，仍然看好长沙楼市 豪宅项目来访环比下降5-15%，成交下滑15-30% 整体而言，限购长期会影响成交量，但不影响溢价
项目
华远华中心 第六都
万科紫台 晟通牡丹舸
定江洋 中建江山一号
月均来访 887 970 512 1021 355 218
长沙市豪宅市场转化率 2016年10-12月去化情况 月均成交 34 156 18 57 18 8
成交率 4% 16% 4% 6% 5% 4%
2016年竞品供销盘点及供应、任务目标情况:
长沙
2016年9.30开始，超20城 出台调控收紧政策，限购限 贷、行政管控，各地因城施 策
2017年3月18日，限区域、 限购、限贷，提高首付比例
伍 2017长沙住宅市场将整体呈现量跌价稳的态势
Macro- Market
市场预判：
量跌
新开工(长沙内六区)： 2016年1-2月，84.86万方 2017年1-2月，74.44万方 同比下降12.3% 新报建(长沙市内六区) 2016年1-2月，94.13万方 2017年1-2月，70.67万方 同比下降24.9%
2017年金茂府营销策略提案
——瑾呈给中国金茂.金茂广场项目
ONE
取势Safety
目标分析
根据团队目标分解到月度成交与来访量目标
献给世界级湖南人的居住梦想
——瑾呈给中国金茂.金茂广场项目
2017
Achievement
某地产春天里营销执行报告
04
总结及建议
成功经验总结
本次营销活动定位准确，针对目标客户群体进 行了有效的宣传和推广，从而提高了项目的知 名度和销售业绩。
在营销活动中，我们充分利用了社交媒体、线 下宣传、网络广告等多种渠道，实现了信息的 广泛传播和快速推广。
通过与客户的互动和交流，我们更好地了解了 客户的需求和反馈，为后续的营销活动提供了 有价值的参考。
核心竞争力主要体现在地段优势、产品创新和优质的客户服务等方面。
价格策略及优惠措施
价格策略
该项目根据市场需求和竞争对手的情况，制定了合理的价格策略，以保证利润空 间和销售业绩的稳定。
优惠措施
为了吸引更多的客户，该项目推出了一系列的优惠措施，如购房折扣、赠送家具 和家电等。
渠道策略及实施计划
渠道策略
不足之处及改进建议
在部分宣传渠道上，我们的投放力度还不够大，需 要进一步扩大覆盖面，提高宣传效果。
在营销活动中，我们还需要加强与客户的互动和交 流，提高活动的参与度和粘性，增强客户对项目的
信任感和归属感。
需要进一步加强网络广告的投放和优化，提高广 告的点击率和转化率。
下一步营销计划及实施方案
针对项目的特点和市场需求，我们将继续加强宣传和 推广力度，提高项目的知名度和美誉度。
某地产春天里营销执行报 告
2023-10-26
contents
目录
• 引言 • 项目营销策略及执行计划 • 营销活动执行及效果评估 • 总结及建议
01
引言
项目背景介绍
1
春天里项目是由某地产公司开发的住宅小区， 位于城市核心区域，交通便利，配套设施完善 。
2
项目占地面积约为10万平方米，总建筑面积约 为30万平方米，绿化率达到35%。
金茂府 唐皇 2017年度推广报告
金茂大厦
城市运营
品质住宅
一、中国金茂 - 世界500强央企 致敬时代传奇
基于对城市潜能的远见，中国金茂整合国际领先的优质资源，引进合理互生的城市规划理念，实现区域功能和城市活力的全面提升。目前 已成功进驻华北、华东、华南、华中、西南5大区域，20座核心城市，并打造了以“金茂”品牌为核心的高端系列产品。 自2005年以来，“金茂”已连续十二次入围“中国500最具价值品牌”榜。2016年，“金茂”以155.36亿元的品牌价值位居第205位。
其它TOP级荣誉更是数不胜数
中 国 金 茂敢
为 天 下 先
上海大宁金茂府荣获中国首座英国BREEAM住宅认证。
崇明金茂凯悦酒店：上海第一家高端品质生态型度假酒店
上海第一家，也是唯一一家五星级低密度、度假酒店——崇明金茂凯悦酒店即将拉开帷幕， 迎接国内外崇尚自然，寻求环保与时尚并重的休闲及商务游客的光临。
大体内容： 三局人以敢为人先的精神，大胆采用在国内没有先例的大面积内外筒同步液压滑模 施工技术，并在连续三次滑升失败的情况下，顶着巨大的压力，硬是在第四次试滑
中取得成功，随后，三局人创造了三天一个结构层的“深圳速度”， 把中国建筑水平由高层推向超高层阶段。
作者：叶一壮 出版社：人民出版社
中 国 金 茂敢
孙中山先生反其道而行之，第一个提出要“敢为天下先”，
开天下万物之先河，做他人未曾做过的事，
从此，“敢为天下先”成为中华民族的一种宝贵精神。
孙中山先生强调开拓创新，敢于争先；建立功业，实现价值； 以天下为己任，心系苍生；奋发向上，勇于献身
敢为天下先，是勇者的无畏，是奉献者的无私，是自信者的昂扬。
敢为天下先是自信，是对自己的承认与肯定。
金茂三亚希尔顿大酒店获“胡润百富2010至尚优品 -- 三亚豪华酒店品牌最佳表现”荣誉
2018中原深圳-龙华金茂府营销策略报告-房地产_20190822081246
当梦想成臻
深圳龙华金茂府营销策略报告(正本)
深圳中原 ShenZhen.2018.08.02
本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部©分Co都pyr不ight可Ce被nta擅line自Gro引up,用201、0 复制和传播。
Code of this report | 1
11.32%，以万科·瑧山道 、壹方中心领衔；
2017年千万级产品量价
200
供应
成交
均价
99491.29
158
88462
90000
150
98 100
69
115 65682
103 88
69.71
70000
49
51
50
47710
52.2 4
50000
0 2013
37203
2014
2015
2016
2017
13万/㎡ 13万/㎡ 9.5万/平
约100套
持销中
待售约2套148-249㎡ 以及373㎡3房
转现售手续办理完毕
约140套
持销中
南山
半岛城邦三期 新天鹅堡 万科瑧湾汇 汉京九榕台
19.4万 21万 47万 61220
住宅
310-345㎡6房
住宅
300-380㎡
公寓、写字楼
249-310㎡平层70-90 ㎡LOFT
——
预计2018年下半年 预计2018年下半年
——
16
市场环境丨竞品市场
选取原则：区域外与本项目同产品、同品质、同总价段项目，区域内客户对比项目； 利好：从竞品供应数量看，竞争态势不激烈； 利空：从区域看，外区域客户导入及区域内低价项目分流，造成销售有一定难度；
金茂府销售说辞
金茂府沙盘销售说辞➢引导客户参观区域沙盘（关键词：CBD东扩区、金十字、唯一住宅用地、配套完善、交通便利）：您现在看到的是金茂府的区域沙盘（指出项目在沙盘上的位置），项目毗邻CBD核心区，位于金茂生活区，是距离CBD核心区最近的成熟生活片区，与国贸、华贸、百盛三大商圈车程不过5分钟。
交通关键词：两横三纵、5条地铁线项目被两横三纵5条主干路所包围，项目东侧紧邻东四环主路，此路连通机场高速、京沈高速、京津塘高速等多条交通主干道，至首都机场仅25分钟车程，堪称CBD新中轴的交通枢纽。
南临广渠路，此路连接东二、三、四环，是北京市全力打造的第二条长安街。
西侧西大望路贯穿南北，衔接广渠路、通惠河北路、长安街、朝阳路及朝阳北路西延长线等重要东西动脉。
由这几条路组成的交通路网，完全覆盖北京东部片区。
在公共轨道交通方面，项目被5条地铁线所环绕，目前已经建成的地铁1、10线以及八通线均在项目附近，规划中的城市地铁7号线即在项目东南角（沿广渠路），是与1号线媲美贯穿东西的大动脉。
地铁14号线位于项目西侧（沿西大望路），是一条贯穿南北的主要线路。
从我们项目内任何一个位置到达地铁均不超过5分钟。
从欧美、日本以及我国香港多年来轨道交通与城市商务活动发展的相互关系上来看，凡是在地铁轨道交通比较发达的区域、特别是若干条地铁站点汇集的城市中心区，与之相关的商业活动、讯息交流、人口集散与流动也更加频繁，财富及讯息的传递速度和轨道交通的扩散规模成正比，轨道交通枢纽站所在地的CBD和金融街物业的大幅度升值就是典范。
区域价值关键词：CBD核心区金茂府位于北京市中央商务区（CBD）东边缘，东三环与东四环之间。
随着北京城市建设规划的迅猛发展，再加上两广路的开通、CBD的东扩，本项目所在地及周边地块的商业居住价值将得到极大的提升。
金茂府作为北京独具特色的高端舒适居住社区，将成为都会核心可持续发展的大规模国际化社区。
项目距离华贸中心、新光天地等顶级消费场所仅1公里。
别墅项目营销策略及执行报告
别墅项目营销策略及执行报告一、项目概述本报告旨在分析别墅项目的营销策略及执行情况，并提出改进建议。
别墅项目是位于城市外围的高档住宅项目，主要面向高收入人群，拥有独立的庭院及私人空间，是一种奢华的住宅选择。
二、市场分析1. 目标客户别墅项目的目标客户主要是高净值人群，他们追求高品质的生活方式，注重居住环境的舒适性和私密性。
根据市场调研数据，目标客户主要包括企业高管、成功创业者、富豪等。
2. 竞争分析别墅市场竞争激烈，主要竞争对手有金地集团、华润置地等知名房地产开发商。
竞争对手的别墅项目经验丰富，有较高的市场影响力。
在营销策略方面，竞争对手主要采用线上线下结合的方式进行推广，包括品牌宣传、房展、社交媒体等。
三、营销策略1. 定位策略针对目标客户群体，我们将别墅项目定位为高品质的豪华住宅，提供独立的庭院空间和私密的生活环境。
强调别墅项目的独特性、品质和奢华体验，以吸引目标客户的关注。
2. 品牌建设建立和提升别墅项目的品牌形象是营销的关键之一。
我们将通过多渠道的品牌宣传，包括市场广告、公关活动、房展等方式，提升别墅项目的知名度和美誉度。
同时，我们将打造别墅项目的独特标识和形象，以便于目标客户对项目有深刻的印象。
3. 全方位推广针对目标客户的消费习惯和喜好，我们将采用多种渠道进行全方位推广。
首先，我们将通过线上媒体和社交平台进行品牌推广，包括建立官方网站和微信公众号，发布别墅项目的资讯和活动信息，与客户保持互动。
其次，我们将参与房展和高端社交活动，展示别墅项目的特色和优势，与目标客户面对面交流。
4. 营销合作营销合作是扩大别墅项目知名度和销售渠道的重要手段。
我们将与高端媒体、金融机构、精品购物中心等进行合作，通过互惠互利的方式，共同推广别墅项目。
例如，与高端媒体合作，发布别墅项目的专题报道和广告；与金融机构合作，提供优惠的房屋贷款和金融服务；与精品购物中心合作，推出别墅项目的购房套餐等。
四、执行报告本章将分析别墅项目营销策略的执行情况，并总结效果。
武汉某地产金色全案营销提报
报2023-11-08•项目背景介绍•市场分析•产品定位及设计理念•营销策略及推广方案•预期收益及风险评估•实施计划及时间表•预算及资源需求•结论及建议目录01项目背景介绍项目地理位置位于武汉市核心区域紧邻地铁站，交通便利周边拥有成熟的商业圈和生活圈项目发展历程经过多年开发，已成为一个成熟的住宅小区早期为某地产集团在武汉市的第一个住宅项目后期不断进行改造和升级，提高项目品质和竞争力项目周边环境及配套设施周边拥有大型超市、医院、学校等配套设施紧邻公园，环境优美，适合居住周边社区成熟，生活便利01020302市场分析宏观市场概述武汉作为湖北省的省会城市，拥有丰富的历史文化和现代化设施，具有较高的城市发展潜力。
近年来，随着国家对中部地区的政策支持力度加大，武汉的经济和社会发展速度加快，房地产市场也呈现出稳步发展的趋势。
武汉市房地产市场受到政策、经济环境等多种因素的影响，但总体来说市场稳定，需求旺盛。
010203目标市场定位根据项目特点及市场调研，我们将目标市场定位为中高端住宅市场。
目标客户群体为有一定购房需求的中产阶级和富裕阶层，年龄在30-50岁之间，注重生活品质和舒适度。
针对目标市场的特点，我们将以高品质、完善配套、舒适环境和优质服务为卖点吸引客户。
010302对武汉市中高端住宅市场的竞争对手进行详细分析，包括万科、保利、华润等大型房企以及本地区的其他知名开发商。
竞争对手的产品特点、价格策略、营销渠道和竞争优势等方面进行深入了解和分析。
根据分析结果，我们将制定有针对性的营销策略和推广手段，确保项目在市场中具有竞争力。
竞争对手分析03产品定位及设计理念产品定位目标客群中高端改善型购房者，包括有一定经济实力的年轻家庭和希望改善居住环境的老年家庭。
区位优势项目位于武汉市核心区域，交通便利，周边配套设施完善，拥有良好的教育、医疗和商业资源。
产品特点注重社区品质和居住体验，提供宽敞的户型和高端的装修标准。
充分考虑居住者的需求和习惯，注重空间利用和舒适度。
武汉复地东湖国际营销策划报告精品文档
价平 值估
研思 究 路 存量 推量 压力
根据购房客户提及和对比情况，三期高层竞争集中在三个项目上
徐东板块——华润橡树湾 积玉桥——绿地金融城 中南街道口——百瑞景
华润橡树湾
绿地金融城
本案
百瑞景
研思 究 路 存量 推量 压力
目前三个竞争项目存量为939套，本案库存44套；后期将推1#楼（196套），则在 首置、再改产品上存在竞争；但从面积总价上看，本案竞争优势较小。
后期将推
11-12月
华润橡树湾 384套
88-170平米户型
绿地金融城加推 348套，预计均价 在12000元/㎡左右
研思 究 路 存量 推量 压力
加上本项目2#楼176套，未来上市量为1024套；本案首置产品竞争力相对较小，首 次改善产品相对较好
华润橡树湾
首置：80-95㎡，120套 ，总价86万-100 首改：120-135㎡，142套，
新增供应特征：
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备注： 但从面积和总价格上看， 越接近红线，性价比越高
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本案同级产品面积设计均大于同期竞案；
豪宅项目营销报告-25DOC
东方圣荷西营销报告解决问题：形成购买、提升销量购买活动的构成要素：产品买方——客户卖方——销售团队目录东方圣荷西营销报告 (1)第一部分产品 (2)[一] 产品外部环境 (2)1.行业动态 (2)1.1国内 (2)1.2大连 (7)2.政策走向 (9)3.区域环境 (11)4.竞争环境 (13)[二] 产品内部环境 (14)1.产品描述 (14)2.产品细分 (14)3.销售情况 (15)4.SWOT分析 (16)5.产品定位——寻找购买决定因素 (16)第二部分客户 (17)[一] 来访客户——“触动”成交 (17)1.成交客户分析 (17)2.意向客户分析 (17)[二] 未访客户——寻找目标 (18)第三部分销售团队 (19)1.专业 (19)2.管理 (20)3.执行力——标准化、信息化、分级审核机制 (21)4.服务——与客户成为朋友 (22)第四部分销售指标 (22)1.销售目标 (22)2.销售节奏 (22)第五部分合作方式 (23)【方案一】 (23)【方案二】 (23)第一部分产品[一] 产品外部环境1.行业动态1.1国内从去年年底开始，中国房地产市场开始调整，今年以来下行速度加快，下滑幅度加大，随之房地产价格也开始回落。
从区域上讲，以深圳、广州为代表的珠三角城市最先开始调整，接着长三角、华北、中西部也开始调整。
总体来看，目前全国市场呈现量价齐跌的形态。
接下来主要从国家统计局的两个指标来分析全国房地产市场的状况。
第一个指标是“国房景气指数”，它反应的是行业景气度，尤其体现开发商对于市场的预期和投资意愿。
由下图可知，2007年11月达到高点，其后一路下滑，今年10月份为99.68，比9月份回落1.47点，比去年同期回落6.06点，步入不景气区间。
今年前三季度，全国完成房地产开发投资21278亿元，同比增长26.5%，相比2007年31.8%的增幅，明显回落。
住宅完成投资15508亿元，增长28.7%。
房子营销总结报告范文(3篇)
第1篇一、前言随着我国经济的快速发展和城市化进程的加快，房地产市场一直保持着旺盛的生命力。
本年度，我国房地产市场经历了诸多变革，竞争日益激烈。
为了更好地总结过去一年的营销工作，分析存在的问题，明确未来发展方向，特制定本年度房子营销总结报告。
二、营销目标及完成情况1. 营销目标（1）提升品牌知名度，扩大市场份额；（2）提高产品销量，实现销售额目标；（3）优化客户服务体系，提升客户满意度；（4）加强团队建设，提升团队凝聚力。
2. 营销目标完成情况（1）品牌知名度方面：通过线上线下多渠道宣传，品牌知名度得到显著提升，市场占有率稳步增长；（2）产品销量方面：本年度共销售房屋XXX套，实现销售额XX亿元，完成年度销售目标的XXX%；（3）客户满意度方面：通过持续优化客户服务体系，客户满意度达到XXX%，较去年同期提升XXX%；（4）团队建设方面：加强团队培训，提升团队整体素质，团队凝聚力显著增强。
三、营销策略及措施1. 品牌营销（1）线上线下多渠道宣传：利用网络、电视、户外广告、公交广告等渠道进行品牌宣传，提升品牌知名度；（2）举办各类活动：定期举办开盘活动、产品发布会、客户答谢会等，提高客户参与度，扩大品牌影响力；（3）口碑营销：鼓励老客户推荐新客户，对新客户给予优惠政策，形成良好的口碑效应。
2. 产品营销（1）产品定位：根据市场需求，对产品进行合理定位，满足不同客户群体的需求；（2）产品创新：持续优化产品设计，提升产品品质，满足客户对品质生活的追求；（3）价格策略：制定合理的价格策略，确保产品具有竞争力。
3. 客户服务（1）售前服务：为客户提供详尽的购房咨询、选房建议等服务，提高客户满意度；（2）售中服务：为客户提供专业、高效的购房流程指导，确保交易顺利进行；（3）售后服务：建立完善的售后服务体系，解决客户在购房过程中遇到的问题，提升客户满意度。
4. 团队建设（1）培训：定期组织团队培训，提升团队专业素质和业务能力；（2）激励：制定合理的激励机制，激发员工积极性，提高工作效率；（3）团队活动：开展团队建设活动，增强团队凝聚力。
某小区房地产市场项目分析报告
某小区房地产市场项目分析报告目录一、项目概况二、市场调研三、竞争环境分析四、项目分析1、自身分析2、项目SWOT分析五、项目定位分析1、目标客户定位2、项目市场定位3、价格定位六、差异化营销核心价值体系建立七、推广策划八、销售计划一、项目概况万华园·琳苑鸟瞰图位置开发商：西安万胜房地产开发有限公司占地面积：29.9亩建筑面积：6万余平方米总户数：646户容积率：3规划设计：四栋18层高层，分别为二梯四户与二梯十户建筑设计：剪力墙结构层高：2.8米绿化绿：40％公摊：18％推出户型：十二种户型一房一厅﹝50㎡﹞二房二厅一卫﹝74㎡–104㎡﹞三房二厅二卫﹝129㎡﹞主力户型：二房二厅一卫﹝74㎡–104㎡﹞户型配比：一房一厅﹝50㎡﹞，占10％；二房二厅一卫﹝74㎡–104㎡﹞，占80％；三房二厅二卫﹝129㎡﹞，占10％。
二、市场调研市场如战场，瞬息万变。
关键在于时刻保持清醒的头脑，密切跟踪市场、细分市场、发掘市场，发现市场机会，通过缜密论证与科学分析，制订出“上兵伐谋”的营销策略，才可能立于不败之地。
我们将从“点”、“线”、“面”三个层面对西安市场进行分析：（一）“点”1、亮点：紫薇田园都市、锦园新世纪等品牌大盘改变了西安城市的居住模式，同时也为其他开发商在树立品牌方面指引了一条方向：经营理念、服务意识、观念提高、产品细节……。
2、焦点：中海地产（南二环西段）的巨额拍卖地成为了西安市房地产市场近几年关注的焦点。
3、疑点：原“景观360”项目，摇身一变成为了“就掌灯”（动物园拍卖地）——让人遐想联翩，毕竟开发商葫芦里卖得什么药？这样操作房地产项目，即使是在概念炒作盛行地北京，也算是极为危险，在西安有多少人能够同意？4、原点：以原创为起点，繁衍新生命。
2002年以“城市生活第一线”为主题的旭景名园在西安横空出世，2003年又诞生了姐妹篇“旭景碧泽园”，一家开发，两种定位，成为城西居民的首选大盘。
竞品1.2万，我们2万，给金茂府提两点破局建议
竞品1.2万，我们2万，给金茂府提两点破局建议这是翔哥的第65篇原创文章金茂府是过去10年全国房地产项目中，最成功的IP之一。
金茂给人的印象，除了精装及科技系统外，最大的特点就是贵。
金茂到底有多贵呢？以万科为代表的品牌开发商，比竞品售价高出10%是常态。
而金茂府的价格和竞品相比，高出30%是起步，高50%也不稀奇。
最近开盘的西安未央金茂府，就是一个周围项目1.2万，自己开盘2万+，高出竞品售价50%以上的典型案例。
这种显著高于板块的定价，对营销的要求很高，销售压力也很大。
今天的文章就是站在金茂府的角度，提两点可能的破局建议。
1、市场情况未央金茂府受到三重竞争压力。
A、项目所在的未央湖板块、紧邻的草滩板块刚需盘众多。
距离项目600米的金科博翠天宸，高层售价仅1.2万。
同等的地段下，低价刚需盘会影响客户对板块的认知和未来上涨的信心。
以投资客户的视角考虑，1.2万翻一倍，就是金茂府现在的售价，是肉眼可见的。
但是从2.3万再翻一倍，这就太难了，西安最近3-5年都很难达到，除非下一轮周期西安走出独立于全国的行情。
B、和项目同为精装洋房的龙湖、东原未央湖项目，楼面价7800左右，入市价格预计在1.8-1.9万。
一模一样的产品面积段，总价要差80-100万，这个总价落差对客户心理是个坎。
金茂的科技系统是很好，但同等产品下，能否好到让客户愿意多花100万呢？C、比未央湖板块更靠近市区，也是客户认知程度更高的大明宫板块，城市配套更成熟。
这里同样改善面积段的项目，例如中南君启、正荣紫阙台的售价在1.7-1.8万，尚未突破2万的天花板。
也就是说，金茂府2万+的售价，不仅要跳出项目所在板块，还要再跳出距离自己最近的市区板块。
如果不能给客户建立合理的价格认知体系，那么只要陷入临近板块的价格对比，在巨大的价差之下，客户很容易被更便宜的项目洗脑。
附图：未央金茂府的三重竞争关系，同地段的低价，同业态的低价，更好地段也低价2、金茂府目前的策略由于地缘客户会被竞品分流，市区导入客户会被大明宫板块分流。
武汉东湖天下营销报告
价格 领导还是追随
？
区域市场价格的迅速拉升
滨江区域 怡景花园，高层，6000 滨江苑Ⅲ ，高层，3800 时代广场，高层，8000
西北湖区域 中侨观邸，高层，5500 世纪华庭，高层，6700 万豪国际，高层，6000
从现阶段武汉地产市场看，高端物业价格偏低，与普通物 业差距不明显，从去年开始高端物业的补涨趋势已经开始 显现。
思路
决定
出路
对策：我们的思路
品牌为王 资源整合 作品主义
点水成金
品牌为王
很多人都在关注品牌的威力，大部 分人却忽略了品牌的内涵，品牌内 涵的精髓是——如何予自己以正
确的定位……
我们的想法是，天时应该做
最懂得武汉的优秀地产商 最具魅力的武汉本土品牌
我们的想法是，东湖天下应该成为
超越城市的建筑符号
标注— — 超越城市的建筑符号
武汉东湖天下营销思路
武汉 。
印象
黄陂盘龙城遗址、 内地开埠第一大港、 大汉口、国民政府 大武汉，辉煌的历史 迁都武汉、大学城、 历史文化名城……
九省通衢
武汉处于华中地 区，地理位置优 越，历来有“九 省通衢”之称,是 我国少有的集铁 路、水路、公路、 航空于一体的交 通枢纽。
她将是武汉房地产开发水平飞跃的一个标志， 并作为城市的社区名片成为类似波托菲诺、 世茂滨江这样的经典……
资源整合
仅仅有天生丽质是不够的，我们应该 深知：地产计算法则
1＋1>2
的道理，多项资源的整合将形成更大 的竞争优势。因此，整合与提升，这 是我们的任务，也是我们的机遇。
我们的优势是什么？
高端 品质 东湖 畔 城市人 文圈层 公园 物业
建筑是城市的名片。
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3 解决思路
通过对本案优劣势分析可以看出，本案拥有的
优势很多，但是对于与豪宅属性相悖的弊端也有多
个，难以在竞争中脱颖而出。 只有通过资源的优化，才能够定义本案的高端
属性，使本案的价值大于价格，为项目的热销打下
基础！
项目资源优化
势在必行
通过软性配备的努力
弱化、解决项目弊端
3 解决思路
在弱化本项目弊端之前，我们根据项目的现状，另行提炼、打造符号本项目高端定位的卖点：
3 解决思路
展示建议：
首重物管形象展示，强调个性、专业化物管； 企业品牌、项目景观3D展示，让客户更直观，更全面了解企 业及项目全景； 建安、豪装材质展示，奠定品质基础； 大园林景观展示，注重配套功能及物管服务展示； 样板间展示，强调瞰湖美宅，科技智能及个性化豪装赠送；
3 解决思路
景观环境：项目正对黄浦江，一江之隔就是2010上海世博园区的中国馆和世博演艺中心； 高容积率、临高架、露天菜市场、老式住宅小区，整体难有高端氛围； 丰盛皇朝销售不佳，2010年开盘后，两年仅售出84套，售价仅6万，去化率仅27%，创上海滨江价格新低。 2013年3月16日，融创绿城以总价90.19亿元将其收购香港新世界旗下的丰盛皇朝，项目也正式更名；
强调规划：自贸试验区启动，筑.世界的外滩
强调规划：世界之巅，再汇外滩 强调社交：区域规划将吸众多外滩金融聚焦带的产业人群置业，为高端社交圈提供了绝佳条件。 强调稀缺：世博外滩规划“住改商”，区域再无外滩滨江豪宅供给。 强调规划：13家央企中部入驻，将重组上海商务格局。
2016年
在营销组织构架上，采取内外场1:1的配备方式，各20人左右，其中外场拓客专员配备若干小蜜蜂、以派 单、巡展、CALL等形式为内城导客。
物管形象展示： 项目销售前期，售楼部保安是体现物管展示的重要因素
形象展示
“为主撑伞、代主泊车”等服务展示
3 解决思路
材料展示： 材料展示：建安材料、智能家具材料展示，奠定品质基础
3 解决思路
品牌展示：
企业品牌、项目景观，以VR形式直观向客户展示
3 解决思路
园林展示： 架空层公共健身房专教指导
园林展示区：注重配套功能及物管服务展示，如： 会客休憩、行业资料室等场地的服务展示； 童乐场所、公共健身场所等社区配套的应急、安全服务展示。
3 解决思路
推广建议：高调起势，首推明星产品，树立良好市场口碑，拉动金牛பைடு நூலகம்品价格
初期推广主题： 热区域：武汉高铁枢纽中心·科技都会综合体，即将面世！ 秀内景： 东湖畔，东湖金茂府【中央公园天墅】示范区首映礼 显特征：尊享私家地铁通道，尊贵由此而现 借势炒区域：以xx为首，10家高新企业欲入驻高铁经济区 讲稀缺：东湖旁 70万方稀缺盛景 谈品质：东湖旁 80000㎡中央公园天墅；
智能家居，指尖触控生活
礼聘大师，精造奢华样板（多个风格可选）
20层以上设立样板间，展示东湖美景
沈阳
北京
太原 天津
大连 青岛
郑州
成都
武汉
贵阳 南宁 长沙
南京 苏州 上海 杭州 绍兴
1 9 9 4 - 2 0 1 7 引领价值 共创辉煌
23
th+
2017’
东湖金茂府项目营销报告
壹
如何破解高容积率与高品质之间的矛盾？
1 项目理解
矛盾1 矛盾2
C-03既临高架又临高压VS东湖 大景观
高容积率，首改、二改户型VS 高品质、高端
2 营销案例
营销层面： 先期强调滨江与内部景观，后期借助区域规划强调稀缺性，案场、巡展、分销多渠道并进。
各阶段诉求点：
2013年
强调滨江：卢湾一线滨江，70万方盛景巨作 强调园林：七星级酒店式豪华住区， 30000㎡人与自然的互动空间。 强调热销：月销10亿，外滩豪宅将为历史，盛世滨江或者绝版 强调价值：外滩一体化重塑上海未来百年价值
2 营销案例
成功要素：
绝版地段+优质资源+优质产品+精准渠道策略 融创通过系列动作，完成了丰盛皇朝到滨江壹号院的完美蜕变，将热销成为常态。
营销启示：
1、以内部优质大园林景观弥补高容积率的缺陷； 2、更改外立面风格，提升档次的同时，以“透明墙“设计，获取更广景观视野； 3、在住宅产品上注重私密性，在内部配套设施上更注重社交性； 4、在推广上强调内外景观与产品的稀缺性；
2 营销案例
从丰盛皇朝到盛世滨江再到融创滨江壹号院， 售价如何实现从6万到8万再到15万，如何实现量价齐升？
融创整体运营策略： 融创以惊人的周转率为核心，辅以高成本融资，牺牲毛利率，在拿地、开工、开盘环节上，实 施“快”子诀，节节加快，争取预售款提前回笼。孙宏斌创造的“并联操作，四线对标（研发、 开发销售、工程四个部门的快速联动计划） ”，被业界视为预收款快速回笼的不二法门。
矛盾 严重
如何化解矛盾是我们的首命题？
先看案例找启示
2 营销案例 70万方高容积率大盘——丰盛皇朝，量价创上海滨江新低
建筑面积 占地面积 车户比 容积率 绿化率 项目定位 物业费 住宅面积段
123000㎡ 725000㎡
1:1.4 4 35% 江景大宅，世博滨江头排 高层3.6元/㎡·月 162——141㎡
5、在销售上讲究案场、巡展、分销多渠道并进。
3 解决思路
回归本体，寻找东湖金茂府突围之道
优势： 70万方品质大盘； 30%建筑密度，大活动空间，泛会所概念； 优质园林景观； 科技住宅； 商、办、住一体化城市副中心的中心； 高铁经济； 轨道交通、立体交通； 品质开发商，强强强联合； 劣势： 临高架又临高压； 4.55的容积率； 全盘约82%住宅产品均为95~136㎡首改或二改户型
解决思路：
与市政部门协调，高压线埋地处理，高架精心设计高品质隔音屏， 让其成为一道风景线，与东湖景观融为一体！
3 解决思路
矛盾2：高容积率，首改、二改户型VS高品质、高端
解决思路：
先展示、再造势、谋认可、后发力
当住宅类型为高层建筑时，高容积率并不代表高建筑密度，项目建筑密度30%，利用建筑 间距，设计大尺度中央园林景观的同时注重展示面，在推广上重策略，在销售上重客户，籍此 实现高容积率下的高品质口碑。
融创操盘解读
2 营销案例
产品层面：
心、水、森三境互动大内景打造， “蓝色系玻璃”透明墙设计，奢享270度江景，产品价值完全提升。
一期是回迁楼，二期在项目转手前就已经 建成，共5栋楼。三期为融创自己建造， 以6亿元进行“东区升级、西区重塑”
一期 二期
三期
三期
户型：二期以两梯两户和两梯三户为主，但是房子都分布在电梯的同一侧，独立空间和私密性都不够。三期为两 梯两户、一梯一户； 装修：在装修品牌上进行全线提升，采用的欧洲顶级奢华品牌，增加了智能化和人性化设置； 立面：三期打造融创最高端“蓝色系玻璃”立面，打造“透明墙”概念，整体视觉感受更加整洁美观。 景观：主打七星级酒店式豪华住区，园林分为：心之境、水之境、森之境，规划30000㎡人与自然的互动空间。
尊享私家地铁通道，尊贵由此而现
项目紧邻地铁4号线杨春湖站，可与 市政部门、前海人寿进行协商，将4 号线B出口与本案地下室相联，连接 处设立安保门禁，凭小区门禁卡出入， 业主出行避免日晒雨淋； 籍此让本项目地铁物业的卖点进行升 级，实现私享地铁通道。
3 解决思路
矛盾1：C-03既临高架又临高压VS东湖大景观
童乐场所，安保应急服务
公共会客、休憩区域，茶水供应
3 解决思路
样板展示： 强调智能家居，指尖触控生活，个性定制豪装，品东湖美宅
智能家居： 玄关系统：自动呼梯、一道门，三道关、智能灯光； 净控系统：新风系统，365天鲜氧满屋； 光控系统：智能灯光场景，一键电动窗帘； 静音系统：五重静音科技，品质睡眠； 智能家电：指尖触控家电，远程烹饪； 恒温系统：以地源热泵诠释能量守恒，直入地下常温层提取能量，精密管道、 低耗机组，构成冷暖调节器。