按揭贷款合同纠纷的裁判规则-法院观点

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按揭房转手,还贷纠纷如何解决

按揭房转手，还贷纠纷如何解决生活中，常有按揭贷款所购房屋，在贷款没有还完的情况下转手，同时约定由下家继续还款。

而当下家不能及时还款时，即带来纠纷。

本文将重点介绍法院对于此类纠纷的裁判规则以及如何避免纠纷产生。

一、案例简介A将自己按揭的房屋作价21万售与B，约定余下的10万元按揭款由B承担，如果未按时还款造成A信用损失的，则B应按贷款额度的5‰每月赔偿给A，同时还约定任何一方违约应支付另一方违约金3万元。

2年后，B将该房作价23万元售与C。

且房产售出后，B连续3个月停止支付贷款。

二、争议焦点1、B是否属于根本违约？2、能否解除合同？三、裁判要点1、不构成根本违约。

本案B已经履行主要的合同义务且有继续履行的意愿，其3个月未按期支付银行按揭贷款并为导致合同目的无法实现，不能构成根本违约。

另考虑到B已经与第三人就该房屋签订买卖合同，解除本案合同将给第三人利益造成影响，故本合同应继续履行。

2、违约责任的认定。

双方签订的合同中，既约定了概括性赔偿违约金3万元，又约定了具体性赔偿违约金即“如果未按时还款造成A信用损失的，则B应按贷款额度的5‰每月赔偿给A”，故A依法可以选择适用，但赔偿违约金的支付应与违约所造成的损失相当，鉴于B的违约行为系非根本违约，实际造成的损失亦较轻，故对B提出要求减少违约金的意见法院予以采纳。

四、律师建议以上案例可以看出，B违约造成A的信誉受损，虽然直接的经济损失不大，但是可能带来相应的间接损失，同时由于B的违约行为，A维权的过程中也耗费了很大的精力。

因此，转卖按揭房时，应最大限度防止纠纷产生。

就本案而言，可有2种方案供选择：一是与贷款银行协商，采取转按揭的办法，可将还款人变更为B，即可避免此类纠纷；二是寻找能够全款买房的下家。

房产买卖，涉及金额较大，产生争议后，对当事人的影响也较大，但是在国内房产买卖过程中，律师参与度却非常低，这是一个值得注意的问题。

与其产生争议后劳民伤财，不如防患于未然。

最高院：房屋买卖合同纠纷裁判规则20条

最高院：房屋买卖合同纠纷裁判规则20条1.借款合同双方当事人订立商品房买卖合同，将借款本金及利息转化为已付购房款，不得将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款——汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚诉新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案本案要旨：借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”。

在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力。

但对转化为已付购房款的借款本金及利息数额，人民法院应当结合借款合同等证据予以审查，以防止当事人将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款。

案号：（2015）新民一初字第2号来源：最高人民法院第十五批指导性案例第72号2.借款到期不能偿还，对方要求履行房屋买卖合同取得房屋所有权的不违反禁止流押的规定——朱俊芳与山西嘉和泰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案本案要旨：借款到期，借款人不能按期偿还借款。

对方当事人要求并通过履行《商品房买卖合同》取得房屋所有权，不违反《担保法》第四十条、《物权法》第一百八十六条有关“禁止流押”的规定。

案号：（2011）民提字第144号来源：最高人民法院公报2014年第12期(总第218期)3.涉学区房买卖合同案件中，学区房的学位可作为行为保全对象——王素菁诉廖志华房屋买卖合同纠纷案本案要旨：在涉及学区房买卖合同案件中，买受人申请对涉案学区房学位进行行为保全的，经审查申请人的请求权具有正当性，且不采取保全措施可能导致其无法使用学位或遭受其他损害的，法院可以作出禁止使用涉案房屋及该房屋所对应户口的学位的保全裁定。

借款合同主体不适格裁判规则

借款合同主体不适格裁判规则
以下是 7 条借款合同主体不适格裁判规则：
1. 超出经营范围签订借款合同，那可不行啊！比如说，一个卖衣服的店去对外借款，这岂不是很奇怪？这就主体不适格啦。

例子：你想想，你去服装店买衣服，结果店员突然跟你说要借钱给你，你不觉得很诧异吗？这就好比让厨师去开飞机，完全不对路嘛！
2. 未成年人签署借款合同，肯定不合适呀！怎么能让小孩子来承担这些呢？这不就是主体不适格嘛。

例子：哎呀呀，如果让一个小朋友去签借款合同，那不是闹笑话嘛！就像让小猫去拉马车一样不靠谱！
3. 精神病人在发病期间签合同，这能算数吗？这绝对是主体不适格的典型情况啊！
例子：你说，让一个精神不正常的时候的人去签借款合同，这不是瞎搞嘛，就如同让一个醉汉去算复杂的数学题一样荒唐！
4. 虚假身份签借款合同的，这不行啊！用假的来忽悠人，当然主体就不适格了哟。

例子：要是有人用假名字跟你借钱，那后面咋弄呀，这不和用假驾照开车一样不靠谱嘛！
5. 被胁迫签订借款合同的，肯定不算啊！这完全违背了真实意愿嘛，就是主体不适格。

例子：哇塞，如果被人拿刀逼着签借款合同，这能有效吗？就好像强迫小狗去唱歌一样不合理呀！
6. 盗用他人名义签合同，那怎么可以呢！这肯定是主体不适格呀。

例子：天啊，冒用别人的名义去借钱，这和偷别人东西有啥区别，简直太过分了吧！
7. 单位内部科室对外借款，也不合适吧！它没这个权利呀，不就是主体不适格嘛。

例子：你说一个单位的小科室跑去借钱，这能行嘛，就像让兔子去当大象的工作一样不可能嘛！
我的观点结论就是：在借款合同中，主体一定要适格呀，不然会带来很多麻烦和纠纷，大家一定要注意呀！。

对住房按揭贷款纠纷案的分析学

对住房按揭贷款纠纷案的分析学住房按揭贷款是指购房人在购买房屋时通过银行或其他金融机构进行贷款，分期付款方式购买房屋的行为。

住房按揭贷款具有成本低、可负担性高、期限长等特点，因此在房地产市场上被广泛使用。

但随着经济形势的变化，住房按揭贷款纠纷也愈加复杂，给购房者、金融机构带来了挑战。

本文将通过对住房按揭贷款纠纷案例的分析来探讨其问题及解决方法。

一、合同法基本原则住房按揭贷款的合法性依据《合同法》，依据《合同法》的基本原则，合同是民事法律关系的主要来源。

因此，住房按揭贷款是双方自愿达成的合法合同，双方应当全面履行各自的义务。

二、信用风险及法律责任在住房按揭贷款中，银行或其他金融机构提供的贷款是建立在购房人的信用基础之上的。

如果购房人出现违约行为，将会给金融机构带来信用风险。

以往较为常见的是已经购房的居民买房时通过虚高房屋价值获取贷款，在购房合同中虚报价格，银行按虚报价格提供贷款，然后将剩余部分“套现”从而获得现金。

这种行为不仅是违反了银行的信用政策，同时也是违反了合同的规定，因为在这种情况下购房人以虚假信息获得了贷款，因此银行有权利要求购房人按照真实价格偿还全部借款。

购房人的违约行为不仅会导致法律责任和信用记录受损，还会导致购房者无法享有相关的优惠政策和其他涉及行使公民权利的业务。

三、贷款利率及还款方式住房按揭贷款的利率和还款方式都是由金融机构和购房人之间签订的合同规定的。

在合同签订时，金融机构通常会严格执行目前的近期利率政策，另外还会根据购房人的信用状况和月收入情况制定还款方式，即每月贷款还款总额包括本息、手续费等费用。

如果在还款期内购房人因为各种原因不能按时还款，银行会按照合同进行逾期的处罚措施，逾期罚金和逾期利息均与正常利率不同。

对于逾期的情况，双方可以协商解决，也可以采取法律手段解决。

四、还款期限住房按揭贷款期限通常较长，一般在15年至30年之间。

在这个期间内，购房人每月都要按时支付相应的贷款利息、本金和其他费用。

最高人民法院第67号指导案例分析——兼议《合同法》对分期付款合同规制不足

现代经济信息310最高人民法院第６７号指导案例分析——兼议《合同法》对分期付款合同规制不足张婷安徽大学法学院摘要：本文以最高人民法院针对分期买卖合同的指导性案例为切入点，总结并归纳基本案情及争议焦点，对适用有争议的《合同法》第167条现状加以分析，并就其中出现的问题提出解决对策。

关键词：分期买卖合同；解除权；催告制度中图分类号：DF21 文献识别码：A 文章编号：1001-828X(2018)025-0310-01一、基本案情介绍2013年4月3日原告汤某与被告周某签订了《股权转让协议》及《股权转让资金分期付款协议》。

主要内容为周某将其持有的青岛某公司6.35%股权以710万元的总价转让给汤某，分四期付清，并约定永不反悔。

之后，汤某依约支付了第一期转让款，但因其逾期未支付第二期转让款，周某即以汤某构成根本违约为由，于2013年10月11日向汤某送达了《关于解除协议的通知》，提出解除《股权转让资金分期付款协议》。

汤某在次日就立即支付了第二期股权转让款50万元，并继续按照协议约定依次支付了剩余的两期款项。

但周某以其已经解除合同为由，将汤某支付的四笔款项全部退回。

汤某遂提起诉讼，请求法院确认周某发出的解除协议通知无效，并责令其继续履行合同。

法院另查明，诉讼前涉案公司的变更(备案)登记中，周某所持有的6.35%股权已经变更登记至汤某名下。

一审中原告的诉讼请求被驳回，但二审法院则撤销了一审判决，确认解除行为无效，合同应当履行，最高人民法院裁定驳回周某的再审申请。

①二、案例争议焦点分析本案的争议核心焦点在于股权转让协议约定的分期付款能否适用《合同法》第167条规定。

②在一审中，法院认为是可以适用《合同法》第167条的，结合案情将汤某的行为认定为根本违约，由此判定周某可以行使解除权，从而驳回了原告诉讼请求。

二审法院和最高院尽管都排除了《合同法》第167条的适用，支持了汤某的诉讼请求，但理由却有所不同。

二审法院是基于分期付款违约规范的适用前提是“标的物先行”这一理由，排除《合同法》第167条的适用，依据《合同法》第94条的催告程序规定判定周某不享有解除权。

江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答（2017）

江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答（2017）文章属性•【制定机关】江苏省高级人民法院•【公布日期】2018.02.24•【字号】•【施行日期】2018.02.24•【效力等级】地方司法文件•【时效性】现行有效•【主题分类】房地产市场监管,买卖合同正文江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答（2017最新）为积极顺应房地产市场改革要求，促进房地产市场健康有序发展，正确审理房地产合同纠纷案件，统一全省法院裁判尺度，根据《中华人民共和国民法总则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖司法解释》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《房屋租赁司法解释》）、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《国有土地使用权司法解释》）等法律、行政法规、司法解释规定，结合我省实际情况，制定本解答。

一、审理房地产合同案件的基本原则1、人民法院审理房地产案件应当坚持哪些基本原则？一是坚持保障民生利益和促进经济发展相并重。

人民法院审理房地产合同案件要始终坚持平等保护的原则，既要充分关注对人民群众的合法权益，也要切实维护房地产企业的合法权益，努力寻找双方利益的共同点和平衡点，维护经济平稳较快发展的大局。

要正确区分正常的商业风险与客观情势发生难以预料变化的不同法律后果，合理分配各方利益。

二是坚持促进市场交易与规范市场行为相兼顾。

人民法院审理房地产合同案件要严格依据民法总则、合同法的规定确认合同的效力，坚持不轻易否定合同效力的原则。

要依法把握无效合同和合同解除的认定标准，正确区分违反房地产法律、行政法规中强制性法律规定的不同法律后果。

利益衡量视阙下“虚假按揭”裁判路径的重塑——基于1625份裁判文书的分析

利益衡量视阙下“虚假按揭”裁判路径的重塑—基于1625份裁判文书的分析吴杨张娟4摘要：尽管最高人民法院对“虚假按揭”案件处理采连带责任说，但也有地方法院采单独责任说、共同责任说、补充责任说等，导致司法裁判不一。

基于裁判文书的梳理分析，裁判分歧的症结在于如何厘清法律逻辑与价值判断之间的关系。

司法裁判应优先维护制度利益和银行所代表的社会公共利益，保护名义购房人的个人合法权益，剥夺开发商的非法利益。

虚假按揭行为构成合同共同欺诈，可构建内外二元责任体系重塑司法裁判的法律逻辑。

外部责任上，银行可依《民法典》第186条责任竞合规范选择开发商与名义购房人承担违约责任或侵:权责任。

内部责任上，名义购房人承担超过自己责任比例的，可依《民法典》第178条连带责任分配规范向开发商追偿。

关键词：虚假按揭利益衡量民法典裁判路径内外责任―、问题的提出随着我国供给侧改革对房地产业宏观调控“收紧”，导致此前的一些违规行为在监管检查和风险事件中陆续暴露出来，[13增加了房地产市场潜在风险和政府隐性债务风 **吴杨，武汉大学法学院博士研究生，武汉大学司法案例研究中心研究员；张娟，湖北省武汉市蔡甸区人民法院诛儒法庭庭长，法律硕士。

本文系国家社科基金重点项目“《民法典》适用中的国家利益保护问题研究”（项目编号：20AFX016)成果。

〔丨〕《房企假按揭套现逾8200万监管严査银行违规输血》，载中国经营网，https:///349yx/2019 12/57392771.html,2020 年 9 月 20 日访问。

79法律适用2020年第24期险。

〔2〕“虚假按揭”，〔3〕是指房地产开发商在开发建设过程中利用无真实购房意思的名义购房人以虚假房屋买卖套取银行贷款，由开发商实际使用贷款并按揭还款的行为。

尽管最高人民法院对虚假按揭案件处理采连带责任说，〔*456〕但也有地方法院的裁判采单独责任说、〔5〕共同责任说、补充责任说等导致司法裁判不一。

最高法院：保证成立裁判规则12条

最高法院：保证成立裁判规则12条﹝中国裁判文书网：最新典型裁判案例﹞1.第三人承诺“协助解决”，不构成法律意义上保证——第三人仅承诺“协助解决”，未对债务人债务作出代为清偿的意思表示，应认定该承诺不构成法律意义上的保证。

﹝最高人民法院同类典型案例裁判规则﹞2.市政府“负责解决”的《承诺函》不构成保证担保——第三人向债权人出具“督促解决”承诺函，但未明确表示承担保证责任或代为还款的，不能推定其行为构成保证。

3.安慰函无担保意思表示，不构成法律意义上的保证——出函人向不特定第三人出具的介绍性函件或安慰函，不构成中国法律意义上的保证，不具有保证担保的法律效力。

4.向债权人承诺“可考虑代替偿还”，可认定为保证——上市公司对关联子公司债务向债权人承诺“在子公司确实无能力偿还时，可考虑代替偿还”，应认定为一般保证。

5.法定代表人以个人名义担保，应承担个人担保责任——债务人法定代表人以个人名义承诺在债务人“不按时还款”时负保证责任，应认定系个人连带责任而非一般保证。

6.承诺“可以考虑代替还款”，可认定构成一般保证——公司法人为其全资子公司未能清偿的债务向债权人承诺“可以考虑”承担还款责任，该承诺可认定构成一般保证。

7.保证质押账户资金不低于某金额承诺，不构成担保——证券公司向质押权人出具保证质押账户资金不低于某金额及“负责监控”的承诺，不宜将其定性为保证担保性质。

8.“保证负责收回”的承诺，不应认定构成保证担保——当事人向债权人书面承诺“保证负责收回贷款”，在未明确约定其承担保证责任的情况下，不应认定为保证担保。

9.承诺偿还到期债务的事后担保，构成新的债权债务——第三人对到期债务所作承担连带偿还责任承诺有效。

未明确约定履行期间的，诉讼时效自债权人主张权利时起算。

10.金融机构为公司承包经营合同提供的担保承诺有效——公司股东与公司签订承包经营合同，金融机构为承包人上交承包利润和弥补经营亏损义务出具担保函，应为有效。

最高院案例启示，未约定的逾期付款违约金，可主张不仅是lpr标准

最⾼院案例启⽰，未约定的逾期付款违约⾦，可主张不仅是lpr标准发⽣违约，守约⽅⾛到诉讼时，⼀定会主张延期付款的违约⾦或利息或资⾦占⽤费⽤。

很多当事⼈、包括法院认为在没有约定的情况下，就按照lpr的标准，事实上除了lpr，还可以主张额外30%-50%的违约⾦。

以后遇上类似的事情，可以拿着本⽂和对⽅，法官主张lpr额外的违约⾦。

毕竟，让违约⽅仅承担lpr的违约⾦实在有点杯⽔车薪。

⼀、裁判规则依据《最⾼⼈民法院关于审理买卖合同纠纷案件适⽤法律问题的解释》第⼆⼗四条第四款、《中国⼈民银⾏关于⼈民币贷款利率有关问题的通知》第三条第⼀款之规定，确定按照中国⼈民银⾏同期同类贷款基准利率130%计付资⾦占⽤损失，符合法律规定。

⼆、争议焦点合同双⽅未约定逾期付款违约⾦标准的，如何计算逾期违约⾦？三、相关规定《最⾼⼈民法院关于审理买卖合同纠纷案件适⽤法律问题的解释》第⼆⼗四条第四款，买卖合同没有约定逾期付款违约⾦或者该违约⾦的计算⽅法，出卖⼈以买受⼈违约为由主张赔偿逾期付款损失的，⼈民法院可以中国⼈民银⾏同期同类⼈民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。

《中国⼈民银⾏关于⼈民币贷款利率有关问题的通知》第三条第⼀款，关于罚息利率问题。

逾期贷款(借款⼈未按合同约定⽇期还款的借款)罚息利率由现⾏按⽇万分之⼆点⼀计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率⽔平上加收30％-50％；借款⼈未按合同约定⽤途使⽤借款的罚息利率，由现⾏按⽇万分之五计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率⽔平上加收50％-100％。

四、案例索引中船重⼯物资贸易集团重庆有限公司与重庆钢铁股份有限公司买卖合同纠纷（2015）民⼆终字第151号五、判决节选⼀审法院认为：根据《最⾼⼈民法院关于审理买卖合同纠纷案件适⽤法律问题的解释》第⼆⼗四条第四款之规定，买卖合同没有约定逾期付款违约⾦或者该违约⾦的计算⽅法，出卖⼈以买受⼈违约为由主张赔偿逾期付款损失的，⼈民法院可以中国⼈民银⾏同期同类⼈民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。

最高法院：逾期借款利息裁判规则10条

最高法院：逾期借款利息裁判规则10条【规则详解】﹝中国裁判文书网：最新典型裁判案例﹞1.民间借贷纠纷中，未约定逾期利率的，应如何处理——民间借贷纠纷中，当事人未约定逾期利率，出借人以合同约定的借期内利率主张逾期还款利息的，依法应予支持。

标签：借款合同⊙利息⊙民间借贷⊙逾期利率案情简介：2011年，陈某与开发公司签订借款合同，约定开发公司向陈某借款2000万元，借期90天，借款月利率为40‰。

2012年，开发公司通过以房抵息方式偿还陈某526万余元利息。

2013年，就拖欠借款本息，陈某起诉，并主张开发公司应按中国人民银行同类贷款利率支付迟延还款利息。

法院认为：案涉借款合同中约定的月利率高于银行同期贷款利率的四倍，应按照银行同期贷款利率四倍计算;偿还利息后，超出部分冲抵本金。

①对借款合同而言，借款人偿还借款及支付利息系其合同义务。

在借款合同到期后，借款人迟延偿还的，应承担相应违约责任。

《合同法》第113条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

对于借款人逾期返还借款，给出借人所造成的损失范围应为出借人可继续出借该款项而获得的利息。

在民间借贷实践中，如出借人将所出借款项收回后进一步对外出借，则其可以获得该部分款项基于合同所约定借期内利率而计算的利息;而承担基于合同约定借期内利率所计算的迟延利息，对民间借贷的借款人来说，亦能预见到。

故在民间借贷纠纷中，借款人迟延清偿欠款，判决其承担按照合同约定履行期内的利率支付迟延利息，符合《合同法》第113条所确定的损害赔偿原则。

②《合同法》第207条规定：“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。

”该条规定的理论基础亦系基于借款人迟延返还借款的违约责任而加以设定的，体现了尊重当事人意思自治的原则。

裁判规则最高法院关于代位权纠纷案件的条裁判规则

【裁判规则】最高法院关于代位权纠纷案件的8条裁判规则﹝中国裁判文书网：最新典型裁判案例﹞1.次债务人应对所欠债务人债务是否清偿负举证责任——次债务人应对所欠债务人到期债务是否清偿及以何种方式清偿承担举证责任，否则应承担举证不能的不利后果。

﹝最高人民法院同类典型案例裁判规则﹞2.次债务的代物清偿约定未履行，不影响代位权行使——债务人与次债务人之间存在以代物清偿方式清偿债务的约定，若次债务人未实际履行，债权人仍有权行使代位权。

3.次债务数额是否确定，不影响债权人代位权的行使——债务人债务到期后，对到期次债务的展期行为无效。

债务人与次债务人间债务数额是否确定，不影响代位权行使。

4.代位诉讼开始后，债务人无权再处分次债务人债权——代位权诉讼程序开始后，债务人即丧失了主动处分次债权的权利，次债务人如果履行义务，只能向代位权人履行。

5.次债务人拒不提供相关证据时，次债务额如何认定——代位权行使不一定要经过诉讼、仲裁，只要是明确的债权即可，次债务人拒不举证时，由法院结合相关证据认定。

6.代位权人有权诉请确认债务人与次债务人合同无效——在债务人无法主张权利的情况下，债权人可向法院起诉要求确认债务人与次债务人所签合同无效，以行使代位权。

7.代位权行使，以债务人对次债务人享有债权为前提——在债务人对次债务人的债权因双方实际抵扣行为而消灭的情况下，债权人向次债务人行使代位权的主张不能成立。

8.债务人享有确定到期债权，是代位权诉讼成立前提——在债务人对次债务人是否享有到期债权的事实不确定的情况下，债权人对次债务人提起代位权诉讼的，不应支持。

规则详解﹝中国裁判文书网：最新典型裁判案例﹞1.次债务人应对所欠债务人债务是否清偿负举证责任——次债务人应对所欠债务人到期债务是否清偿及以何种方式清偿承担举证责任，否则应承担举证不能的不利后果。

标签：代位权⊙代位权成立⊙举证责任案情简介：2009年，生效判决判令投资公司归还贸易公司委托理财款及其他费用共计7100万余元。

最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见

最⾼⼈民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若⼲问题的指导意见最⾼⼈民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若⼲问题的指导意见各省、⾃治区、直辖市⾼级⼈民法院，解放军军事法院，新疆维吾尔⾃治区⾼级⼈民法院⽣产建设兵团分院：现将最⾼⼈民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若⼲问题的指导意见》印发给你们，请结合当地实际，认真贯彻落实。

⼆00九年七⽉七⽇当前，因全球⾦融危机蔓延所引发的⽭盾和纠纷在司法领域已经出现明显反映，民商事案件尤其是与企业经营相关的民商事合同纠纷案件呈⼤幅增长的态势；同时出现了诸多由宏观经济形势变化所引发的新的审判实务问题。

⼈民法院围绕国家经济发展战略和“保增长、保民⽣、保稳定”要求，坚持“⽴⾜审判、胸怀⼤局、同⾈共济、共克时艰”的指导⽅针，牢固树⽴为⼤局服务、为⼈民司法的理念，认真研究并及时解决这些民商事审判实务中与宏观经济形势变化密切相关的普遍性问题、重点问题，有效化解⽭盾和纠纷，不仅是民商事审判部门应对⾦融危机⼯作的重要任务，⽽且对于维护诚信的市场交易秩序，保障公平法治的投资环境，公平解决纠纷、提振市场信⼼等具有重要意义。

现就⼈民法院在当前形势下审理民商事合同纠纷案件中的若⼲问题，提出以下意见。

⼀、慎重适⽤情势变更原则，合理调整双⽅利益关系1、当前市场主体之间的产品交易、资⾦流转因原料价格剧烈波动、市场需求关系的变化、流动资⾦不⾜等诸多因素的影响⽽产⽣⼤量纠纷，对于部分当事⼈在诉讼中提出适⽤情势变更原则变更或者解除合同的请求，⼈民法院应当依据公平原则和情势变更原则严格审查。

2、⼈民法院在适⽤情势变更原则时，应当充分注意到全球性⾦融危机和国内宏观经济形势变化并⾮完全是⼀个令所有市场主体猝不及防的突变过程，⽽是⼀个逐步演变的过程。

在演变过程中，市场主体应当对于市场风险存在⼀定程度的预见和判断。

⼈民法院应当依法把握情势变更原则的适⽤条件，严格审查当事⼈提出的“⽆法预见”的主张，对于涉及⽯油、焦炭、有⾊⾦属等市场属性活泼、长期以来价格波动较⼤的⼤宗商品标的物以及股票、期货等风险投资型⾦融产品标的物的合同，更要慎重适⽤情势变更原则。

商品房买卖合同和按揭贷款合同解除有银行作为第三人的判决书

商品房买卖合同和按揭贷款合同解除有银行作为第三人的判决书【标题】商品房买卖合同和按揭贷款合同解除有银行作为第三人的判决书【案号】XXXXX号【案由】商品房买卖合同和按揭贷款合同解除纠纷【当事人】原告：甲方（购房人）被告：乙方（开发商）第三人：丙方（银行）【诉讼请求】甲方请求解除商品房买卖合同和按揭贷款合同，要求退还购房款项和撤销抵押权。

【诉讼经过】原告甲方起诉乙方开发商和丙方银行，要求解除购房合同和按揭合同，并要求退还购房款项和撤销抵押权。

法院组织调解未果，开庭审理了本案，对相关证据进行了审查。

【事实认定】经审理查明，原告甲方和被告乙方签订了一份商品房买卖合同，并应当按揭贷款购房。

乙方将该房屋作为抵押物向丙方银行申请贷款。

然而，由于乙方未履行合同约定的交付房屋义务，甲方于XXXX年向法院提起诉讼，请求解除购房合同和按揭合同，并要求退还购房款项和撤销抵押权。

【裁决理由】根据《中华人民共和国合同法》和相关法律法规的规定，合同一方未按合同约定履行义务的，另一方有权请求解除合同，并可以要求返还已经支付的款项。

乙方未按合同约定履行交付房屋的义务，给甲方造成了实际损失。

丙方银行作为按揭贷款合同的甲方，应当承担相应的法律责任。

【判决结果】法院判决如下：1. 解除甲方与乙方签订的商品房买卖合同；2. 解除甲方与丙方签订的按揭贷款合同；3. 乙方应当退还甲方已支付的购房款项；4. 丙方应当撤销对房屋的抵押权并解除相应的贷款关系；5. 各方承担各自的诉讼费用。

【补充说明】本判决为终审判决，具有法律效力。

【审判长（签名）】【法院名称（盖章）】【日期】。

最高法院｜担保范围裁判规则9条

最高法院｜担保范围裁判规则9条本期天同码，节选自《中国商事诉讼裁判规则·担保卷》“保证”主题下“担保范围”部分内容。

最高法院｜担保范围裁判规则9条｜天同码总第98期【规则摘要】1.物的担保范围不包括保证债务的，不适用物保优先——抵押担保范围不包括仍由改制前企业约定承担的借款债务，为该借款提供保证的保证人不能以物保优先原则抗辩。

2.“其他债务”是否应包括担保之债的合同目的解释——协议约定担保范围“其他合同项下的债务”是否包括担保之债，应按《合同法》规定的争议条款解释规则作解释。

3.未按借款合同约定按季结息，不等于放弃利息债权——借款合同约定“按季结息”，但该内容并非债权人行使权利期限，不能以此认为债权人未按季结息即为放弃利息。

4.银行扣收债务人欠款又划回的，不免除保证人责任——债权人径行扣划债务人账户内资金用于偿还借款，之后又返还给债务人，不构成主债务解除，担保人责任不免除。

5.保证担保范围未约定或约定不明的，应包括违约金——当事人对保证担保的范围是否包括违约金没有约定或者约定不明确的，依法应当认为保证担保的范围包括违约金。

6.循环贷款未超约定的保证保险范围，仍属保证债务——借款人使用的循环贷款并未增加原主债务数额及保证保险的保证责任，保险人应在保险金额范围内承担赔偿责任。

7.开证保证金与第三人提供的担保，属不同法律关系——银行扣除开证保证金后计算的授信额度未超过协议约定的开证授信额度的，担保人应就信用证垫款承担担保责任。

8.贷款人核保非法定程序，但可判断是否尽审慎义务——贷款人核保虽非法定程序，但涉及到本案当事人是否尽到审慎义务及能否有效防止篡改保证合同行为得逞的问题。

9.贷款人有权依协议约定，从借款人账户中扣收贷款——在贷款人和借款人有借款协议明确约定情况下，贷款人有权从借款人的账户中扣收贷款，该扣收行为不构成侵权。

【规则详解】1.物的担保范围不包括保证债务的，不适用物保优先——抵押担保范围不包括仍由改制前企业约定承担的借款债务，为该借款提供保证的保证人不能以物保优先原则抗辩。

最高院判例：债权人明知续贷资金用于偿还过桥资金,也应认定为“借新还旧”,保证人免责【法律相关】

我在研究“借新还旧”的相关问题时，发现部分法院有这样的裁判观点：以过桥资金归还旧贷再以新贷（续贷资金）偿还过桥资金的方式，并未因过桥资金的介入而改变借款人用新贷还旧贷的实质，应认定为以贷还贷，适用以贷还贷的规则，如果保证人不知道是以贷还贷，保证人免责，但保证人是旧贷的保证人除外。

一、先看四个典型案例1案例1：中信银行股份有限公司无锡分行与赵志宏、无锡赛克特商贸有限公司等金融借款合同纠纷，江苏省高级人民法院（2016）苏民申1808号【裁判要点】贷款人与借款人有多笔业务往来，新贷资金部分用于归还旧贷，部分用于归还过桥资金，实质上构成以贷还贷。

上述资金流转环环相扣、对接，可以证贷款人与借款人之间存在借新还旧的合意。

在无证据证明保证人在签订保证合同时明知贷款实际用途的情况下，按照《担保法解释》第三十九条的规定，保证人享有免责抗辩权，但保证人是旧贷的保证人除外。

2案例2：泰州金鼎投资担保有限公司与扬州斯普莱机械制造有限公司追偿权纠纷，江苏高院（2014）苏审三商申字第00309号【裁判观点】江苏高院认为：关于案涉贷款是否属于实质上的以贷还贷问题。

从案涉贷款的出借过程看，鑫泰公司前一笔贷款于2011年9月22日到期，鑫泰公司无力偿还，遂向蒋树名借款200万元用于归还该到期贷款，然后鑫泰公司以向笃诚公司购买钢材需要资金为由，再次向同一银行申请贷款，并委托泰州分行将200万元贷款汇入笃诚公司账户，笃诚公司随即将200万元转回至鑫泰公司账户，鑫泰公司再将该200万元偿还给蒋树名，鑫泰公司事实上并未向笃诚公司购买钢材。

上述款项划转的事实表明，鑫泰公司新贷的200万元款项的真实用途系用于归还前一笔贷款，故一、二审判决认定案涉贷款符合借新贷偿还旧贷的法律特征，实质是“以贷还贷”并无不当。

担保公司骗取反担保人提供担保，构成保证欺诈，反担保保证人免责。

3案例3：南通辉煌彩色钢板有限公司、刘允华与江苏如东农村商业银行股份有限公司饮泉支行，南通红蚁王鞋业有限公司借款合同纠纷，江苏省高级人民法院（2013）苏商申字第243号江苏高院认为：上述借款、还贷以及再次贷款用于归还借款系一个完整的过程，每个环节的时间紧密衔接，前后两笔贷款亦均发生在红蚁王公司与饮泉信用社之间，其中虽有如东县中小企业互助协会的参与，但并未改变红蚁王公司用新贷还旧贷的实质。

最高人民法院关于涉及担保纠纷案件的司法解释的适用和保证责任方式认定问题的批复-法释[2002]38号

最高人民法院关于涉及担保纠纷案件的司法解释的适用和保证责任方式认定问题的批复正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 中华人民共和国最高人民法院公告《最高人民法院关于涉及担保纠纷案件的司法解释的适用和保证责任方式认定问题的批复》已于２００２年１１月１１日由最高人民法院审判委员会第１２５６次会议通过。

现予公布，自２００２年１２月６日起施行。

二00二年十一月二十三日最高人民法院关于涉及担保纠纷案件的司法解释的适用和保证责任方式认定问题的批复（2002年11月11日最高人民法院审判委员会第1256次会议通过）法释[2002]38号山东省高级人民法院：你院鲁法民二字[２００２]２号《关于担保法适用有关问题的请示》收悉。

经研究，答复如下：一、最高人民法院法发[１９９４]８号《关于审理经济合同纠纷案件有关保证的若干问题的规定》，适用于该规定施行后发生的担保纠纷案件和该规定施行前发生的尚未审结的第一审、第二审担保纠纷案件。

该规定施行前判决、裁定已经发生法律效力的担保纠纷案件，进行再审的，不适用该《规定》。

《中华人民共和国担保法》生效后发生的担保行为和担保纠纷，适用担保法和担保法相关司法解释的规定。

二、担保法生效之前订立的保证合同中对保证责任方式没有约定或者约定不明的，应当认定为一般保证。

保证合同中明确约定保证人在债务人不能履行债务时始承担保证责任的，视为一般保证。

保证合同中明确约定保证人在被保证人不履行债务时承担保证责任，且根据当事人订立合同的本意推定不出为一般保证责任的，视为连带责任保证。

在本批复施行前，判决、裁定已经发生法律效力的担保纠纷案件，当事人申请再审或者按审判监督程序决定再审的，不适用本批复。

金融借款(担保)合同纠纷二十六条裁判要旨汇总

金融借款（担保）合同纠纷二十六条裁判要旨汇总|1.合同的名称与内容不符时，应按照合同内容来确定合同当事人权利义务关系，合同当事人不能以合同名称与内容不符为由主张合同存在欺诈——中国农业银行信托投资公司诉中国轻工业原材料总公司信托贷款担保合同纠纷上诉案（载《中华人民共和国最高人民法院公报》1997年第3期）北京市高级人民法院认为：合同中的贷款对象、金额、期限、包括利率及担保责任约定得非常明确。

无论合同名称为信托贷款还是委托贷款，都没有改变担保人的担保责任，也不存在对担保人的欺诈问题。

材料公司关于合同的名称与内容不符是违法，为这样的合同担保是受投资公司的欺诈，故不应承担担保责任的抗辩理由，缺乏事实根据和法律依据，不能成立。

2.贷款银行和借款人隐瞒事实真相，“借新还旧”骗取担保人在违背其真实意思表示的情况下进行担保，担保人不承担担保责任——中国工商银行青岛市市北区第一支行诉青岛华悦物资发展公司、青岛海尔空调器总公司、青岛海尔集团总公司借款合同担保纠纷上诉案（载《中华人民共和国最高人民法院公报》1997年第4期）最高人民法院认为：华悦公司与工商支行签订的借款合同是一份虚假合同。

工商支行没有依此合同将款贷给华悦公司；华悦公司亦没有实际得到和支配该合同项下的800万元借款。

该项贷款名为华悦公司“购房”款，实为工商支行用于内部平帐、以贷堵漏、转嫁经济损失为目的。

双方签订的借款合同，属于“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”和“以合法形式掩盖非法目的”的无效民事行为，不应受到法律保护。

对于无效民事行为的法律后果，应由工商支行自行承担。

工商支行根据借款合同提出的诉讼请求，予以驳回；华悦公司此前所欠工商支行的800万元本息，由于该公司已被工商行政管理部门依法注销，应由工商支行另行追偿。

华悦公司和工商支行隐瞒事实真相，“借新还旧”骗取空调公司在违背其真实意思表示的情况下进行担保，依照担保法第三十条第（一）项关于“主合同当事人双方串通，骗取保证人提供保证的”“保证人不承担民事责任”的规定，空调公司不应对本案“借款”承担担保责任。

银行房产按揭贷款纠纷上诉状 (9)

银行房产按揭贷款纠纷上诉状尊敬的法院：本案涉及的是一起银行房产按揭贷款纠纷，原告为我方，被告为某银行。

由于双方在合同履行过程中存在协议条款的解释争议，本案进入了上诉程序，我方特向贵法院提出上诉状，敬请审理。

一、事实与背景2010年某银行与我方签订了一份房产按揭贷款合同，根据合同，在我方购房的情况下，银行为买房者提供贷款，买房者需要按时还款。

我们在此前已经在房产上拥有部分财产份额，但由于财务情况不稳定，需要借贷款项。

我方在签署该合同时，未对合同的各项条款进行详细分析。

几年后，我方的贷款余额已经很小，此时我方希望卖掉这个房产，但银行以合同约定的提前还款罚款为由开始强迫我方继续还款。

我们认为，合同中规定的提前还款罚款款项是不合理的，相当于银行以不当方法非法获取额外利益，存在违约行为。

我们曾多次与银行商讨该问题，但银行坚持要求我方还款，我们的财务状况也更加困难。

由于双方无法协商一致，该案进入了诉讼程序。

但在一审判决中，法院认为，双方签订的合同一旦生效，原则上必须按照约定的条款进行执行，对银行规定的提前还款罚款未提起异议，视为默认，因此判决银行胜诉。

我们不满该一审判决结果，因此特向贵法院提出上诉，请求得到公正的判决。

二、争议焦点本案的争议焦点主要在于合同的解释问题，即提前还款罚款条款的合法性。

我方认为，合同中的提前还款罚款涉嫌违反《最高人民法院关于合同违约金、赔偿金问题的规定》，是一项过高的罚款条款。

银行方面认为，该条款是银行业务中常见的按揭资金利息条款，且在我们签订合同时已经明示告知，具有约束力。

三、事实与证据1.合同：某银行与我方签订的房产按揭贷款合同。

2.还款记录：我方的还款记录清晰地记录了每一笔贷款的还款情况，证明我们按时还款，未出现过逾期的情况。

3.最高人民法院关于合同违约金、赔偿金问题的规定：该文件明确了合同违约金、赔偿金的相关规定，阐明了罚款应当与违约的实际损失相当的原则。

4.商讨记录：我们在多次商讨中尝试提出多种解决方法，但银行方面坚持实行合同中的提前还款罚款条款。