安徽郎溪县鲲鹏金色港湾地产项目营销策划报告106.pptx
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1、土地成本不断攀升 当前，郎溪县政府部门推行的部分经营性商业、住宅项目用地实行公开的招、拍、挂的土地政策，这对于 规范市场、提升土地利用价值意义重大，但这同时，也标志着开发商对土地的竞争变的日益激烈，土地出让的 价格逐年猛增，从而使得开发企业在土地方面所耗费的成本也逐年递增。据了解，郎溪县城区稍好位置的土地 市场价格已基本不低于70万/亩，部分黄金地段商住两用土地价格更已超过110万。
6、城市建设 按照“东拓北展”的发展思路，加快新城区开发建设，稳妥推进旧城改造，组织实施了郎川大道西段道路、日 产2万吨城市供水二期净化区主体项目等一批重点市政建设工程。成立县城市建设与管理工作指挥部，抽调精 干力量集中办公，强化舆论宣传，依法打击非法买卖土地等行为，非法占地和违法建设得到有效遏制。对县城 区非法占用、非法买卖土地和违法建设进行了全面清理登记。强力推进伍员路、郎涛路、富裕路等区域拆违工 作，拆除违法建设79处、建筑面积2988平方米，拆除乱搭乱建92处。 2008年将加快推进“三大建设”,力争到“十一五”末开发区建成区面积达到10平方公里，城市建成区面积达 到8平方公里，强力推进城市建设。按照城市总体规划和“东拓北展”发展思路，今年计划投资2亿元推进新城 区建设，突出抓好“一拉开、三启动”： 完成郎川大道西段和配套景观建设，实施郎川大道东段、亭子山路 建设和伍员路、郎涛路拓宽改造“一纵三横”道路网建设，向东拉开城市发展框架；启动经济适用房、廉租房、 住宅小区、农民新村建设，改善城乡居民居住条件；启动商贸服务区、星级宾馆、星级酒店、新汽车站建设， 提升城市服务配套能力；启动污水泵站、污水处理厂、垃圾中转站建设，改善城市配套设施。同时，按照“成 熟一块，改造一块”的原则，实施城关粮站等区域旧城改造项目。
一座城市的荣耀
——鲲鹏·金色港湾营销策划报告
方案提供：安徽三足置业投资发展有限公司
第一部分：项目调研报告
项目调研报告 项目开发建议 产品定位 项目销售策略 项目推广策略
A B
郎溪县市场宏观走势及供需调研分析 郎溪县房地产开发涉及相关政策分析 当地竞争项目个案调研分析 对本案有参考意义的部分重点关注问题的调研 居民消费心理及居住习惯 区域市场现状分析
调研小结： 郎溪县目前经济还不发达，城建还处于起步阶段。但发展姿态已经初步展现，未来的发展潜力 及空间还是非常大的，这为房地产市场的进一发展提供了经济基础。 县城城区面积较小，人口约五万人，市场容量比较小，但是随着经济的不断发展以及城市化进 程不断加快，房地产市场的需求空间还是有的！
2）、郎溪县房地产行业分析
截至到2007年底，郎溪县的城镇化率为 23%，全县住房总建筑面积为 17.8 万平方米。县城常住人口5万 人，拥有住房建筑面积 约125 万平方米
郎溪县的房地产行业在经历了5年时间的长足发展之后，目前已经成为了该地的国民支柱型产业。2007年 ，郎溪县的房地产供应总量约为 6 万平方米。但是到了2008年，受国家宏观经济的调控，一向较为红火的房 地产市场发生的一些变化：2008年一季度郎溪县新建商品住宅销售面积为13319. 8平方米,与去年同期相比涨 幅下降了8.8%,销售成套住房共计75套,与去年同期相比涨幅下降了44%,从目前的数字分析上来看,郎溪县第一 季度房产销售情况与去年同期相比增幅明显趋缓。经调查，我们了解到，郎溪县房地产的宏观走势及供需状况 呈现以下特点：
5、经济发展水平 2008年完成地区生产总值33亿元，比上年增长16.5%。财政一般预算收入2.38亿元，增长56.6%，其中地方一般 预算收入1.39亿元，增长52.8%。全社会固定资产投资34亿元，增长70%。社会消费品零售总额8.5亿元，增长 19.5%。进出口总额5200万美元，增长11.4%。城镇在岗职工人均工资18115元，增长23%。农民人均纯收入3450 元，增长27%。工业经济保持较快增长。预计完成规模以上工业增加值12.9亿元，增长23%。工业经济效益综合 指数260%。规模以上工业企业发展到67户，新增21户。 郎溪被评为中国民营经济最佳投资县，并在2007（无锡）国际徽商精英年会上被评为最具投资潜力城市（县）。
2、企业品牌重要性日益突显 郎溪县当地居民对陌生品牌的开发企业存有一定的戒心，尤其对外来企业更是如此，他们比较认同品牌形 象良好的本土企业，青睐于选择一些有过成功项目开发经验的企业产品。这对于外来开发商来说是一个挑战， 要求外来开发企业必须在产品上下足工夫，以产品赢得消费者，树立良好的品牌形象，对大盘后期的销售有很 大的推动作用。 在我们的问卷调查中，有很多被访者表示自己非常关注开发公司的经营实力。在未来的郎溪县房地产市场 中，企业的品牌形象及实力情况如何，将在很大程度上影响着其最终的项目命运。
C
Leabharlann Baidu
D
E
一） 郎溪县市场宏观走势及供需调研分析
1）、郎溪县简介
1、郎溪位于东经119°10′12″，北纬31°8′19″。地处安徽省 东南边陲，长江三角洲西缘，东连常州，西有著名风景区黄山、 九华山、太平湖，南与浙江相望，北接南京，区位优势十分明显， 素有“三省通衢”之称。
2、人口面积 全县总人口33.45万人，面积1104.8平方公里，耕地面积24390公顷。 非农人口57506人。（其中郎溪县城人口约5万人）
3、行政区划 郎溪县辖8个镇、4个乡：建平镇、十字镇、新发镇、涛城镇、南丰镇、梅渚镇、东夏镇、毕 桥镇、凌笪乡、飞里乡、姚村乡、幸福乡。
4、交通环境 郎溪位于苏浙皖三省交界处，是东部开放与中部崛起的对接地，是安徽省东向发展的“桥头 堡”，与长三角十五个最发达的城市均在3小时车程以内。 318国道、214省道、郎溧线、宣杭铁路以及年内动工的扬千高速穿境而过，距南京禄口机场 75公里，距常州奔牛机场90公里，距安徽最大的外贸码头——朱家桥码头90公里（该码头是 集水路、公路、铁路联运，江海直达，国际间货运班轮等综合功能于一体的现代化外贸码头） 境内芜申运河即将建成三级航道，具有常年通航300吨的能力。
6、城市建设 按照“东拓北展”的发展思路，加快新城区开发建设，稳妥推进旧城改造，组织实施了郎川大道西段道路、日 产2万吨城市供水二期净化区主体项目等一批重点市政建设工程。成立县城市建设与管理工作指挥部，抽调精 干力量集中办公，强化舆论宣传，依法打击非法买卖土地等行为，非法占地和违法建设得到有效遏制。对县城 区非法占用、非法买卖土地和违法建设进行了全面清理登记。强力推进伍员路、郎涛路、富裕路等区域拆违工 作，拆除违法建设79处、建筑面积2988平方米，拆除乱搭乱建92处。 2008年将加快推进“三大建设”,力争到“十一五”末开发区建成区面积达到10平方公里，城市建成区面积达 到8平方公里，强力推进城市建设。按照城市总体规划和“东拓北展”发展思路，今年计划投资2亿元推进新城 区建设，突出抓好“一拉开、三启动”： 完成郎川大道西段和配套景观建设，实施郎川大道东段、亭子山路 建设和伍员路、郎涛路拓宽改造“一纵三横”道路网建设，向东拉开城市发展框架；启动经济适用房、廉租房、 住宅小区、农民新村建设，改善城乡居民居住条件；启动商贸服务区、星级宾馆、星级酒店、新汽车站建设， 提升城市服务配套能力；启动污水泵站、污水处理厂、垃圾中转站建设，改善城市配套设施。同时，按照“成 熟一块，改造一块”的原则，实施城关粮站等区域旧城改造项目。
一座城市的荣耀
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方案提供：安徽三足置业投资发展有限公司
第一部分：项目调研报告
项目调研报告 项目开发建议 产品定位 项目销售策略 项目推广策略
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郎溪县市场宏观走势及供需调研分析 郎溪县房地产开发涉及相关政策分析 当地竞争项目个案调研分析 对本案有参考意义的部分重点关注问题的调研 居民消费心理及居住习惯 区域市场现状分析
调研小结： 郎溪县目前经济还不发达，城建还处于起步阶段。但发展姿态已经初步展现，未来的发展潜力 及空间还是非常大的，这为房地产市场的进一发展提供了经济基础。 县城城区面积较小，人口约五万人，市场容量比较小，但是随着经济的不断发展以及城市化进 程不断加快，房地产市场的需求空间还是有的！
2）、郎溪县房地产行业分析
截至到2007年底，郎溪县的城镇化率为 23%，全县住房总建筑面积为 17.8 万平方米。县城常住人口5万 人，拥有住房建筑面积 约125 万平方米
郎溪县的房地产行业在经历了5年时间的长足发展之后，目前已经成为了该地的国民支柱型产业。2007年 ，郎溪县的房地产供应总量约为 6 万平方米。但是到了2008年，受国家宏观经济的调控，一向较为红火的房 地产市场发生的一些变化：2008年一季度郎溪县新建商品住宅销售面积为13319. 8平方米,与去年同期相比涨 幅下降了8.8%,销售成套住房共计75套,与去年同期相比涨幅下降了44%,从目前的数字分析上来看,郎溪县第一 季度房产销售情况与去年同期相比增幅明显趋缓。经调查，我们了解到，郎溪县房地产的宏观走势及供需状况 呈现以下特点：
5、经济发展水平 2008年完成地区生产总值33亿元，比上年增长16.5%。财政一般预算收入2.38亿元，增长56.6%，其中地方一般 预算收入1.39亿元，增长52.8%。全社会固定资产投资34亿元，增长70%。社会消费品零售总额8.5亿元，增长 19.5%。进出口总额5200万美元，增长11.4%。城镇在岗职工人均工资18115元，增长23%。农民人均纯收入3450 元，增长27%。工业经济保持较快增长。预计完成规模以上工业增加值12.9亿元，增长23%。工业经济效益综合 指数260%。规模以上工业企业发展到67户，新增21户。 郎溪被评为中国民营经济最佳投资县，并在2007（无锡）国际徽商精英年会上被评为最具投资潜力城市（县）。
2、企业品牌重要性日益突显 郎溪县当地居民对陌生品牌的开发企业存有一定的戒心，尤其对外来企业更是如此，他们比较认同品牌形 象良好的本土企业，青睐于选择一些有过成功项目开发经验的企业产品。这对于外来开发商来说是一个挑战， 要求外来开发企业必须在产品上下足工夫，以产品赢得消费者，树立良好的品牌形象，对大盘后期的销售有很 大的推动作用。 在我们的问卷调查中，有很多被访者表示自己非常关注开发公司的经营实力。在未来的郎溪县房地产市场 中，企业的品牌形象及实力情况如何，将在很大程度上影响着其最终的项目命运。
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一） 郎溪县市场宏观走势及供需调研分析
1）、郎溪县简介
1、郎溪位于东经119°10′12″，北纬31°8′19″。地处安徽省 东南边陲，长江三角洲西缘，东连常州，西有著名风景区黄山、 九华山、太平湖，南与浙江相望，北接南京，区位优势十分明显， 素有“三省通衢”之称。
2、人口面积 全县总人口33.45万人，面积1104.8平方公里，耕地面积24390公顷。 非农人口57506人。（其中郎溪县城人口约5万人）
3、行政区划 郎溪县辖8个镇、4个乡：建平镇、十字镇、新发镇、涛城镇、南丰镇、梅渚镇、东夏镇、毕 桥镇、凌笪乡、飞里乡、姚村乡、幸福乡。
4、交通环境 郎溪位于苏浙皖三省交界处，是东部开放与中部崛起的对接地，是安徽省东向发展的“桥头 堡”，与长三角十五个最发达的城市均在3小时车程以内。 318国道、214省道、郎溧线、宣杭铁路以及年内动工的扬千高速穿境而过，距南京禄口机场 75公里，距常州奔牛机场90公里，距安徽最大的外贸码头——朱家桥码头90公里（该码头是 集水路、公路、铁路联运，江海直达，国际间货运班轮等综合功能于一体的现代化外贸码头） 境内芜申运河即将建成三级航道，具有常年通航300吨的能力。