物业管理创新经营(1)

二、物业管理书籍
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三、物业管理教育培训
➢（一）内容培训
•上岗培训； •内部培训； •企业实际需求培训。
➢（二）社会培训
•针对业主物管培训； •社区内对业主、学生再教育。
➢（三）综合型教育
•物管学校；
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四、物业管理媒体
➢（一）类别
•1.外部媒体
•物管知识为主；物管关联机构创办；物管为目标消费群体
➢（一）摆台
•1.入伙摆台；
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➢（二）其他建设
1.参观考察基地； 2.公益基地； 3.实验基地 4.学院实习基地； 5.影视拍摄基地等。
➢（三）会所经营 ➢（四）绿化用地再经营 ➢（五）仓储、信号中转放大等（保安亭做POS机）。
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第五部分 业主资源经营
一、业主自愿的概念与类别
选择品牌经营方式—经营实施 •2.经营方式
连锁经营—— 品牌作价； 品牌入股； 品牌租借 品牌联合； 品牌扩张； 品牌授权
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五、人力资源的经营
➢（一）高级管理人员。创造无形资产为主。 ➢（二）中层管理人员。将无形价值形化。 ➢（三）技术人员。将技术转化为产品、服务，走多种道路。 ➢（四）管理执行人员（主管）。组织落实经营计划。 ➢（五）操作人员。提供增值服务。 ➢（六）合作伙伴。互利共赢。
➢2.对恶意欠费者应关注的几点 （1）区别对待欠费大户； （2）物业公司尽量无大错 （3）有效送达催缴单，应由业主签收。
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四、运用技巧合理合法催收
➢（一）提升物业服务费
➢1. 做好服务，为提价创造条件
南京儒林小区4.2万平方米，336户业主，物业公司大大
降低电梯故障率，完善小区门禁制度，改善小区停车难状况，
➢（三）精打细算，节约挖潜
1.电梯变频技术改造可节约能耗30%，空调变频技术可节约能耗35%，照明灯具的 运用可节约能耗20%，中水利用技术可大量降低绿化用水成本等。
2.龙湖物业节能改造项目多达56项，每年可节约能耗运行成本600万元。
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➢（四）降低运营成本
1. 优化组织结构和项目流程
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五、社区网络与电子商务
➢（一）满足业主需求资源
➢（二）社区网络
➢（三）电子商务
•1.配送终端使物业管理与电子商务交叉。
•2.自创电子商务模式（家e通社区电子商务平台）
•3.参与社会电子商务配送。
（1）北京安杰社区服务有限公司，开展“安杰物流最后100米”，和顺丰、圆通、中
通、EMS合作，在社区建立包裹代收点。
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第七部分 物业资本经营
一、物管资本经营的概念
将资本投入到可以获得更多收益的与 物业管理密切相关的经营活动中获得增值 收益。
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二、国内案例
➢（一）万科物业
•1993年6月，成立汽车美容中心；连锁店遍布市区。已转让。 •1997年11月，小区智能化安防系统规划、设计、施工、改造 •1997年12月，兼营房屋租赁代理 •2001年9月，从事小区绿化工程设计、施工、改造、绿化养护 •2002年4月，实施小区机电设备、公共设施的统一管理 •2004年6月，开始从事专业化会所经营
➢（一）概念
• 业主拥有并通过物业管理进行经营而产生价值的资源。
➢（二）类别
• 1.固定财产资源（租、售、估价） • 2.流动财产资源 • 3.无形财产资源 • 4.需求资源
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二、业主流动财产资源的经营
➢（一）案例
• 郑州绿云小区收废品月交200元。济南新世纪阳光花园收废品收取4800元的进场费。 • 济南一2000多户的小区废品收购年承包费5万元。
（中海246.87亿元、恒大210.08亿元、万科物业9.9亿元）
3.2011年全球品牌价值排行百强，可口可乐品牌价值760亿美元。 4.2011年全球品牌价值百强，苹果品牌价值761亿美元。
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➢（二）品牌资源的经营
•1.经营途径 品牌塑造—确定品牌经营思路—建立品牌经营机构和经营体系—
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第六部分 物业文化资源经营
一、物业文化资源经营的概念
Байду номын сангаас
文化产业含教育业、文化娱乐业、体育业、出版业、传 媒业、旅游业、音像制品业、文化中介业、会展业、信息服 务业、艺术产业、艺术教育业、电影电视业、电子出版业等 等。以物管为内容，或者以物管为载体，或以物管为途径， 以达到文化产业的部分目的，实现文化产业的部分功能。
➢（二）经营对象
• 二手家电市场、二手汽车市场、书画作品交易、古玩市场等 货币资源经营需慎重！
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三、业主无形资产资源的经营
➢（一）知识资源经营形式
• 演出；作品营销；演讲；研发； • 专利；教育代理；专才聘用等。
➢（二）社会关系资源经营
• 澄清认识； • 把握分寸； • 业主自愿； • 隐私保护；
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2020/11/22
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【课程大纲】
第一部分 创新经营概论 第二部分 物业管理常规经营 第三部分 物业公司资源经营 第四部分 物业资源经营 第五部分 业主资源经营 第六部分 物业文化资源经营 第七部分 物业管理资本经营
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一、冰山理论 冰山可见的部分只有1/8，而7/8的物部业管理分创新都经营(1存) 在水底。
南京百合华府、深圳景洲大厦 北京三自品格社区服务中心有限公司 （2007，自愿、自管、自律）
➢3. 其他经营形式
职业经理人形式
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二、全委项目的经营收入
➢（一）主营业务收入
1.人员费用；
2.绿化养护费；
3.清洁卫生费；
4.秩序维护费；
5.物业共用部分设施设备日常运行和维护；
6.物业共用部位设施设备及公众责任保险费；
营销策划、项目策划、品牌策划、竞争策划、危机策划等。
➢（二）广告经营
1.整体策划包装； 2.广告整合宣传
3.开发、实施社区广告；
4.物业公司宣传片 5.物管媒体广告代理； 6.物业广告设计与制作
➢（三）会展业
物业管理与关联产业的展销。
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七、物管企业文化的现状与发展
➢（一）面向业主的物管文化很少 ➢（二）面向物管从业人员的物管文化产品少而单调
二、物业管理的创富能力
（一）第一组数据
1. 世邦魏理仕2010总营业收入31亿美元，2010年12月31日汇率0.6227， 相当于337.76亿元人民币。 2. 2011年，深圳物管行业GDP为321亿，企业1600余家，从业人员30万 人。 3. 中航物业2010年营业收入超过5亿元人民币。
（二）第二组数据
➢（二）物业资源的界定
• 1.在流通过程中产生价值。
• 2.在原有设计功能之外，通过经营产生新的价值。
• 3.无效资源——受时代、环境、现实、业主等多种因素制约，不能实现其全部
价值。
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二、物业流通与资产管理
➢（一）案例
•1.世联地产的财富效应
09.8.28深交所上市。陈劲松、佟捷夫妇持股64%。7.31收盘13.30 元，总市值43.3亿元，陈身价27.8亿元。
策略顾问部、研究部、项目管理部、住宅部、物流服务部、购物中心管理部、 价值与咨询部、商业服务部、投资物业部、资本市场部、办公服务部、资产服务部等。
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三、物业管理创新经营的类别
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第二部分 物业管理常规经营
一、常规经营的市场形式
➢1. 物业公司为主体的经营形式 ➢2. 业主为主体的经营形式
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四、社区商业经营
➢（一）满足业主的需要 ➢（二）案例
•1.深圳联合安泰物业河源生态农业。 •2.万科第五食堂。万味馆、万物仓。 •3.民丰服务站。香港上市公司民丰控股开设
民丰便民经营服务站，09年莲花北第一个站点 “民丰服务站”开业。 •4.河北卓达物业养老服务。 •5.浙江绿城园区生活服务体系。
信息、品牌、商标、专利等资源，和所有掌握客户资源及社会 资源，都可以通过经营创造有形价值。
二、物业公司资源类别
➢（一）无形资源
1.管理技术资源 2.品牌资源 3.信息资源 4.社会关系资源
➢（二）有形资源
1.人力资源
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三、管理技术资源的经营
➢（一）常见模式
1.多人驻场
2.单人驻场
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六、其他公司资源经营
➢（一）资料类资源经营 ➢（二）专业公司的经营 ➢（三）公司媒介的经营 ➢（四）公司所属设施设备的经营 ➢（五）社会关系资源的经营
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第四部分 物业资源的经营
一、概念与内涵
➢（一）物业资源经营的概念
通过经营各类房屋建筑及附属配套设施与场地而获得收益的过程。
提升小区绿化水平，得到业主认可，三年内成功上涨物业服
务费。
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➢4. 公开收支状况营造良好氛围
以工薪阶层为主，10万平方米近1000户的常州白云东苑小区，公示近年来收支状况，并将拟提价 方案（包括提价后服务内容、质量标准和经营收支状况等）分别送至每一位业主手中，得到业主认可后， 实现了六年的第二次成功提价。
3.顾问团
4.资源和技术援助 5.培训
6.综合
➢（二）关键事项和发展趋势
1.关键事项：专业队伍；合作方；成本控制；技术和模板。
2.发展趋势：
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四、品牌资源的经营
➢（一）品牌的价值
1.品牌产品有20%~30%的附加值。 2.2011年万科品牌价值210.70亿元，居中国地产品牌第二。
7.办公费用；
8.固定资产折旧；
9.管理费分摊；
10.业主同意的其他费用。
➢（二）其它主要收入
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三、常规经营利益最大化
➢（一）提高物业管理收缴率
➢1.非恶意欠费者处理 （1）善待一贯良好业主； （2）解释说明消除误会 （3）顾全大局着眼整体； （4）灵活处理外地业主 （5）善待困难家庭
•2.世联地产的三大业务
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三、社区广告
➢（一）案例一：分众传媒
• 1. 江南春的财富路
1973年出生的江南春03.5成立分众传媒，05.7在美上市。
江现持有15%股权5.7亿美元。上市前江40%股份，上市后先
后套现30—50亿元人民币。胡润排行榜2011年以80亿元人民
币列第167位。
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（三）案例
世邦魏理仕
全球最大的商业房地产业务公司，拥有员工超过30.000名，在全球范围内超过 300多家办事处。
1. 业务范围
物业/设施/资产及项目管理，物业租售的策略顾问及实施，企业服务，按揭融资， 买卖与租赁，物业评估预估值，开发服务，投资管理，研究与策略顾问等。
2. 北京地区办事处
上海上实物业改造项目经理制为区域经理制，一个经理管3~5个 项目，南京栖霞物业保安实行错时上下班，用工一专多能，如配电工 兼代秩序维护工作等；培训优化工作流程，提高每个岗位人员的劳动 效率。
2. 运用先进的技术提升劳动生产率
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第三部分 物管公司资源经营
一、物管公司资源内涵
物业公司的财产、人员、物资、组织、经营场所、技术、
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四、停车场的经营
➢1.经营风险（丢失、损坏、交通事故） ➢2.车位经营的多元化（汽车美容、无水洗车、车饰精品） ➢3.车位紧张的解决（成都磨子桥数码科技大厦停车场，500平方米停车70辆。一辆捷达 车占地面积约为703平方米。成都中信物管公司专门安排3人守挪车）
五、其他物业资源的经营
➢5. 缜密计划，周到安排
各管理处对下属员工进行培训，对业主解释统一口径，对业主的各
种疑问问题一一做到深入细致的解释工作。对于个别不接受的重点、难 点业主，不激化矛盾，而是个案处理，耐心又耐心，避免聚众滋事的现 象发生。
➢6. 依法进行
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➢（二）风险控制
1.【暴雨案】2010.5.7广州中海康城抢险支出400万，36名业主索赔500万。 2.【好来居案例】06年5月底，小雨被掉落玻璃砸死，73户业主和物业公司成被告。 07年12月一审判物业公司承担30%。09年二审，各方愿意调解。2011年6月10日终 审73户业主赔偿22.9万元。
•2.社会媒体（第一现场）
•3.内部媒体
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五、物管音像制品
➢（一）类别
•1.培训教材 如：上海东湖物业保洁和保安1000元/套
•2.影视剧等
➢（二）制作与营销
•1.与专业机构合作 •2.营销渠道
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六、其它物管文化资源经营
➢（一）企业策划
公关形象策划、区域策划、传媒策划、产品策划、