房地产泡沫对商业银行的负面影响

房地产泡沫对商业银行的负面影响本面的支持，即中国经济的快速发展；90年代末住房改革和城市化进程；高储蓄率和有限的储蓄工具；投机或投资性需求，包括人民币升值预期下境外资金的流入和国内房地产投机/投资性需求。

另外，前期房地产调控政策多属只调供应不调需求，扭曲了供求关系，至少在客观上提高了价格上涨的预期。

于是，房地产价格与日俱增。

而且随着今年越来越多的“地王”的出现，土地交易频繁交易价格也达到了一个新高点。

复旦大学房地产研究中心主任尹伯成表示，通过增加土地供给，改变供求关系，会对土地价格下调产生作用，但未必会带动房价降低。

“由于利益驱动更大，此轮各地加大土地的供应，并非外界所说平抑房价。

”浙江大学房地产研究所所长赵杭生表示，事实上短期内是地方政府在大好形势下抓紧推地，赶上这波行情。

业内人士普遍认为，当土地交易市场成为投资市场，泡沫就随时可能浮现。

在全球经济尚未好转、国内信贷相对宽松的背景下，如果将土地进行资本化杠杆运作，频频制造高价抢地的现象，泡沫便会被迅速吹大。

因此我认为我国迄今也存在着房地产泡沫。

三、房地产市场与商业银行的联系⒈商业银行贷款促进房地产发展房地产贷款作为一项新兴的银行信贷业务，随着房地产市场的发展快速扩容。

上世纪80年代时期，全国房地产开发企业发展数量尚不足4000家，目前据不完全统计，全国房地产开发企业已达到47000家，仅在上海注册的房地产企业就超过4000家。

从贷款数量看，1992年底，全国房地产开发贷款总额为113亿元，到1998年，总量已达到426亿。

1998年至2005年，平均每年增加达1000个亿。

2006年1至10月，全国完成房地产开发投资14611亿元，其中商品住宅投资占总投资的70%，同比增长28.4%；全国房地产开发企业共到位资金20592亿元，同比增长29.2%。

由此，使银行的房地产贷款同比增速一路攀升，从年初的增长16.2%，上升到9月底的21.4%。

房地产贷款比银行贷款总量增速快6.8个百分点，余额达到10.9万亿元。

从各家商业银行的总体情况看，每年的新增贷款数额有所增长，但在整个市场占比逐年下降。

开发贷款在整个对公贷款的比例中约占到20%左右。

以房地产信贷为主体的金融配套服务，极大地支持了城市建设与房地产市场的发展。

近年来，由于居民住房需求量很大，房地产业和宏观经济的景气指数上升，加之房地产业可以用土地和房屋做抵押，银行投放的贷款大幅度增加，有力的支持了房地产的发展。

随着我国商业银行经营体系的逐渐完善，以及我国房地产宏观调控体系的完善，银行也对房地产产业的支持越来越理性。

⒉商业银行对个人贷款促进购房及投资需求个人住房商业性贷款是银行用其信贷资金所发放的自营性贷款。

具体指具有完全民事行为能力的自然人，购买本市城镇自住住房时，以其所购买的产权住房（或银行认可的其他担保方式）为抵押，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。

目前，我国居民的收入水平提高，购房能力大幅度提高。

银行对居民提供住房贷款的条件、期限和数量都比较宽裕。

这样，不能一次缴清房款的居民就可以通过贷款买房，分期还款，促进了普通居民的购房需求，提供了便利。

近年来，房地产的持续火爆，大量社会闲散资金纷纷挤向房地产市场，进行房地产的投机性买卖操作。

其中比较典型的是“温州炒房团”和“山西炒房团”。

另外，我国不少城镇居民给予较高的房价上涨预期，也积极贷款参加购房投机，商业银行又通过这样的贷款进一步的促进了房地产业的发展。

四、房地产泡沫的出现对商业银行的负面影响房地产过热，一旦泡沫形成，房地产价格的过快上升很容易产生虚假需求信息，影响开发者和消费者的预期，而且虚假需求造成的过度供给，又会形成新的房产积压，给整个国民经济带来大而长期的负面影响。

大量的商品房闲置；不规范的住房抵押贷款操作导致的房地产价格虚高，会加重消费者的负担，增大购房者的违约风险，一旦出现经济不景气，大量购房者违约，形成银行的不良资产，形成大批的呆账坏账。

我国就有银行因为房地产破灭倒闭的案例。

80年代海南开始了房地产投机活动，很快便达到高潮，房地产价格越炒越高。

那段时间内，房地产的需求和价格正相关，呈现了典型的泡沫经济的特征。

炒作房地产确实造就了一批暴发户。

1993年国家整顿金融市场，海南房地产业跟着降温。

1997年海南发展银行的倒闭就是泡沫经济的直接后果。

由于海南房地产市场价格低落，坏账增剧，使得浙琼、蜀兴、华夏等金融信托公司出现支付困难。

1995年8月，海南省政府报请中央批准之后，让当时效益比较好的海南富南信托投资公司与浙琼、蜀兴、华夏、吉亚等四家公司合并，成立了海南发展银行；总股本为16.77亿，有47家股东，其中海南省政府出资3.2亿；海南发展银行本身资产110亿，其中大部分是贷款（80亿），其余为存款（10亿）、债券、股本金（17亿）等。

成立海南发展银行缓解了这些金融信托公司的危机，但是未能从根本上解决这几家信托公司庞大的债务与巨额亏损问题。

1997年，海南省政府又把28家发生大面积支付危机的城市信用社合并到海南发展银行。

这些信托公司和城市信用社大多是在海南放低长高潮时建立起来的。

他们在海南经济泡沫中把大量资金都压在房地产上，先后被套牢，不得脱身。

海南银行接管的这些信用社的资产为137亿，负债为142亿，实际上接管了5亿多元债务。

为了让海南发展银行收拾这个烂摊子，中国人民银行给了30多亿人民币贷款资金。

但是杯水车薪，解决不了问题。

海南发展银行在接管信用社后马上就发生了支付危机，再加上在1998年上半年海南省的储蓄存款大幅度下降，加剧银行资金周转困难。

在这个时期全国存款增加了15%，而海南存款只增加了0.13%，贷款也只增加了0.39%，坏账压力越来越大。

海南发展银行试图发行债券，但没有成功。

在重重压力之下，海南发展银行仅仅坚持了三个月就倒闭了。

⒈房地产贷款风险：第一阶段：土地储备贷款风险。

我国土地储备制度不完善，图督促被贷款存在隐形风险。

在目前我国的土地粗被制度下，土地被政府部门高度垄断。

在土地出让过程中，地方政府出于土地收益的考虑，往往希望获得较高的土地溢价。

因此，土地购置的融资要求十分巨大。

而土地收购和开发的主要资金来源于银行贷款，还款则主要依靠土地出让金。

银行土地开发贷款面临四方面风险。

一是土地储备中心资产负债率较高。

虽然各地土地储备机构均由政府全额拨款组建，但目前一部分地区存在政府投入的注册资本金过少、注册资金不到位等问题，造成对银行资金过分因爱，抵御风险的能力低。

二是银行难以对土地储备中心进行有效监管。

各地土地储备机构大都实行财政收支两条线，土地出让金上缴财政专户，各银行对资金使用很难监管。

在地方政府资金紧张的情况下，土地储备机构极可能成为财政融资渠道，出让土地的收入有可能被挪作他用，甚至受地方利益而悬空逃废银行债务。

三是银行向土地整理储备中心发放的贷款没有有效地担保措施。

当前的担保措施主要采用政府保证和土地使用权质押两种，这两种方式的合法性尚存在问题。

从《中华人民共和国担保法》的规定来看，政府及以公益为目的的事业单位不能作为保证人。

土地储备中心只是代行政府部分职权的代理机构，并不是实质意义上的土地使用者，因而对其储备的土地就谈不上拥有真正意义的使用权。

可见，对银行来说，土地质押并未落到实处。

四是土地储备中心的运营风险。

土地价格的不确定性都可导致土地出让的收入抵御土地收购价格，形成银行信贷风险。

第二阶段：房地产开发贷款风险。

每一个企业都处于某一特定行业中，每一行业都有其固定的风险。

房地产业是一个高固定成本、高经营杠杆的行业，是一个新兴和爆炸性成长的行业，是一个周期性极强的行业，是一个政策和法律易变的行业，所以房地产贷款的风险程度一般会很高。

我国房地产队伍非常混杂，这些投资主体资金实力弱、管理水平低、技术含量低，带有浓重的投机成分。

许多不具备资金能力和开发资格的开发商参与到其中来，对于这些中间商来说，大部分资金并不需要自己支付，除了建筑单位垫资外，剩余的是靠投机的方法主要由银行垫支，仅求短期获利，投资盲动不可避免。

因此，到目前为止，住宅仍是投诉率最高的商品之一，这些问题必将给银行带来风险。

同时，房地产开发商以银行借贷融资为主，自有资金很少。

负债经营的问题较严重。

由于房地产开发企业良莠不齐，随着房地产市场竞争日益激烈，监管力度不断加大，开发门槛提高，房地产开发企业资金链条日趋紧张，一旦资金链条断裂，风险就会暴露。

第三阶段：按揭贷款风险。

房地产价格上涨过快容易造成市场价格过分分离其真实价值，从而产生泡沫。

一旦泡沫破灭房地产价格下跌，作为抵押物的房地产就会贬值甚至大幅缩水，给银行带来损失。

⑴是个人信用风险。

由于我国的信用等级制度不完善，对个人资质评估缺乏统一、客观的标准，影响了银行对贷款申请人信用的调查评定，因此，银行无法确定申请人的还贷能力。

⑵是贷款购房投资热激增了由高负债家庭所带来的风险。

随着个人消费信贷规模的急剧扩大，我国一些大城市居民已经悄然成为高负债一族。

根据统计部门的计算，上海家庭债务比列高达155%，北京、青杭深宁波等城市家庭负债比列分别达到122%、95%、91%、85%、79%，天津最低为44%。

这种投资热形成的主要原因有三个：第一，房屋价格过高，远远超过了居民同期收入水平下的承受能力。

第二,银行按揭贷款条件过于宽松，很多房屋投资人在多个银行分别按揭贷款，纵容很多人盲目用银行的钱投资房产。

第三，一些居民期待房价上涨以便出售获利。

一般来说，投资需求中的银行信贷资金风险容易受收入预期、经济预期的影响，对宏观经济金融环境变动的敏感度也要相对大一些，是银行信贷资金风险的“多发点”。

⑶是金融欺诈风险。

“假按揭”恶意套现行为成为银行最直接的贷款风险。

假按揭的开发商一旦静音不善或出现困难就会使低风险的个人住房贷款变成高风险的房地产开发贷款，就会造成风险的集中暴露，至使大量的按揭贷款逾期从而直接危及银行贷款的收回。

由于假按揭往往与投机有关，容易产生法律问题，因此银行资产还面临法律风险。

⒉商业银行经营风险和操作风险商业银行存在经营行为本身不理性、不科学、不规范等问题。

如由于商业银行普遍把房地产信贷作为一种“优良资产”大力发展，因此，在经营业务上容易产生急功近利的倾向，比如有的商业银行降低客户资质等级评定的门槛、将审查手续简化、将审查速度加快等。

基层银行发放房地产贷款存在操作风险。

突出表现在：一是贷款审查经办人员风险意识不强，审查流于形式，随意简化书序，对资料的真实性、合法性审核不严，对明显存在一点的资料不深入调查核实。

二是抵押物管理不规范，办理抵押的相关只能部门协调配合不力，不按程序作，过分依赖中介机构的评估结果，造成抵押品贬值或抵押无效。

三是个别基层银行贷后管理混乱，个人贷款客户资料不够全面和连续，缺少相关的风险预警措施。