汶上县商贸物流区控制性详细规划

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汇报结束。 谢谢！
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保障交通型干道的通畅
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园区开发强度与高度控制建议
高开发强度区主要沿圣泽大街和环城西路分布，容 积率控制为2.0-3.0。
一般开发强度区占园区的主要部分，包括大部分市 场、仓储等用地，容积率控制为1.0-2.0。
低强度区为仓储用地和汽车站等公共性建筑区域， 容积率在1.0一以下。
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旅馆业用地
C25
0.81 0.37
市场用地
C26
仓储用地
W
其
普通仓库用地
W1
中
堆场用地
W3
对外交通用地
T
其 中
长途客运站用地
T23
道路广场用地
S
道路用地
S1
其
中 游憩集会广场用地 S22
38.74 75.64 64.66
17.68 34.54 29.51
10.99 5.02 5.40 2.46
5.40 2.46
土地利用汇总表
用地性质
用地代 号
居住用地
R
其
二类居住用地
R2
中
混合居住用地
R2+C1
公共设施用地
C
商业用地
C21
面积 比例 （公顷） （%）
13.56 6.19
9.82 4.48
3.74 49.35 5.67
1.71 22.52 2.59
贸易咨询用地
C23
2.93 1.34
其 中
服务业用地
C24
1.19 0.54
保障交通型干道的通畅
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园区交通流线与交通设施
货运流线分级控制 合理配置交通设施
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城市设计效果图一
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城市设计效果图二
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方案三
城市设计效果图三
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方案三
效果图一
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园区地块划分与综合控制
延续城市路网结构，根据功能展开需要 完善支路系统，增加路网密度，提高道 路服务能力
——以服务“产业兴县”为发展目标，与城市近期重要项目的选址相结合，突出业态聚集、考虑持 续发展的要求，合理调整了用地布局，细化了局部功能。
基于城市整体功能安排，以建构完整的系统化支撑体系为目标，提出具体的用地开发方案；
——兼顾城市和园区的服务要求，系统梳理综合交通、公共服务、基础设施等体系性元素，并以此 为支撑细化各地块建设控制要求。
规划定位：
立足鲁西南，辐射周边，积极争取黄河以北市场，服务京广交通经济走廊的城市型商贸 物流服务综合体，是汶上经济结构调整的助推器和现代服务业的集聚平台，是丰富城市 职能、塑造城市形象的高品位物流市场园区。
明确市场功能定位
项目用地规模222公顷（原217公顷） 功能定位为：综合商贸城、汶上农贸城、汽配交易城、建筑建材城、汽贸城、 五金城、旅游特产城、电子商务平台市场等八大市场集群以及汶上物流城、汶 上公路港于一体的现代商贸物流服务综合体。
项目名称
一般规模（㎡/处） 建筑面积 用地面积
12班幼儿园
3200～ 3900
3600～ 4300
社区健康服务中
400～1000
－
心
1500～
文化活动站
－
3000
社区体育活动场 －
地
3000～ 6000
社区居委会 100～200
－
社区警务室
20～50
－
银行
－
－
酒店
－
－
银行
－
－
工商税务所
100
－
工商管理局
空间建构和景观塑造融合的策略：
将城市景观标志系统的建构与片区公共空间系统以及标志性建筑布局的组织紧密结合，以片区空间意象建构强化城市意象；
整体功能统筹协调的策略：
合理安排各功能板块，使各个不同功能相互支撑，形成一个协同运作的整体，实现优质资源的共享，发挥集聚效应；
入驻企业需求与园区整体发展共赢的策略
现状城市主要人口 聚集区
规划工业组团
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规划策略
市场发展与城市发展协同的策略：
在顺应城市整体发展态势的基础上，建立项目与城市及周边地块的积极互动和密切的关联；
创建城市支撑的策略：
在城市层面建构对市场发展的系统支撑，形成具有空间辐射力的支撑系统，强化对车流和人流的吸引与控制，促进城市的 目标性增长；
55.04 53.96
25.12 24.63
1.08 0.49
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7 8 合计 9 总计
市政公用设施用地
公共交通用地 其 中 其它交通设施用地
绿地
其
公共绿地
中源自文库
防护绿地
发展备用地
城市建设用地
水域用地
规划区面积（公顷）
U
5.46 2.49
U21
0.86 0.39
U29
4.59 2.10
G
12.18 5.56
－
－
长途汽车站
－
－
加油站
－
8000
服务人数 （万人）
1～1.5
1～2
1～2
1～2
1～2 1～2
－ － － － －
－
－ －
1～2
－ 0.3-0.45
－
－ － － － － － － －
数量
1
1
1
1 1 1 2 3 1 1 1 1 1 1 6 1 4
1
2 1 1 1 1 1 1 2
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分期发展规划
一期：选择圣泽大街和环城西路沿线部分地块做 为启动期建设区域，主要开发项目为专业市场、 部分生活配套区和部分酒店办公等。总占地面积 约为50公顷，约占总建设用地的22.5%。具体范 围见分期开发建设图。
G1
3.95 1.80
G22 —— —— E1
8.23 2.46 219.09 3.15 222.24
3.76
1.12 100.0
0 ——
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城市综合交通设施
园区功能单元结构
根据功能组织的要求细化各 功能单元的分布。
园区路网规划
延续城市路网结构，根据功能展开需要 完善支路系统，增加路网密度，提高道 路服务能力
中国 汶上 现代商贸物流产业园
基础研究及规划初步方案汇报
深圳大学城市规划设计研究院 2011年06月
规划编制目的
当前，在国家扩大内需的宏观背景下，汶上县必须加快现 代服务业的发展，扩大与济南都市圈、济宁都市圈乃至华 北都市圈的内需发展方向的衔接力度。而现代物流业的发 展是推动现代商贸业提档升级的关键性举措，汶上县必须 抓住这一历史性机遇，在新兴行业的拓展初期占据主动， 实现跨越发展。 城市发展的基础条件已经做好了准备，面对快速变化的发 展机会，特别需要在城市整体发展格局的思考背景下，对 未开发地块的发展做出预先安排，使得快速建设的成果能 够在城市持续的发展过程中发挥积极主动的作用。
以临沂商贸城作为主要学习对象，高标准规划，在发展阶段、产业规划、城市设计等层面与 其站在同一起跑线竞争市场。
温州商贸城应该纳入整个商贸物流规划统一考虑。 配套必要的公共服务设施。如物业、餐饮、住宿、生活服务，并设置一部分生活区。
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这一阶段完成的主要工作：
结合区域产业发展机会与现实建设需求，落实园区功能并细化定位与规模；
兼顾前导项目与园区整体发展的关系，在平衡近期利益与长远发展的关系，谋求投资企业、园区与城市的共同发展
合理分期的策略：
合理安排启动区和启动项目，使得前导项目的发展能够带动整个商贸物流园的平稳有序的发展，最终形成一个能与城市其 他功能区互融互生的相对完整的有机体。
交通分析图
用地规划
序号 1
2
3 4 5
二期：主要沿二环西路开发，包括综合商贸城、 农贸市场、旅游集散中心和部分仓库，总占地面 积约为70公顷，约占总建设用地的31.5%。
三期：主要开发其余仓储物流用地，并根据城市 的需要建设汽车站，为地块提供主要活力，开发 总占地面积约为65公顷，约占总建设用地的29%。
四期: 主要完善园区的景观环境，建设园区管理 中心和展示城，总建设用地13公顷，约占总建设 用地的6%。
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解读规划任务
关于中期汇报的修改意见：
用高科技引领商贸物流产业园发展，高起点起步，设置高科技信息平台、展销大厅、高规格 仓库、金融支付中心等场所。
商贸物流区要以服务于县域人民生活，服务于企业发展为功能定位，初期影响辐射整个鲁西 南，待发展成熟后可适当扩大覆盖面，争取黄河以北乃至全国市场。
深化调研，做出详细的调研报告和产业分析。选取两三个主导产业作为物流区起步业态；用 测算数据作为科学规划的前提。
基于特色城市景观建构要求，精心布局标志性建筑和多层次环境，制造高品质城市空间
——以控规为基础，开展城市设计工作，为功能完善的园区提供高品质的空间载体
依据规划目标结合发展时序的考虑，制定全面的建设控制指引和实施建议
——依据城市道路、已有项目等既定开发条件制定合理的规划分期和建设指引
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目标定位与发展策略
用地建设条件分析
该地块的现状对外交通道路等级较高，已经具备支撑开发商 贸物流园区的交通条件。现状用地内只有相对少量的村庄建设用 地，其余为为开发用地，产地比较平整，适合建设。地块内有部 分水渠和池塘，有利于景观构建。
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分析城市需要提供的支撑条件
现状工业用地
温州商贸城
非建设用地
规划范围
规划居住组团 规划商业轴线
类别 教育设施 医疗卫生设施 文化娱乐设 施 体育设施 社区行政管理与 服务设施
市场管理及服务 设施
商业设施
市政公用设施
公共服务设施规划
级别
社区级
社区级
社区级
片区级 社区级 社区级 社区级 城市级 片区级 城市级 城市级 城市级 城市级 城市级 片区级 片区级 片区级
片区级
社区级 城市级 城市级 城市级 城市级 城市级 城市级 城市级
100
－
电信支局
10002500
600-1500
检疫中心
－
－
物业管理
－
－
居住小区级商业
－
－
设施
邮政所
100～150
－
公厕
30-60
60-100
垃圾收集站（内
含环卫工人作息 50～90 100～150
站）
垃圾收集点
－
－
汽车修理厂
－
25000
汽车培训中心
－
8000
出租车服务中心
－
－
公交枢纽站场
－
-
汽车加气站