2018-新派公寓-类REITs对开发自持资产证券化的启示(深色底)

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租售并举背景下长租公寓融资效益研究以招商蛇口为例

一、REITs与长租公寓概述
一、REITs与长租公寓概述
REITs是一种集合投资工具，通过发行证券或基金，吸引投资者将资金投入到房地产市场中，为房地产企业提供低成本的资金来源。长租公寓是指由专业化租赁企业持有和运营的长租住宿设施，为城市青年提供高品质的居住环境。
二、政策分析
二、政策分析
近年来，我国政府对长租公寓市场给予了大力支持。2017年，住建部提出 “租购并举”的住房制度，鼓励发展长租公寓。2018年，国务院提出加快发展住房租赁市场，推进“租购同权”，进一步提高了长租公寓的市场地位。这些政策为REITs在长租公寓融资中的应用提供了良好的政策环境。
四、结论与建议
2、提高企业运营能力和透明度：加强企业内部控制和管理水平，提高企业透明度和信誉度，增加投资者对企业的信任度。
四、结论与建议
3、扩大市场规模和投资者数量：通过政策引导和市场培育等措施，扩大 REITs市场规模和投资者数量，提高REITs的融资能力和市场影响力。
谢谢观看
2、挑战
2、挑战
然而，尽管REITs在长租公寓融资中具有诸多优势，但在实际操作中仍面临一些挑战。首先，REITs的发行和上市需要满足相关法律法规的要求和监管部门的审查，这可能对一些企业来说是一个较高的门槛。其次，REITs的运作需要具备较高的透明度和规范的披露制度，这可能会增加企业的运营压力和管理成本。此外，由于我国REITs市场仍处于起步阶段，市场规模较小，投资者数量有限，这可能会限制REITs的融资能力和市场影响力。
基本内容
在分析招商蛇口融资效益的过程中，我们发现政策、市场、运营等因素对利润的影响不容忽视。首先，政策环境是长租公寓行业发展的重要保障。在政策支持下，招商蛇口能够获得更多的低成本资金和优惠政策，从而提高利润水平。其次，市场需求是影响长租公寓收益的关键因素。

以新派保利为例,长租reits解析

以新派保利为例，长租reits解析（资产证券化228讲，以新派、保利为例，长租REITs 解析。

第一部分：新派、保利REITs产品简介。

第二部分：详解类REITs结构中的反向吸收构造。

第三部分：长租公寓资产证券化评级研究。

第四部分：长租公寓企业融资样本，基金、夹层信托与资产证券化。

本期主要内容是关于新派、保利REITs产品介绍和长租公寓融资分析。

最近新出的新派、保利REITs两款产品，和几个REITs产品结构设计的文章，小编觉得不错，想和大家分享。

其实REITs产品看上去很复杂的不同结构设计，大部分原因是为避税考虑。

本公众号前面也很多REITs结构和税率的文章。

至于长租公寓的融资方式，尤其是集体土地可以租赁使用政策出台后，用什么方式融资，化解租赁住房前期巨大的投资是我们面临的一个难题，资产证券化是其中解决方式之一，但解决不了所有问题。

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中国式REITs破冰

中国式REITs破冰离深交所定的最后打款期限还有36小时，新派公寓的创始人王戈宏内心开始焦灼――最终权益投资人仍未确定。

下载论文网新派公寓权益型房托资产支持专项计划（下称“新派公寓专项计划”）在10月11日取得深交所无异议函，拟发行金额为亿元，该项目的底层资产为北京的新派公寓CBD旗舰店，这标志着国内类REITs（房地产投资信托基金）市场除写字楼、购物中心、物流仓库等类型外，新增首单住房租赁类REITs产品。

11月1日，王戈宏来到杭州。

在过去短短的20天内，他见了三家意向权益投资人，其中有上市公司、大型开发商和金融机构。

“虽然他们普遍认可我们的物业，和我们的资产管理能力，但是他们尚未理解这种类REITs模式。

”王戈宏对《21CBR》记者无奈表示，因为投资通道、内部决策等原因，导致交易未能达成，“有些权益投资人已经把钱打到账上了，最后由于各种原因，撤销投资。

”“类REITs”对于此时的中国内地市场来说，还是个新鲜词。

吃螃蟹的人除了勇气，大概还需要对行业具有敏锐的洞察力。

在见第四位浙商投资人的时候，王戈宏已做好了最坏的打算。

在与投资人见面的半个小时里，他用十分钟迅速介绍了这个已经烂熟于心的项目。

他清楚，留给对方?Q策的时间仅剩半天不到。

“我给他谈这栋楼的价值和未来，以及REITs在中国的未来发展。

”王戈宏回忆。

所幸，对于行业的理解，两人一拍即合。

投资人表露出极大的兴趣，即刻召开了公司高层会议。

如果顺利的话，在第二天早上10点前投资方必须完成打款，深交所在下午5点准时召开发布会，宣布正式发行设立。

然而，为了理顺关系，整理法律文件，11月3日周五的早晨，离最终打款时间还有一个小时，双方仍在讨论细节。

“我甚至想过最糟糕的后果，如果这笔账没有打成，我们在中国证券史上开了个‘天窗’，这不是开玩笑吗？”王戈宏不敢想象。

上午9：39，他收到了对方成功打款的一张截图。

此时，他正站在路边，拍下了眼前艳红的花簇，发了一条多数人未能看懂的朋友圈：，9：39am，杭州，花！“后来此事被称为‘破冰’之举，这对于第一笔投资人、公司团队、券商、律师和整个行业来说，都是如此。

类REITs最全解析，看完变专家！

类REITs最全解析，看完变专家！展开全文文章作者：中诚信证评结构融资部分析师朱辉、林海伊、李青云、马倩伟文章原标题为《类REITs资产证券化产品专题研究报告》摘要本文首先从行业概况、行业政策、行业趋势等方面对目前国内的REITs和类REITs产品的发展情况作了基本介绍。

受限于国内法律法规及政策，我国大陆地区尚未出现正式上市交易的REITs产品，而自备案制以来类REITs产品发展较为迅猛，通过结构化设计在一定程度上实现了REITs的部分功能，且随着对类REITs产品逐步探索，其发行主体、发行场所、底层标的物业业态逐渐趋于多元化。

其次，本文对类REITs产品的发行情况进行了简要介绍。

自2014年起，截至2017年4月末，已发行的类REITs产品共有19单，累计发行规模超过454亿元。

目前，可供资产证券化的不动产存量巨大，增量较为可观，我们看好类REITs产品的发展前景。

最后，根据目前已成功发行的类REITs产品，我们梳理了类REITs 产品的评级关注要点和主要风险点。

我们认为虽然如办公楼、商场等标的物业的现金流较为稳定，符合资产证券化要求，且其自身拥有一定的保值能力，但在实际的评级过程中，我们仍需关注其标的物业的区域情况、物业运营方情况、底层租赁情况、交易结构相关设置以及增信方的信用变化情况等。

此外，基于交易结构的设置，我们亦需对租金波动风险、估值下滑风险、增信方信用风险等诸多方面加以关注。

一、 REITs产品简介房地产信托基金（Real Estate Investment Trusts，即REITs）是一种通过发行股份或受益凭证汇集资金，由专业托管机构托管，并委托专业投资机构进行房地产投资经营管理，将取得收益按持有份额比例分配于投资者的一种信托基金，根据投资形式不同，又可分为权益型、抵押型与混合型，其中权益型REITs投资于房地产项目并拥有所有权，抵押型REITs主要投资房地产抵押贷款或房地产抵押支持证券，混合型REITs介于权益型和抵押型REITs之间。

长租公寓REITs风起

长租公寓REITs风起作者：曲艳丽来源：《财经》2018年第05期在“住房不炒、租售并举”的大环境下，长租公寓进入黄金扩张期。

长租公寓的融资渠道在不断创新。

2月13日，招商蛇口总规模60亿元的储架式长租公寓CMBS（商业物业按揭支持证券）在深交所设立发行，首发规模20亿元，优先级19.9亿元，获得2.36倍的超额认购，在市场利率走高的严峻态势下将发行利率控制在5.7%。

2月2日，碧桂园长租公寓REITs在深交所获批，产品规模达到100亿元，也将采取储架式、分期发行机制。

所谓REITs，即房地产信托投资基金，将没有流动性的不动产，变成有流动性的证券。

业内有一种并不完全准确但很形象的说法是：REITs相当于不动产的IPO。

而CMBS是商业物业按揭支持证券的简称，以商业地产为抵押形成的抵押贷款为底层资产，比REITs更加偏向债权。

不同于单一REITs，储架式REITs意味着制定了一套标准，首期发行之后，未来的资产可以按照这套标准不断入池，一次核准、多次发行，更加灵活，可以实现快速扩容。

长租公寓站上风口，虽然在探索中仍面临资金收益率低等困境，但是各路资本跃跃欲试，他们相信，经过早期的爬坡期，长租公寓面临的将是万亿元蓝海。

在春节期间，长租公寓又成为圈内热议的话题，发生较早的一件事是1月22日链家旗下的长租公寓品牌“自如”完成了40亿元A轮融资，由华平资本、红杉资本、腾讯三家机构领投，整体估值约200亿元，刺激了股权融资市场。

另外一件事是新派公寓顺义国门店被房东无故断水断电5天以上，尽管这栋楼早已签下15年租约，凸显了二房东模式之痛。

2013年初，新派公寓收购了森德大厦，改造成CBD旗舰店，物业至今升值4倍，成为了这只REITs的标的资产。

2017年10月11日，新派公寓权益型房托资产支持专项计划在深交所获批发行。

这是中国第一只长租公寓类REITs。

只有重资产模式的才可能被称作REITs。

新派公寓创始人王戈宏对《财经》记者表示，该REITs是严格按照真正REITs结构来做的，把物业的资产变成份额，是最接近于公募REITs的设计。

长租公寓REITs模式全解析

图表目录
图表 1：国家层面的租房支持政策................................................................................................................ 4 图表 2：地方层面的租房支持政策................................................................................................................ 4 图表 3：租房市场的痛点.............................................................................................................................. 5 图表 4：租房市场平均换房周期 ................................................................................................................... 6 图表 5：北京市期望周期与实际换房周期 ..................................................................................................... 6 图表 6：长租公寓的盈利空间就是稳定价值占总房价的比重，最高可达房价的三分之一 ............................... 7 图表 7：增量房时期开发商的现金流 ............................................................................................................ 8 图表 8：存量房时期开发商的现金流 ............................................................................................................ 8 图表 9：长租公寓三种证券化融资渠道......................................................................................................... 9 图表 10：某权益型房托资产支持专项计划发行规模 2.7 亿，其中优先级 1.3 亿，权益级 1.4 亿.................. 10 图表 11：某权益型房托资产支持专项计划的基本参与方............................................................................. 10 图表 12：某公寓现金流预测，总共预计有 0.53 亿 ......................................................................................11 图表 13：某专项计划通过契约型私募基金和 SPV 实现对项目公司的控制.................................................. 12 图表 14：某租赁住房第一期资产管理支持专项计划主要参与方.................................................................. 13 图表 15：某租赁住房第一期资产管理支持专项计划私募基金结构 .............................................................. 13 图表 16：某租赁住房第一期资产管理支持专项计划资金进入流程 .............................................................. 14 图表 17：某租赁住房第一期资产管理支持专项计划物业 ............................................................................ 14 图表 18：某租赁住房第一期资产管理支持专项计划现金流预测.................................................................. 15 图表 19：某租赁住房第一期资产管理支持专项计划结构设计 ..................................................................... 15 图表 20：某信托受益权资产支持专项计划优先级 3.5 亿，次级 0.35 亿...................................................... 17 图表 21：某信托受益权资产支持专项计划基本参与方................................................................................ 17 图表 22：某信托受益权资产支持专项计划结构设计 ................................................................................... 18 图表 23：某房租分期信托受益权资产支持专项计划基本参与方.................................................................. 19

住房租赁市场资产证券化升温

住房租赁市场资产证券化升温作者：北大光华来源：《财经》2018年第05期党的十九大报告指出：“坚持‘房子是用来住的、不是用来炒的’定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。

租购并举，全面发展住房租赁市场，已成为建设房地产长效机制、建立新的住房制度的重要内容。

2016年国务院办公厅发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》明确提出：“支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。

稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。

”2017年7月《证监会、住建部等九部委关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》也再次提出要推进“房地产投资信托基金（REITs）试点”。

在此背景下，我们推出《中国租赁住房REITs市场发展研究》，聚焦中国租赁住房市场，并对各类基础资产进行分析，力图为市场发展提供理论支撑。

租赁住房REITs是以租赁型住房（含公寓）为基础资产的不动产信托投资基金。

租赁住房本身具有“资产特定化、租金收入稳定、运营模式清晰”的特点，符合资产证券化对于基础资产及其现金流的相关要求，是适合开展资产证券化业务的行业。

研究发现，从全球发达经济体来看，租赁住房REITs为租赁住房市场提供了重要的金融支持。

REITs作为创新金融工具和长效商业模式，既有助于租赁住房企业的规模化、集约化和专业化，还有助于消化住房市场库存，盘活存量，提高资源利用效率和住房租赁市场的活力，从而促进租赁住房市场的良性健康发展，具有现实意义。

我们研究测算，中国租赁住房REITs（不动产信托投资基金）的市值规模将在5200亿至1.56万亿元之间，远景巨大。

中国公募REITs市场的潜在规模应在4万亿至12万亿元之间。

考虑到中国基础设施建设的巨大需求和城市化人口的增长，这是一个相对保守的估计。

中国住房市场已进入存量时代。

目前全国存量市场已达到180万亿元规模，一线城市更是以存量为主，北、上、深2016年二手房销售额已分别是新房销售额的3.3倍，1.6倍和2.3倍。

类REITS税收问题

类REITS税收问题在党的十九大报告提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”的背景下，“中联前海开源——保利地产租赁住房一号资产支持专项计划”（以下简称“保利租赁住房类REITs”）、“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”（以下简称“新派公寓类REITs”）在沪深交易所挂牌，为REITs在境内的发展带来曙光。

REITs（房地产信托投资基金），是以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金，可分为权益型、抵押型与混合型。

就境内目前发行的产品而言，其实并非真正意义上的REITs，更多的是将房地产项目公司股权与资产证券化（ABS）相结合的产品，因此，将这类产品称为类REITs、准REITs或中国式REITs等。

在房地产公司从传统的房地产开发销售商向大资管运营商转型的过程中，以发行权益型类REITs产品居多，交易结构相对复杂。

本文以权益型类REITs 实务案例为基础，讨论相关法律主体的纳税义务及存在的问题，并提出政策建议。

一、类REITs产品的基本模式2017年10月，“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”（以下简称“新派公寓类REITs”）作为首单长租公寓资产类REITs在深圳证券交易所获批，发行金额2.7亿元。

同月，“中联前海开源——保利地产租赁住房一号资产支持专项计划”（以下简称“保利租赁住房类REITs”）作为国内首单央企租赁住房类REITs在上海证券交易所挂牌转让，这也是首单储架发行REITs，是以保利地产自持租赁住房作为底层物业资产，包括位于广州、重庆、北京、大连、沈阳等区域的瑜璟阁商务公寓、诺雅服务式公寓、N+青年公寓、和熹会四大租赁物业品牌，这些物业分别由保利地产旗下租赁住房管理运营平台“保利商业公司”、“安平养老公司”负责运营。

长租公寓“类REITs”破冰

长租公寓“类REITs”破冰作者：来源：《中国经济周刊》2017年第46期“新派公寓这次没有借助任何第三方信用担保，仅凭自身良好的运营能力以及核心地段的资产价值就获得了最高的AAA评级，这连我们自己也没有想到。

”新派公寓创始人王戈宏对《中国经济周刊》记者说。

10月11日，国内首单长租公寓资产“类REITs”诞生：新派公寓权益型房托资产支持专项计划在深交所正式获批发行，发行额度为2.7亿元，期限5年，其中优先级产品获AAA评级，利率5.3%。

从2013年开始进入长租公寓市场的王戈宏感慨，“终于熬出来了。

”随后，国内首单央企长租公寓“类REITs”落地。

10月23日，保利地产（600048.SH）发布公告称，中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划近日收到上交所出具的《无异议函》。

该类REITs总額不超过50亿元，采取“储架式分期发行”，首期发行自《无异议函》出具之日起6个月之内完成，其余各期自该函出具之日起24个月之内完成。

“本项目是保利在住房租赁领域践行央企责任的首单试水，REITs将成为本集团构建‘一主两翼’业务布局的战略性资本工具。

”保利集团副总经理、保利地产董事长宋广菊表示。

长租公寓“类REITs”“千呼万唤始出来”2017年7月发布的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中提到，“积极支持并推动发展房地产投资信托基金（REITs）”。

随后，加快REITs试点的提法先后出现在上海、南京、杭州和北京等城市的“租房新政”中。

REITs，即房地产信托投资基金，而长租公寓类REITs是发行者通过基金向社会融资，用于资产包中项目建设，投资者凭借购买凭证拿到相应的收益和分红。

以新派公寓发行的类REITs为例，其以北京市朝阳区百子湾路40号一栋公寓，即新派公寓CBD项目为底层物业资产，该公寓也是投资者收益的产生来源。

保利发行的类REITs则以其目前旗下的瑜璟阁商务公寓、诺雅服务式公寓、N+青年公寓、和熹会四大品牌所持有的租赁住房为底层资产。

长租公寓资产证券化

长租公寓资产证券化作者：***来源：《今日财富》2021年第30期城镇化的不断推动导致农村人口大量地流入到城市之中，逐渐上升的房价也让人们的购房变得更加困难，城镇居民对高质量的生活品质逐渐下降，发展房屋租赁业务是目前解决人们居住问题的有效途径。

从目前的实际情况来看，我国房屋租赁依旧是以散户个人出租为主要的手段，有专业机构提供长租公寓的模式仅仅只占据我国房屋租赁的5%左右，发展长租公寓资产证券化也是降低企业融资，提高企业长期发展的有效办法。

本文主要从现阶段长租公寓资产证券化的各个方面进行深入研究，希望能对今后长租公寓的发展提供有效地帮助。

现阶段长租公寓在城市中的发展比例遠远低于发达国家，长租公寓企业也面临着投资回收时期较长、企业融资成本较高、融资渠道较为狭窄等多种问题，这些问题的存在都影响着长租公寓的稳定发展，因此发展长租公寓资产证券化是有效解决问题的途径。

近几年来的发展中，我国第一单长租公寓类REITs新派公寓专项计划逐渐成形，并且在不依赖外部增效的情况下，实现资产证券的评级，在完全意义上实现公寓真实出售的项目，也让长租公寓市场出现全新的发展思路和发展模式。

一、长租公寓资产证券化概述（一）长租公寓的定义长租公寓在我国现阶段还没有完全统一的定义，通过对网络上的资料搜集可以简单地认为，长租公寓主要指的是企业在自身标准的范围内对房屋进行装修，在房屋中添置基本的家用电器，然后以高于的市场的标准价格进行出租。

根据房屋来源地不同公寓的租赁模式也可以分为两种基本模式：重资产模式和轻资产模式;而根据公寓管理模式和房屋分布密集程度也可以分成集中式和分散式长租公寓，这两类的运营模式也有一定的相同之处（如表1所示）。

（1）重资产模式主要指的是企业采取自身拥有、企业自建、直接购买、股权收购等多种方式来置办房源，并且企业拥有房屋的物业产权。

在此之后企业对所有的房源进行统一的装修，将装修完毕的房屋规划性的对外租赁，这也就是重资产运营模式。

长租公寓的运营模式及前景分析

长租公寓的运营模式及前景分析公寓是近几年新崛起且备受关注的空间形式，代表着租赁这种新的生活方式的兴起。

在长租公寓的发展历程中，有三个标志性的事件昭示着长租公寓的崛起：第一，资本的介入将长租公寓行业推向风口浪尖，特别是2014 年雷军斥资1亿元入主YOU+国际青年公寓成为标志性的事件；第二，国家政策的出台将为长租公寓发展奠定良好的政策环境，比如在商改住、增值税等方面的优惠政策；第三，开发商作为新的群体逐步介入长租公寓行业，越来越多的开发商开始自主切入公寓市场，或者开始与品牌公寓运营商展开深度合作，这意味着行业竞争格局的重大变化，也将推动行业发展步入新阶段。

一、长租公寓背景概述(一)我国长租公寓市场概况随着地产行业进入下半场，行业无法避免地从“增量开发”切换到“存量经营”。

而存量经营的一种重要方式，便是长租公寓。

在目前的政策支持下长租公寓迎来黄金发展时期，据行业研究机构前瞻产业研究院推出的《中国互联网＋长租公寓产业商业模式创新与投资机会研究报告》数据统计，截至2015年，我国房屋租赁的交易额总规模就达到8000亿元左右。

目前国内城镇人口约7.7 亿人，按30%的租房率来算，大概有2.3亿的人口需求，租赁市场未来的租金规模可达万亿的级别，因此长租公寓前景被普遍寄予厚望。

表：我国租房人口数量（单位：亿人）(二)租赁业务分析及研究方向在去库存和新型城镇化建设的大背景下，住房租赁市场已经获得较多的政策支持。

各省市相继出台的实施意见既鼓励房地产开发企业转型利用已建成商品房或新建商品房开展租赁业务，同时，也鼓励各类投资者和自然人发起设立住房租赁企业。

在种种政策的激励和支持下，长租公寓租赁基金站在了风口，加上目前房地产投资基金中机会型投资基金减少，市场发展趋势更偏向于稳健增值型。

二、长租公寓市场分析(一)长租公寓市场整体分析未来一二十年，中国仍处于城镇化快速发展阶段，按照《国家新型城镇化规划》的进程，2020年在国仍有2亿以上的流动人口。

住房租赁REITs的税收困境与完善

《金融发展研究》第9期摘要：住房租赁REITs 是推动住房租赁市场发展、实现“租购并举”的重要举措，但税收政策却没有为其提供支持。

在对现行住房租赁REITs 税收政策进行分析后，通过案例明晰各个阶段的税负及存在的税收盲区问题。

在重组阶段的税收障碍在于高额的土地增值税和企业所得税；证券化阶段的税收障碍在于项目公司的所得税与投资者所得税的重复征收；而“营改增”又造成SPV 增值税的模糊与重复。

究其原因在于对住房租赁REITs 实行普通的税收政策。

在现阶段应该推出税收优惠措施，暂免征收重组阶段的土地增值税与企业所得税，证券化阶段取消项目公司的所得税，SPV 的增值税只征收一次。

随着REITs 市场的健全实现REITs 税制的专项立法。

关键词：税收政策；住房租赁；REITs中图分类号：F830.91文献标识码：B 文章编号：1674-2265（2020）09-0075-07DOI ：10.19647/ki.37-1462/f.2020.09.011收稿日期：2020-03-16作者简介：徐珊，女，福建福州人，福建商学院财务与会计学院副教授，高级经济师，注册会计师，研究方向为税收理论与实务。

住房租赁REITs 的税收困境与完善徐珊（福建商学院财务与会计学院，福建福州350001）一、前言在我国房价居高不下的现实语境下，“租购并举”成为房地产调控的新模式。

党的十九大报告指出，“发展住房租赁市场，有利于建立健全多层次住房体系，从而保障不同消费阶层的住房需求。

”然而，由于住房租赁业务具有现金投入与产出的期限错配和租售比低的特点，资金成为制约其发展的一项重要因素，为此金融支持政策也相应出台，鼓励通过房地产证券化（REITs ）的形式解决住房租赁市场上的资金难题。

REITs 是房地产领域的金融创新，以房地产为主要的投资目标，收益主要来源于地产的运营和处置收益。

对于发起人，以REITs 方式融资既可以保留对目标资产的控制权，又可以最大限度地获得现金。

REITs融资模式在长租公寓中的应用研究

REITs融资模式在长租公寓中的应用研究作者：张升来源：《财讯》2018年第25期借鉴美国REITs运营经验，结合我国经济现状及长租公寓的特殊性，分析长租公寓REITs 在法律政策、运营等方面的风险，提出风险管理和控制的意见，以完善REITs融资模式在长租公寓建设中的应用。

REITs的简介REITs是指，信托公司通过发行受益凭证的方式，募集多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益在除一般房地产管理费用和买卖佣金后，按比例分配给投资者的一种信托基金。

美国REITs的运营经验美国是房地产信托投资基金的发源地，是世界上REITs发展最成熟的国家。

美国REITs的成功主要得益于其完善的市场经济体系、健全的房地产信托基金市场、完善的法律制度和严格的管理规定。

美国REITs的优势主要是：一是，具有较高的流动性。

房地产属于不动产，流动性差。

REITs是一种房地产的证券化产品，通常采用受益凭证的形式，使房地产具有了流动性。

二是，股本面值较低，持股灵活。

美国REITs每股只需要10-25美元，且对持股数量没有限制，使中小投资者可以通过投资REITs，获得理想的房地产投资收益。

三是，多元化的组合投资，投资回报率高。

REITs可将资金投资于不同类别的资产，将资金进行分散化投资，增加收入来源，且有效地降低投资风险。

四是，税收优惠、股东收益高。

在美国，REITs满足一定要求便可享受税收优惠。

五是，实行专业化团队管理，有效降低风险。

集中式长租公寓REITs的运营模式选择借鉴美国REITs的运营经验，结合我国发展现状以及集中式长租公寓的特殊性，集中式长租公寓REITs的运营模式选择如下：一是，信托类型：根据集中式长租公寓“只租不售”并以租金为主要回款方式的特点，选择运用权益型REITs。

二是，组织形式：根据我国目前的市场环境和法律环境，集中式长租公寓REITs宜采用契约型的组织形式。

三是，运营方式：集中式长租公寓的建设期长，资金需求量大，且需要稳定持续的资金投入，宜采用封闭式REITs。

用REITs实现政府公共资产证券化

用REITs实现政府公共资产证券化
孟晓苏
【期刊名称】《浙江房地产》
【年(卷),期】2018(000)006
【摘要】随着国内资产证券化市场的迅猛发展和基本制度的日益完善,公募REITs 推出的时间表也越来越近,公募REITs已成为行业内最为关心的话题。

【总页数】10页(P12-21)
【作者】孟晓苏
【作者单位】[1]中国资产证券化论坛理事会;[2]国务院发展研究中心REITs课题组;[3]中国证券基金业协会资产证券化委员会;[4]北京大学
【正文语种】中文
【中图分类】F832.5
【相关文献】
1.在民主和市场“双轮”驱动下的政府“两管理一改革”——2012年河北省赴美国政府性债务、公共资产管理暨医疗卫生体制改革培训团考察报告 [J], 冯鸿雁;范战考;成军
2.以《新巴塞尔协议》原则推动我国资产证券化市场发展——REITS证券化产品特征及其监管设计 [J], 李江涛
3.以《新巴塞尔协议》原则推动我国资产证券化市场发展——REITs证券化产品特征及其监管设计 [J], 李江涛
4.REITs资产证券化融资对房地产企业经营绩效的影响研究 [J], 龙玉琪
5.REITs资产证券化融资对房地产企业经营绩效的影响研究 [J], 龙玉琪
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15917200_类REITs时代：公寓资产证券化的“春秋五霸”_

卢宝宜洪静上海报道今年2月，国内首单百亿级租赁住房REITs“中联前海开源-碧桂园租赁住房一号资产支持专项计划”获深交所无异议函。

同时，证监会系统2018年工作会议召开，表示将研究出台公募REITs相关业务细则。

网上流传着这么一句话，“没有REITs就没有美国商业地产”。

当存量时代的到来已成事实，国内公募REITs 的到来也成为业内翘首以盼的事情。

住房租赁市场的证券化与金融产品创新也正在提速，2017年四季度，新派公寓类REITs、保利地产租赁住房类REITs、招商蛇口长租公寓CMBS、旭辉领寓类REITs以及龙湖冠寓住宅租赁债接连落地。

5家企业总计392.7亿元融资计划获批，起到了先锋的领头羊作用，搭建起一个类REITs的春秋时代，而这些产品背后各有千秋的模式也值得深究。

新派：首单+权益型2017年10月11日，全国首单长租公寓资产类REITs产品——“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”正式获批，11月3日在深交所成功发行，发行金额为2.7亿元。

该计划的底层资产为新派公寓CBD店，位于北京CBD核心地段。

新派公寓创始人兼CEO、国际金融地产联盟常务理事王戈宏接受《中国房地产金融》杂志采访时表示：“周边市场的住宅平均售价为8万-10万/平方米，该资产估值3.5亿元。

发行价之所以打了一个折扣为2.7亿元，是为了保证投资人利益，尤其是给劣后投资人预留了很大的收益级风险空间。

”据了解，这次新派公寓发行的权益性类REITs中优先级1.3亿元，利率为5.3%；劣后级1.4亿元。

优先级为招商银行与海口农商银行，收入来自资产未来每年的租金收益；劣后级投类REITs时代：公寓资产证券化的“春秋五霸”国内REITs真正到来之前，2017年腾空出世的五家公寓证券化产品，成为燎原的第一把火。

5家企业总计392.7亿元融资计划获批，起到了先锋的领头羊作用，搭建起一个类REITs的春秋时代，而这些产品背后各有千秋的模式也值得深究。

公募REITs年内推出,对公寓影响几何?

公募REITs年内推出,对公寓影响几何？
刘策
【期刊名称】《城市开发》
【年(卷),期】2018(0)5
【摘要】今年以来,中国租赁住房资产证券化不断加速推进。

4月25日中国证监会和住建部联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》(简称"30号文")后,"30号文"中明确提到试点发行房地产投资信托基金(REITs),这是继《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》和《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》后,在租赁住房金融支持方面的又一重要文件,也标志着我国住房租赁REITs迎来窗口期。

【总页数】2页(P22-23)
【作者】刘策
【作者单位】存量地产
【正文语种】中文
【相关文献】
1.REITs在长租公寓中的应用研究——以新派公寓为例 [J], 孟瑞琦;刘亚赛;
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3.开发商品牌扩张势头强劲,长租公寓公募REITs渐行渐近 [J], 戴德梁行[1]
4.境内 REITs 市场现状及公募REITs展望 [J], 黄溯熹
5.论REITs结构模式与税收政策
——以基础设施公募REITs为例 [J], 杨咏梅;陈美华
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REITs发展对中国房地产融资的启示

REITs发展对中国房地产融资的启示
庞青;瞿宝忠
【期刊名称】《价值工程》
【年(卷),期】2006(025)009
【摘要】本文基于国内房地产业开发融资所面临的渠道少、资源匮乏现状,结合国外REITs市场发展经验,比较分析了代表市场发行REITs的市场准入条件和市场优势.对国内发行REITs进行了可行性论证,并结合中国房地产业特点,对REITs的立法及运作思路提出参考方案.
【总页数】4页(P152-155)
【作者】庞青;瞿宝忠
【作者单位】东华大学,上海,200051;东华大学,上海,200051
【正文语种】中文
【中图分类】F830.572
【相关文献】
1.美国房地产投资信托基金(REITs)的发展与启示 [J], 陈柳钦
2.境外房地产投资信托（REITs）发展对中国的启示 [J], 杜晓军
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4.美国房地产信托REITS对中国房地产发展经验借鉴 [J], 张瑜; 王新冉
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