某公司项目运营管理手册

伟业顾问武汉分公司

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目

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理

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册

内部资料仅供参阅

项目运营管理部

二零零七年十一月

此手册为试行稿，其中内容难免有疏漏，不足之处，若发现问题请及时反馈，内容解释权归属伟业顾问武汉分公司项目运营管理部。

此手册为伟业顾问武汉分公司内部资料，任何人、单位未经伟业顾问武汉分公司授权，不得复印拷贝，违者追究其法律责任！

目录

第一部分：项目接洽期

第一章团队构成 (4)

第二章工作流程及职能 (5)

一、工作流程 (5)

二、岗位职责 (6)

三、示范文本 (7)

第二部分：项目筹备期

第一章团队组建 (8)

一、时间节点 (8)

二、负责人 (8)

三、项目标准组织架构及岗位职责 (8)

1、组织架构 (8)

2、岗位编制 (9)

3、岗位职责 (9)

第二章项目交接 (18)

一、时间节点 (18)

二、对接负责人 (18)

三、交接内容 (18)

四、交接文件 (18)

五、表单模版 (19)

第三章营销前准备 (20)

一、行政准备工作 (20)

1、综管工作 (20)

2、人事工作 (36)

3、财务工作 (45)

二、策划准备工作 (48)

1、工作内容 (48)

2、成果性文件提交流程 (54)

3、成果性文件审核流程 (56)

4、文件规范（策划提供） (58)

三、销售准备工作 (59)

第三部分：项目营销期

第一章业务流程 (91)

第一节整体销售流程 (91)

第二节认购流程 (93)

第三节签约流程 (96)

第四节变更流程 (100)

第五节按揭流程 (102)

第六节交房流程 (103)

第七节其他方面 (104)

第二章业务辅助工作 (105)

第一节项目现场日常数据管理与传输 (105)

第二节阶段性销售总结及营销方案调整 (107)

第三节销售体阶段性培训 (109)

第四节开发商维护 (110)

第四部分：项目结案期

第一章内部工作 (112)

第二章外部工作 (113)

附：项目结案总结纲要范本

第一部分：项目接洽期第一章团队构成

一、时间节点

获知新项目信息，和开发商第一次沟通之后一周

二、负责人

拓展部

三、组织架构及岗位编制

第二章工作职能及流程

一、工作流程

副总经理

拓展经理策划经理市场调研拓展专员高级策划

营销策划报告市场调研报告项目跟进表

提交开发商合作意向书

投标文件（经济标）

投标文件

（技术标）

提交标书提案汇报

签订合同

二、岗位职责

●拓展部经理

a)负责分公司市场拓展任务，并完成公司拓展任务指标

b)负责公司新项目的市场跟踪、提案报告

c)给项目各阶段营销策划工作提供支持

d)负责在此期间与开发商工作对接

a)负责项目此期间的日常工作

b)多渠道获取市场最新动态

c)公司新接触项目的持续跟进

d)监控市场并提供市场分析资料

e)定制项目前期工作计划

f)配合营销策划中心总监做好市场拓展工作

●拓展专员

a)紧跟具体项目的日常工作

b)按照工作计划，按时完成各项具体工作

c)配合市场发展经理的工作

●市场专员

a)紧跟具体项目的日常工作

b)按照工作计划，按时完成各项具体工作

c)持续跟进市场，进行市场调研，并出具市场调研报告

d)配合市场发展经理的工作

三、 示范文本

✧ 附件、营销顾问、销售代理合作意向书

投资顾问、营销策划及销售代理合作建议

✧ 附件、市场调研指引

市场调研指引.doc 楼盘市场调研表格.

doc

✧ 附件、项目跟进表

项目运营情况及重点拓展项目跟进表.do 项目开发商主要负责人个人信息档案.do 客户维护工作月度成果总结.doc

开发商及项目情况

调研表.xls 项目沟通情况汇报

表.xls

第二部分：项目筹备期第一章团队组建

一、时间节点

签订《销售代理合同》后，合同确定的开盘之日前三个月二、负责人

项目总监

三、项目标准组织架构及岗位编制

1、组织架构

2、岗位编制

规模（万项目项目销售销售策划策后台客服销售置业

顾问

≤40 15-20 1 1 2 4 2 2 1 2 2 ≤30 10-15 1 1 1 2 1 1 1 1 1 ≤20 5-10 监管 1 1 2 1 1 1 1 1 ≤12 5以下监管 1 1 1 1 1 1 1 1 ≤8还可以根据开发商要求、项目销售进度、项目面积进行机动调整

3、岗位职责

项目体负责人（项目总监／项目经理）岗位职责

本职工作：作为项目体负责人，主要负责所在项目营销策划及销售工作的展开及进度把控，并负责在该项目重要问题上，代表公司意见与开发商进行沟通，并取得最终成果。

直接责任：

a)负责项目的整体成本控制；

b)负责项目整体营销策划工作思路及推广调性把控；

c)负责项目销售各阶段策划执行方向及各方案的把控；

d)负责项目各期销售价格的制定与调整；

e)负责与开发商相关负责人的沟通与对接工作；

项目总监以上层级具体负责：

a)了解开发商对总体工作情况的满意度；