新形势下的产业地产发展及趋势研判(一)

新形势下的产业地产发展及趋势研判（一）

国内外形势面临重大转变，产业地产也面临重大转折。工改工市场出现瓶颈期，尤其是产业导入嫁接存在重大难题，许多可行的工改工项目找不到合适的产业导入。本文通过分析国内外形势，探讨政府未来的产业用地发展趋势，研究政府相关政策要点。从解决政府诉求角度出发，寻求突破以往普通产业地产的发展模式，尝试为产业地产业者提供更多的解决思路。

1国内外新形势

（一）西方国家收紧外资收并购审查制度。

中资海外并购的主要目的地，例如美国、英国、德国、澳大利亚等国家，普遍对中资并购加强审查，一些被认为先进、敏感的技术标的，难以收并购。此外，继承巴黎统筹委员会的《瓦森纳协议》也对我国引进高科技形成了巨大的阻碍。

（二）自主可控对我国国家经济社会军事安全的重要性。

2018年4月美国制裁中兴事件以及最近这几年针对华为采取市场准入的各种政策限制都充分表明了自主研发创新的重要性。

（三）全球产业国际分工的趋势。

全球产业已基本形成了五级梯队发展格局：第一梯队是以美国为主导的全球科技创新中心；第二梯队是高端制造领域及次创新中心，主要以日本、德国、韩国、新加坡、以色列等为主。第三梯队是中端制造领域，主要中国为主。第四梯队主要为中低端制造领域，主要以劳动密集型制造国家为主，如越南、柬埔寨、印尼、孟加拉、印度等。第五梯队是资源输出国为主，包括OPEC各国、

亚非拉一些主要以出口农产品、矿产为主的国家。美国靠创新产品取胜，日德韩等靠创新生产创造价值，中国主要依赖后发优势即跟随战略获取利润。目前，我们中国正在向第二梯队前进中。

（四）中国产业升级的紧迫性。

中国当前的工业化还没有完全走完，从制造设备到产品工艺都与第一梯队和第二梯队有较大差距。2015年工信部长苗玗表示：与发达国家相比我们高端传感器、工业应用软件、高档数控系统等市场份额不到5%，智能制造差距非常大。

（五）突破中等收入陷阱。

中等收入陷阱主要原因就是低端制造业转型失败，被别国淘汰倒闭或搬迁，导致大批国民失去就业机会，国民所得难以保持增长甚至直接下降导致。

（六）产业空心化的隐患。

一个国家的真正竞争力还是在于高科技产业以及制造业。当前我国沿海地区以制造业为中心的生产制造环节大量转移到其他国家，而新兴的高端制造业和现代服务业尚未崛起，造成整个经济产业结构失衡的不利局面。失去就业、失去财政收入及失去向上产业升级、攀登高科技的基础。

（七）国际贸易格局发生重大变化。

服务贸易呈现巨大的增长态势，与之对比的是货物贸易增长率一般。在中国，最近这十年的服务贸易年均增长率15-25%说明，中国在产业升级和科技创新上有着较大的进步，也存在较大的需求和提升空间。

（八）逆全球化隐现。

特朗普上台后，出于制造业回流、缓解美国本土产业空心化及贸易逆差等考虑，全球最大的进口国，也是我们贸易顺差的主要来源美国开启贸易壁垒。我国贸易顺差已经缩水不少，仅依赖以往的中低端产业已经难以带来足够的贸易顺差，这对于粮食、原油、矿产进口量巨大的中国而言，直接涉及国家安全问题。

（九）中国制造2025。

深圳是国内战略性新兴产业的重要基地，产业规模大、集聚性强。为落实《中国制造2025》，抢抓新一轮科技革命、产业变革与加快转变经济发展方式交汇的历史机遇，强化工业基础能力，提高综合集成水平，培育新型生产方式，推动深圳制造业数字化、网络化、智能化、绿色化，打造中国制造2025国家级示范区。

（十）深圳在大湾区中的定位。

《粤港澳大湾区规划纲要》定位深圳为创新创意之都。深圳市国际创新中心，高科技为主导产业，产业活力和优势凸显。深圳将进一步强化产业升级，明确产业发展方向，为产业发展提供更大的空间。

总之，深圳产业升级科技创新，不仅是深圳本身的巨大现实需求，也是中国打造创新型城市的试验田，更是中国发展转型的客观需要及占据未来高科技制高点的先锋。一句话，深圳的产业升级科技创新，时不我待，亟待突破。这也是深圳近期不断加强产业用地利用和扩大产业用地保障的根本原因

2深圳市相关产业用地政策

省政府出台了《广东省人民政府印发关于进一步促进科技创新若干政策措施的通知》（粤府〔2019〕1号），在此就不多说了，各位大佬自己搜索看看哈。主要讲讲深圳市出台的政策文件：《关于促进科技创新的若干措施》、《关于支持企业提升竞争力的若干措施》、《关于促进人才优先发展的若干措施》，在推动科技创新、提升企业竞争力、促进人才优先发展的政策和资源供给上“三箭齐发”。其中《关于支持企业提升竞争力的若干措施》中涉及产业用地方面的内容有：

（一）加强产业用地统筹管理。

划定产业区块控制线，稳定工业用地总规模，严格控制线内产业用地改变用途，企业有破产、清算、自愿或者强制迁出按照协议约定或者依法收回土地使用权。

（二）创新产业用地使用方式。

改进产业用地使用方式，大力推动产业用地使用权“长期租赁”的供应方式。企业未申请续租、出让或申请未被批准的，由政府收回土地，确保持续供应能力。

（三）实施重大产业项目用地专项保障。

对经市政府确定的重大产业项目用地，实行专项用地保障，提高审批效率，降低重大产业项目用地成本。

（四）优化产业用地地价形成机制。

对战略性新兴产业、未来产业、高端制造业等产业项目的土地出让，适度降低出让底价，减少优质产业项目的土地成本。

（五）加大创新型产业用房建设和供应力度。

到2020年通过各种方式建设不少于800万平方米创新型产业用房。对于符合规划并经市政府批准允许限期开发的闲置产业用地，可建设创新型产业用房。

（六）加大“工改工”改造力度。

严格控制“工改商”“工改居”，大幅度提高城市更新中旧工业区“工改工”比例。简化单一权利主体城市更新“工改工”项目流程，将审批时限压缩三分之一。放宽旧工业区综合整治准入条件，适度提高开发强度。

（七）加快土地整备拓展产业用地来源。

到2020年，新增整备用地50平方公里，新增整备用地中用于工业用地的比例不得低于30%。加快推进“整村（片区）统筹”，鼓励未完善征转地补偿手续、符合规划的产业用地加快入市。加大原农村集体土地入市力度，积极推动提高原农村集体未征转建设用地入市数量。加大历史遗留违法厂房的处置力度，遏制建设用地供后闲置行为。探索盘活利用已出让未建用地、原行政划拨未建用地、已审批尚未完善合法用地手续土地等国有历史用地。鼓励企业综合整治及提高容积率等途径提高土地利用率。

总之，基于产业基础和劳动力优势的城市群分工将日益明晰，深圳借此希望加速产业升级迫切越发明显，但深圳用地总量十分紧缺。为了增加物业空间和土地集约化利用，出台了各种政策积极鼓励产业升级改造。除了更新改造外，深圳近些年供地趋势是压缩商住、扩大产业用地供应比例。2013年至2018年期间，深圳新增土地供应中产业比例从50%-70%，未来将更高。