佛山华庭项目房地产市场调研报告下

备注
预计2010年6月底开售
和富阳光新城分析：
优势
目前杨和最大住宅小区； 位于杨西大道和高明大道交汇处，交通方便； 邻近镇政府和杨和中心小学； 有24小时的专业物业管理队伍； 户型方正实用，使用率较高。
劣势
邻近交通要道，有一定噪音污染； 周边环境较差； 有一定规模，开发时间长。
项目概述： 现尚未发售，预测一期销售时间在6月底； 1期工程已接近封顶，销售价格在2600至2700之间； 二期及后续发展现暂时未明确； 售楼部在预测在5月底落成。
时间
04-20 04-17 04-15
03-10
02-20 01-10
01-01
2010年国家出台调控楼市政策
措施
内容
住建部：未获预售许可项目 开发商不得收取定金
国务院：房价过高地区可暂 停发放第三套房贷
国务院常务会：贷款买二套 房首付不得低于50%
国土部：强调房地产用 地监管 将开展突击检查
未取得预Leabharlann Baidu许可的商品住房项目，开发商不得以认购、预订、排号、 发放 VIP 卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等费用。
在中国房地产市场快速发展的近几年里，对房地产调控构成实质性影响的信贷政策主要有两 次：2007年的“9·27新政”（利空）、2008年的“10·22新政”（利好）。 而此次4·15新政与9·27新政相比力度更大，主要表现在：贷款购买二套住房的家庭，首付由 原来的40%提高至50%，对于贷款购买第三套及以上住房的家庭，首付由原来的40%提高至 50%以上。
财政部：五年内住房转 让全额征收营业税
进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进 房地产市场平稳健康发展。
1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的， 全额征收营业税；超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5 年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋 的价款后的差额征收营业税；超过5年(含5年) 的普通住房 对外销售的，免征营业税。
和富阳光新城
一期推货 组团
物业地址 开发商
杨和镇政府东侧 和富物业投资有限高公司
建筑类型 小高层
占地面积 4万平方米
建筑面积 8.7万平方米
容 积 率 2.17
物业管理费 ——
单位面积区 间
一期全部户型89平方米的三房
目前销售 未开售
当前均价 报价2650元/㎡
目标群体
一期销售主要针对政府职员，周边本地人， 投资客。
项目进度
小结：
在杨和住宅市场中，主要呈现项目量少、以多层建筑为主、总体档次不高以及楼价偏 低的特点，房地产萌芽阶段蕴藏巨大发展潜力。 在目前市场供应货量中，中小户型占主导，适合大众消费群体。
3 本项目分析篇
周边环境
项目东面为工业用地；西面 为商业、住宅和行政办公区， 建筑主要为8层以下楼房。
项目总述
在目前杨和商品住宅市场中，在售量少，而且未来推货都集中在下半年，形成一定 的竞争环境。但由于项目的建筑类型、距离和推出时间等因素差异，项目之间没有形 成直接的对冲。
对于本案来说，二期产品是杨梅即将开售的电梯洋房项目之一，在市场上产品优势
相比另一竞争项目【和富阳光新城】相对的突出，利于吸引区域的高端客户。
结束语
感谢贵司给予我司的合作机会； 我司将高度重视与贵司的合作； 无极有信心再创项目二期销售佳绩！并与贵司携手品牌。 无极10年的房地产资源平台以及房地产项目策划及代理的专业经验，为贵司成功开发制定专
业策划营销方案，作为贵司科学决策的市场专业支持，并以精英销售团队圆满实现销售目标。
精诚合作，携手并进，共创辉煌！
国家近期出台各种调控政策，重点在于提高首付和利率，目的是打压投资和投机者、 二套以上购房者，以稳定房价。但对于首次购买90平方米以下的置业者，没有受到政 策影响。
纵观本案一期购房者，绝大部分都是首次置业，投资客相对比较少；而且，本案二 期户型都以中小户型为主，在一定程度上弱化政策对本案二期产品的影响。
一期客户分析
在一期置业客户中，随机调查59户，对其置业考虑因素分析。（其他主要包括小区 绿化、物业管理等）
在一期置业客户中，考虑最多的是价格因素，交通、户型、位置等因素也占了很大比 例。因此，本案比较受到普通工薪一族的青睐。
近期政策影响
随着经济的回暖，楼市得到了恢复，楼价不断飙升，楼市泡沫越趋严重，一步步威 胁着国家整体经济。 今年初，国家也相继取消了08/09年出台的各种购房优惠政策。而且，加强了资金 监管，提高准备金率；特别是4月份，国务院为遏制近期房价过快上涨问题，连续 出台了重磅政策，严格要求首付比例，坚决遏制不合理的需求。
提高入市门槛，二套房需求将受到抑制，市场上观望盛行。 短期内推出量增加，价格将有一定的松动。 楼盘促销活动增加，楼盘间博弈再度升级。
无极点评
4-15/17新政是近年来地产调控最坚决、最有力、最有效的一次。 在这一轮政策调控下，整个房地产市场受到很大的影响。 从整体上看，新政既是对房地产的一次全面整顿，也是对国内产业结构的一次调整。
6月底
10月份后
下一期建筑类型 多层楼梯楼
价格预测
2450元/㎡
小高层电梯楼 小高层电梯楼
2650元/㎡
？
按照项目工程进度，趣雅二期先于本案推出市场，避开与本案推出市场时间的直接对冲，但 其具体价格将成为本案二期的参考依据。和趣雅二期相比，在地理位置、产品户型、价格以 及市场认可度上本案都占有优势，总体上趣雅二期对本案影响不会太大。 和富阳光新城，由于位置上离本案有一段距离，而且，本案处于杨梅成熟区，而和富阳光新 城处于杨梅新区，对于本地销售对象没有太大的冲突；由于规模和未来区域发展的优势，和 富阳光新城对外来投资客有较大的吸引力；如果本案有价格优势，问题都将会弱化。
杨
梅
河
本
案
杨梅市场
杨梅市场
杨梅小学
杨梅小学 杨梅中学杨梅中学
河畔名居 河景豪庭 趣雅名苑
无极观点
地理位置优越 生活配套齐全 交通到达率高 项目可塑性强
与竞争项目比较
趣雅名苑 和富阳光新城
本案
现售状况
在售一期尾货
未售
一期基本售罄
下一期建设进度 正在打桩
即将封顶
平整土地
下一期推货时间 预计10月份
The End
祝【翠岸华庭】二期开发圆满成功！
The End 17
Thank S
期待深度沟通☺
佛山市禅城区绿景一路19号 （86）0757-83826099/83315688
内部资料 严禁传阅
商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三 套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴 纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率 不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平 方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。
一、加快住房建设用地供应计划编制； 二、促进住房建设用地有效供应； 三、切实加强房地产用地监管； 四、建立健全信息公开制度 ； 五、开展房地产用地突出问题专项检查。
银监会：发布流动资金 流动资金贷款不得用于固定资产、股权等投资，不得用于
贷款管理暂行办法
国家禁止生产、经营的领域和用途。
国办：要求促进房地产 市场平稳健康发展