房地产业务发展战略目标与措施

六、房地产业务发展战略目标及措施

（一）房地产行业分析

1、土地政策分析

从总体上说，我国的土地资源有限，人均耕地面积 0.106公顷(1.59亩)，不足世界人均数的43%。所

以国家对土地规划、使用都有较多的法律、法规。对

经营性用地，国家规定必须招标、拍卖或者挂牌方式

出让。国家土地政策的变化对房地产开发商的影响主

要体现在以下一些方面：

土地获取的难度增加。由于国家土地供应总量将受到严格的限制，未来房地产公司获取大面积优质土

地的难度将增加；

（1）促使开发商增加核心能力。土地出让方式的

转变将促使一些房地产公司从资源优势型企

业向能力优势型企业转变，能力优势的形成

与市场化进程速度相关；

（2）土地价格上升。土地价格比协议转让价格总

体水平上升，长期价格趋向合理区间，但总

体价格水平将高于现在水平，这对房地产公

司未来的利润产生较大的影响；

（3）行业竞争激化。房地产开发行业竞争趋向激

化，实力决定开发机会，资本运作、技术创

新、专业人才、投资策划等方面都对房地产

公司提出了更高的要求。

2、房地产行业的特点及竞争态势

据近几年对房地产销售收入的统计分析和预测，房地产的市场销量将呈现继续增长的势头：

表十四：中国房地产市场销售收入预测表

单位：亿元

房地产行业是平均利润率较高的行业，达17.2%，但利润率的波动较大，表明行业的经营风险较大。

在房地产的投资方面，商品住宅投资占有较大的比重，将近70%。

房地产行业受国家经济的影响较大，它国民经济的波动具有很强的相似性。

从行业的生命周期来看，我国房地产业正处于成长期。

房地产行业成功的关键因素如下：

（1）整合才能发展。向集约化大型企业发展—

房地产开发企业应当通过实施资产重组、外

兼并，在短时期快速组建成庞大的企业集团，形成开发优势；规模化产品开发趋势---考虑

到开发建设房地产利润已接近社会平均值，

只有开发规模化产品，薄利多销，才符合开

发企业的根本利益；

（2）打造企业的核心竞争力。核心竞争力概括为六个要素：

▪土地资源；

▪市场把握；

▪产品设计；

▪营销管理；

▪品质控制；

▪资本规模。

（3）创新。定制个性化的产品---对功能性和文化性的把握和创新；管理体系创新---第一

步达到科学管理，与市场经济接轨；第二步

实施知识管理，与知识经济衔接；战略联盟

---“为竞争而合作，靠合作来竞争”的新联

盟含义正在被房地产发展商所接纳；

（4）一体化/多元化经营。为了节约交易成本，或者是实现多元化经营，众多的大企业实行

前向一体化，或（和）后向一体化战略；房

地产开发企业可以采用从建材制造、建材供

应到房地产开发、建筑安装、室装饰装潢（包

括装饰材料的制造）、然后到物业管理等等一

体化的经营战略，或者是进入其他相关性不

大的行业，实行多元化经营。

3、写字楼市场

（1）写字楼的市场供给

总体上来说，未来几年中长期写字楼的供给量将超过去1000万平米，2005年前后，CBD地区、中关村、

金融街、亚运村累计至少有超过500万平方米的写字

楼供应量。未来几年写字楼面积供应如下表所示：表十五：地区近年写字楼供应面积统计及预测

（2）写字楼市场特征

写字楼市场是甲级写字楼一统天下，顶级、甲级、

乙级写字楼形成1：7：2的分布式写字楼市场的最大特征。

从写字楼本身来说，最重要的两个特征是区域位置和档次，不同地区对两者的需求有不一样的特征。

写字楼租赁市场呈现三大特征：

▪交易集中于四个区域。无论从交易数

量还是从交易面积来看，ＣＢＤ、中

关村、燕莎和王府井都是写字楼租赁

市场最为集中的区域，这四个区域的

交易量占到了市场总份额的60％以

上；

▪国外客户的选择不同。中关村对国客

户，尤其科技企业的吸引力更大，国

外客户则更偏重于选择国际氛围较

为浓厚的ＣＢＤ、燕莎、王府井等区

域。ＣＢＤ的租赁客户中，国际知名

企业占到了46％，涉及的行业则以通

讯电子、金融保险业为主；王府井和

燕莎商圈的客户构成较为接近，主要

是专业服务性公司；

▪面积的需求差异大。1000－2000平方

米的租赁案例最多，占总交易案例的

30.7％。此外，2000平方米以上的大

面积和300平方米以下的小面积交易

案例也都很大，分别占26.7％和

23.9％。科技、贸易公司的需求以小

面积为主，而金融保险业、通讯电子

业和专业服务业等则需要大面积。

（3）写字楼的的客户分析

市写字楼需求的大客户主要是由来自于六个市场的机构、企业和公司组成，其中第三产业客户所占比

重至少达到 50%以上。这六个市场是：金融保险机构、

大型集团公司、外国公司、国家部委机关、通讯电信

企业和外省市公司。

在可以预见的一段时期，中资机构、大型企业集团和部分跨国公司将成为写字楼的主要需求者，原有

的客户群体将出现一定的分化。

（二）中铁泰博经营状况分析

1、中铁物资对中铁泰博的业务定位

在中铁物资总公司总体发展思路的指导下，为获得实业支撑，盘活土地资源，中铁物资成立了中铁泰