第九章房地产周期理论
房地产周期
不可知派认为，房地产周期是没有所谓的周期的。其代表性的观点主要有： ¾市场是有效的：如果 房地产确实存在周期，那么参与者都能清楚地意识到处于经济周期的阶段，并采取相应的措施来提前获益：早在 高点到来之前就清空了房产地产周期的高点和低点，因而也就没有所谓的房地产周期； ¾周期不能被精确测 量：如果有存在周期的话，那么周期一定能够被精确测量，一定能够精确地指明目前处于周期的哪一阶段，并按 周期去预测未来的走势。
（2）繁荣阶段：此阶段比复苏阶段要短，巅峰期稍纵即逝。具体表现为：房地产开发量激增、品种增多，投 机者活跃，市场投机需求高于自住需求。政府开始出台政策限制炒房，投机热情继续旺盛，自住需求者基本退出 市场，实际上已经是有价无市。进而新增投资数量下降，销售难度加大，交易量下降，空置率增加，市场出现悲 观情绪，持币观望。
截止目前很少有证据表明，基于对房地产周期的研究做到了这一点； ¾决定经济的力量是随机的： 决定经济的力量有很多，这些力量往往都是随机的，例如能源危机、罢工、自然灾害、政权更迭、经济丑闻等等。 这些力量是随机的，因而是不能被预测的。
全球历史回顾
工业革命以后才有完全意义的房地产周期。工业革命以来 200多年的历史表明，一个完整的房地产周期是 18年左右。对此，我们有两点补充说明：
1）20世纪前各经济体开放程度较低，因此各国地产周期同步性较差。20世纪后随着全球经济一体化的加深， 全球的地产周期趋于同步；
2）1930S年到 1960S，由于二战的影响，全球房地产周期未呈现明显的 18年的周期特征。其后是我们熟悉 的进入20世纪70年代后，美国房地产分别于1974年、 1992年和2010（预计）年达到低点。
房地产经济学12房地产周期理论
房地产经济学12房地产周期理论房地产经济学是一门研究房地产市场和相关行业的学科，其核心内容之一是房地产周期理论。
房地产周期理论是指房地产市场经历的波动周期，包括繁荣期、衰退期、底部期和复苏期。
在这篇文章中，我们将深入探讨房地产周期理论的发展与应用。
一、房地产周期理论的发展史房地产周期理论的起源可以追溯到19世纪末的经济学家亨利·乔治。
他认为土地的可用性是引发房地产市场波动的主要因素之一。
随后，经济学家阿瓦隆·弗雷德里克·莱夫勒提出了“土地价值循环理论”，强调土地价值和经济周期之间的相互关系。
他认为土地价值的增长会引发经济繁荣，而土地价值的下跌则会导致经济衰退。
随着时间的推移，房地产周期理论逐渐丰富和完善。
经济学家尼尔·斯密斯提出了“土地循环理论”，强调土地供应和需求波动对房地产市场的影响。
而奥地利经济学派的创始人路德维希·冯·米塞斯则从更宏观的角度，提出了“投资波动理论”，强调资本投资对房地产周期的影响。
二、房地产周期理论的核心观点1. 土地价值循环：房地产周期理论认为土地价值的涨跌是引发房地产市场周期波动的重要因素。
土地价值的上涨会带动经济繁荣，从而推动房地产市场的需求增加。
而土地价值的下跌则会导致经济衰退，使房地产市场陷入低迷。
2. 土地供求关系：房地产周期理论认为房地产市场的波动主要受土地供应和需求的影响。
当土地供应不足时，房地产市场将进入供应紧张状态，房价会上涨。
相反，当土地供应过剩时，房地产市场将面临供应过剩压力，房价可能走低。
3. 资本投资周期：房地产周期理论强调资本投资对房地产市场的影响。
投资波动理论认为，当投资繁荣时，资本将涌入房地产市场，推动市场繁荣。
而当投资衰退时，资本将从房地产市场撤离，导致市场衰退。
三、房地产周期理论的应用1. 宏观调控：房地产周期理论为政府宏观调控提供了理论基础。
政府可以通过监管土地供应、调整利率和贷款政策等手段，来稳定房地产市场，防范金融风险。
房地产市场的周期
房地产市场的周期1. 房地产周期循环的定义房地产周期是重复出现的房地产总收益的不规则波动。
由于房地产是现代社会主要财富存在形式，房地产与金融系统紧密结合，房地产周期是经济周期的重要组成部分。
2.房地产周期循环的原因影响房地产周期循环的主要原因包括：影响供需的主要因素，其中以金融相关因素的变动最为关键;市场信息的不充分、从供需两方面调整不均衡的时间落差(time—lag，简称“时差”);生产者与消费者的心理因素，如追涨不追跌、一窝蜂的投机或非理性预期;政策影响，如容积率控制、农地征用控制;政治冲击，如社会政治动荡;制度因素，如预售制度的期货效应、中介与估价制度的健全程度等;生产时间落差、季节性调整、总体经济形势等。
3. 传统房地产周期理论的主要内容传统房地产周期理论的主要内容包括：在市场供求平衡的前提下，房地产市场会正常运作，且这种平衡性会持续一定的时期;在此时期内，投入房地产市场的资金的利润预期保持不变，投资者具有自我调节投资量的能力。
房地产市场的发展呈现一种自我修正的周期性，且不同周期之间的时间差异和投资回报差异微乎其微。
根据传统房地产周期理论，房地产市场的发展呈现出一种自我修正的模式。
在每一个运行周期中，均经过扩张、缓慢、萧条、调节、复苏和再次扩张的过程。
具体包括的阶段是：确认对新人住空间的需求，促使新建筑产生;受到新建筑的刺激而导致经济扩张;经济的持续扩张进一步刺激新建筑;新建筑超过空间需求;导致超额建筑;调整，因需求减少而导致新建筑活动剧烈减缓;复苏，需求开始增加而消化已有超额建筑;回复到空间市场供需均衡状况;经济的持续扩张导致对新建筑需求的增加;确认对新人住空间的需求，促使新建筑产生。
4. 房地产周期分类房地产实物市场周期（如建筑周期、需求周期）、房地产投资周期（如租价比周期、价格周期）、国际房地产周期。
5. 房地产市场的自然周期不论供给是短缺还是过剩，需求是超过还是少于现存的供给数量，市场机制的作用总能在市场周期运动中找到一个供需求平衡点.专家认为，从历史多个周期变化的资料中计算出的长期平均空置率(又称合理空置率或结构空置率)，就是房地产市场自然周期牛的平衡点。
房地产分析系列之必知周期篇
必知周期篇研判市场走势的核心方法掌握市场周期规律，做到心中有尺☐经济学家弗农（Vernon ）率先提出产业生命周期理论即房地产生命周期理论的基础。
☐房地产行业必然也要经历初创期—成长期—成熟期——萎缩期等四个阶段。
两个周期规律：1）房地产行业生命周期（中长期）从中长期来看，房地产行业也符合生命周期的发展规律图：产业生命周期模型左肩右肩成熟期生命周期判断核心量增长至峰值后出现下降，增速由高至低行业盈利能力下降，利润率出现明显下滑房地产作为经济社会发展重要支柱产业，遵循产业生命周期的基本规律两个周期规律：1）房地产行业生命周期（中长期） 判断依据：重点关注年成交量、行业利润率指标☐判断房地产行业生命周期阶段变化的核心标准是成交量和企业利润率的变化。
☐2011年前后，房地产增速明显放缓，行业整体平均利润出现趋势性下滑。
☐根据周期判断，我国房地产行业已从快速成长期步入到了成熟期。
2010201120122013201420152016保利碧桂园恒大华润置地华夏幸绿城绿地融创万科中海华润置地， 33.74华夏幸福， 33.03绿地，15.11融创，13.721020304050图：TOP 房企2010-2016年销售毛利率（%）福02468101214161986198719881989199019911992199319941995199619971998199920002001200220032004200520062007200820092010201120122013201420152016201720192020图：全国商品住宅销售面积（亿㎡）初创期成长期成熟期土改深圳“第一拍” 商品房概念得以开展房改取消福利房分配 住宅全面商品化总量峰值美国经验：经济、人口等因素持续改善背景下，生命周期可得以延续☐主体基本面（经济增长、城镇化率、人口数量和结构等）的差异化，成熟期可得到时间上的延续。
☐日本第二轮泡沫破灭后房地产市场进入萎缩期，主因是经济衰退、人口老龄化、城镇化进程减慢。
房地产周期ppt
l
3）考虑风险因素分析房地产周期
l
及其投资策略。
PPT文档演模板
房地产周期ppt
4、我国的研究
l
主要在改革开放以后，大多限于宏观
经济层面。其内容主要为
l
1、国外有关经济周期研究成果的介绍
l
2、我国改革开放后经济周期波动的特点
l
3、利用神经网络的反向传播(BP)模型预测
经济周期波动的转折点等。
PPT文档演模板
房地产周期ppt
2、对房地产业有重要影响的经济波动
经
济 活
随机波动 长期趋势 l （1）随机波动 / 短期无规律
动
l （2）季节波动 / 有规律
商业循环 l
（3）经济周期 / 多次重复发生，但时
间、波幅、持续时间不同。
季节波动
l （4）长期趋势 / 相当长时间的影响。
各种经济循环示意图
时间
PPT文档演模板
目性；
l
（3）有助于认识周期性规律的基础
上，及时采取适当的对策措施，避免大起
大落的波动对房地产业的震荡。
PPT文档演模板
房地产周期ppt
4、房地产经济周期的成因
l
关于经济周期的原因，各国经济学家有着各自不
同的观点。其中主要的理论观点如
（1）有效需求不足
l
l
过度的房地产投资，如果没有形成足够的有效需
l
交易量急剧增加，市场产品供不应求，拉动房
价越来越高；房地产经营利润畸高，吸引开发投资
量猛增。
l
整个房地产市场呈现出兴旺发达景象渐次达到
顶点，形成常说的房地产业发展的波峰。
l
到一定阶段。由于开发量的过度扩张，内部结
房地产周期理论
房地产周期波动理论定义：房地产周期是指房地产经济水平起伏波动、周期循环的经济现象，表现为房地产业在经济运行过程中交替出现扩张与收缩两大阶段、循环往复、复苏—繁荣—衰退—萧条四个环节。
1.根据发达国家或地区的经验，每个国家或地区房地产业的发展都会有一定波动周期，各国或各地区波动的周期长度也不尽相同，中国的房地产业发展过程也存在着明显的周期波动特点。
市场周期决定预期回报率高低，是房地产投资决策的首要因素，区位条件则是第二位。
2.房地产周期3.Leinberger认为房地产市场周期可以分为三大基本阶段；①增长期，大约1－2 年；②稳定期，约2－5 年；③衰退期，约2－4 年。
Downs 在研究美国房地产市场周期和宏观经济周期的关系后指出，房地产市场周期受到三种经济周期波动的影响：①30 年左右社会体制变革周期；②50－60 年的技术革命周期；③百年以上的经济革命周期。
经典房地产市场周期理论认为：房地产市场作为一个国家或地区宏观经济形势晴雨表，集中反映商业、工业和住宅等物业对空间使用的需求，而产生这种需求的本质是对物业投资回报率的预期，因而房地产业通过各种直接和间接融资渠道，对整个金融市场资金分配产生巨大影响.美国房地产存在约18 左右的长周期波动，主要受历史事件如战争、经济衰退、技术创新等事件影响。
此外，由于货币市场、贷款额度和政府住宅政策等因素影响，美国房地产周期还存在5年左右的短期波动周期。
战后日本房地产业也出现了五个发展阶段，以10 年左右的波动频率和周期长度，形成了五个明显的房地产波动周期。
3.中国的房地产周期理论刘学成将中国的房地产周期划分为 5 个周期。
周期一，1981～1986 年。
这一周期是新中国房地产业复苏的前奏，从1981 年开始的理论探讨和微乎其微的实践开始，经历1985 年左右的相对快速成长，再回到1986 年的低谷。
周期二，1987～1990 年。
这一周期从1987 年开始，1988 年房地产业第一次真正得到较快发展，也可以说1988 年是中国房地产业周期的第一次高潮。
房地产相关理论和概念
房地产相关理论和概念房地产是当今社会中一个非常重要的领域，它在经济发展中起到了举足轻重的作用。
本文将从不同的角度探讨房地产的相关理论和概念，帮助读者更好地了解这个领域。
一、市场需求与供应在房地产市场中，需求和供应是两个重要的概念。
需求指的是购房者对房屋的需要，而供应则是指市场上可供出售或出租的房屋数量。
需求与供应之间的平衡对于房地产市场的稳定和发展至关重要。
如果供应过剩，房价可能会下跌；而如果需求超过供应，房价则有可能上涨。
二、房地产周期房地产市场存在着周期性波动，这被称为房地产周期。
房地产周期通常分为四个阶段：繁荣期、高峰期、衰退期和底部期。
繁荣期是房地产市场供不应求的时候，房价上涨，并伴随着土地开发和建设的繁荣。
高峰期是房价达到最高点的时期，随后进入了衰退期，房价开始下跌。
底部期则是房地产市场最低谷的时期。
了解和把握房地产周期对于投资者和开发商来说非常重要，可以帮助他们在合适的时机做出决策。
三、房地产投资与回报房地产投资是指购买、出租或销售房地产以获取利润的活动。
房地产投资一般可以分为两个方面：资本增值和租金收入。
资本增值指的是房地产的市场价值上涨，而租金收入则是指从房屋租赁中获得的收入。
房地产投资相对来说比较安全，但也需要考虑风险因素，如市场波动、政策变化等。
四、城市化与房地产发展随着城市化的不断推进，房地产市场也得到了迅猛发展。
城市化是指人口从农村地区迁往城市的过程。
这种趋势不仅推动了房地产需求的增加，也加快了城市建设的速度。
城市化对于房地产市场来说既是机遇又是挑战，需要政府和开发商共同努力，合理规划和管理城市土地资源，以满足日益增长的需求。
五、住房政策与社会公平房地产市场不仅仅是个经济领域，它还涉及到住房问题和社会公平。
住房是人们日常生活的基本需求，因此住房政策的制定和执行具有重要意义。
政府需要通过调控市场、提供公共住房等手段，确保住房资源的合理分配，维持社会公平。
同时，住房政策也影响着房地产市场的稳定性和健康发展。
房地产周期
房地产市场风险评估
市场风险识别
识别房地产市场存在的风险因素，包 括政策风险、经济风险、金融风险等 。
风险评估方法
采用定性和定量方法对房地产市场风 险进行评估，确定各风险因素的风险 程度和影响程度。
房地产市场趋势预测
短期趋势预测
根据当前市场情况和发展趋势，预测未 来一段时间内房地产市场的变化情况。
营销策略
精准定位
根据市场需求和项目特点，制定精准的营销策略和定 位。
创新营销方式
运用互联网、社交媒体等新兴营销方式，提高品牌知 名度和市场占有率。
客户关系管理
建立完善的客户关系管理体系，提高客户满意度和忠 诚度。
风险控制策略
01
风险识别与评估
定期进行风险识别与评估，了解 企业面临的主要风险和潜在风险 。
衰退期
市场需求减少，房价下跌，投 资回报率降低。
萧条期
市场需求低迷，房价持续下跌 ，投资回报率很低。
复苏期
市场需求开始恢复，房价开始 企稳或反弹，投资回报率逐渐
提高。
02 房地产市场周期分析
市场供求关系分析
供应分析
研究房地产市场供应情况，包括土地 供应、房屋建设、存量房等，分析供 应量、供应结构、供应趋势等。
增加企业成本
政策调控可能增加房地产企业的运营成本，如资 金成本、税费等，对企业盈利造成一定压力。
政策对房地产投资者的影响
调整投资策略
政策调控促使投资者调整投资策略，寻求更加稳健和合理的投资组 合。
控制投资风险
政策调控有助于控制房地产投资风险，减少市场波动对投资者收益 的影响。
提高投资门槛
政策调控可能提高房地产投资的门槛，限制部分投资者的进入，降低 市场活跃度。
房地产经济学12房地产周期理论
房地产经济学12房地产周期理论房地产经济学是研究房地产市场运行和发展规律的一门学科。
而房地产周期理论作为房地产经济学的核心理论之一，是分析和解释房地产市场长期波动的重要工具。
本文将介绍房地产周期理论的起源与发展，并分析其对实际房地产市场的指导意义。
一、房地产周期理论的起源与发展1. 经济周期理论的基础房地产周期理论是从经济周期理论中衍生出来的。
经济周期理论认为经济活动会出现周期性的波动，包括经济繁荣期和经济衰退期。
房地产经济活动作为经济的重要组成部分，也存在着周期性波动。
因此，研究房地产周期理论有助于深入了解房地产市场的发展规律。
2. 不同学派的房地产周期理论房地产周期理论的研究起初主要集中在马克思主义经济学以及奥地利学派等经济学理论的框架下。
马克思主义经济学强调资本主义生产方式内在矛盾的存在，认为房地产市场的波动受制于资本主义经济发展的基本规律。
而奥地利学派则侧重于市场供需关系的变动对房地产市场的影响。
一些新古典经济学家则通过对供需、利率、政府政策等因素的分析，提出了供需理论和政策理论等新的房地产周期理论。
二、房地产周期理论的重要内容1. 长周期理论长周期理论强调房地产市场长期波动的规律。
它认为，房地产市场的处于一个由繁荣到衰退再到复苏的长周期中。
其中，房地产市场的繁荣期主要由经济增长、人口增加、投资增加等因素驱动；衰退期则由经济下行、人口减少、投资下降等因素引起；复苏期则是经济改善、市场需求回升和投资上升的阶段。
2. 短周期理论短周期理论关注房地产市场的短期波动。
它认为，房地产市场短期波动受制于多种因素，包括宏观经济环境、金融政策、市场预期等。
在短期周期中，房地产市场的价格、销量、投资等指标会出现较为频繁的波动，甚至可能形成短期的大幅度波动。
三、房地产周期理论的实际应用1. 市场预警机制房地产周期理论的研究结果可以提供市场预警机制，帮助政府和企业及时发现房地产市场的波动趋势，制定相应的政策和策略。
房地产市场的房地产周期分析了解市场周期对投资的影响
房地产市场的房地产周期分析了解市场周期对投资的影响房地产市场是一个具有周期性波动的经济领域，其周期性变化对投资者来说具有重要的影响。
了解房地产市场的周期性变化及其对投资的影响，能够帮助投资者更好地把握市场机会，规避风险。
本文将对房地产市场的房地产周期进行分析，并探讨市场周期对投资的影响。
1. 房地产周期的定义与特点房地产周期是指房地产市场在一定时间内经历的上涨和下跌的循环变化过程。
房地产周期通常由四个阶段组成：起始阶段（繁荣期）、迅速上涨阶段（过热期）、拐点阶段（供需平衡期）和下跌阶段（衰退期）。
这些阶段的特点如下：1.1 起始阶段（繁荣期）在这个阶段，房地产市场进入上涨轨道，需求增加，价格上涨。
这是投资者进场的最佳时机，因为投资价值在上涨过程中得到肯定。
1.2 迅速上涨阶段（过热期）市场需求持续高涨，投机投资热情高涨，房价快速上涨。
然而，过热期往往会带来市场泡沫，投资者应当保持警惕，避免盲目跟风。
1.3 拐点阶段（供需平衡期）房地产市场进入供需平衡的状态，价格增长放缓，投资者应当根据实际情况调整投资策略，以防止过度投资。
1.4 下跌阶段（衰退期）市场需求下降，房价开始下跌。
在此阶段，投资者应保持谨慎，并寻找投资机会，例如收购低估的资产。
2. 市场周期对投资的影响房地产周期对投资的影响是显而易见的。
不同阶段的市场周期对于投资者的策略和决策具有重要意义。
2.1 起始阶段的投资机会在起始阶段，市场需求增加，价格上涨，投资机会较多。
投资者可以选择购买低估的物业或地块，以期在房地产市场的上涨阶段获得较大的回报。
2.2 过热期的风险警示在过热期，市场泡沫可能会导致投资风险增加。
投资者应当保持警惕，避免过度投资，以免市场调整导致资产负债比失衡。
2.3 拐点阶段的调整策略在拐点阶段，投资者应根据市场供需平衡情况调整投资策略。
在供需平衡期，投资者可通过选择投资回报率较高的细分市场或地域，获得相对稳定的投资回报。
房地产周期
10109.32 11958.90
52.21 18.30
1999
2000
16905.24
23408.99 31356.78 35696.48
41.36
38.47 33.95 13.84
4984.05
6344.11 7790.92 10153.80
21.47
27.29 22.81 30.33
65896.92
库兹涅茨周期
中长周期、建筑周期 Simon Kuznetz 美国
康德拉季耶夫周期
长周期 N.D. Kondratiff 俄罗斯
周期长度 40个月
9-10年
工商业固定投 资变动
15-25年
建筑业扩张与收缩
50-60年
技术进步与革新
5
房地产经济学© 2017 SUFE
二、房地产业周期循环的表现
6
房地产经济学© 2017 SUFE
蛛网模型表明，房地产市场运 行往往表现为供求数量和价格的 波动，这种波动不可避免地导致 市场周期循环。
9
外生预期和近视预期不能很好解释市场的周 期波动，原因是前者“盲目”预期（不考虑房 地产市场本身），后者“近视”预期（不关注 外部因素影响）。
房地产经济学© 2017 SUFE
四、我国的房地产周期
12185.30 10827.1
35.24
37.67
2513.3 2987.8 7
2006.8 7 2413.7 3
39.67
42.58
14556.53 12997.9 18637.13 16570.3
22411.90 19938.8 26808.29 23702.3 33717.63 29778.9 38231.64 33819.9 55486.22 49587.8
第九章房地产周期理论
•“没有两个经济周期是完全一样的，但它们有许多相似之处。虽然不是 一模一样的孪生兄弟，但可以看得出它们属于同一家族。”(保罗·萨缪 尔森等，1992 ) •经济周期一般包括繁荣、衰退，萧条、复苏四个阶段.
济周期理论。
•从19世纪初期到20世纪初期 •西方主要国家处于工业化初期和中期
•经济波动从不规则的、偶然的变动向较为有规则、不断重复的正常周期形 式过渡，同时周期波动强度随工业化进程加快而加剧。 •占主导地位的是古典经济学的供求均衡论，认为市场本身可以消除其不稳 定性，进而达到供求均衡。
•20世纪中期 •1929-1933年的大危机使凯恩斯主义迅速崛起
来下一轮房地产周期循环的复苏阶段。
第九章房地产周期理论
•第二节 部分国家和地区的房地产周期分 •一析、美国的房地产周期
•霍伊特：对芝加哥长达 100年的土地价格分析中， 首先发现了长度为18年的 地价周期。
•18年建筑周期（1830－1936年）
•Wenzliek等人 1830～1936年以建筑支出指数度量的建筑周期，周期平均长 度为18.3年。
•中国GDP增长率指数与房地产价格指数曲线
•通货膨胀率与房地产价格指 数的波动方向基本一致，波动 幅度大小存在差别，两者之 间存在正向相关关系，通货 膨胀带来房地产价格上涨， 房地产价格上涨推动通货膨 胀。
第九章房地产周期理论
•第三节 房地产周期波动的影响因素分析
•需求和供给冲击对房地产周期波动的影响
第九章房地产周期理论
2023/4/8
第九章房地产周期理论
•第一节 房地产周期波动的一般理论
•一、经济周期理论概述 •经济波动与经济周期
房地产经济周期(精)
房地产交易量回升，市场需求开始增加。 房地产价格趋升，投资者信心增强。 房地产投资逐步增长，开发速度加快。 当发展到一定阶段时，整个房地产市场又步 入新一轮的繁荣期、如此循环往复。
G E
B
P
S
趋势线 C R E 时间
T
2、房地产业发展周期性波动的特点
（1）在经济周期中，房地产业进入高涨 阶段，相对于国民经济周期来说要较为提前一 些；（ ？） （2）房地产业周期衰退阶段也相应更早 地到来；
3、房地产周期的研究方法和模型
1、用不同指标描述房地产周期，如
1）空置率；空置率.ppt
2）通货膨胀率； 3）房地产价值； 4）价格和租金等；
2、利用多模型分析房地产周期，如
1）系统动力学模型； 2）租金增长率和租金分布模型； 3）考虑风险因素分析房地产周期 及其投资策略。
4、我国的研究
供给量严重超过需求量 商品房空置率急速上升； 导致房价持续下跌，甚至跌破物业原值 开发商面临困境，实力较弱的企业可能难以 支持而破产，一般开发企业也难免遭受重大 损失，房地产投资量呈现负增长，这一阶段 也就是常说的波谷，当达到谷底时，又开始 回升。
P 趋势线
G
E
B
S
C R
T
E 时间
第四阶段——复苏与增长阶段
（3）房地产业周期萧条阶段相对长一些；
（4）房地产业相对比较容易波动，房地 产业周期波幅比整体国民经济周期波幅更大一 些； （5）房地产业周期性波动带有明显的区 域性特点。
3、研究房地产业发展周期性的意义
房地产经济周期
9
心理预期论（庇古等人）
经济 扩张
经济 衰退
人们预 期乐观
人们预 期悲观
经济 繁荣
经济 萧条
2024/7/28
10
三 经济周期类型
农业周期
长波
是经济“长周期”，又称“康德拉季耶夫周期” 。每 一个周期历时50年或略长一点。
中波
是经济“中周期”，又称“尤格拉周期” 。每一个周 期平均大约9年到10年
内层指标
外部指标
房地产增加值增长率 房地产价格与租金
房地产投资收益率 房地产租金收益率
国民经济增长率 货币供应额及其增长率
房地产交易量
房地产企业利润增长率
中长期贷款利率
土地与楼宇供给量
房地产企业新开张率与破产率 物价指数与通货膨胀率
房地产空置率
房地产就业率与失业率 房地产投机行为与房地产泡沫
房地产物业类型与结构变动
房地产市场的自然周期和投资周期是 相互联系和相互影响的，投资周期在第 一阶段和第二阶段初期滞后于市场自然 周期的变化，在其他阶段则超前于市场 自然周期的变化。
2024/7/28
19
房地产经济周期波动的类型
长期趋势 景气循环 季节波动 随机波动
2024/7/28
20
9.3 房地产经济周期的形成机制
经济结构调整、房地产的供给水 平、房地产的需求水平、资本流 向和投资特征
2024/7/28
24
四房地产经济周期波动的特点 ---时滞效应
何谓“时滞效应”
供给滞后于需求的变化
原因
人为因素、技术因素和市场因素
时滞效应对房地产经济周期波动的影响 分析
2024/7/28
25
房地产市场周期分析
房地产市场周期的影响因素
经济因素
经济增长、就业率、通货膨胀 率等宏观经济指标对房地产市
场周期有重要影响。
政策因素
政府政策对房地产市场周期有 显著影响，包括货币政策、财 政政策、房地产政策等。
社会因素
人口增长、城市化进程、居民 收入水平等社会因素也对房地 产市场周期产生影响。
地理因素
地区经济发展水平、城市规划 、自然环境等地理因素对房地
居民收入
居民收入水平提高可以增加购房需求，促进房地产市场的繁荣。
房地产市场周期与经济周期的关联性
经济周期波动
房地产市场周期与经济周期存在密切关联，经济繁荣时房 地产市场往往也繁荣，经济衰退时房地产市场可能出现调 整。
相互影响
房地产市场周期和经济周期相互影响，房地产市场的波动 可能对经济产生重要影响，同时经济状况的变化也会对房 地产市场产生影响。
智能化和绿色化发展
未来房地产市场将更加注重智能化和绿色化发展，推广智能化技术 和绿色建筑。
对未来房地产市场的政策建议和措施
完善法律法规
建立健全房地产法律法规体系，规范 市场秩序，保护消费者权益。
加强宏观调控
政府应加强宏观调控，稳定市场预期 ，防止房价过快上涨或过度下跌。
推动房地产税制改革
逐步推进房地产税制改革，发挥税收 调节作用，促进市场平稳健康发展。
就业机会
房地产市场的活跃可以为 建筑、房地产销售、物业 管理等领域创造大量就业 机会。
财政收入
房地产市场的繁荣可以增 加政府的土地出让金、房 产税等财政收入。
经济对房地能降低贷款利率，刺激购房 需求，推动房地产市场繁荣。
投资环境
良好的投资环境可以吸引国内外资本进入房地 产市场，推动市场发展。
房地产经济学全部内容
第一章经济学是研究资源配置的学问,创始人亚当·斯密，代表作《国富论》，“看不见的手"原理。
实证经济学用来描述经济社会的事实，实证分析的目的在于发展出一种“理论"或“假说”，对尚未观察到的现象给出合理的、有意义(而不是用事实重复事实）的解释或预测.规范经济学则涉及伦理信条和价值判断。
从一定的社会价值判断标准出发，根据这些标准,对经济体系的运行或经济行为进行所谓的“好坏”评价，即“应该如何”。
实证经济学的判断标准往往是“效率”，而规范经济学的评价标准可以概括为“公平”。
规范经济学离不开实证经济学的支持。
理论是对现实的一种抽象,是我们“透视”事实的桥梁。
理论研究使得经济学家能够进行一般化抽象，舍弃经济现象中的一些非基本因素或个性因素，只就基本因素或共性因素及其相互关系进行研究，从而使得经济理论能够说明经济现象的主要特征以及基本因素之间的因果关系.从构成上看，理论包括一系列假设和从这些假设中得出的结论。
经济模型就是用来描述所研究的经济现象的有关经济变量之间相互关系的理论结构。
经济模型不一定必须用数学的形式(比如函数式或几何图形)来表示,也可以用文字描述，但是采用数学是形式化、精确化、准确化的需要，大多数时候是一种高效率的选择。
经济模型一般是由一组变量所构成的方程式或方程组来表示的，变量一般可以分为内生变量、外生变量和参数经济模型的分析方法:静态分析，比较静态分析，动态分析经济学的基本逻辑：演绎与归纳房地产是房产与地产的统称,即房屋和土地两种财产的合称，包括建筑在土地上的各种房屋，及一切未经人类劳动投入开发的土地和经过开发利用的土地，以及与房屋、土地有关的权益。
房地产的特性：1.位置的固定性与质量的差异性 2。
数量的有限性及供给的稀缺性 3.利用永续性与报酬递减性 4.产权分割性与权益的流动性第二章市场的含义可以从四个方面理解：(1)市场是指买卖双方进行交易的专门场所，这是狭义的市场；(2)市场是买者和卖者相互作用并共同决定商品、劳务的价格和交易数量的机制,这是典型的西方经济学中的市场定义；(3）市场是交易活动的总和，即在流通中所发生的交换关系的总和，这是广义的市场；(4）市场是资源配置的一种手段,与“计划”手段相对应。
房地产市场周期循环与房地产泡沫
02 成因
2015年10大典型城市土地成交建筑面积增幅排名
2015年10大典型城市土地成交均价增幅排名
- 16 -
02 成因
⑵投资预期 交易者对房地产价格的预期能在一定程度上影响需求。交易者预期房地产资产 将来会升值，房地产价格在本期证实了自己价格上升的预期，于是他们在下一 期进一步产生价格继续上升的预期，从而需求增加。由于房地产外部供给有较 强的约束性，易产生供不应求的局面，推动价格进一步上涨，上涨的价格又进 一步强化了其他投资者的心理预期，从而形成一种自我增强的正反馈机制。在 这种正反馈刺激下，房地产价格与其市场基本价值之间的正向偏离，房地产价 格逐渐单边上扬，最终产生泡沫并促成泡沫的膨胀。
简单来讲，是指房地产市场价值偏离其基础价值的持续上涨的过程与状态。
- 10 -
02
特征
房地产泡沫的主要特征
是房地产价格波动的一种形态
通常在经济长期增长的背景下发生 的
房地产价格呈现出的陡升陡降的波 动状况，振幅较大
房地产价格波动不具有连续性，没 有稳定的周期和频率
特征
- 11 -
02 类型
房地产泡沫的类型
02
含义
房地产泡沫的含义
美国著名经济学家查尔斯·P·金德尔伯格认为： 房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上 涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并 不断吸引新的买者--随着价格的不断上涨与投机资本的持续增 加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房 地产泡沫。泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和价 格的暴跌，即泡沫破裂，它的本质是不可持续性。
- 29 -
03 泡沫测度
西安市房屋销售价格与收入情况数据表
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
英国皇家测量师协会(RICS)在1994年的《理解房地产景气循环》著作 中指出，“房地产景气循环是指所有类型房地产的总收益率的重复性 但不规则的波动；
张红(2005)根据上述定义给出房地产景气循环的概念，即指房地产活 动或其投入与产出围绕着其长期趋势的周期性但并非定期的波动。
•许多国家在70－80年代还重新陷入古典型波动，出现严重的“滞胀”
。
•新自由主义周期理论向凯恩斯主义发起严重挑战
•研究内容上：认为经济周期波动的主要原因在于政府的过度干预，强调外 生因素的主导作用。 •研究方法上：注重分析实际因素对经济波动的影响，形成规范性、微观化 的趋势。 •政策主张上：则注重改善供给面，强调发挥市场经济的自身调节作用。
•第一节 房地产周期波动的一般理论
4．房地产周期是指屠地产经济水平起伏波动、周期循环的 经济现象
曹振良(2003)认为，房地产周期是指房地产经济水平起伏 波动、周期循环的经济现象。表现为房地产业在经济运行 过程中交替出现扩张与收缩两大阶段，循环往复的复苏一 繁荣－衰退一萧条四个环节。
5．以房地产投资增长率划分房地产周期 张晓晶、孙涛(2006)以房地产投资增长率为衡量指标来划
分中国房地产周期。自改革开放以来，中国房地产市场经 历了三个周期，增长面、宏观面和制度面是驱动房地产周 期的主要因素。
•房地产周期是指房地产业实际增长曲线围绕着趋势线的上下 波动，而呈现出相似性、重复性、循环性特征的一种规律。
•第一节 房地产周期波动的一般理论
•三、房地产周期的划分
•房地产周期波动是一个上升与下降、扩张与收缩不断往复运动的过程。
•从19世纪初期到20世纪初期 •西方主要国家处于工业化初期和中期
•经济波动从不规则的、偶然的变动向较为有规则、不断重复的正常周期形 式过渡，同时周期波动强度随工业化进程加快而加剧。 •占主导地位的是古典经济学的供求均衡论，认为市场本身可以消除其不稳 定性，进而达到供求均衡。
•20世纪中期 •1929-1933年的大危机使凯恩斯主义迅速崛起
•第一节 房地产周期波动的一般理论
二、房地产周期波动的简要界定
•对于房地产周期或房地产周期波动概念，目前的几种观点：
1．区分房地产经济周期和房地产市场周期
林增杰、吕萍等(2000，第1页)认为：房地产经济周期是指房地产业在 发展过程中，随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的过 程；房地产市场周期是指受社会经济发展变化影响的房地产市场扩张 和收缩的波动交替状态，是房地产业发展规律的客观反映。
•凯恩斯主要是从资本边际效率角度展开的，认为正是资本边际效率的周期 性变动，决定了经济波动的周期性。 •围绕工业化后期的经济稳定增长，重点研究了动态增长周期的理论和模型
•第一节 房地产周期波动的一般理论
•20世纪后期
•随着西方主要国家进入后工业化社会，其经济周期波动也出现新的特点， 主要表现为经济体系的内生波动趋同缩小，经济波动更多地、更明显地来 源于外在冲击。
3．扩散指数法划分房地产周期
何国钊等(1996)选择商品房价格、城镇新建住宅面积、城镇住宅竣工 面积、实有房屋建筑面积、实有住宅建筑面积、城镇住宅投资、房地 产业从业人员、房产买卖成交面积等八项指标，利用扩散指数的计算 方法分析我国的房地产周期，把房地产周期划分为复苏、繁荣、衰退 和萧条四个阶段。
房地产经济周期是从宏观角度来分析房地产业的循环变动，房地产经 济周期一般可以用投资量的增减、房地产业增长率、价格涨落和交易 旺衰等经济指标来测度，并可以据此来衡量房地产业所处的时期。
房地产市场周期侧重于市场、微观角度对房地产业发展进行度量，对 其测度常常采用价格指标。
•第一节 房地产周期波动的一般理论
•A—B：复苏期
•繁荣期
•衰退期
•B－C：繁荣期
•萧条期
•C—D：衰退期 •D—E：萧条期
•复苏期
•房地产周期波动过程
房地产周期的演变特征
•第一节 房地产周期波动的一般理论
A－B属于复苏期：
房地产供给大于需求，房地产供求处于非均衡状态； 购房者大部分因为自用而进入市场，炒家很少，房地产交易量较低，但
第九章房地产周期理论
2020年7月9日星期四
•第一节 房地产周期波动的一般理论
•一、经济周期理论概述 •经济波动与经济周期
•世界各国的经济发展进程表明，在经济总量增长过程中，由于不同时段 的增长速度或增长率总是快慢有异、高低有别，导致经济总量在时间序 列上的波动现象，即实际增长曲线围绕趋势曲线上下波动，由此反映经 济增长与经济波动的关系。
•从周期持续时间角度来分析，经济周期又可以划分为短周期(基钦周期或 存货周期)、中周期(朱格拉周期或投资周期)、中长周期(库兹涅茨周期或 建筑周期)、长周期(康德拉季耶夫周期)。
•
•第一节 房地产周期波动的一般理论
•经济周期理论
•经济学对经济周期波动的研究大体上经历了三大阶段，形成各具特色的经
济周期理论。
•第一节 房地产周期波动的一般理论
•从不同角度来进行划分，形成不同类型的经济周期。
•从周期波动性质来看，经济周期可划分为古典型与增长型两种周期类型 。 •由经济总增长或绝对意义上下降而形成的古典型周期，主要存在于20世 纪30年代以前的工业化国家，表现为在经济衰退时期投资或社会生产往往 出现绝对量的下降。在增长型周期里，经济总量并无绝对意义上的下降， 只有相对意义上的降低，增长率仍然为正值，只不过出现相对较低的水平 ，经济增长速度有所减缓。
楼价止跌趋稳； 市场信心开始逐步恢复，房地产开发投资渐增，购房者开始增多，少数
炒家开始人市； 随着需求增加，存量房地产被市场吸纳，房地房地产市场回升，人们对市场走势预期充满乐观情绪，购房者特别
•经济波动就是重复出现扩张与收缩的周期波动。 •经济周期则可以称从波峰到波谷周期性运行的经济波动。
•“没有两个经济周期是完全一样的，但它们有许多相似之处。虽然不是 一模一样的孪生兄弟，但可以看得出它们属于同一家族。”(保罗·萨缪 尔森等，1992 ) •经济周期一般包括繁荣、衰退，萧条、复苏四个阶段.