房地产开发项目全生命周期风险管理研究

房地产开发项目全生命周期风险管理研

究

摘要：随着经济发展和城市化进程的加快，房地产开发项目规模不断扩大，开发技术要求不断提高，对建设资金的需求越来越大，这给房地产项目的开发带来了非常大的的可能发生的危险和可变性。影响项目目标实现的一些因素是控制房地产开发各个阶段风险的关键。与此同时，房地产公司的管理者越来越认识到风险管理对于房地产开发项目顺利建设是非常重要的。因此，研究房地产开发项目全生命周期的风险管理必不可少。

关键词：风险识别；模糊层次分析法；风险评价

一、选题背景及研究意义

1.1选题背景

纵观中国现代发展，中国房地产行业处于持续向好的上升阶段，房地产产业的发展对我国综合国力发展发挥了重要作用。因此，房地产行业的发展推动我国年度国内生产总值的增长速度发生了质的变化。但是，由于房地产开发项目投资大、规模大、建设周期长的特点，而且，环境、开发过程和建筑复杂程度对房地产开发项目的影响较大，风险必然贯穿全生命周期的每个阶段，与此同时房地产项目在开发过程中的风险发生的可能性远超出其他行业。正确的方项目管理者如果不能有效地使用一些法对房地产开发项目的风险进行预测和评估，会产生意料以外的结果，并且会对资产的持续增值产生负面影响。因此，企业相关员工应采取不同的风险管理方法来管理项目发展过程中不同阶段的风险，更好地控制风险的发生概率，保证项目顺利开发建设。如今，越来越多的项目经理认识到风险管理对于确保房地产开发项目可持续发展的重要性。

二、项目风险管理分析

2.1风险管理过程

风险管理研究是一个长期的话题，每个研究者都有不同的观点，提出了不同的观点和方法。虽然总体而言，每位专家提出的评估和意见大致相同，但对风险管理流程的总体理解主要分为七个流程：风险辨别、风险计划、风险管理、风险监测、风险控制、风险长期管理、风险反馈。

2.2房地产开发项目风险识别流程

A房地产开发项目风险评估过程可以分为以下三个阶段：第一步是收集和综合数据，第二步是分析与开发项目相关的潜在风险，第三阶段是制定风险清单。风险识别本身属于循环、长期性分析过程。

三、项目风险分析模型

结合各阶段风险特点，建立A房地产开发项目风险评价分层和科学的结构模型，如图4.3所示,

图4.3 A房地产开发项目风险评价层次结构模型

其中，U表示A房地产开发项目风险评价目标层；U1-4表示A房地产开发项目风险评价准则层；U11-U46表示A房地产开发项目风险评价指标层。

在此基础上，确定基于模糊综合评价的A房地产开发项目风险评价模型。采用1～9标度法，确认两个因素之间的相对重要性，建出模糊判断矩阵。A房地产开发项目风险评价指标体系包含决策阶段风险（U1），勘察设计与招投标阶段风险（U2），实施阶段风险（U3），运营阶段风险（U4），结合计算步骤，并对每个阶段风险进行权重的计算。具体数据如下：A房地产开发项目风险评价模糊矩阵U为

根据计算步骤，计算出各准则层因素的权重为

。

同理，决策阶段风险（U1）的指标包括：

。

勘察设计与招投标阶段风险（U2）的指标包括：

。

实施阶段风险（U3）的指标包括：

运营阶段风险（U4）的指标包括：。

依据每个专家对每一个风险因子隶属度的分数评估，并结合各阶段风险因素的所占比例，采用模糊综合评价方法，确认A房地产开发项目五大风险因素的风险等级。为便于展开风险控制和数据计算，对每个风险因子对A房地产开发项目的影响进行五个等级的划分。一级（非常严重）：＜50分；二级（较严重）：≥50分，＜65分；三级（一般）：≥65分，＜75分；四级（较小）：≥75分，＜90分；五级（不太严重）：≥90分，＜100分。

综上分析，A房地产开发项目各阶段风险模糊评价结果如下：

整合U1，U2，U3，U4层每级指标模糊评价结果，A房地产开发项目U层指标

综合评价结果，采用算法，则

因此，A房地产开发项目综合风险评价结果如下：

（1）分

（2）分

（3）分

（4）分

（5）分

综上所述，房地产开发项目全生命周期的风险程度属于二级和三级水平，所

以该项目仍有一些风险有待解决。同时，结合A房地产开发项目在全生命周期各

阶段中的风险因素指标权重大小排序，得出：在A房地产项目全生命周期中需要

重视的风险主要有：决策阶段的政策风险、土地收购价格风险、融资风险；勘察

设计与招投标阶段主要有勘察风险、设计风险、招标风险；实施阶段的质量风险、工期风险、成本风险；竣工收尾与运营阶段的销售价格风险、销售时机风险等。

在A房地产开发项目开发过程中，项目管理者应着重注意这些方面的风险问题，应及时采取有效的应对措施来规避风险的发生概率。

结论：

本文件所述的房地产项目全寿命周期风险识别、风险评估、风险应对和监控可用于房地产项目全寿命周期风险管理，可作为项目全面、系统、科学风险管理的基准。未来房地产项目的风险管理研究应做到以下几点：

（1）进一步加强项目风险管理研究，逐渐完善房地产项目相关理论风险管理体系。通过对房地产开发项目全生命周期的风险因素识别与研究。在调查过程中，我们应该继续充分了解风险识别的过程，并进行更深入的分析，为进一步的风险分析提供良好的基础。

（2）进一步研究和研究相关文献，提高研究深度，真正为房地产项目开发建设过程中

的风险应对提供理论指导。

参考文献

1.

Fairley. Value at risk: The new benchmark for controlling market risk[J].The regions leading operational risk managment

conference,2002,2:332