经营性基础设施用地地价评估探讨
经营性地下空间基准地价评估探析
经营性地下空间基准地价评估探析本文通过对地下空间的内涵和评估对象的界定，分析地下空间与地上空间土地使用权之间的收益差异关系，寻求变异规律，探讨地下空间土地使用权基准地价评估思路和方法。
标签：地下空间；基准地价；评估前言随着社会生产力和科学技术的发展，城市化过程中人口增加，土地资源的日渐稀缺，人们对于土地的利用已经从平面化走向了立体化开发利用，土地的使用不仅包括地表以上空间，还延伸到了地表以下的空间，如地下铁路、地下车库及一些地下商业性设施工程不断地增多，城市地下空间开发利用规模日趋扩大，尤其是在一些经济发达的城市，地下空间开发建设已经成为解决城市用地矛盾的一种手段，地下空间的使用价值亦越来越多地地得到了现实的体现。
《物权法》明确了建设用地使用权可以在土地的地表、地上或地下分别设置，从而为城市地下空间使用权有偿使用奠定了产权基础。
目前深圳、南京、上海、苏州、杭州等多个地方已出台了地下空间权出让、审批及登记的有关政策规定。
为顺应土地管理的要求、推进城市地下空间有偿使用，客观上需要制定并公布经营性地下空间使用权基准地价体系，为政府有效管理地下空间开发利用和培育土地市场提供依据。
1 城市地下空间使用权价格的内涵界定“地下空间”一般是指在不妨碍地上原有开发利用状况的前提下，能为人类提供的基于地表面以下的三维空间。
为明晰土地价格内涵，区分地下空间使用权价格与地面土地价格概念，有必要对地下空间使用权价格内涵作出界定。
根据《城镇土地估价规程》，土地价格是指在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来收益的现值总和，因此对城市地下空间使用权价格可界定为：对应于特定地表面以下不妨碍地面利用的前提下可供开发利用的地下空间，在正常市场条件下一定使用年期的使用权未来收益的现值总和。
2 地下空间利用方式与基准地价评估对象界定城市地下空间开发利用前景广阔，按其使用要求的不同可分为地下“防护空间”和地下“非防护空间”两部分。
地下“防护空间”是指位于城市地表以下要求战时具备防御能力的空间，一般有专门的地下人防设施和人防平战结合地下设施。
以市场地价为导向的土地基准地价评估探讨
以市场地价为导向的土地基准地价评估探讨摘要：现阶段，随着我国经济的快速发展，在社会经济体制改革深化的过程中，我国土地市场在社会经济的推动下已经呈现出了十分明显的向上趋势。
但实际上我国土地市场在运行过程中尚不够成熟，这就导致我国地价结构与市场实际情况存在差异，因此工作人员需要在日常工作中，整理出相关工作未来的优化方式。
关键词：以市场地价为导向;土地基准;地价评估引言随着社会经济体制改革不断深化，我国土地市场在社会经济的推动下呈现出了向好向上的发展趋势，并且地价评估系统也得到了进一步优化，但是在实际运行中土地市场尚未成熟，究其根本原因就是因为土地市场与地价评估的衔接存在诸多问题，使得地价结果与实际土地市场存在差距。
那么本文就通过我国某地区基准地价评估为例，同时在分析过程中融入该地区土地市场实际现状，进而在总结过程中整理出合理的评估方法与技术路线。
1优化土地利用结构我国实行的是社会主义土地公有制，在土地所有权和使用权分离的条件下，土地使用权作为特殊商品，在市场经济活动中，政府不仅要严格控制土地的供给总量，同时在推进企业股份制改制、企业转型升级及供给侧改革的过程中，制定土地使用标准，对有限的土地资源进行合理配置，调整土地利用结构，使土地资产效益得到充分发挥，使城镇地价评估体系在土地资产配置和土地利用结构调整中发挥重要作用。
（1）在综合土地级别高级别内，土地应主要安排商住用地，不再安排行政事业单位用地。
对于仍在高级别类办公的行政事业单位，尤其是占地面积较大的，尽量创造条件进行搬迁；现有工业企业，仍然要积极推进“退二进三”，转变用地性质，大力发展第三产业。
低级别土地中，要安排以住宅、工业、行政、科教文用地。
（2）在各种用地类型中，商服用地是用地效益最高的用地类型，高级别内的土地应尽量多地安排商服用地。
除了沿街地带外，非沿街区域亦可安排商服用地；在低级别内，除了沿街地带安排商服用地外，非沿街部分尽量安排住宅、工业、行政、科教文用地。
经营性基础设施用地
经营性基础设施用地（供暖）思路一、估价项目名称:二、委托估价方：三、估计目的:拟出让国有土地使用权评估四、估价基准日：X年X月X日五、估价日期:六、地价定义：宗地的实际用途，宗地内外的开发程度。
估价基准日及土地权属。
七、估价对象:土地登记状况估价对象土地登记状况一览表土地权利状况估价对象土地权利状况一览表土地利用状况估价对象土地利用状况一览表八、影响地价的因素搜集资料：现场搜集，网上搜集。
现场搜集:拍照，宗地的基本情况。
了解四至，周围的实际建筑情况。
搜集《国有土地使用证》，《建设用地规划许可证》，勘测定界技术报告等相关资料复印件。
网上搜集一般因素城市资源状况地理位置（所属区域及地理特征，地势，地貌）水文气候条件（气候是否符合人类居住，居住的舒适度）矿产资源（大背景下的资源，了解资源优势）占地面积及概况(对总面积类型的分类，了解土地资源状况)城市人口（分析城市人口的类型，规模，结构及发展趋势）房产政策（房地产市场的现状及分析）行政区划交通概况（主要的交通干道，于外界的港口，码头，车站通达程度）经济状况（经济的增长点，财政金融状况，产业特色）产业政策（产业结构，产业特色，创新新型企业，相关的税收政策）城市发展与规划（发展目标，发展理念，对经济建设的规划，民生问题的解决，公共设施建设的方案）城市经济发展状况（产业结构现状的分析，运行情况，发展趋势）区域因素区域位置（地理位置，四至，地势，地貌，水文，气候）行政区划 (所属区域的行政级别，规模，人口情况，产业发展的特色) 交通（对外交通的便捷度，交通管制，道路构造，级别和体系。
距火车站，飞机场，货物集散地的距离等。
）经济建设与发展（针对供暖行业的发展状况，趋势，和国家相关政策的扶持的）基础设施状况(电力、供水、排水、电讯等状况)资源优势（我省是产煤大省，建设采暖厂，减低了运输成本）环境状况（污染的排放状况及治理程序，周围的自然环境）。
产业聚集度（相关产业的配套及集聚状况、工业区的未来发展趋势等）居民分布（该区域的居民分布情况，不可在其周围，以免影响生活，分布状况，了解运营之后提高工作的效率）个别因素估价对象个别因素说明表1.宗地基础设施状该宗地为X通一平。
成本逼近法在集体经营性建设用地评估中的应用探讨
成本逼近法在集体经营性建设用地评估中的应用探讨发布时间：2021-11-17T05:50:36.567Z 来源：《新型城镇化》2021年21期作者：蒋夏文[导读] 根据《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014），成本逼近法评估土地价格的公式如下：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益。
甘肃新方圆不动产评估咨询有限责任公司甘肃兰州 730000摘要：根据《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014），成本逼近法评估土地价格的公式如下：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益。
本文结合《中国土地估价师与土地登记代理人协会关于印发<农村集体土地价格评估技术指引>的通知》（中估协发〔2020〕16号）中的技术指引（以下简称“指引”），对集体经营性建设用地评估中成本逼近法中的各项费用的取得及参数的确定做以研究，以期为后续开展集体经营性建设用地评估提供理论支撑。
关键词：成本逼近法；集体经营性建设用地；应用探讨2013年党的十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（以下简称《决定》）提出:“建立城乡统一的建设用地市场。
在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同价同权”。
此后，全国各个试点地区开始实践创新，积极探索集体经营性建设用地入市，各类集体经营性建设用地入市的同时，也为集体经营性建设用地评估带来了契机。
2019年8月26日新《土地管理法》于第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议正式通过,自2020 年1月1日起施行。
新《土地管理法》删去了原《土地管理法》第43条阻碍集体经营性建设用地入市流转的规定；修改了第63条,肯定了在符合法定条件下集体经营性建设用地可不经征收直接入市流转,并细化了集体经营性建设用地入市流转的规则。
新《土地管理法》的实施为集体经营性建设用地入市提供了法律保障，同时也为集体经营性建设用地入市评估提供了法律支撑。
集体建设用地基准地价评估的问题探讨
集体建设用地基准地价评估的问题探讨摘要：近年来，我国整体经济建设发展迅速，带动我国各行业的快速发展。
集体建设用地流转具有一定普遍性，但是目前我国仍未建立集体建设用地基准地价体系，致使流转的集体建设用地价格长期缺乏客观评估的法规、技术依据，集体土地流转交易市场不规范、不透明。
为了规范集体建设用地市场，适应当前集体建设用地流转运作模式，保障农村集体和农民的利益，我国应尽快完善集体建设用地基准地价评估相关理论基础，建立一套完整的评估体系，同时制定相应制度对市场进行规范引导。
关键词：集体建设用地；基准地价评估引言我国经济建设之所以发展如此迅速，离不开各行业的支持和高度配合，才有今天的局面和规模。
随着我国国民经济的平稳运行，我国城乡发展差距越来越小。
国家已启动农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作。
我国某些地区在建设用地的使用权流转管理上，建立出相应的制度，对这些土地资源进行相应的管理，对于土地资源的立法史来说具有里程碑式的意义。
这项土地制度的出台也必将会对集体建设用地的流转问题进行针对性的解决。
1地价评估目的和意义探索科学量化集体建设用地定级估价的方法，建立科学合理、可操作性和实用性强的集体建设用地的价格体系，为规范集体建设用地流转、促进集体经济发展、保护农村集体建设用地权益、实现城乡统筹发展、逐步建立城乡统一的建设用地市场提供价格依据。
同时，集体建设用地评估也使保障农民经济利益不受损害和建立对农民集体建设用地市场的监管体系成为可能。
2集体建设用地基准地价评估的问题分析1.集体建设用地分布零散，工作量大，不同于城镇国有建设用地集中成片分布，集体建设用地除了个别区域属于集中使用区。
其他大部分的集体建设用地都属于零星分布地块，主要类型为零星宅基地和其他零星建设用地。
地块分布零散会加大基准地价评估过程中评估单元的确定、地价测算等步骤的工作量。
2.缺乏市场资料，难以收集，由于现在市场上集体建设用地交易市场相对窄小，交易数据少，且大量的交易案例属于私下交易，不属于正常化、公开化的交易行为，缺乏客观实例可用，这造成了在实际估价时没有足够案例可用于比较验证，评估出的价格也难以适应市场的要求。
基础设施建设中的效益分析与评估方法
基础设施建设中的效益分析与评估方法引言基础设施建设是一个国家或地区发展的重要支撑，它对经济增长、社会发展和人民生活水平的提高都具有重要意义。
然而，基础设施建设需要巨大的投资，因此，在进行基础设施建设时，必须进行效益分析和评估，以确保资源的合理配置和投资的回报。
本文将探讨基础设施建设中的效益分析与评估方法，并提出一些应用案例。
一、效益分析方法1. 成本效益分析成本效益分析是一种常用的评估方法，它通过比较基础设施建设的成本与其带来的经济效益来判断其可行性。
成本效益分析通常包括直接成本和间接成本两部分。
直接成本包括建设费用、运营费用等，而间接成本则包括环境污染、资源消耗等。
通过对这些成本的综合评估，可以得出基础设施建设的总成本。
然后，将其与建设项目所带来的经济效益进行比较，从而评估其可行性。
2. 效益成本比分析效益成本比是评估基础设施建设效益的一种常用指标。
它通过将建设项目的经济效益与总成本进行比较，得出一个比值，用于评估项目的效益水平。
一般来说，如果效益成本比大于1，说明项目的经济效益高于总成本，可以认为是具有较高的投资回报率和可行性。
反之，如果效益成本比小于1，则意味着项目的经济效益低于总成本，可能不具备可行性。
3. 效益评估模型除了成本效益分析和效益成本比分析外，还可以使用一些效益评估模型来评估基础设施建设的效益。
常见的模型包括投资回报率模型、净现值模型和内部收益率模型等。
这些模型可以通过计算建设项目的投资回报率、净现值和内部收益率等指标，来评估项目的经济效益和可行性。
这些模型在实际应用中具有一定的复杂性，需要考虑多个因素和变量，因此，需要有专业的分析师进行计算和评估。
二、效益评估方法1. 定量评估方法定量评估方法是一种通过量化指标来评估基础设施建设效益的方法。
这种方法一般通过收集和分析大量的数据，利用统计学和数学模型等方法，来得出建设项目的效益水平。
定量评估方法具有客观性和科学性的特点，可以提供较为准确的评估结果。
商住用地分别评估商业和住宅用地价格的估价思路探讨
.商住用地分别评估商业和住宅用地价格的估价思路探讨2022-12-10摘要：现有的土地估价理论中,土地估价基本估价方法有收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法、基准地价系数修正法等五慷慨法；但在实践工作中时常会因为一些特殊的评估要求,比如商住用地评估中,一些政府储备用地出让底价评估项目要求分别单独评估统一规划的商业和住宅用地的价格,如何在现有方法体系下实现这样的需求,对评估实践活动具有指导意义。
本文探讨在此类需求下新的估价思路。
关键词：商住用地分别评估估价思路1 探讨背景土地估价行业是伴有土地使用制度改革而产生,到现在已有近二十年的历史。
在这段历程中,土地估价行业的发展稳步前进,取得了较大的成果。
同时,土地估价理论方法也建立了较为完善的估价方法体系。
现有的土地估价理论中,基本估价方法有收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法、基准地价系数修正法等五慷慨法。
实际土地估价中,我们普通需要根据具体估价对象的实际情况与我们所采集和掌握的信息资料等,选择两种甚至两种以上的适宜估价方法对土地进行评估。
虽然现在的估价方法体系已较为完善,但由于我们在寻常实践工作中时常会因为一些特殊的评估要求碰到一些罕见的问题。
在面对这些问题时,我们现有的估价理论方法体系总是会浮现捉襟见肘的.尴尬局面。
所以我们估价人员在操作一些较为复杂的估价项目中面对那些罕见的问题时需要自己想出合理的办法予以解决。
在现在这种估价体系尚未彻底健全的实际情况下,为解决这些的问题,我们所有土地估价行业的XX 们需要相互探讨,想出科学的、合理的、可行的方法来将他们予以解决。
2 探讨对象及展开范围例如在商住用地评估中,普通的评估要求只需要评估出待估宗地的综合价格,而在一些政府储备用地出让底价评估中会要求分别评估其中的商业用地和住宅用地的价格。
此种评估要求与我们日常评估的评估要求所有不同, 日常评估只需评估其综合价格,并不要求区分商业用地价格和住宅用地价格。
集体经营性建设用地入市流转价格评估初探——以佛山市禅城区一宗集体工业用地流转出让价格评估为例
集体经营性建设用地入市流转价格评估初探——以佛山市禅城区一宗集体工业用地流转出让价格评估为例摘要：《土地管理法》修正案通过后，明确集体经营性建设用地可在符合规划和用途管制前提下入市流转。
本文通过对集体经营性建设用地等概念、集体经营性建设用地入市意义、入市问题研究现状进行分析，并基于《农村集体土地定级与估价技术指南》（T/CREVA1201—2021），结合笔者从事的估价实务项目进行实证分析，以期对集体经营性建设用地入市涉及的价值量化问题进行探索研究。
关键词：集体经营性建设用地入市、集体工业用地、价格评估一、引言十三届全国人大常委会第十二次会议审议通过《土地管理法》修正案，修正案自2020年1月1日起施行（以下简称“新《土地管理法》”）。
新《土地管理法》其中一个亮点是破除了集体经营性建设用地进入市场的法律障碍。
集体经营性建设用地入市有利于保护农民集体利益，为农村经济发展注入活力，对推动城乡融合、乡村振兴发展具有重要的现实意义。
在集体经营性建设用地入市过程中必然涉及价值和收益的厘定，与之相关的土地价格评估具有现实研究意义。
目前，集体土地入市流转价格评估实务较少，市场上难以找到可供参考的集体土地成交价格案例，评估中对如何一方面借鉴现有国有建设用地价格评估规范，另一方面也符合《农村集体土地定级与估价技术指南》提出了技术要求。
本文结合一宗位于佛山市禅城区的集体建设用地流转出让价格评估项目实例，对集体经营性建设用地入市流转价格评估进行一次探索。
1.相关概念辨析1.集体经营性建设用地集体建设用地是指乡(镇)村集体经济组织和农村个人投资或集资，进行各项非农业建设所使用的土地。
集体建设用地分为三大类:宅基地、公益性公共设施用地和经营性用地。
集体经营性建设用地是指存量农村集体建设用地中，土地利用总体规划和城乡规划确定为工矿仓储、商服等经营性用途的土地[1]。
1.集体经营性建设用地入市根据新《土地管理法》及有关规定，集体经营性建设用地入市，是指农民集体以土地所有者身份通过公开的土地有形市场，依法将集体经营性建设用地使用权在一定期限内以出让、出租、作价出资（入股）等有偿方式交由单位或者个人使用，并以书面合同约定与土地使用者权利义务的行为。
集体建设用地基准地价评估的问题探讨
城市周刊CHENGSHIZHOUKAN2019/12集体土地是我国土地公有制下的独特所有制形式。
改革和建立集体建设用地使用权市场流转制度，不仅是农村经济发展的迫切需要，也是社会主义市场经济完善的必然要求。
基准地价作为政府指导价，是政府规范土地市场管理的基础依据，对于显化集体建设用地市场价值，维护农村集体流转权益具有重要作用。
一、基准地价评估意义集体建设用地流转市场需要科学合理的集体建设用地定级估价方法。
对于当前处于隐藏性极强的农村集体经营性用地市场来说，建立统一规范的基准地价评估标准意义重大。
它既保障了农民经济利益不被侵犯和损害，也建立了农民监管集体建设用地市场的体系。
二、集体建设用地基准地价评估的问题1.缺乏相关法律配套,实施难度大。
《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
”个别地区还出台了集体建设用地使用权流转管理办法等相关条例，加强了集体土地使用权流转市场管理。
但是，这些这些政策和研究只是一项探索性方法，由于缺乏一系列的配套措施，难以操作，使得流转行为难以正常化、公开化和透明化，导致集体建设用地流转交易隐形市场的形成。
2.集体建设用地分布零散,工作量大。
不同于城镇国有建设用地集中成片分布，集体建设用地除了个别区域属于集中使用区。
其他大部分的集体建设用地都属于零星分布地块，主要类型为零星宅基地和其他零星建设用地。
地块分布零散会加大基准地价评估过程中评估单元的确定、地价测算等步骤的工作量。
三、集体建设用地基准地价评估优化措施1.评估范围的确定。
工作人员一般情况下会采用以实现为单位，进行基准地价上的统一测算。
此时需要对建设用地进行划定上的处理，来确定具体的面积范围，建设用地的种类划分上，主要分为以下三种情况，首先，土地面积范围比较大的集体建设用地，这种土地在分布上比较独立，与此同时，面积也较其他集体建设用地面积要大很多。
集体经营性建设用地流转及价格评估研究
集体经营性建设用地流转及价格评估研究费玲娟摘要：本文对不同流转方式下的集体建设用地流转价格内涵进行深入研究和比较，充分揭示不同流转价格类型内涵的差异性，进而探讨各类流转价格的评估思路、方法选择及其应用。
关键词：集体经营用建设用地；使用权；评估；应用由于我国特殊的国情及土地改革发展路径，国家并未针对集体经营性建设用地的评估流程、评估方法及定价做出明确的制度安排，导致集体经营性建设用地流转价格的形成和确定带有较大的随意性。
集体经营性建设用地流转是土地使用权的转移，与区域经济发展水平息息相关。
随着全国各地区人民生活水平的不断提高，建设用地流转已不止受经济利益驱动。
因此本文以使用权流转价格作为切入点，从计量学角度对其进行分析。
一、集体经营性建设用地驱动因素分析本研究将集体经营性建设用地驱动因素分为经济驱动、社会保障驱动及政策驱动三大类。
经济利益因素是驱动集体经营性建设用地流转的主要因素，包括：固定资产投资水平、城市恩格尔系数、农村恩格尔系数、农村人均可支配收入、城市人均可支配收入。
社会保障因素包括文体、娱乐机构数量；教育经费投入；医疗经费投入。
政策因素包括市场化程度、城市化水平以及房地产市场活跃程度。
根据驱动因素，形成如下变量定义表：二、计量学实证分析（一）数据来源模型所用数据主要来源于国家统计局官方网站，樊纲市场化指数来自人大经济论坛。
（二）模型构建F (JTLZ)=F (Fixin,Uengle,Cengle,Pc,Pu,LS,Edu,Hos,Ratio,Ulevel,Revalue)（三）模型回归结果（四）模型回归结果分析从回归结果可以看出，固定资产投资水平、城市恩格尔系数、城市教育支出、医疗支出、房地产市场活跃程度与集体经营性建设用地显著相关，其他因素与集体经营性建设用地相关但并不显著，可以得出以下判断：1.固定资产投资水平与集体经营性建设用地显著正相关，并在1%的水平上显著。
固定资产投资水平平均变化1%,集体经营性建设用地平均流转增加0.08。
集体经营性建设用地地价评估方法研究
农村建设用地由宅基地、公共基础设施用地以及经营性建设用地三个方面组成，当前国家对农村建设用地的改革，主要集中在对农村经营性建设用地的改革，通过改革来实现集体经营性建设用地与国有建设用地的“同等入市、同权同价”。
伴随农村集体经营性建设用地入市改革的深入推进，社会各界越来越重视集体经营性建设用地地价评估方法。
由于在对集体经营性建设用地地价评估的过程中，会受到价值构成、价值实现等多种因素的影响，所以有必要对有关评估方法进行研究和分析，以此来提高集体经营性建设用地价值评估的准确性。
一、集体经营性建设用地影响价值的因素分析（一）价值构成方面从目前我国农村集体建设用地的用途来看，主要是以工业用地为主，用于乡镇企业的生产和经营。
土地的价值构成具体表现为：土地本身以及在这块土地上建筑物的拆迁补偿安置费和用于乡镇企业生产和经营而产生的土地开发费，其中土地开发费在农村建设用地的价值构成中所占的比例很小。
事实上，在很长的一段时间内，国有建设用地的出租和转让价格远高于农村集体建设用地，而造成这种现象的很大一部分原因是因为国有建设用地具有较强的区位优势和产业集聚优势，另外一个更主要的原因是，国有建设用地与农村建设用地尚未真正的“同等入市、同权同价”。
因此，在大多数时候，即便是差不多的条件下，国有建设用地的价值也总是高于农村集体经营性建设用地以及土地上建造的建筑的补偿安置费。
总而言之，基于价值构成的角度，制定合理的补偿标准，不仅有利于对集体经营性建设用地价值进行准确的评估，还有利于推动农村建设用地入市改革的发展。
（二）价值实现方面简单来说，集体经营性建设用地的价值主要体现在增值上，也就是能否创造出额外的收入，不过集体经营性建设用地自身不会产生额外的收入，收益必须依赖于与之相关联的产业，通过与相关产业的关联与互动，才能产生额外收入。
换句话说，集体经营性建设用地的价值与其创造额外收入的能力有很大的关系，既取决于土地的基本条件，又与这块土地的使用方式、生产经营等方面都有很大关系。
农村基础设施建设的效益评估方法探讨
农村基础设施建设的效益评估方法探讨农村基础设施建设对于农村发展具有重要意义，如何评估农村基础设施建设的效益是一个需要深入探讨的问题。
本文将从不同角度进行分析，探讨农村基础设施建设的效益评估方法。
一、宏观角度农村基础设施建设对农村经济的发展具有重要作用，可以有效改善农村居民生活水平，促进农村产业发展。
评估农村基础设施建设的效益，首先需要从宏观角度出发，考虑其对整个农村经济的影响。
二、比较分析在评估农村基础设施建设的效益时，可以采取比较分析的方法，将建设前后的数据进行比较，分析变化的趋势和程度。
通过比较分析，可以客观地评估建设效果。
三、财务分析财务分析是评估农村基础设施建设效益的重要方法之一。
可以通过对投资成本、运营维护费用、收益等方面进行财务分析，评估基础设施建设的投资回报率和财务效益。
四、社会效益除了财务效益，农村基础设施建设还会带来一定的社会效益。
可以通过调查问卷、访谈等方式，了解基础设施建设对农村居民生活、工作、交通等方面的影响，评估其社会效益。
五、环境效益农村基础设施建设还会对环境产生影响，评估其环境效益也是必不可少的。
可以通过环境评估报告、采样检测等方法，评估基础设施建设对环境的影响，比如水质、空气质量等方面的改变。
六、可持续性评价评估农村基础设施建设的效益时，还需要考虑其可持续性。
通过分析基础设施建设对资源的消耗、环境的影响等方面，评估建设的可持续性，以确保长远效益。
七、利益相关者参与在评估农村基础设施建设的效益时，需要引入利益相关者的意见。
农村居民、政府部门、投资者等都是基础设施建设的利益相关者，他们的参与可以提供更全面的评估数据和意见。
八、数据采集评估农村基础设施建设的效益需要大量的数据支撑，数据采集是评估的基础。
可以通过调查统计、实地考察、文献研究等方式，采集建设效益评估所需的数据。
九、综合评价在评估农村基础设施建设的效益时，需要将各方面的评估结果进行综合，进行综合评价。
通过对各方面数据进行加权处理，形成综合评价结果，提供参考依据。
浅谈经营性用地调整土地使用条件补缴地价款评估
浅谈经营性用地调整土地使用条件补缴地价款评估作者：汤炎来源：《中国房地产业·中旬》2021年第09期【摘要】由于多种原因，主要是受经济利益驱动，经营性用地土地使用条件调整较为普遍，随之产生补缴地价款的问题。
2018年原国土资源部办公厅发布了《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》，对已出让土地补缴地价款做了详细的技术要求。
结合相关项目的评估实践，笔者对此类项目的评估谈谈自己的看法。
【关键词】经营性用地；调整；补缴地价款【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021. 26.007近年来经营性用地调整土地使用条件的现象较多，建设项目规划审批中，用地性质、容积率等规划控制指标的调整，潜藏着巨大的利益，直接影响开发建设的经济价值。
为了防止国有资产流失，保障国家、开发商及相关当事人的合法权益，国家及地方政府相继出台相应政策，要求土地权利人土地使用条件调整获批后必须补缴地价款。
本文试就土地使用条件调整的背景，以及评估的基本事项、技术路线和方法等方面进行初步探讨。
1、项目调整土地使用条件的背景1.1 调整土地使用条件的原因调整土地使用条件的原因多种多样，主要分为因政府或政府行为造成的土地使用条件调整、因工程技术造成的土地使用条件调整和因土地使用者申请获批引起土地使用条件调整三个方面。
政府或政府行为造成的土地使用条件调整主要是因为城市更新，以提升城市整体形象和品位，调整或修编区域城市规划，因此需要调整区域内规划建筑用途、形态等；或者因城市基础设施、公益性公共设施或文化保护、水源保护等公共利益的需要须调整已出让土地的面积及具体规划指标。
建造过程中规划技术标准等发生变化主要表现为两个方面：其一是因建造施工过程中的偏差引起竣工验收时规划技术指标有所调整，此类项目土地使用条件调整幅度一般较小，涉及的土地出让金额相对也较少，而规划技术指标的确定会经过自然资源和规划、建设等各部门的充分论证，只有个别地区才会因前期考虑不周全而致使实际建造时必须破坏规划指标。
集体经营性建设用地使用权价格评估探索研究
集体经营性建设用地使用权价格评估探索研究作者：孙伟吴涛来源：《中国住宅设施》 2018年第11期摘要:集体经营性建设用地是土地利用的新空间、新领域,通过分析集体经营性建设用地使用权的现状和政策,阐明了集体经营性建设用地使用权价格的评估内涵、程序和必要性,指出了当前集体经营性建设用地使用权价格评估存在的问题,并给出评估建议,以建立科学完善的集体经营性建设用地使用权价格评估体系和框架,显化土地价值。
关键词:建设用地;使用权价格;评估1 研究背景农村土地征收、集体经营性建设用地入市和宅基地制度“三块地”上的制度性障碍,既阻碍了新型城镇化建设,又不利于乡村振兴战略的实施,“三块地”制度改革势在必行,必须尽快取得实质性突破。
2 0 1 4 年1 2 月3 1 日,中央下发文件,对开展农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作作出总体安排部署。
2 0 1 5 年2 月2 7 日, 十二届全国人大常委会第十三次会议通过了《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县( 市、区) 行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》( 以下简称《决定》),在北京市大兴区等3 3 个试点县( 市、区) 暂停实施《土地管理法》《城市房地产管理法》的 6 个条款, 按照重大改革于法有据的原则推进农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点,该期限将于2 0 1 7年1 2 月3 1 日届满。
2 0 1 7 年1 0 月3 1 日,全国人大常委会审议关于延长授权国务院在北京市大兴区等3 3 个试点县( 市、区) 行政区域暂时调整实施有关法律规定期限的决定草案, 拟将农村土地制度三项改革试点期限延长1年,至2 0 1 8 年1 2 月3 1 日。
因此,本文以集体经营性建设用地使用权价格为研究对象,在研究目前各案例的基础上,探索集体经营性建设用地使用权价格的评估, 建立科学评估体系, 确保集体经营性建设用地使用权收益不流失, 保障政府、集体与个人的收益。
基础设施影响地价分析
基础设施影响地价分析第一部分城市轨道交通（地铁、轻轨）一、案例分析案例1、广州地铁于1993年开工，开工当年和第二年，广州地铁一号线沿线物业升值15%--25%，1999年一号线开通后，地铁沿线物业再次升值15%--25%。
案例2、深圳2000年地铁开通前，车公庙一带的写字楼售价在在5000元每平方米左右，但随着2001年地铁1号线的开工建设，该片区的物业迅速升值，从当年6000元每平方米一路升到2002年的8000元—10000元每平方米，到2004年达到1.5万元—2万元每平方米甚至更高，3—4年间升幅超过300%，而租金增幅也达到2—5倍。
案例3、广州地铁1号线花地湾站附近的大规模开发，1992～1993年开始开发，1994年住宅的平均售价为4000元/平方米，1997年地铁开通前上升至6000元/平方米，地铁开通后不仅不再上升，到1999年回落至4000元/平方米。
由以上案例可以看出，地铁等城市轨道交通的开通前后对轨道沿线的物业影响很大，一般来说，轨道交通的影响具有周期性特点，开工前，由于预期心理而使轨道沿线物业增值较快，这个时期的房价、地价升值幅度通常很大；开通以后，随着时间的推移，同时由于受各种因素影响，价格就会呈现下降的趋势。
二、实证分析在此运用指数递减模型定量分析城市轨道交通对地价的影响程度及范围。
1、基本思路根据剩余法的土地估价原理，地价等于土地与建筑出售价格减去建筑物本身的价格，常用的计算公式为：地价=房屋售价-建筑成本-利润-税收-利息由于研究的是轨道交通开通前后地价的变化，时间段较短，开发商的房屋建筑成本、开发商的投资利润、税收和利息等各项的变化幅度不大或者没有发生变化，所以轨道交通开通前后房价的变化主要是由地价的变化引起的。
研究其对房价变化的影响，可以间接分析其对地价的影响。
2、模型建立假设仅考虑城市轨道交通对其沿线房价的影响，不考虑其他因素的影响，则其对周围沿线楼盘的影响力服从指数衰减规律，可用如下关系式表达：f=1−e−a∗(D−r)（说明：当r=0时，f达到最大；当r=D时，f=0）式中：f——轨道开通后房价的涨幅，f=(现价-原价)/原价r——楼盘距离轨道的距离D——轨道的最大影响半径（待定）a——为待定系数将模型进行对数化处理后，选取北京市13号地铁沿线楼盘房价变动数据（2001-2003年），运用EXCEL进行线性拟合，结果如下图：可得a=-0.0000192，D=0.0219742/0.0000192=1144.5（m），即：f=1−e1.92∗10−5∗(1144.5−r)从上式可以看出房价的涨幅与楼盘距轨道交通的距离呈指数递减关系，当r=0时，即楼盘离轨道的距离为0时，也可以说，当轨道交通通过住宅小区时，对楼盘的影响力最大，即f达到最大；当r=D 时，即楼盘离轨道的距离等于轨道交通的最大影响半径时，其对楼盘的影响力最低为0，即f=0。
集体建设用地基准地价评估关键问题探讨——以广东省为例
集体建设用地基准地价评估关键问题探讨——以广东省为例摘要：随着集体建设用地流转规模的不断扩大，对集体建设用地流转市场的管理显得日益重要。
本文根据广东省集体建设用地基准地价评估实践经验，对其存在缺乏明确的评估范围、级别划分难确定、对评估参数缺乏依据、交易样点较少等问题进行总结，并对明确评估范围、级别划分的合理性与调整、合理选取估价参数、针对性采集对地价样点资料等提出建议，以期为建立集体建设用地基准地价体系提供有力的参考。
关键词：集体建设用地；基准地价；评估；关键问题；措施近年来，随着农村土地产权制度不断改革，进一步强化土地资源要素市场化配置，国家对加强公示地价体系建设和管理越来越重视，同时，为有效的管理集体建设用地的流转，需要以农村集体建设用地基准地价为基础，制定合理基准地价，以期为集体建设用地使入市经营的提供依据[1]。
2016年，，《国土资源部办公厅关于部署开展2016年度城乡地价调查与监测工作的通知》（国土资厅发〔2016〕17号）文件提出“加快农村土地公示地价体系建设。
各省（区、市）自然资源部门应在‘十三五’期间探索建设农村土地公示地价体系，研究推进市、县制订集体建设用地和农用地基准地价”；2019年，《自然资源部办公厅关于部署开展2019年度自然资源评价评估工作的通知》（自然资办发〔2019〕36号）文件提出“继续完善规范城乡基准地价体系，全面开展集体建设用地基准地价制订工作”。
为落实国家相关工作部署，多个地区进行了集体建设用地基准地价制订试点工作，而广东省自2019年开始全面铺开部署该项工作，截止目前大部分县（市、区）基本形成集体建设用地基准地价初步评估体系。
但是，整体的集体建设用地评估体系还存在很多不足，同时，集体经营建设用地不断推行入市，评估体系会随着经济运行的发展模式出现更多新的问题，这就要求要从实践中不断探索完善集体建设用地评估。
本文以广东省集体建设用地基准地价制订实践经验为基准，探讨其评估关键问题，并提出合理建议，以期为完善集体建设用地基准地价制订工作提供参考。
基础设施建设规划中的土地资源评估
基础设施建设规划中的土地资源评估基础设施建设是一个国家或地区经济发展的重要组成部分，它对于促进经济增长、改善人民生活水平和提升国家竞争力具有重要意义。
而基础设施建设规划中的土地资源评估则是确保项目可行性和可持续发展的关键一环。
本文将探讨基础设施建设规划中土地资源评估的重要性、评估方法和应用案例。
首先，基础设施建设规划中的土地资源评估对于项目可行性的判断至关重要。
土地资源是基础设施建设的物质基础，评估土地资源的可利用性和适宜性是确保项目能够顺利进行的前提。
通过评估土地的地质条件、地形地貌、水文水资源、土壤质量等因素，可以确定土地是否适宜用于基础设施建设，避免出现工程难度大、成本高昂或环境影响大的情况。
其次，土地资源评估在基础设施建设规划中的应用也能够提供科学依据和决策支持。
通过评估土地资源的空间分布、利用强度和可持续性，可以为规划者提供合理的土地利用方案和建设布局，避免资源浪费和环境破坏。
同时，评估结果还可以为政府决策部门提供科学依据，帮助其制定土地政策和规划，促进土地资源的合理利用和保护。
土地资源评估的方法多种多样，常用的包括实地调查、遥感技术和地理信息系统（GIS）分析等。
实地调查是直接观察和采集土地资源信息的方法，通过采样、测量和分析等手段获取土地的物理、化学和生物特征，为评估提供数据支持。
遥感技术则通过卫星或航空平台获取的遥感影像，结合图像解译和数字图像处理等技术手段，可以获取土地利用类型、覆盖程度和变化趋势等信息。
而GIS分析则是利用计算机技术对土地资源进行空间分析和模拟，通过建立地理数据库和模型，实现土地资源评估的空间化和定量化。
基于土地资源评估的应用案例有很多，以下将介绍几个典型的例子。
首先是城市交通规划中的土地资源评估。
在城市交通规划中，评估土地资源的交通可达性和交通拥堵情况，可以为交通规划者提供合理的道路布局和交通网络设计方案，提高城市交通效率和出行便利性。
其次是水利工程建设中的土地资源评估。
集体经营性建设用地价值评估方法
集体经营性建设用地价值评估方法集体经营性建设用地价值评估方法摘要：中共十八届三中全会提出，允许集体经营性建设用地与国有土地同价同权同等入市。
但是，目前集体经营性建设用地并没有公认的价值评估方法。
因此，如何在借鉴现有的国有城镇土地价值评估方法的基础上，形成规范的农村集体经营性建设用地价值评估方法，是当前重要的研究课题。
本文通过介绍城镇建设用地价值评估方法，重点介绍成本逼近法的原理、应用及其修正，最后，提出了集体经营性建设用地价值评估方法的展望，希望对实际工作有所帮助。
关键词：入市集体经营性建设用地价值评估方法成本逼近法中共十八届三中全会提出，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价[1]。
这貌似对十七届三中全会政策的一小步发展，实际是对征地制度改革的一大突破，巧妙地选准了征地制度改革的突破口和着力点，对全面展开征地制度改革和实现统筹城乡发展具有重要的价值。
但同时，目前集体经营性建设用地并没有公认的价值评估方法。
因此，如何在借鉴现有的国有城镇土地价值评估方法的基础上，形成规范的农村集体经营性建设用地价值评估方法，是当前重要的研究课题。
1.集体经营性建设用地的定义和现状1.1定义农村集体经营性建设用地，是指具有生产经营性质的农村建设用地，包括农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业、商业所使用的农村集体建设用地，[2]如过去的乡镇企业用地。
1.2现状实际上，对于集体建设用地来讲，绝大部分都是宅基地，全国范围内的集体经营性建设用地并不多。
广东省由于改革开放较早，为了适应需求，城市郊区和城乡结合部兴建了大量乡镇企业，有相当数量的集体经营性建设用地。
但是，对于除广东以外的其他广大农村地区来说，农村集体经营性建设用地数量和规模并不大。
具体的农村集体经营性建设用地包括乡镇企业。
经营性基础设施用地地价评估探讨
经营性基础设施用地地价评估探讨根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发〔2004〕28号)第十七条推进土地资源的市场化配置规定。
严格控制划拨用地范围，经营性基础设施用地要逐步实行有偿使用。
运用价格机制抑制多占、滥占和浪费土地。
除按现行规定必须实行招标、拍卖、挂牌出让的用地外，工业用地也要创造条件逐步实行招标、拍卖、挂牌出让。
经依法批准利用原有划拨土地进行经营性开发建设的，应当按照市场价补缴土地出让金。
经依法批准转让原划拨土地使用权的，应当在土地有形市场公开交易，按照市场价补缴土地出让金；低于市场价交易的，政府应当行使优先购买权。
国土资源部部长孙文盛在纪念《土地管理法》颁布20周年座谈会上的发言说到，依法合理用地，促进科学发展，必须积极培育和发展土地市场。
要深化土地市场体系建设，充分发挥市场配置资源的基础性作用。
扩大国有土地有偿使用范围。
商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，一律以招标、拍卖、挂牌方式出让。
稳步推进工业用地的招标、拍卖、挂牌出让和经营性基础设施用地有偿使用。
经营性基础设施用地逐步从过去的划拨模式转变为现在的招标、拍卖、挂牌或出让，在这种情况下，经营性基础设施用地地价的评估首当其冲。
一、经营性基础设施用地价格及其影响因素（一）经营性基础设施用地与经营性基础设施用地价格1．经营性基础设施用地含义根据中华人民共和国质量监督检验检疫总局和中国国家标准化管理委员会联合发布土地利用现状分类标准(GB/T 21010-2007)，经营性基础设施用地可以理解为08类公共管理与公共服务用地中086小项公共设施用地，指用于城乡基础设施的用地，包括给排水、供电、供热、供气、邮政、电信、消防、环卫、公用设施维修等用地。
2．经营性基础设施用地价格含义经营性基础设施用地价格是指在正常市场条件下，经营性基础设施用地在特定自然因素、社会经济因素和特殊因素影响下，在某一估价期日经营性基础设施用地所能够实现的价格。
基础设施建设规划方案中的土地经济价值评估
基础设施建设规划方案中的土地经济价值评估近年来，随着城市化进程的不断加快，基础设施建设成为了各个城市发展的重要方向。
然而，土地作为基础设施建设的重要要素之一，其经济价值评估在规划方案中的地位逐渐凸显。
本文将探讨基础设施建设规划方案中土地经济价值评估的重要性，并提出一些评估方法和策略。
首先，土地经济价值评估在基础设施建设规划方案中的重要性不言而喻。
基础设施建设需要大量的土地资源，而土地的经济价值评估可以为规划者提供决策依据。
通过对土地的评估，规划者可以了解土地的市场价值、开发潜力以及土地利用的可行性，从而在规划方案中合理配置土地资源，提高基础设施建设的效益。
其次，土地经济价值评估的方法多种多样。
在评估土地经济价值时，可以采用市场比较法、收益法、成本法等多种方法。
市场比较法是最常用的一种方法，通过对类似土地的交易价格进行比较，来确定土地的市场价值。
收益法则是通过评估土地所能带来的收益来确定其经济价值，包括土地租金、土地增值等。
成本法则是通过评估土地的开发成本来确定其经济价值，包括土地清理、基础设施建设等。
不同的方法可以相互印证，提高评估结果的准确性。
此外，土地经济价值评估还需要考虑一些特殊因素。
例如，土地的地理位置、土地的用途限制、土地的环境条件等都会对土地的经济价值产生影响。
地理位置是决定土地价值的重要因素之一，一般来说，位于城市中心地带的土地价值更高。
土地的用途限制也会对土地的经济价值产生影响，例如，用于商业开发的土地价值通常高于用于农业的土地。
此外，土地的环境条件也会对土地的经济价值产生影响，例如，土地的水资源、土壤质量等。
在基础设施建设规划方案中，评估土地的经济价值时还需要考虑土地的未来发展潜力。
随着城市化进程的不断加快，土地的发展潜力也越来越受到重视。
规划者需要考虑土地的未来增值空间，以及土地用途的可持续性。
例如，在城市扩张规划中，规划者需要评估土地的潜在增值空间，以确定土地的开发方向和用途。
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经营性基础设施用地地价评估探讨根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发〔2004〕28号)第十七条推进土地资源的市场化配置规定。
严格控制划拨用地范围，经营性基础设施用地要逐步实行有偿使用。
运用价格机制抑制多占、滥占和浪费土地。
除按现行规定必须实行招标、拍卖、挂牌出让的用地外，工业用地也要创造条件逐步实行招标、拍卖、挂牌出让。
经依法批准利用原有划拨土地进行经营性开发建设的，应当按照市场价补缴土地出让金。
经依法批准转让原划拨土地使用权的，应当在土地有形市场公开交易，按照市场价补缴土地出让金；低于市场价交易的，政府应当行使优先购买权。
国土资源部部长孙文盛在纪念《土地管理法》颁布20周年座谈会上的发言说到，依法合理用地，促进科学发展，必须积极培育和发展土地市场。
要深化土地市场体系建设，充分发挥市场配置资源的基础性作用。
扩大国有土地有偿使用范围。
商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，一律以招标、拍卖、挂牌方式出让。
稳步推进工业用地的招标、拍卖、挂牌出让和经营性基础设施用地有偿使用。
经营性基础设施用地逐步从过去的划拨模式转变为现在的招标、拍卖、挂牌或出让，在这种情况下，经营性基础设施用地地价的评估首当其冲。
一、经营性基础设施用地价格及其影响因素（一）经营性基础设施用地与经营性基础设施用地价格1．经营性基础设施用地含义根据中华人民共和国质量监督检验检疫总局和中国国家标准化管理委员会联合发布土地利用现状分类标准(GB/T 21010-2007)，经营性基础设施用地可以理解为08类公共管理与公共服务用地中086小项公共设施用地，指用于城乡基础设施的用地，包括给排水、供电、供热、供气、邮政、电信、消防、环卫、公用设施维修等用地。
2．经营性基础设施用地价格含义经营性基础设施用地价格是指在正常市场条件下，经营性基础设施用地在特定自然因素、社会经济因素和特殊因素影响下，在某一估价期日经营性基础设施用地所能够实现的价格。
经营性基础设施用地价格与市地价格相比，具有一定的相似性。
（1）从价格产生的根本原因上看：经营性基础设施用地价格形成的根本原因也在于土地所有权与土地经营权的垄断。
（2）从价格形成的过程看：经营性基础设施用地价格是经营性基础设施用地的效用、稀缺性和有效需求共同作用的结果。
（3）从价格的本质看：经营性基础设施用地价格是经营性基础设施用地权利及其预期收益的价格，经营性基础设施用地价格的本质是经营性基础设施用地地租的资本化3．经营性基础设施用地估价的含义所谓经营性基础设施用地估价，是指估价人员遵循估价目的，依据估价原则，选用估价方法，在综合分析影响经营性基础设施用地价格因素的基础上，对经营性基础设施用地在估价期日客观合理价格的评定过程。
（二）经营性基础设施用地价格影响因素经营性基础设施用地价格影响因素，与一般土地价格的影响因素一样，包括3个方面：一般因素、区域因素、个别因素。
1．一般因素一般因素是指影响土地价格的一般、普遍、共同的因素，是在自然、社会、经济和行政等方面对土地价格总体水平产生影响，从而成为决定各个地块土地价格的基础。
包括人口、行政区划、城市发展过程、地理位置、自然条件、社会经济状况、土地利用规划及计划、社会及国民经济发展规划等。
2．区域因素区域因素是指影响城市内部区域之间地价水平的城市繁华程度及区域在城市中的位置交通条件、公共及基础设施水平、区域环境条件。
3．个别因素个别因素是指与宗地直接有关的自然条件、市政设施条件、宗地面积、形状、长度、宽度、地质条件、使用限制和宗地位置等。
个别因素是决定同一均质地域内地块差异性的重要因素，是同一区域内地价差异的重要原因。
二、经营性基础设施用地估价方法根据《城镇土地估价规程》，现行的地价评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。
根据地产用途不同，宜分为住宅用地、商业金融业用地、工业、仓储用地、交通用地和综合用地等。
居住用地指居住小区、居住街坊、居住组团和单位生活区等用地。
包括住宅用地、配套公建用地、道路用地和绿化用地。
商业金融业用地指为生产和生活提供服务的经营性用地。
包括各类商场店铺、旅游饭店，娱乐场所及营业性写字楼用地，以及居住小区内的非配套经营性公建用地。
工业、仓储用地指工矿企业的生产车间、库房及其附属设施用地，仓储企业的库房、堆场、包装加工车间及其附属设施等用地。
交通用地指铁路、公路、管道运输、港口码头和机场等交通运输及其附属设施等用地。
综合用地指集办公、商住（公寓）、餐饮、购物、娱乐于一体的现代化综合大厦或大厦群用地。
公共绿地指市级、区级和居住区级的公共绿地、生产防护绿地及一些经营性绿地。
主要有公园、街头绿地及苗圃等经营性基础设施用地由于其自身的特殊性，不属于上述任何一种地类，没有参考的模板，在评估的过程中难以直接按照土地的分类标准进行修正评估，往往需要进行类比分析后才能确定。
下面笔者就经营性基础设施用地中的用于电信公用设施用地的评估进行分析，仅为抛砖引玉，希望大家共同探讨。
估价对象证载权利人为中国电信股份有限公司××分公司，土地用途为市政公用设施，土地使用权类型为出让，终止日期为2052年1月8日。
本次评估范围内的土地在国家土地分类上属于公用设施用地，该类用地的评估在《城镇土地估价规程》及基准地价体系中没有相关的规定，导致评估工作中涉及用地性质、参照地价标准等问题难以确定。
本次评估首先参照商业用地对估价对象进行评估，再考虑待估宗地与商业用地用途上的差异，对其进行修正，从而确定估价对象的评估价值。
参照商业用地进行评估的理由是：目前我国城区基准地价体系主要采取分类定级的思路，一般分商业、住宅和工业用地，尚未针对特殊用地建立基准地价的指导理论及相应的地价体系，现有的基准地价修正体系不能充分指导该类土地评估实务工作。
从理论和实务上，该类特殊用地的市场价格目前没有现成标准案例，在与基准地价修正体系中土地用途的参照标准上，我们从以下四个方面进行分析。
(1)通过对地价影响因素敏感度的分析，判断土地使用上的趋同性，以确定其参照标准。
地价影响因素是指对地价的变化产生影响的因素。
在同一城市中对地价产生影响的因素一般为区域因素和个别因素，主要包括以下几个方面：区位条件、交通条件、基础设施状况、公共设施配套状况、周围环境条件、容积率等。
下表中对几类用途地价影响因素影响程度作了比较分析。
通过上表的比较分析，发现该类用地与商业用地的地价影响因素第4 / 8页敏感度近似，更接近商业用地与住宅用地。
(2)从行业性质的角度判断土地的参照归类电信综合楼从行业上讲属于市政公用设施的范畴。
市政公用设施中还包括供应设施、交通设施、邮电设施等。
根据以往的评估经验，电信用地是服务于社会大众的公益性事业，在运营中与一般的商服用地使用相比存在较小的差异性。
它一般建设在城市市区，周边有写字楼、商业性办公楼、旅行社、运动保健休闲设施、照相、理发、洗浴等服务设施，有广泛的服务人群，其本身的使用对于周边土地的利用带来正面的影响，土地位置也位于××镇商业二级地包围圈内。
因此对于电信综合楼用地是可以参照商业用地的地价水平进行评估。
(3)从电信综合楼用地土地收购后处置的角度分析土地的参照归类电信综合楼用地对于自身及周围的土地利用产生正面的影响。
一般情况下新建项目在选址时会愿意选择建设在电信综合楼的旁边或原址上，特别是对人气要求比较高的商业和住宅项目。
这就导致电信综合楼用地在收购后处置时限制较小，处置一个较高的价格的可能性较高。
这从另一个角度决定电信综合楼用地的地价水平接近该区域商业或住宅用地的价格。
(4)从电信综合楼用地开发利用方式上确定土地的参照归类根据土地出让合同，可在该地上建设综合楼。
按照××市电信局初步的建筑总平面图设计方案，将建设一幢集办公、培训、会议、仓储、商业店铺为一体的综合楼。
故从该地今后的开发利用方式上看，在使用条件上更接近商业用地。
通过上述分析，电信综合楼用地评估中针对基准地价设定用途可以归类到商业用地。
根据《××市基准地价更新研究成果报告》，××市基准地价分商业、住宅、工业等几种用途。
其基准地价内涵为基准日于2005年12月1日，土地开发程度为“五通一平”，商业容积率2.0，住宅容积率1.8，最高出让年限商业4 0年，住宅70年，××镇为××市一级镇，其二级商业基准地价为536 0第5 / 8页元。
委估宗地土地用途为市政公用设施用地，土地级别为商业二级，根据该宗地《国有土地使用权出让合同》第三章十一条：容积率为1.0 1。
表5-2 一级镇商业用地级别价、区片价修正因素系数表第6 / 8页(2)区域及个别因素修正系数的确定表5-3估价对象地价影响因素说明、优劣程度及修正系数表因此区域及个别因素修正系数为14% (3)估价期日修正系数的确定（R1）××市基准地价基准日为2005年12月1日，而本次评估的估价基准日为2009年11月30日，时间相差48个月，考虑基准地价所对应的基准日与本次评估基准日不一致，根据评估师对地价变化情况的了解，以及近几年周边商业用地的增长趋势，进行估价期日修正，确定估价对象期日修正系数R1=1.1919。
第7 / 8页(4)确定土地使用权年期修正系数（R2）估价对象剩余年期为43.17年，与基准地价所对应的年期为40年不一致，须进行土地使用年限修正。
土地还原利率取无风险利率加上风险调节值之和，无风险利率以一年期定期存款年利率2.25%确定，考虑土地收益的无风险性及当地社会经济发展和土地市场等状况，土地还原利率取7.5%。
土地使用年限修正系数计算公式为： Rn=[1-1/(1+r)n]/ [1-1/(1+ r)m] 式中，Rn—土地使用年限修正系数n—宗地可土地使用的年限，本宗地为42.13年 m—法定商业用地最高土地使用年限，即40年 r—土地还原利率为7.5%故Rn=[1-1/(1+7.5%)41.37]/ [1-1/(1+7.5%)40] =1.0084 即土地使用年限修正系数Rn为1.0084 (5)容积率修正系数的确定（R3）依据××市基准地价内涵标准容积率商业为2.0，建筑密度为30%，评估对象容积率为1.01，建筑密度为21.5%，故需进行容积率修正，根据××市商业用地容积率、建筑密度联合修正系数表，确定估价对象容积率修正系数R3=0.56。
(6)确定对基准地价修正后的结果分宗地描述测算公式、具体参数及最终计算结果，根据公式：基准地价系数修正法评估的宗地单价＝5360×（R+∑Ki）×R1×R2×R3 =5 360×（1+14%）×1.1919×1.0084×0.56 =4112.70（元/平方米）。