(整理)宜兴拆迁技术规范.

宜兴市建设局

宜兴市国土资源局

宜兴市物价局

宜兴市财政局

宜建（2009）83号

关于印发《宜兴市城市房屋拆迁估价

技术细则》的通知

各房地产评估机构及有关单位：

现将修订后的《宜兴市城市房屋拆迁估价技术细则》印发给你们。自发文之日起实施的拆迁项目评估，请遵照本技术细则执行。

附：《宜兴市城市房屋拆迁估价技术细则》

（此页无正文）

宜兴市建设局宜兴市国土资源局

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宜兴市物价局宜兴市财政局

二○○九年十一月二十四日

主题词：城乡建设房屋拆迁估价通知

抄报：市人民政府

抄送：市各镇人民政府、街道办事处，环科园、经济开发区管委会，市政府法制办、市人民法院及市相关部门宜兴市建设局办公室 2009年11月24日印发

共印50份

宜兴市城市房屋拆迁估价技术细则

第一章总则 (3)

第二章名词解释 (3)

一、市场比较法 (3)

二、收益法 (4)

三、成本法 (4)

四、样本房屋 (4)

五、基准价格 (4)

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六、房屋基本重置价 (4)

七、综合费用 (4)

第三章评估技术路线 (5)

一、市场比较法 (5)

二、收益法 (7)

三、成本法 (9)

第四章评估方法的应用 (11)

一、住宅房屋评估 (11)

二、非住宅营业用房评估 (12)

三、非住宅非营业用房评估 (12)

四、工交仓储用房评估 (13)

五、土地面积大于建筑面积的土地使用权评估··13

六、附属物价格评估 (13)

第五章拆迁估价报告 (13)

一、估价结果报告 (14)

二、估价技术报告 (15)

三、报告有效期限 (15)

第六章附则 (15)

第七章附件 (16)

附件一房屋实体因素修正系数 (16)

附件二房屋区域因素修正系数 (21)

附件三宜兴市房屋成新评定标准 (23)

附件四房屋用途分类 (24)

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第一章总则

一、根据建设部、省、市有关城市房屋拆迁估价的规定，为维护拆迁当事人的合法权益，规范城市房屋拆迁估价技术行为，保障房屋拆迁的顺利进行、结合本市实际情况，制定本技术细则。

二、在本市城市规划区内国有土地，从事房屋拆迁补偿价格评估（以下简称拆迁估价）活动应遵守本技术细则。

三、本技术细则所指的城市房屋拆迁补偿价格为被拆迁房屋的房地产市场价格（不含室内装修装饰）不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响，也不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费。

四、拆迁估价应根据被拆迁房屋的用途分别采用不同的评估方法进行。涉及土地评估内容的必须按《城镇土地估价规程》（GB/TI8508-2001）进行，其估价结果必须报市国土资源管理部门备案后方可应用。

第二章名词解释

一、市场比较法

市场比较法可分为可比案例直接比较法与基准价格比较修正法。

l.可比案例直接比较法

将估价对象与在估价时点近期有过交易的可比案例进行比较，对这些可比案例的已知价格作适当修正，直接得出估价对象的客观市场价格的方法。

2.基本价格比较修正法

将估价对象与样本房屋进行比较，对经按同一估价时点评估得出的样本房屋市场价格进行适当修正，间接得出估价对象的客观市场价格的方法。精品文档

二、收益法

预计估价对象未来的正常净收益，选有适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格的方法。

三、成本法

求取估价对象在估价时点的重置价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格的方法。

四、样本房屋

在拆迁范围内与多数被拆迁房屋相类似的房屋，各被拆迁房屋与此房屋仅存在实体因素的差异，被拆迁房屋的评估价格可通过对样本房屋的评估价格进行实体因素修正进行计算。

五、基准价格

基准价格为不同用途的样本房屋在估价时点的市场价格（不含其相应结构等级应具备标准以外的装饰及附属物价格），此价格一般采用可比案例直接比较法进行评估，如不具备采用可比案例直接比较法条件的，可以采用其他估价方法。

六、房屋基本重置价格

采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的房屋所需的建筑安装工程费用。

七、综合费用

按成本法评估的原理，综合费用为可计入房地产价格中的前期费（平整场地、设计费、勘测费等）、规费、基础设施费、管理费用、投资利息、销售税费与开发利润等费用的总称。

第三章评估技术路线

一、市场比较法

1、可比案例直接比较法的技术路线为：

⑴ 选取可比案例。可比案例的选取条件应符合下列要求：

① 可比案例应在拆迁范围内选取，或选择与估价对象所处同一供求圈的房屋；

② 可比案例应尽可能选择与估价对象实体状况、区域因素接近的房屋；

③ 可比案例的权益价格类型应为该房屋的房地产价格，不含其结构等级标准以外的室内装饰及设备价格；

④ 可比案例的交易类型应选取一般买卖的二手房交易案例，其交易价格应是正常市场交易价格；

⑤ 可比案例的成交日期应与估价时点接近，两者差异不得超过十二个月，一般应选择近期六个月内成交的房地产案例作为可比案例；

⑥ 选取的可比案例数量应为3个以上（含3个）；

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