深圳中航城都市综合体项目发展基本策略(ppt 50)
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最实用深圳城市综合体商业地产招商方案与策略教学内容
城市综合体商业地产招商方案一．正中商业广场项目简介正中商业广场位于深圳宝安中心区新湖路与新安一路交界处，是宝安第一个大型地铁上盖商业物业，具有购物、餐饮、健康休闲、娱乐、培训多种功能，是深圳大型主题滨海购物中心，儿童和婚礼人群作为特色业态。
我们的开发目标是：、利用深圳特区对内地游客的吸引力以及宝安中心区的优势，最大限度提升项目商业价值，成为总体价值最高的深圳特色购物中心，不仅能够出售到较高价格，而且能够可持续经营，成为深圳白领社会生活的活动中心。
酒店式公寓全部销售，力争销售均价达到6000元，通过酒店式公寓收回整个项目投资，保留商业物业，最适当时机可以整体出售。
正中商业广场项目要实现五出：出人才出机制出品牌出网络出思想。
通过正中商业广场树立正中集团品牌，实现企业可持续发展战略目标。
面对21世纪商业娱乐化的大趋势，我们不仅要在购物方面进行创新，而且要最大限度整合娱乐传媒资源，为娱乐业提供公共平台，不断与娱乐传媒机构合作推出创新节目，为深圳居民和游客带来可体验、可参与的文化娱乐节目。
根据精细化管理思想，我们制定了招商方案和初步的运营管理方案。
二．业态规划与商业布局略招商的过程就是落实业态方案，招商的成功标志有两点：1.业态组合具有竞争优势。
2.零售商付出的租金比较合理。
招商直接决定了购物中心未来的收益60%以上，特别是整体出售商业物业时候，显得更为关键。
三．招商内容正中商业广场项目招商目标的分解与确定招商目标餐饮娱乐顶层花园景观空中花园及专供影视拍摄的可体验式情景剧场,电影院。
配备参与式娱乐设施婚礼殿堂及白领演艺中心5层热带雨林餐厅2000平方米，东来顺酒家1500，2000平方米海港城大酒楼，快餐性质达到2000平方米：面点王1000平方旗舰店，韩国烤肉1000平方，三家SPA店1500平方米，新浩健康中心1000平方米4层美国反斗城及室内史奴比主题娱乐场，儿童专业商店或顺电家电家居专业卖场（国美、永乐家电作为备选） 1000平方米特色餐饮，麦当劳3层 JC Penny 1000平方米特色餐饮VA BENE意大利餐厅2层上海八百伴百货宝安店或太平洋百货，美国五月百货，北京王府井百货等知名百货企业 1000平方米特色餐饮，锦江拉丁餐厅，南美特色的餐饮——“巴西烤肉”或韩国烤肉。
东莞房地产：中航整体推广计划(PPT 21页)
该活动将于10月底在深圳举 深圳商报、深圳广电集团、深圳房地
行
产信息网、搜房网
中航 双城计划
从战术走向战略
战略 第四步 （与第三步结合进行）
高峰延展阶段（B线——前期以中航观澜城推广线为主，后期回归整体品牌）
10月-11月
依托中航 “双城计划”，全方位导出中航观澜城在城市发展进程中 的价值和意义，树立最适宜人居尺度的复合住区形象
中航
复合城区开发——都市综合体（城市综合体）
顺应中国城市化进程：核心城区再开发——中航城模式 卫星城区/新区开发——中航观澜城模式
复合城区开发——酒店、住宅、商业等多元城区空间集合，结构均衡， 抗经济风险能力强
“双城计划”——中航企业品牌构建过程
鼎诚国际
中航城
城市核心区 城市名片 域升级
中航观澜城
中航“双城计划”开发战 略 中航整体企业品牌推广
“双城”城区价值前景展 示
中航“城市综合体开发” 商业模式的确立
区域价值演绎
战略
导入项目核心价值——整体城区价值平台
鼎诚国际— 都市综合体 — 核心城区高档复合型商业商务导向（城市名片背景）
格 澜 郡— 住区综合体 — 卫星城区高档复合型居住导向（最宜人居城市街区）
深圳商报“谈话空间”（中国新闻名栏 目） 电台交通频道 深圳特区报“鹏城今版” 深视一套“第一现场”·《上海宾馆》 深圳商报+深圳房地产信息网 或 深圳特区报+深圳房地产信息网
深圳特区报/广电集团
深圳特区报/广电集团
深圳商报·文化娱乐版“城市记忆”
深圳商报
中航 双城计划
战略 第三步
从战术走向战略
高峰阶段（A线——中航城线主导）
城市综合体物业管理方案PPT
04
城市综合体物业管理实施方案
实施准备
人员组织
建立完善的物业管理团队，包括管理人员、技术 人员、服务人员等，明确各岗位的职责和要求。
制度建设
制定各项物业管理规章制度和操作流程，确保物 业管理的规范化和标准化。
物资准备
根据城市综合体的特点和物业管理需要，准备相 关的物资和设备，如电梯、空调、照明、消防等 。
心、餐饮、娱乐等多种业态。
管理特点
该商业中心物业管理以“个性化 、亲情化、绿色化”为理念，提 供全方位的定制化服务，创造温 馨、舒适的购物环境。
经验总结
注重细节服务，根据不同业态需求 提供个性化的定制服务；同时加强 环保意识和服务创新意识，打造绿 色环保商业综合体。
杭州某商业广场物业管理案例
物业概况
提升城市综合体的价值
良好的物业管理可以提高城市综合体的品质和价值，吸引更多的消费者和投 资者，促进城市综合体的繁荣和发展。
城市综合体物业管理的历史与发展
起源与发展
城市综合体物业管理起源于20世纪50年代的美国，后来逐渐传播到世界各地。 我国城市综合体物业管理起步较晚，但发展迅速，现已成为城市管理的重要组成 部分。
碳商业综合体。
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城市综合体物业管理方案PPT
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目录
• 城市综合体物业管理概述 • 城市综合体物业管理内容与特点 • 城市综合体物业管理方案制定 • 城市综合体物业管理实施方案 • 城市综合体物业管理改进方案 • 城市综合体物业管理案例分析
01
城市综合体物业管理概述
定义与特点
管理特点
该综合体物业管理以“规范化、智能化、绿色环保”为理念，通过科学的管理手段和高质量服务，打造高品质的商业环境。
城市综合体物业管理特点及其运作方案(PPT 63张)
3. 物业管理收费特点
由于综合体物业管理复杂要求高,收费要高于普通物业 购物中心 20-30元//月平 收费 方米 省级城市40-50元/月/平米
五星级酒 由酒店管理公司 根据规模和服务要求一般费 店 拨款 用需要200万元-400万元 写字楼 普通3-5元//月 平方米 5A写字楼,以深圳大中华国 际金融中心为例 物业费：8.8元/月/平米
参与人员
前期介入小组：物业 管理公司业务副总经 理、项目经理、工程 和机电设备主管、财 务部经理 主要工作内容 1、从物业管理角度 对项目的整体布局提 出建议，如在综合体 项目中，前期介入小 组对机电设备节能和 室内空气品质、物业 管理用房的位置、临 时停车场的设置等提 出建议。
项目规划设 计阶段
公寓
3-5元/平方米
五星级别酒店式公寓收费 6-7元/月/平米
关于城市综合体的物业计费和 管理规约应按照业主共同利益 区分
主力店和次要主力点
水电费用和物业管理 费用应在租赁合约中 明确规定，主力店物 业管理费用可以低于 普通商铺。
公共空间采用分摊思
路，利于通道和空中 花园照明等计费采用 公摊方式。 划分组团的公共空间 ，采用本组团分摊方 式。
二、综合体物业管理公司的组织架构和团队建设
购物中心商业管理公司 综合体物业管理公司
购物中心物业管理处
卫生清洁部
保安部
财务部
工程与设备部
工程部：电梯维护工程师、网络设备维护工程师、空调工程师、 电器技工（负责强电、消防设备维护等）。 由于综合体物业设施多，物业管理人员素质要求高，需要注重知 识共享和培训。
城市综合体物业管理特点及其
现代综合体物业管理含义
鉴于综合体物业类型管理要
城市综合体的开发策略与模式解析(1-39)总127P
“城市综合体”开发实务
城市综合体的开发策略与模式解析
一个故事
寓言-清醒.pptx
2010年4月，国务院出台“国10条”调控措施；
2010年8月，国家又出台了“国5条”等一系列调控政策；
2011年1月，国务院出台“国8条”，被指史上最严厉的调控；
2011年3月，全国出台限购令的城市达36个；
2011年4月，国务院启动的八路督察行动在各个城市铺开。
这就是城市综合体特有的城市精神——“融汇、交流、影响” 一个“资源共生、聚合增值”的全新地产模式
城市综合体更是个核心，影 响甚至能带动整个城市发展
开发模式与现代城市发展的契合性
• 现代城市的发展与城市化进程在经历多重曲折之后，其发展的轨迹愈来愈清晰，其中一个最 大的变化是城市发展由粗放型向集约型方向的转化
诱导他们渴望大海的辽阔无垠。
理清概念：
“城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐
饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分
间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效 率的综合体。
★更清晰的定义： “城市综合体”是一个城市的微缩体，是将城市中的居住、办公、购 物、休闲、商务、旅游、展览、娱乐等城市生活元素的三项以上进行有机 组合，依靠复合性的较大规模建筑物乃至建筑群，将写字楼、酒店、公寓、 住宅、商业、广场、公园、商业街等多种房产产品聚合起来，从而形成的 一个多功能、多业态、多物业类型的综合体。
做好准备了吗？
城市综合体
具有复合性、多样化功能 体现城市特色、城市形象 土地集约利用、环境友好 体现快捷信息交流
城市综合体的九大特征
高可达性
9 8
高密度、集约性
城市综合体的开发策略与模式解析
一个故事
寓言-清醒.pptx
2010年4月，国务院出台“国10条”调控措施；
2010年8月，国家又出台了“国5条”等一系列调控政策；
2011年1月，国务院出台“国8条”，被指史上最严厉的调控；
2011年3月，全国出台限购令的城市达36个；
2011年4月，国务院启动的八路督察行动在各个城市铺开。
这就是城市综合体特有的城市精神——“融汇、交流、影响” 一个“资源共生、聚合增值”的全新地产模式
城市综合体更是个核心，影 响甚至能带动整个城市发展
开发模式与现代城市发展的契合性
• 现代城市的发展与城市化进程在经历多重曲折之后，其发展的轨迹愈来愈清晰，其中一个最 大的变化是城市发展由粗放型向集约型方向的转化
诱导他们渴望大海的辽阔无垠。
理清概念：
“城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐
饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分
间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效 率的综合体。
★更清晰的定义： “城市综合体”是一个城市的微缩体，是将城市中的居住、办公、购 物、休闲、商务、旅游、展览、娱乐等城市生活元素的三项以上进行有机 组合，依靠复合性的较大规模建筑物乃至建筑群，将写字楼、酒店、公寓、 住宅、商业、广场、公园、商业街等多种房产产品聚合起来，从而形成的 一个多功能、多业态、多物业类型的综合体。
做好准备了吗？
城市综合体
具有复合性、多样化功能 体现城市特色、城市形象 土地集约利用、环境友好 体现快捷信息交流
城市综合体的九大特征
高可达性
9 8
高密度、集约性
城市综合体案例 ppt课件
常住人口（万人） 60-70 75-85
新老区结合部优势挖掘：交通可达性高，既为新区提供商业配套服务，又是老区商业 升级的重要载体
新老城区交汇处，城市主干道 旁，路网密集，交通可达性高 ；
三水广场路网图
住宅区
紧临17万平米西南公园，能 够有效吸纳公园内休憩游玩人 群的消费需求；
项目周边是规划中的中高端住宅用地，区域 消费潜力随着人口导入不断增强
东广场
➢ 共1.9万平米超大型户外广场，能够作为商家路演，宣传 用地，提升整体商业形象。
➢ 项目1期不设地下停车场，广场可提供600个地面停车位， 基本满足1期车位需求
北广场
北广场 12000M2
二期
一期
南广场
南广场 7000M2 西南公园
项目二期规模升级，塔楼和裙楼兼有，物业类型丰富， 并设地下停车场，总体量约8万㎡。
集中式商业与公寓住宅交通动线分离，尽量减少交叉动线、交通核，为集中式商业准备了 良好的物业公寓
住 宅 平
此处为集 中商业顶
公 寓 入
平台内社区 商业
集中式商业
台
部
口
绿
入
化
口
电
启示：商业先行，主力品牌商家带动，可实现项目整体增值溢价；
梯
尤其要重视商业物业规划。
3、济南案例
海蔚广场
位于济南次商圈，集百货商场、超市、住宅、写字楼、公 寓、室内淘宝街、精品街等于一体的购物休闲娱乐中心。
海蔚广场，位于历城区花园路101号，由山东海蔚置业有限公司 开发，占地面积72亩，规划建筑面积约17万平方米，是一项集 写字楼、百货店、高层住宅、商铺为一体的大型综合性商贸居 住组团。
城市级别
三线城市 四线城市
深圳中航龙华项目前期策划报告共84页PPT
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❖ 知识就是财富 ❖ 丰富你的人生
71、既然我已经踏上这条道路，那么，任何东西都不应妨碍我沿着这条路走下去。——康德 72、家庭成为快乐的种子在外也不致成为障碍物但在旅行之际却是夜间的伴侣。——西塞罗 73、坚持意志伟大的事业需要始终不渝的精神。——伏尔泰 74、路漫漫其修道远，吾将上下而求索。——屈原 75、内外相应，言行相称。——韩非
深圳中航龙华项目前期策划报告
1、纪律是管理关系的形式。——阿法 纳西耶 夫 2、改革如果不讲纪律，就难以成功。
3、道德行为训练，不是通过语言影响 ，而是 让儿童 练习良 好道德 行为， 克服懒 惰、轻 率、不 守纪律 、颓废 等不良 行为。 4、学校没有纪律便如磨房里没有水。 ——夸 美纽斯
5、教导儿童服从真理、服从集体，养 —— 陈鹤琴
城市综合体商业管理-中国商业地产策划网ppt课件
目录 第一部分 案例分析城市综合体的标识设计 第二部分 城市综合体物业管理 第三部分 城市综合体的统一运营
城市综合体物业管理的不同 1、收益性物业
城市 综合体 物业的 三点不同
3、四大物理特征带来的不同
2、使各部分高度和谐
收益性 物业
由于城市综合体通常是收益性物业，它的物业管理职能 不同于一般的“对房屋及配套进行维修、养护、管理” ，它更重要的作用是保证物业各期收益的最大化，并保 持和提高物业的市场价值和发展潜力。
要求2：完善的租约管理
➢ 租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等， 还有其他比较关键的租约条款管理(可以借鉴国际购物中心协会ICSC 的标准格式)，比如：承租户的经营业态是受到整个购物中心的统一 商业规划的限制，如果发生重大变化，须经业主委员会的认可(业主 委员会成立之前，经开发商认可)。
充足的自有资金保证，良好的融资渠道，完善的财务监控与组织管 理；
这一阶段以物业落位、商铺管理、商户落位，管理商铺的出租率、 坪效和入驻租户的租金、费用收取为主要目标。
建立统一的物业管理公司和工程管理规范，实施总监理责任制，是 运营管理的重要基础。
不同运营阶段经营管理要点 项目开发期的运营管理要点
发和利用
和谐共生
高度把握
城市综合体各个部分 都有自身服务功能的 体现方式。例如，商 务办公楼必须注重打 造商务平台。
购物中心是城市综合 体最重要的部分，其 技术系统和服务功能 业是各部分中最复杂 的。
城市综合体是一个完 整的有机系统，各部 分功能是不同的，但 又是相互依存的。
购物中心与人们日常 生活高度相关，能形 成城市范围的市场， 并吸引和支持其他功 能。
这一阶段以物业落位、商铺管理、商户落位，管理商铺的出租率、 坪效和入驻租户的租金、费用收取为主要目标。
中航地产_深圳中航城都市综合体商业项目品牌战略_81PPT资料文档
2006年资产规模 总资产：120亿元 (同比增长45%) 净资产：20亿元 2006年经营规模 主营业务收入：127亿元 (同比增长61%) 进出口总额：5亿美元
31
CATIC CITY
地产业务(地产开发/酒店/物管)步入快速发展阶段
地产开发 Real Estate Development
声望，完善都市面貌作出巨大贡献。
中航城，将成为各地城市演进的一部分 产生巨大的辐射效应和聚集效应 引领城市经济发展
8
CATIC CITY
中航城将促进城市价值提升 — —发挥强大的聚合效应
中航城将成为功能复合的高度集约的街区建筑群体，为城市提供一个的交合空
间，呈现崭新的空间秩序。
中航城通过价值链整合，发挥强大的规模聚集效 应，提高项目抗风险性 中航城将在城市核心最大限度发挥土地价值
酒店面积约3.3万㎡ 商务公寓面积约8.4万㎡ 地下面积约13.2万㎡
气势恢宏的大型城市综合体
办公面积约23万㎡ 酒店式公寓面积约2.5万㎡ 住宅面积约3.4万㎡ 停车位 Car Park: 3352个
44
CATIC CITY
区位优势明显
位于华强北商圈，毗邻中心CBD— —独具的商务商业双资源优势 地理位置及其优越
10
CATIC CITY
中航城将共筑城市繁华
— —包容各都市元素
从流光溢彩的拉德芳斯到名流云集的曼哈顿，诠释着都市的繁华与交融 ，中航城将
担负起点亮城市璀璨的重任，延续国际城市的繁华盛景。 中航城将不同时间段的购物、消费、办公、居住、交流、娱乐、休闲等都市功能进
行整合，使其保持24小时的繁荣。
11
物业管理 Property Management
深圳某项目发展基本策略
CBD主导功能：零售商业功能+办公功能+其他配套物业
路漫漫其悠远
1-2、深圳市城市规划——呈线性布置
西部发展轴
中部发展轴
深圳市城市发展 东部发展轴 结构正是根据深
圳市狭长的地形 特性，采用了“ 城市多核结构” 的发展理论
城市西部组团 城市中心组团 项目地处城市中心组团
城市东部组团
路漫漫其悠远
1-2、深圳市城市规划布局
路漫漫其悠远
1-1、城市发展理论三——多核理论中的CBD CBD基本特征： a、具有城市中最高的中心性 b、具有城市中最多的人流量，最高的信息交流量 c、具有最便捷的可达性和最大的拥挤程度（人流、车流） d、具有最高的服务集中性（经济、管理、娱乐、文化、
行政和最集中、档次最高的零售业） e、最高的土地价格和租金（以峰值地价交叉点衡量）
环节一 城市价值
矛盾 解决
环节二 项目价值
项目基本定位
路漫漫其悠远
第四环节 建立具体工作模型系统
项目基本定位
相关成熟理论
指引 借鉴国际、国
、实践体系应
内成功案例
用 建立中航城规划思
路工作模型系统
路漫漫其悠远
第一环节 城市价值
路漫漫其悠远
城市发展多核结构理论
深圳市城市规划
规划理论基础
深圳市城市化进程 上步区城市价值
路漫漫其悠远
3-3、上步区城市价值——片区功能定位 根据深圳市规划，确定上步区、华强北、中心公园定位为：
上步区
华强北+中航 城
中心公园
街区商业、商务 休闲
路漫漫其悠远
3-4、商圈对比分析
中航城是深圳城市化进程的里程碑，上海宾馆具有历史意义。
路漫漫其悠远
1-2、深圳市城市规划——呈线性布置
西部发展轴
中部发展轴
深圳市城市发展 东部发展轴 结构正是根据深
圳市狭长的地形 特性，采用了“ 城市多核结构” 的发展理论
城市西部组团 城市中心组团 项目地处城市中心组团
城市东部组团
路漫漫其悠远
1-2、深圳市城市规划布局
路漫漫其悠远
1-1、城市发展理论三——多核理论中的CBD CBD基本特征： a、具有城市中最高的中心性 b、具有城市中最多的人流量，最高的信息交流量 c、具有最便捷的可达性和最大的拥挤程度（人流、车流） d、具有最高的服务集中性（经济、管理、娱乐、文化、
行政和最集中、档次最高的零售业） e、最高的土地价格和租金（以峰值地价交叉点衡量）
环节一 城市价值
矛盾 解决
环节二 项目价值
项目基本定位
路漫漫其悠远
第四环节 建立具体工作模型系统
项目基本定位
相关成熟理论
指引 借鉴国际、国
、实践体系应
内成功案例
用 建立中航城规划思
路工作模型系统
路漫漫其悠远
第一环节 城市价值
路漫漫其悠远
城市发展多核结构理论
深圳市城市规划
规划理论基础
深圳市城市化进程 上步区城市价值
路漫漫其悠远
3-3、上步区城市价值——片区功能定位 根据深圳市规划，确定上步区、华强北、中心公园定位为：
上步区
华强北+中航 城
中心公园
街区商业、商务 休闲
路漫漫其悠远
3-4、商圈对比分析
中航城是深圳城市化进程的里程碑，上海宾馆具有历史意义。
深圳中航城都市综合体项目发展基本策略
CBD——Central Business District的缩写 国内学者对CBD有许多译法： 1、城市中心区 2、中心商贸区 3、中心商业区 4、商务办公中心区 5、商务中心区 6、商业中心区 7、中心商业事务区 8、中心商务区
14
1-1、城市发展理论三——多核理论中的CBD CBD基本特征： a、具有城市中最高的中心性 b、具有城市中最多的人流量，最高的信息交流量 c、具有最便捷的可达性和最大的拥挤程度（人流、车流） d、具有最高的服务集中性（经济、管理、娱乐、文化、
⑤
④
① CBD
③
② 过渡区
②
③ 工人住宅区 ①
④ 居住区
⑤ 通勤区
代表城市：北京、上海，初级的城市发展规模
9
1-1、城市发展理论一——北京的城市发展模式 北京 CBD
北京的城市发展模式：城市中心核CBD+各级环路系统 城市发展受到一定制约,需要不断建设环路系统
10
1-1、城市发展理论一——上海的城市发展模式 上海主城区
城市化：
城市化率
城市化是人们的生产
方式、生活方式、交换方
式转化升级过程中经济、 政治、文化等社会活动向
中国城市化阶段位置
特定空间集聚的过程。
城市化的基础理论是
基于人口与财富的空间集 聚与扩散格局的规律。
美国城市地理学家雷·诺桑姆将城市 化率和社会经济发展水平的变化关系
成了曲线圆,表明了两者之间具有很好
1
二、深圳中航城
2
项目发展/营销战略思考基本思路
第一环节 核心：体现城市价值 深圳市城市规划定位 宏观
上步区城市价值 中航城片区城市价值
中观 微观
3
第二环节 核心：体现项目价值 中航城现状
14
1-1、城市发展理论三——多核理论中的CBD CBD基本特征： a、具有城市中最高的中心性 b、具有城市中最多的人流量，最高的信息交流量 c、具有最便捷的可达性和最大的拥挤程度（人流、车流） d、具有最高的服务集中性（经济、管理、娱乐、文化、
⑤
④
① CBD
③
② 过渡区
②
③ 工人住宅区 ①
④ 居住区
⑤ 通勤区
代表城市：北京、上海，初级的城市发展规模
9
1-1、城市发展理论一——北京的城市发展模式 北京 CBD
北京的城市发展模式：城市中心核CBD+各级环路系统 城市发展受到一定制约,需要不断建设环路系统
10
1-1、城市发展理论一——上海的城市发展模式 上海主城区
城市化：
城市化率
城市化是人们的生产
方式、生活方式、交换方
式转化升级过程中经济、 政治、文化等社会活动向
中国城市化阶段位置
特定空间集聚的过程。
城市化的基础理论是
基于人口与财富的空间集 聚与扩散格局的规律。
美国城市地理学家雷·诺桑姆将城市 化率和社会经济发展水平的变化关系
成了曲线圆,表明了两者之间具有很好
1
二、深圳中航城
2
项目发展/营销战略思考基本思路
第一环节 核心：体现城市价值 深圳市城市规划定位 宏观
上步区城市价值 中航城片区城市价值
中观 微观
3
第二环节 核心：体现项目价值 中航城现状
城市综合体研究策划案例.pptx
西部组团
中部组团
东部组团
深圳城市化发展
深圳商城市化的扩张与发展得益于交通的规划与发展
未来深圳可能面临的城市综合体形态
核心区内的城市综合体、次中心的综合体、核心区和次中心间 的综合体
城市次中心
城市核心区
城市综合体
城市综合体的开发与运营
定位需满足的目标： 1、符合城市整体发展要求，符合政府控规要求 2、具有鲜明特色，体现项目地段价值 3、符合市场要求，实现整体开发与经营目标
城市综合体——商务
城市综合体的商务办公容量一般受城市化发展的影响，而人均 办公面积受区域的主导功能和区域的重要性程度的影响
城市综合体——商务
城市综合体的商务办公面积需要考虑的内容 1、城市商务物业供给总量和供给结构 2、城市商务物业需求总量和需求结构
3、城市商务物业供给矛盾分析 4、城市未来供需发展趋势（预测就业人口和人均办公面积，
城市化发展
上海由一个中心向多个中心发展
上 海 南 京 路
上海-虹桥
上海-淮海路
上海-徐家汇
上海-陆家嘴
上海-人民广场
城市化发展
北京西单的核心地位正逐步被国贸CBD取代
城市化多核发展是必然趋势
深圳城市化发展
深圳城市发展呈线性布置，其发展结构正是根据深圳市狭长的地 形特性，采用国际上先进的“城市多核结构”的发展理论而规划 的
通过租赁活动和市场吸纳量预测未来市场需求）
5、确定城市综合体对城市中心商务的分流指数 5、中心商务的高度指数确定综合体最终的商务容量
城E = N * P * L / （T * K）
E ：酒店的床位数 N ：全年的旅客人数 P : 住宿旅客比例 L : 平均住宿天数 T : 全年可逗留天数 K : 床位的利用率
整合传播方案中航城昆山都市复合体项目110页
整合传播方案中航城昆山都市复合体 项目110页
提案至此， 项目的挑战与机会并存， 我们需要重新梳理昆山市场对居住的关注点， 以便清晰认识项目的突破点。
整合传播方案中航城昆山都市复合体 项目110页
作为昆山的经济重心 东部集中了昆山多数的企业、工厂，也产生了在地化的休闲、居住、商务需求， 加之市政规划对东部各重点设施的建设进程，东部的地产前景开始显现， 本案的独特性也势必成为提升版块价值的拐点之一。 然而，昆山并不大，地域不大，置业人口也需要不断挖掘，也必然加剧竞争， 营销模式的转变、推广方式的更新成为必然。
整合传播方案中航城昆山都市复合体 项目110页
小结：中航城/全新的地产开发模式
产业地产 商业地产 城市地产
以工业房地产为主的发展方向，这一 形态在工业园区曾经特别发达，它是 靠产业聚集带来人群、财富
以住宅、商务、商业地产为主的发展 方向，这一形态在全国形成普及并呈 复合集成趋向发展为区域和城市带来 经济繁荣和投资机会
许多楼盘的推广已经不是停留在“给东区看”的层面上 他们把目光投射到了市区、周边地区甚至上海等等。
整合传播方案中航城昆 山都市复合体项目110页
2020/11/21
整合传播方案中航城昆山都市复合体 项目110页
中航地产|城市区域综合运营商 昆山都市复合体项目整合传播方案
一个城市的世界观
整合传播方案中航城昆山都市复合体 项目110页
目录：
城市运营————昆山经济从“现代科技制造业”向“现代都市服务业 市场价值————昆山房产从“建筑产品诉求”向“生活方式诉求”的 传播解析————从城市地理的感官坐标到城市风尚的精神坐标； 视觉传达————以都市生活为主题的全方位品牌设计思考
整合传播方案中航城昆山都市复合体 项目110页
提案至此， 项目的挑战与机会并存， 我们需要重新梳理昆山市场对居住的关注点， 以便清晰认识项目的突破点。
整合传播方案中航城昆山都市复合体 项目110页
作为昆山的经济重心 东部集中了昆山多数的企业、工厂，也产生了在地化的休闲、居住、商务需求， 加之市政规划对东部各重点设施的建设进程，东部的地产前景开始显现， 本案的独特性也势必成为提升版块价值的拐点之一。 然而，昆山并不大，地域不大，置业人口也需要不断挖掘，也必然加剧竞争， 营销模式的转变、推广方式的更新成为必然。
整合传播方案中航城昆山都市复合体 项目110页
小结：中航城/全新的地产开发模式
产业地产 商业地产 城市地产
以工业房地产为主的发展方向，这一 形态在工业园区曾经特别发达，它是 靠产业聚集带来人群、财富
以住宅、商务、商业地产为主的发展 方向，这一形态在全国形成普及并呈 复合集成趋向发展为区域和城市带来 经济繁荣和投资机会
许多楼盘的推广已经不是停留在“给东区看”的层面上 他们把目光投射到了市区、周边地区甚至上海等等。
整合传播方案中航城昆 山都市复合体项目110页
2020/11/21
整合传播方案中航城昆山都市复合体 项目110页
中航地产|城市区域综合运营商 昆山都市复合体项目整合传播方案
一个城市的世界观
整合传播方案中航城昆山都市复合体 项目110页
目录：
城市运营————昆山经济从“现代科技制造业”向“现代都市服务业 市场价值————昆山房产从“建筑产品诉求”向“生活方式诉求”的 传播解析————从城市地理的感官坐标到城市风尚的精神坐标； 视觉传达————以都市生活为主题的全方位品牌设计思考
整合传播方案中航城昆山都市复合体 项目110页
某综合体运营策划方案课件
.辅助商业形态
.家庭必需品 .家庭休闲品 .家庭生活类
.核心商业形态
某综合体运营策划方案
.城市综合体—— 商业形态构成
.30-35% .商业零售
.5-10% .其他服务
.20-25% .餐饮
.30-40%
.休闲、娱 乐、酒店
某综合体运营策划方案
•城市综合体—— 商业零售业态
•按照零售业饱和理论，只有在零售饱和度大于平均值的前提 下，才有在商圈开设集中商业的可能(临街商业不计入)
某综合体运营策划方案
2023/10/7
某综合体运营策划方案
• 中航城
•华润万象城
•555新天地项目
•金地岗夏村改造
•南联项目
•布吉金稻田项目
•坂田旧改项目
某综合体运营策划方案
•我们必须要面对的问题
•深圳城市化发展，未来我们将面临更多的城市综合体 类的复合形态
•体量大、兼容“商业、住宅、酒店、写字楼、会展、餐 饮、娱乐”多种功能于一体的复合型形态的建筑群体。
.定位需满足的目标： .1、符合城市整体发展要求，符合政府控规要求 .2、具有鲜明特色，体现项目地段价值 .3、符合市场要求，实现整体开发与经营目标
某综合体运营策划方案
.城市综合体的开发与运营
.定位依据：
.城市和区域市场
.城市和区域地理环境
.1
.城市化发展
.2
.3
.定位依据
.4
.历史、文化、
民俗、民情
•上海-南京路
•广州-北京路
•重庆-解放碑
•北京-西单
•“一个城市只有一个中心”，上世纪90年代，这些中心发展的辉煌恰好应 证了这种说法，然而，城市在发展，这些中心还能适应不断增长的发展需求
.家庭必需品 .家庭休闲品 .家庭生活类
.核心商业形态
某综合体运营策划方案
.城市综合体—— 商业形态构成
.30-35% .商业零售
.5-10% .其他服务
.20-25% .餐饮
.30-40%
.休闲、娱 乐、酒店
某综合体运营策划方案
•城市综合体—— 商业零售业态
•按照零售业饱和理论，只有在零售饱和度大于平均值的前提 下，才有在商圈开设集中商业的可能(临街商业不计入)
某综合体运营策划方案
2023/10/7
某综合体运营策划方案
• 中航城
•华润万象城
•555新天地项目
•金地岗夏村改造
•南联项目
•布吉金稻田项目
•坂田旧改项目
某综合体运营策划方案
•我们必须要面对的问题
•深圳城市化发展，未来我们将面临更多的城市综合体 类的复合形态
•体量大、兼容“商业、住宅、酒店、写字楼、会展、餐 饮、娱乐”多种功能于一体的复合型形态的建筑群体。
.定位需满足的目标： .1、符合城市整体发展要求，符合政府控规要求 .2、具有鲜明特色，体现项目地段价值 .3、符合市场要求，实现整体开发与经营目标
某综合体运营策划方案
.城市综合体的开发与运营
.定位依据：
.城市和区域市场
.城市和区域地理环境
.1
.城市化发展
.2
.3
.定位依据
.4
.历史、文化、
民俗、民情
•上海-南京路
•广州-北京路
•重庆-解放碑
•北京-西单
•“一个城市只有一个中心”，上世纪90年代，这些中心发展的辉煌恰好应 证了这种说法，然而，城市在发展，这些中心还能适应不断增长的发展需求
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1
二、深圳中航城
2
项目发展/营销战略思考基本思路
第一环节 核心：体现城市价值 深圳市城市规划定位 宏观
上步区城市价值 中航城片区城市价值
中观 微观
3
第二环节 核心：体现项目价值 中航城现状
开发目标和手段
4
第三环节 完成项目基本定位
环节一 城市价值
矛盾 解决
环节二 项目价值
项目基本定位
5
第四环节 建立具体工作模型系统
12
1-1、城市发展理论三—哈里斯和乌尔曼·城市多核结构理论
主核 ③ ②
③
①
③ ⑥
④
⑦ ⑤
次核
⑨
⑧
主要交通干线
① 中心核——CBD ② 批发区 ③ 低档住宅区 ④ 中档住宅区 ⑤ 高档住宅区 ⑥ 重工业区 ⑦ 次核 ⑧ 居住区 ⑨ 郊区工业区
城市主核+次核：沿主要交通干线线性发展
13
1-1、城市发展理论三——多核理论中的CBD
城市东部组团
16
1-2、深圳市城市规划布局
城市次核: 华侨城片区
城市中心核: 现有CBD+中心公 园+中航城+华强
北
城市次核: 南山片区
城市次核: 车公庙片区
城市次核: 蔡屋围片区
城市次核: 东门、国贸片区
由城市中心核+次核构成，沿主要交通干道深南大道、滨 河路呈线性串连布局。
17
2-1、深圳市城市化进程
深圳中航城都市综合体项目发展基本策略
深圳中航城简介： 隶属中航集团，位于深圳华强北（上海宾馆片区）。改造前为
零售商业、电子产品批发、工业企业办公为主。 规划总建筑面积达67万平方米，其中办公22万平方米，商业23
万平方米，住宅和酒店22万平方米，总投资约70亿元人民币。新规 划集商业、办公、商务公寓以及酒店等功能于一体，将成为深圳规 模最大的都市综合体。整个工程分三期进行，将于2011年全部完成。 作为中航城的重要组成部分，与和记黄浦合作开发的中航广场将被 建设成为集甲级写字楼、大型零售百货商业、酒店、酒店式公寓等 多功能于一体的现代化综合物业。
上海基本是属于同心圆结构模式在城市发展的现阶段，城 市呈线性方式向外发展。
11
1-1、城市发展理论二——城市扇形结构理论
③ ④②
③ ①③
⑤ ③
④
②
③
① CBD ② 批发区 ③ 低收入住宅区 ④ 中收入住宅区 ⑤ 高收入住宅区
城市同心圆结构理论的发展，土地价格和租金沿主要 交通路线，从城市中心逐渐向外下降。
21
3-3、上步区城市价值——片区功能定位 根据深圳市规划，确定上步区、华强北、中心公园定位为：
上步区
华强北+中航 城
中心公园
街区商业、商务 休闲
22
3-4、商圈对比分析
中航城是深圳城市化进程的里程碑，上海宾馆具有历史意义。
23
4、中航城区域位置
华强北——深圳 商业第一商圈
城市中心核
中航城—— 华强北商圈新标志
中航城位于深圳城市发展西移后城市中心区。
19
3-1、上步区城市价值——位置
深圳城市中心核
现有
CBD
中
心 公 上步区 园本
案
城市主要交通干线
上步区、中心公园与现有CBD共同处于深圳市中心核
20
3-2、上步区城市价值——建筑容量与规划定位 在规划委员会公布的1998-2010深圳市总体规划中： ★上步工业区+中心公园定位为商贸、居住、休闲； ★现有CBD定位为行政、文化、商务、商业; ★现有CBD，规划建筑容量744万㎡，上步工业区+中心公园 规划建筑容量463万㎡。
城市化：
城市化率
城市化是人们的生产
方式、生活方式、交换方
式转化升级过程中经济、 政治、文化等社会活动向
中国城市化阶段位置
特定空间集聚的过程。
城市化的基础理论是
基于人口与财富的空间集 聚与扩散格局的规律。
美国城市地理学家雷·诺桑姆将城市 化率和社会经济发展水平的变化关系
成了曲线圆,表明了两者之间具有很好
的相关关系。
18
2-2、深圳市城市化进程历史
➢1980年5月，中共中央和国务院发出41号文件，明确指出要 积极稳妥搞好特区建设，并将“出口特区”改为“经济特区”； ➢到1992年，在现在罗湖区的人民南和老东门、南山区的蛇 口，现代商圈的雏型初步显现，深圳经济中心初显端倪； ➢80－90年代，国贸、东门领航深圳经济； ➢90年代，华强北商圈崛起，深圳经济中心逐渐西移； ➢在城市发展的西移过程中，罗湖地区的经济地位减弱。
CBD——Central Business District的缩写 国内学者对CBD有许多译法： 1、城市中心区 2、中心商贸区 3、中心商业区 4、商务办公中心区 5、商务中心区 6、商业中心区 7、中心商业事务区 8、中心商务区
14
1-1、城市发展理论三——多核理论中的CBD CBD基本特征： a、具有城市中最高的中心性 b、具有城市中最多的人流量，最高的信息交流量 c、具有最便捷的可达性和最大的拥挤程度（人流、车流） d、具有最高的服务集中性（经济、管理、娱乐、文化、
⑤
④
① CBD
③
② 过渡区
②
③ 工人住宅区 ①
④ 居住区
⑤ 通勤区
代表城市：北京、上海，初级的城市发展规模
9
1-1、城市发展理论一——北京的城市发展模式 北京 CBD
北京的城市发展模式：城市中心核CBD+各级环路系统 城市发展受到一定制约,需要不断建设环路系统
10
1-1、城市发展理论一——上海的城市发展模式 上海主城区
改造后中航城将成为深圳华强北商圈的新标志 24
4、中航城城市价值 中航城南起深南路，北至振华路，西起富华路，东至中航路 ，占地面积10多万平方米，总建筑面积达60万平方米。 中航城与华强北其他单体项目相比，具有集群规模优势。 中航城全新的规划设计理念和超高层建筑，将成为华强北片 区的新的区域地标。
行政和最集中、档次最高的零售业） e、最高的土地价格和租金（以峰值地价交叉点衡量）
CBD主导功能：零售商业功能+办公功能+其他配套物业
15
1-2、深圳市城市规划——呈线性布置
西部发展轴
中部发展轴
深圳市城市发展 东部发展轴 结构正是根据深
圳市狭长的地形 特性，采用了 “城市多核结构” 的发展理论
城市西部组团 城市中心组团 项目地处城市中心组团
项目基本定位
相关成熟理论、 实践体系应用
指引
借鉴国际、国 内成功案例
建立中航城规划思 路工作模型系统
6
第一环节 城市价值
7
城市发展多核结构理论
深圳市城市规划
规划理论基础
深圳市城市化进程 上步区城市价值
+ 发展商社会角色 ——城市运营商
中航城片区城市价值
中航城定位方向指引
8
1-1、城市发展理论一——城市同心圆结构理论
二、深圳中航城
2
项目发展/营销战略思考基本思路
第一环节 核心：体现城市价值 深圳市城市规划定位 宏观
上步区城市价值 中航城片区城市价值
中观 微观
3
第二环节 核心：体现项目价值 中航城现状
开发目标和手段
4
第三环节 完成项目基本定位
环节一 城市价值
矛盾 解决
环节二 项目价值
项目基本定位
5
第四环节 建立具体工作模型系统
12
1-1、城市发展理论三—哈里斯和乌尔曼·城市多核结构理论
主核 ③ ②
③
①
③ ⑥
④
⑦ ⑤
次核
⑨
⑧
主要交通干线
① 中心核——CBD ② 批发区 ③ 低档住宅区 ④ 中档住宅区 ⑤ 高档住宅区 ⑥ 重工业区 ⑦ 次核 ⑧ 居住区 ⑨ 郊区工业区
城市主核+次核：沿主要交通干线线性发展
13
1-1、城市发展理论三——多核理论中的CBD
城市东部组团
16
1-2、深圳市城市规划布局
城市次核: 华侨城片区
城市中心核: 现有CBD+中心公 园+中航城+华强
北
城市次核: 南山片区
城市次核: 车公庙片区
城市次核: 蔡屋围片区
城市次核: 东门、国贸片区
由城市中心核+次核构成，沿主要交通干道深南大道、滨 河路呈线性串连布局。
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2-1、深圳市城市化进程
深圳中航城都市综合体项目发展基本策略
深圳中航城简介： 隶属中航集团，位于深圳华强北（上海宾馆片区）。改造前为
零售商业、电子产品批发、工业企业办公为主。 规划总建筑面积达67万平方米，其中办公22万平方米，商业23
万平方米，住宅和酒店22万平方米，总投资约70亿元人民币。新规 划集商业、办公、商务公寓以及酒店等功能于一体，将成为深圳规 模最大的都市综合体。整个工程分三期进行，将于2011年全部完成。 作为中航城的重要组成部分，与和记黄浦合作开发的中航广场将被 建设成为集甲级写字楼、大型零售百货商业、酒店、酒店式公寓等 多功能于一体的现代化综合物业。
上海基本是属于同心圆结构模式在城市发展的现阶段，城 市呈线性方式向外发展。
11
1-1、城市发展理论二——城市扇形结构理论
③ ④②
③ ①③
⑤ ③
④
②
③
① CBD ② 批发区 ③ 低收入住宅区 ④ 中收入住宅区 ⑤ 高收入住宅区
城市同心圆结构理论的发展，土地价格和租金沿主要 交通路线，从城市中心逐渐向外下降。
21
3-3、上步区城市价值——片区功能定位 根据深圳市规划，确定上步区、华强北、中心公园定位为：
上步区
华强北+中航 城
中心公园
街区商业、商务 休闲
22
3-4、商圈对比分析
中航城是深圳城市化进程的里程碑，上海宾馆具有历史意义。
23
4、中航城区域位置
华强北——深圳 商业第一商圈
城市中心核
中航城—— 华强北商圈新标志
中航城位于深圳城市发展西移后城市中心区。
19
3-1、上步区城市价值——位置
深圳城市中心核
现有
CBD
中
心 公 上步区 园本
案
城市主要交通干线
上步区、中心公园与现有CBD共同处于深圳市中心核
20
3-2、上步区城市价值——建筑容量与规划定位 在规划委员会公布的1998-2010深圳市总体规划中： ★上步工业区+中心公园定位为商贸、居住、休闲； ★现有CBD定位为行政、文化、商务、商业; ★现有CBD，规划建筑容量744万㎡，上步工业区+中心公园 规划建筑容量463万㎡。
城市化：
城市化率
城市化是人们的生产
方式、生活方式、交换方
式转化升级过程中经济、 政治、文化等社会活动向
中国城市化阶段位置
特定空间集聚的过程。
城市化的基础理论是
基于人口与财富的空间集 聚与扩散格局的规律。
美国城市地理学家雷·诺桑姆将城市 化率和社会经济发展水平的变化关系
成了曲线圆,表明了两者之间具有很好
的相关关系。
18
2-2、深圳市城市化进程历史
➢1980年5月，中共中央和国务院发出41号文件，明确指出要 积极稳妥搞好特区建设，并将“出口特区”改为“经济特区”； ➢到1992年，在现在罗湖区的人民南和老东门、南山区的蛇 口，现代商圈的雏型初步显现，深圳经济中心初显端倪； ➢80－90年代，国贸、东门领航深圳经济； ➢90年代，华强北商圈崛起，深圳经济中心逐渐西移； ➢在城市发展的西移过程中，罗湖地区的经济地位减弱。
CBD——Central Business District的缩写 国内学者对CBD有许多译法： 1、城市中心区 2、中心商贸区 3、中心商业区 4、商务办公中心区 5、商务中心区 6、商业中心区 7、中心商业事务区 8、中心商务区
14
1-1、城市发展理论三——多核理论中的CBD CBD基本特征： a、具有城市中最高的中心性 b、具有城市中最多的人流量，最高的信息交流量 c、具有最便捷的可达性和最大的拥挤程度（人流、车流） d、具有最高的服务集中性（经济、管理、娱乐、文化、
⑤
④
① CBD
③
② 过渡区
②
③ 工人住宅区 ①
④ 居住区
⑤ 通勤区
代表城市：北京、上海，初级的城市发展规模
9
1-1、城市发展理论一——北京的城市发展模式 北京 CBD
北京的城市发展模式：城市中心核CBD+各级环路系统 城市发展受到一定制约,需要不断建设环路系统
10
1-1、城市发展理论一——上海的城市发展模式 上海主城区
改造后中航城将成为深圳华强北商圈的新标志 24
4、中航城城市价值 中航城南起深南路，北至振华路，西起富华路，东至中航路 ，占地面积10多万平方米，总建筑面积达60万平方米。 中航城与华强北其他单体项目相比，具有集群规模优势。 中航城全新的规划设计理念和超高层建筑，将成为华强北片 区的新的区域地标。
行政和最集中、档次最高的零售业） e、最高的土地价格和租金（以峰值地价交叉点衡量）
CBD主导功能：零售商业功能+办公功能+其他配套物业
15
1-2、深圳市城市规划——呈线性布置
西部发展轴
中部发展轴
深圳市城市发展 东部发展轴 结构正是根据深
圳市狭长的地形 特性，采用了 “城市多核结构” 的发展理论
城市西部组团 城市中心组团 项目地处城市中心组团
项目基本定位
相关成熟理论、 实践体系应用
指引
借鉴国际、国 内成功案例
建立中航城规划思 路工作模型系统
6
第一环节 城市价值
7
城市发展多核结构理论
深圳市城市规划
规划理论基础
深圳市城市化进程 上步区城市价值
+ 发展商社会角色 ——城市运营商
中航城片区城市价值
中航城定位方向指引
8
1-1、城市发展理论一——城市同心圆结构理论