深圳中航城都市综合体项目发展基本策略(ppt 50)
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行政和最集中、档次最高的零售业） e、最高的土地价格和租金（以峰值地价交叉点衡量）
CBD主导功能：零售商业功能+办公功能+其他配套物业
15
1-2、深圳市城市规划——呈线性布置
西部发展轴
中部发展轴
深圳市城市发展 东部发展轴 结构正是根据深
圳市狭长的地形 特性，采用了 “城市多核结构” 的发展理论
城市西部组团 城市中心组团 项目地处城市中心组团
深圳中航城都市综合体项目发展基本策略
深圳中航城简介： 隶属中航集团，位于深圳华强北（上海宾馆片区）。改造前为
零售商业、电子产品批发、工业企业办公为主。 规划总建筑面积达67万平方米，其中办公22万平方米，商业23
万平方米，住宅和酒店22万平方米，总投资约70亿元人民币。新规 划集商业、办公、商务公寓以及酒店等功能于一体，将成为深圳规 模最大的都市综合体。整个工程分三期进行，将于2011年全部完成。 作为中航城的重要组成部分，与和记黄浦合作开发的中航广场将被 建设成为集甲级写字楼、大型零售百货商业、酒店、酒店式公寓等 多功能于一体的现代化综合物业。
城市东部组团
16
1-2、深圳市城市规划布局
城市次核: 华侨城片区
城市中心核: 现有CBD+中心公 园+中航城+华强
北
城市次核: 南山片区
城市次核: 车公庙片区
城市次核: 蔡屋围片区
城市次核: 东门、国贸片区
由城市中心核+次核构成，沿主要交通干道深南大道、滨 河路呈线性串连布局。
17
2-1、深圳市城市化进程
上海基本是属于同心圆结构模式在城市发展的现阶段，城 市呈线性方式向外发展。
11
1-1、城市发展理论二——城市扇形结构理论
③ ④②
③ ①③
⑤ ③
④
②
③
① CBD ② 批发区 ③ 低收入住宅区 ④ 中收入住宅区 ⑤ 高收入住宅区
城市同心圆结构理论的发展，土地价格和租金沿主要 交通路线，从城市中心逐渐向外下降。
⑤
④
① CBD
③
② 过渡区
②
③ 工人住宅区 ①
④ 居住区
⑤ 通勤区
代表城市：北京、上海，初级的城市发展规模
9
1-1、城市发展理论一——北京的城市发展模式 北京 CBD
北京的城市发展模式：城市中心核CBD+各级环路系统 城市发展受到一定制约,需要不断建设环路系统
10
1-1、城市发展理论一——上海的城市发展模式 上海主城区
项目基本定位
Байду номын сангаас
相关成熟理论、 实践体系应用
指引
借鉴国际、国 内成功案例
建立中航城规划思 路工作模型系统
6
第一环节 城市价值
7
城市发展多核结构理论
深圳市城市规划
规划理论基础
深圳市城市化进程 上步区城市价值
+ 发展商社会角色 ——城市运营商
中航城片区城市价值
中航城定位方向指引
8
1-1、城市发展理论一——城市同心圆结构理论
中航城位于深圳城市发展西移后城市中心区。
19
3-1、上步区城市价值——位置
深圳城市中心核
现有
CBD
中
心 公 上步区 园本
案
城市主要交通干线
上步区、中心公园与现有CBD共同处于深圳市中心核
20
3-2、上步区城市价值——建筑容量与规划定位 在规划委员会公布的1998-2010深圳市总体规划中： ★上步工业区+中心公园定位为商贸、居住、休闲； ★现有CBD定位为行政、文化、商务、商业; ★现有CBD，规划建筑容量744万㎡，上步工业区+中心公园 规划建筑容量463万㎡。
改造后中航城将成为深圳华强北商圈的新标志 24
4、中航城城市价值 中航城南起深南路，北至振华路，西起富华路，东至中航路 ，占地面积10多万平方米，总建筑面积达60万平方米。 中航城与华强北其他单体项目相比，具有集群规模优势。 中航城全新的规划设计理念和超高层建筑，将成为华强北片 区的新的区域地标。
1
二、深圳中航城
2
项目发展/营销战略思考基本思路
第一环节 核心：体现城市价值 深圳市城市规划定位 宏观
上步区城市价值 中航城片区城市价值
中观 微观
3
第二环节 核心：体现项目价值 中航城现状
开发目标和手段
4
第三环节 完成项目基本定位
环节一 城市价值
矛盾 解决
环节二 项目价值
项目基本定位
5
第四环节 建立具体工作模型系统
CBD——Central Business District的缩写 国内学者对CBD有许多译法： 1、城市中心区 2、中心商贸区 3、中心商业区 4、商务办公中心区 5、商务中心区 6、商业中心区 7、中心商业事务区 8、中心商务区
14
1-1、城市发展理论三——多核理论中的CBD CBD基本特征： a、具有城市中最高的中心性 b、具有城市中最多的人流量，最高的信息交流量 c、具有最便捷的可达性和最大的拥挤程度（人流、车流） d、具有最高的服务集中性（经济、管理、娱乐、文化、
12
1-1、城市发展理论三—哈里斯和乌尔曼·城市多核结构理论
主核 ③ ②
③
①
③ ⑥
④
⑦ ⑤
次核
⑨
⑧
主要交通干线
① 中心核——CBD ② 批发区 ③ 低档住宅区 ④ 中档住宅区 ⑤ 高档住宅区 ⑥ 重工业区 ⑦ 次核 ⑧ 居住区 ⑨ 郊区工业区
城市主核+次核：沿主要交通干线线性发展
13
1-1、城市发展理论三——多核理论中的CBD
城市化：
城市化率
城市化是人们的生产
方式、生活方式、交换方
式转化升级过程中经济、 政治、文化等社会活动向
中国城市化阶段位置
特定空间集聚的过程。
城市化的基础理论是
基于人口与财富的空间集 聚与扩散格局的规律。
美国城市地理学家雷·诺桑姆将城市 化率和社会经济发展水平的变化关系
成了曲线圆,表明了两者之间具有很好
的相关关系。
18
2-2、深圳市城市化进程历史
➢1980年5月，中共中央和国务院发出41号文件，明确指出要 积极稳妥搞好特区建设，并将“出口特区”改为“经济特区”； ➢到1992年，在现在罗湖区的人民南和老东门、南山区的蛇 口，现代商圈的雏型初步显现，深圳经济中心初显端倪； ➢80－90年代，国贸、东门领航深圳经济； ➢90年代，华强北商圈崛起，深圳经济中心逐渐西移； ➢在城市发展的西移过程中，罗湖地区的经济地位减弱。
21
3-3、上步区城市价值——片区功能定位 根据深圳市规划，确定上步区、华强北、中心公园定位为：
上步区
华强北+中航 城
中心公园
街区商业、商务 休闲
22
3-4、商圈对比分析
中航城是深圳城市化进程的里程碑，上海宾馆具有历史意义。
23
4、中航城区域位置
华强北——深圳 商业第一商圈
城市中心核
中航城—— 华强北商圈新标志
CBD主导功能：零售商业功能+办公功能+其他配套物业
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1-2、深圳市城市规划——呈线性布置
西部发展轴
中部发展轴
深圳市城市发展 东部发展轴 结构正是根据深
圳市狭长的地形 特性，采用了 “城市多核结构” 的发展理论
城市西部组团 城市中心组团 项目地处城市中心组团
深圳中航城都市综合体项目发展基本策略
深圳中航城简介： 隶属中航集团，位于深圳华强北（上海宾馆片区）。改造前为
零售商业、电子产品批发、工业企业办公为主。 规划总建筑面积达67万平方米，其中办公22万平方米，商业23
万平方米，住宅和酒店22万平方米，总投资约70亿元人民币。新规 划集商业、办公、商务公寓以及酒店等功能于一体，将成为深圳规 模最大的都市综合体。整个工程分三期进行，将于2011年全部完成。 作为中航城的重要组成部分，与和记黄浦合作开发的中航广场将被 建设成为集甲级写字楼、大型零售百货商业、酒店、酒店式公寓等 多功能于一体的现代化综合物业。
城市东部组团
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1-2、深圳市城市规划布局
城市次核: 华侨城片区
城市中心核: 现有CBD+中心公 园+中航城+华强
北
城市次核: 南山片区
城市次核: 车公庙片区
城市次核: 蔡屋围片区
城市次核: 东门、国贸片区
由城市中心核+次核构成，沿主要交通干道深南大道、滨 河路呈线性串连布局。
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2-1、深圳市城市化进程
上海基本是属于同心圆结构模式在城市发展的现阶段，城 市呈线性方式向外发展。
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1-1、城市发展理论二——城市扇形结构理论
③ ④②
③ ①③
⑤ ③
④
②
③
① CBD ② 批发区 ③ 低收入住宅区 ④ 中收入住宅区 ⑤ 高收入住宅区
城市同心圆结构理论的发展，土地价格和租金沿主要 交通路线，从城市中心逐渐向外下降。
⑤
④
① CBD
③
② 过渡区
②
③ 工人住宅区 ①
④ 居住区
⑤ 通勤区
代表城市：北京、上海，初级的城市发展规模
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1-1、城市发展理论一——北京的城市发展模式 北京 CBD
北京的城市发展模式：城市中心核CBD+各级环路系统 城市发展受到一定制约,需要不断建设环路系统
10
1-1、城市发展理论一——上海的城市发展模式 上海主城区
项目基本定位
Байду номын сангаас
相关成熟理论、 实践体系应用
指引
借鉴国际、国 内成功案例
建立中航城规划思 路工作模型系统
6
第一环节 城市价值
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城市发展多核结构理论
深圳市城市规划
规划理论基础
深圳市城市化进程 上步区城市价值
+ 发展商社会角色 ——城市运营商
中航城片区城市价值
中航城定位方向指引
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1-1、城市发展理论一——城市同心圆结构理论
中航城位于深圳城市发展西移后城市中心区。
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3-1、上步区城市价值——位置
深圳城市中心核
现有
CBD
中
心 公 上步区 园本
案
城市主要交通干线
上步区、中心公园与现有CBD共同处于深圳市中心核
20
3-2、上步区城市价值——建筑容量与规划定位 在规划委员会公布的1998-2010深圳市总体规划中： ★上步工业区+中心公园定位为商贸、居住、休闲； ★现有CBD定位为行政、文化、商务、商业; ★现有CBD，规划建筑容量744万㎡，上步工业区+中心公园 规划建筑容量463万㎡。
改造后中航城将成为深圳华强北商圈的新标志 24
4、中航城城市价值 中航城南起深南路，北至振华路，西起富华路，东至中航路 ，占地面积10多万平方米，总建筑面积达60万平方米。 中航城与华强北其他单体项目相比，具有集群规模优势。 中航城全新的规划设计理念和超高层建筑，将成为华强北片 区的新的区域地标。
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二、深圳中航城
2
项目发展/营销战略思考基本思路
第一环节 核心：体现城市价值 深圳市城市规划定位 宏观
上步区城市价值 中航城片区城市价值
中观 微观
3
第二环节 核心：体现项目价值 中航城现状
开发目标和手段
4
第三环节 完成项目基本定位
环节一 城市价值
矛盾 解决
环节二 项目价值
项目基本定位
5
第四环节 建立具体工作模型系统
CBD——Central Business District的缩写 国内学者对CBD有许多译法： 1、城市中心区 2、中心商贸区 3、中心商业区 4、商务办公中心区 5、商务中心区 6、商业中心区 7、中心商业事务区 8、中心商务区
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1-1、城市发展理论三——多核理论中的CBD CBD基本特征： a、具有城市中最高的中心性 b、具有城市中最多的人流量，最高的信息交流量 c、具有最便捷的可达性和最大的拥挤程度（人流、车流） d、具有最高的服务集中性（经济、管理、娱乐、文化、
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1-1、城市发展理论三—哈里斯和乌尔曼·城市多核结构理论
主核 ③ ②
③
①
③ ⑥
④
⑦ ⑤
次核
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⑧
主要交通干线
① 中心核——CBD ② 批发区 ③ 低档住宅区 ④ 中档住宅区 ⑤ 高档住宅区 ⑥ 重工业区 ⑦ 次核 ⑧ 居住区 ⑨ 郊区工业区
城市主核+次核：沿主要交通干线线性发展
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1-1、城市发展理论三——多核理论中的CBD
城市化：
城市化率
城市化是人们的生产
方式、生活方式、交换方
式转化升级过程中经济、 政治、文化等社会活动向
中国城市化阶段位置
特定空间集聚的过程。
城市化的基础理论是
基于人口与财富的空间集 聚与扩散格局的规律。
美国城市地理学家雷·诺桑姆将城市 化率和社会经济发展水平的变化关系
成了曲线圆,表明了两者之间具有很好
的相关关系。
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2-2、深圳市城市化进程历史
➢1980年5月，中共中央和国务院发出41号文件，明确指出要 积极稳妥搞好特区建设，并将“出口特区”改为“经济特区”； ➢到1992年，在现在罗湖区的人民南和老东门、南山区的蛇 口，现代商圈的雏型初步显现，深圳经济中心初显端倪； ➢80－90年代，国贸、东门领航深圳经济； ➢90年代，华强北商圈崛起，深圳经济中心逐渐西移； ➢在城市发展的西移过程中，罗湖地区的经济地位减弱。
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3-3、上步区城市价值——片区功能定位 根据深圳市规划，确定上步区、华强北、中心公园定位为：
上步区
华强北+中航 城
中心公园
街区商业、商务 休闲
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3-4、商圈对比分析
中航城是深圳城市化进程的里程碑，上海宾馆具有历史意义。
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4、中航城区域位置
华强北——深圳 商业第一商圈
城市中心核
中航城—— 华强北商圈新标志