房地产开发企业全面成本控制与管理的新思路

房地产开发企业全面成本控制与管理的新思路

发表时间：2017-09-29T17:09:32.857Z 来源：《基层建设》2017年第14期作者：徐耀坤1 李梅香2

[导读] 摘要：现阶段，我国的经济发展十分迅速，城市现代化建设也比较蓬勃。房地产开发企业只有从源头上对企业项目与房地产开发成本进行管理与控制，才能在激烈的竞争环境获得有利的生存机会，争取更高的利润。

1烟台市建城实业发展有限责任公司山东烟台 264000 2山东华维工程咨询有限公司山东烟台 264000

摘要：现阶段，我国的经济发展十分迅速，城市现代化建设也比较蓬勃。房地产开发企业只有从源头上对企业项目与房地产开发成本进行管理与控制，才能在激烈的竞争环境获得有利的生存机会，争取更高的利润。因此，本文通过在对我国房地产开发企业全面成本控制中存在的问题进行分析研究后，并提出了有针对性的全面成本控制措施，希望可以为房地产开发企业的成本控制提供参考，为社会的稳定发展奠定基础。

关键词：房地产；全面成本控制；管理

引言

房地产行业在国民经济结构中是重要构成部分之一,它的发展状况不仅会对人们的生产生活产生直接影响,而且也会在很大程度上影响到社会的正常发展。由于房地产开发项目的整个流程较为复杂,各个环节涉及到的成本也比较多,因此,在成本管控工作上,就要坚持全过程原则,以动态化的形式将成本控制在最小,从而保障开发项目的总体效益。

1房地产开发企业全面成本控制存在的问题

1.1房地产企业缺乏先进全面成本控制的手段

房地产企业全面成本控制的手段，最主要是根据财务部门的决算报告，这是传统的房地产企业成本控制，由于业务人员提出报告的时效性相对滞后，这种核算体制不能充分发挥成本控制的作用。事前预测和过程控制在企业成本控制中相对缺乏，这种成本控制模式与现代房地产企业管理的要求存在很大的一段距离。成本控制中所存在的根本问题和原因不能及时准确地发现，不能对症下药，应采取有效的措施全面控制企业成本。

1.2计划和管理得不到重视，无法准确控制成本计划

大部分房地产开发企业只注眼前的利益，专注于获取高额的利润，对企业的长期发展缺乏规划。没有计划就没有规划，房地产企业的生产经营处于“断层”的状态。忽视对管理的控制，必将导致管理活动的无序性与无效性，企业的资源也无法发挥其最大的效用。这也导致了成本无法可靠计算，进一步影响了成本的控制。

1.3对全面成本控制存在片面的认识

目前，少数的房地产企业实行全员、全过程的全面成本控制，大部分房地产企业都还没有实行。很多房地产企业存在片面的认识，认为设计阶段是成本控制的重点，其它阶段对成本控制的影响不大；还有的认为提供材料和设备是最重要的成本构成。另一方面，企业全体员工的活动产生了企业成本，房地产企业现代成本控制的核心是全面成本控制。

2房地产开发企业全面成本控制的措施

2.1前期调研

房地产开发企业从事项目开发的根本目的是为了盈利，进行成本控制的根本目的是要取得经济效益。在立项时就必须对开发项目进行财务分析，了解可能的预期收入、成本、利润和风险，这也是管理会计的重要内容。可行性研究是在对消费者的心理和市场容量、造价等进行准确分析、充分估计的基础上，决定该工程是否开工。如果对消费者的心理没有充分地掌握，对市场的容量没有准确地估计，一切完美的销售计划都是空中楼阁。在可行性阶段必须把资金的流量和销售计划做出来，这样就可尽量地减少开发者的现金投入，减少资金成本，让项目顺利地进行下去。

2.2设计阶段

首先,房地产开发商要对设计单位的资质进行严格考察,选择优秀的设计单位以确保设计方案的科学合理;其次,要对施工建设各个环节的费用目标进行明确和审核,在设计过程中,不能仅仅看重高标准要求,还要充分保证设计成本的最低,尤其是在设计规划阶段,更要将规划的科学性作为重点对待,在每一个设计方案完成之后都要有相应的概算书进行对比筛选。

2.3招标及合同签订阶段的成本控制

招标阶段首先在招标前要做好对招标入围单位的资质审查，有条件的企业应该建立自己的优秀合作方资源库。其次，要重视招标文件的编制工作，避免因为招标文件出现错误、歧义等导致合作方的索赔。第三，采用合理低价中标，切忌盲目追求最低价，要充分关注合作单位的管理水平、服务品质、资源供应及保障能力等。合同签订阶段的成本控制合同签订阶段对成本的控制措施主要体现在合同条款的约定上，房地产开发企业充分利用在合同双方的优势地位，本着合作共赢的原则，明确有利于成本控制的措施。以下就一些容易被忽视的条款进行阐述。

2.4施工阶段

开发项目的变更和签证开发项目出现变更主要是因为设计方案有所缺陷、客户需求或现场需求等原因导致的图纸变化,这其中的任何一项出现变更都会引起工程造价有所变动,从而影响到成本管控,基于此,房地产开发商就需要在施工阶段,严格对待施工变更审批和审查工作,尽可能的避免施工变更发生。442重视施工过程的检查和控制在正式施工过程中,还要加强过程检查和控制,对施工中存在的问题要及时发现并解决,将施工问题产生的危害控制在最小,减少返工重修现象的发生,从而保证成本费用的最小,与此同时,还要充分发挥施工监理的作用阱,,对施工图纸进行严格审查,明确各项资金的具体用途,做好平行检查工作,确保实际施工和设计方案相一致。

2.5竣工结算阶段

凡结算工程必须按设计图纸及合同规定完成，必须要有竣工验收单。如有甩项应在验收单中注明，结算中予以扣除。审核时应与原招标文件对照，凡原标底内已含项目不能重复出现。要严格按合同及有关协议的规定，合理确定提前奖和优质奖等相关费用，认真实行结算复审制度及工程尾款会签制度，确保结算质量。

结束语

总而言之，为了在激烈的社会竞争中取得优势地位、获得可观的经济效益，房地产开发企业就要重视房地产开发项目的全面成本控

制。具体而言，要掌握成本控制的全面要素，对各要素环节实施有效控制，提高房地产企业的经济收益，进而在保证发展的同时还可以具有合理的经济效益，为社会的长远发展奠定基础。

参考文献

[1]张美萍.浅析房地产开发企业财务管理与成本控制[J].财经界(学术版),2016,05:269+352.

[2]代昆平.房地产开发企业合约管理对项目成本的控制[J].财经界(学术版),2016,10:79+81.