承德市房地产市场分析20119301249456416

20.00%
250 200
12.3 183.8
23.9
15.00%
13.30 11.40
150 100 50 0
111.06 65.1 75.1
10.00%
5
5.00%
0.00% 2005 第一产业 2006 第二产业 2007 第三产业 2008 一产业增速 2009 2010 三产业增速
二产业增速
中心城区以老城区为核心，沿武烈河、滦河向北、向南、向西发展
老城区作为承德的市中心，交通配套十分完善，由于开发较早 目前土地十分稀缺，在这个寸土寸金的地方，已经批阅住宅用 地。老城区房屋建设落后，客群南迁，从而可以看出政府对于 老城区开始进行保护措施，重力打造旅游城市。
南区北起武烈河大桥，南至西营，主要职能为行政办公、高新技术产业和教育功能区
6.06
6.04
承德市人口变不大，总人口34.7万人，其中农业人口8.6万人 ，少数民族人口为4.5万人 ，作为旅游城市是一个吸引 了大量外地中高端客户的城市，外地车牌轿车在大街上也常见，表明临沂市场潜在购房人群数量庞大。
承德人口虽然只占全省4.83%，但由于承德旅游城市。人口的增长速度不是很明显，属于观光旅游， 对当地房地产业带动不大
北区南与老城区相接，北到双峰寺小东沟，主要职能为休闲度假、会展和现代物流区
承德医药学新校区
普宁寺
北区因为挨近避暑山庄，主要的职能就是休闲度假，山庄占承德市面积的三 分之一，主要为山区，而且北区公交较少，配套不完善，不适合宜居。
西区位于城市西部的双滦区，其主要职能是工业和附属旅游区
双栾区作为离承德中心 最近的一个区域，由于 工业的发展使当地没有 适合宜居的位置，主要 的职能是工业。
1.3承德气 候
温度适宜 宜居城市
双桥区处于暖温带向寒温带过度地带，属于温带 半湿润半干旱大陆性季风型山地气候，其气候特 点是冬季寒冷干燥，时间长；春季多风干燥，历 时短；夏季清凉多雨，适宜避暑消夏；秋季天高 气爽，昼夜温差大，降水年、季变化大。多年平 均气温8.9℃，年极端最低气温-24.2℃,（出现在 1月份），极端最高温度41.5℃（出现在7月份）, 全年无霜期157天。年累积日照时数为2903小时。 流域内多年平均降水量560毫米，日最大降水量 151.4毫米，时最大降水量52毫米，年内雨量主 要集中在七、八、九三个月份。
本案
京承高速
承德大学城 河北民族师范学院 南区规划将着力解决目前老城保护和新区建设、工业发展 和旅游发展的矛盾，迁出老城区全部工业及南区部分工业 企业在距避暑山庄25公里外的上板城规划建设工业园区。 使南区成为一个适合工作，居住的城市。
第二章宏观环境分析
1.承德市功能定位 2.城市规划 3.宏观指标分析 4.承德房地产市场发展分析 5.房地产相关政策 6.未来发展预测
承德市1998年底被国家旅游局列入首 批中国优秀旅游城市，有“紫塞明珠” 之称。我国现存最大的皇家园林--—— 避暑山庄（世界文化遗产）。
承德外八庙：是指清朝在承德避暑 山庄周围依照西藏、新疆、蒙古喇 嘛教寺庙的形式修建的十二座喇嘛 教寺庙群
第二章宏观环境分析
1.承德市功能定位 2.城市规划 3.宏观指标分析 4.承德房地产市场发展分析 5.房地产相关政策 6.未来发展预测
承德的气候适度，给当地造就一个宜居的生态城市，必然促进当地的房地产发展
1.4承德区交通网络
交通网络四通八达为房地产业做铺垫
京 承
四通八达的交通网 络直接带动当地的 经济发展，为当地 房地产的发展起到 了铺垫作用
高
速
承德有公路向四周辐射，境内有101、111、112国道通过，向北可通往内蒙 古，向东可达辽宁，西南前往北京，东南则到天津。从北京到承德京承高速 只需要2个小时 ，构筑以“一环八射”（所谓一环是指市区周边高速环路， 八射是指：京承，承唐，承秦，承朝，承津 承围，承赤，承张）高速公路 为核心的综合交通网络
近6年承德国民经济稳步发展，GDP总值增长速度每年均在10%以上，但增速已有所减缓， 2010年，承德GDP达880.50亿元，通过增长11.4%。增速比2009年增长0.4个百分点
承德经济正处于持续快速发展阶段
元
25000
2005—2010年承德人均GDP统计
21048
21988.4
19354
20000
交通规划为承德发展提供动力
全面升级的交通网络体系
•
公路 • 2009年，承唐、承朝高速公路路基全部完成，承秦高速全面开工，力争 承赤高速开工奠基 • 到2012年，承德市高速公路通车里程超过500公里
•铁路 •京沈客运专线起自北京站，途径承德、朝阳、阜新，到达辽宁沈阳北站， 新建线路正线全长676.335公里，估算投资961.6亿元 •建成后，承德至北京的行车时间，将由目前的4小时10分钟缩短为1小时以内 •航空 •拟建的承德旅游支线机场的定位为国内旅游和支线机场，初步预期建于 双峰寺
“一核三带”的城镇体系空间结构
• 城镇体系的空间结构 – 一核 • 中心城区 – 三带 • 围场—隆化—中心城区—承 德县—宽城城镇带 • 丰宁—滦平—中心城区—平 泉城镇带 • 兴隆—鹰手营子矿区—承德 县—平泉城镇带
“南扩、西进、北延、中梳”的总体战略
• 城市发展战略 – 通过“南扩、 西进、北延、 中疏”带动 城市向南、 西、北三个 方向发展， 疏解老城区 职能，形成 组团式结构
老城区 双栾区 南区
在未来的规划中，老城区主要承担风景名胜和核心旅游职能，南区(开发区）主要承担政治、经济中 心职能，双滦区主要承担工业中心和附属旅游区职能。南区发展规划期限至2020年，到规划期末， 南区规划人口规模38万人，规划城市建设用地面积42.14平方公里。
1.2人口分析
人口数 （人） 全 省 石家庄市 唐山市 秦皇岛市 邯郸市 邢台市 保定市 71854202 10163788 7577284 2987605 9174679 7104114 11194379 2000年 100 13.86 10.56 4.13 12.58 9.97 15.70
第二章宏观环境分析
1.承德市功能定位 2.城市规划 3.宏观指标分析 4.承德房地产市场发展分析 5.房地产相关政策 6.未来发展预测
2.1承德市功能定位
优化配置商业资源打造京、津、唐辐射的商贸流通中心
承德城市建设一直囿于避暑山庄周围约16平方公里的狭小河谷地带，城市的“金边银角”大都被机关 单位、住宅区占用，产业发展不起来，居民收入提不上去，城市产业承载力和聚集功能弱化。为此， 承德市委市政府决定实施“中疏”战略：“疏出”机关、“疏出”企业、“疏解”住宅、“疏出”人 口，使老城区由过去承担所有城市功能向功能分区合理布局转变。
空前优惠的“特区政策” 环首都经济圈将环绕北京建成一个全封闭的城市带。对这个特区，“将给予比深圳 更优惠的政策”。在规划上，将借鉴东京、首尔等首都经济圈的经验，制订总体规 划、专项规划、控制性详规等，预计将在2011年1月底前完成 河北省环北京13个县市，将采用“三零”的方式大搞招商。即零溢价、零成本注册 和零成本审批，这在全国的招商政策中是很少有的
观光旅游对当地产地产影响不大
比重(%) 2010年 100 14.15 10.54 4.16 12.77 9.89 15.58
张家口市
承德市 沧州市
4345491
3473197 7134053
6.28
4.98 9.96
6.05
4.83 9.93
本案
廊坊市
衡水市
4358839
4340773
5.75
6.23
本案
承德作为旅游城市，优化配 置商业资源，打造成为立足 河北东北部，面向京、津、 唐，辐射蒙、辽和华北地区 的商贸流通中心。未来地块 价值发展空间也是相当大的。
本次市调的区域为双桥区
双桥区
双桥区是承德市中心区，西部与双滦区毗邻，西南部与滦平县交界。境内有驰名中外的避暑山庄和外八庙，全区共 辖6个镇，68个行政村，7个街道办事，68个社区。区内有满族、回族、蒙古族、壮族、朝鲜族等25个少数民族， 少数民族人口为4.5万人
历史文化名城、温度适宜、宜居城市
承德是一座美丽的山城。城区内河流交汇、滦河和五烈河交汇，五烈河将承德市一分为二，两本靠 山。四季分明。冬天虽然寒冷，但由于四周环山，阻滞了来自蒙古高原寒流的袭击，故温度要高于 同纬度其他地区；夏季凉爽，雨量集中，基本上无炎热期
北区
老城区
西区
南区
承德由老城区、北区、西区 和南区组成，更加有利于老 城保护和新区发展的组团式 城市结构。
环首都经济圈，打造大北京
环北京“一小时经济圈” 河北省将通过高铁（京沈客运专线）与北京衔接，北京10分钟可到廊坊，15分钟到 涿州、怀来，30分钟到承德，高铁网将在一年至两年内全部形成 “高铁时代”的“高铁经济” 紧紧围绕建设“国际旅游城市”总体目标，使城市的交通区位、土地资源、旅游资 源、人文优势得到进一步发挥和提升，打响“高铁经济”品牌
1.5承德旅游资源
旅游资源丰富的历史名城
•
承德历史 – 承德原名热河，历史悠久,有着丰富的多民族历史文化内涵 – 自秦汉以来，历代中央政权都曾在承德设立郡、 府、州、县等行政机构；在清雍正元年设热河厅，乾隆四十 三年改为承德府 – 承德属河北省省辖市，辖八县三区：承德县、隆化县、滦平县、兴隆县、平泉县、宽城满族自治县、丰宁满 族自治县、围场满族蒙古族自治县和双桥区、双滦区、鹰手营子矿区
第二章宏观环境分析
1.承德市功能定位 2.城市规划 3.宏观指标分析 4.承德房地产市场发展分析 5.房地产相关政策 6.未来发展预测
2.3宏观指标分析
元
1000 900 800 700
承德经济正处于持续快速发展阶段
承德市地区生产总值发展状况
20.00%
17.30% 16.50% 15.70% 714.90 763.70
880.50
18.00% 16.00% 14.00%
13.00%
600 500 400 300 200 100 0 2005 2006 2007 国民生产总值 2008 增幅 2009 2010
551.60 425.90
11.00%
11.40%
12.00% 10.00%
360.00
8.00% 6.00% 4.00% 2.00% 0.00%
2.2城市规划
环首都经济圈，打造大北京
• 环首都经济圈建设的总体思路 – 邻近北京将近1000公里的范围内，利用3到5年时间，打造环首都经济圈 • 包括张家口、承德、廊坊、保定四个地级市，以及涿州市、涞水县、涿鹿 县、怀来县、赤城县、丰宁满族自治县、滦平县、三河市、大厂回族自治县、 香河县、广阳区、安次区、固安县13个县（市），这些城市群首尾相连，全 长999．5公里，面积达到27060平方公里
16377
15000
12688
பைடு நூலகம்
10723
10000
5000
0
2005
2006
2007
2008
2009
2010
近年来承德人均GDP同样保持持续快速增长， 2010年承德人均GDP达21988.4元， 低于同期河北省人均GDP水平。
二产为主导，三业发展滞后，但呈递增之势
亿元
500
449.5
2005—2010年承德产业结构变化
近6年，承德固定资产投资增长迅猛，每年增速均保持在25%以上，且呈加速增长.
目录
第一章：项目概括 第二章：宏观市场分析 第三章：区域房地产特征 第四章：竞争项目分析
第五章：区域未来发展趋势
第一章项目概括
1.项目大环境分析 2.项目基本信息
第一章项目概括
1.项目大环境分析 2.项目基本信息
1.1项目大区位环境分析-----------地块价值升值空间大
承德位于位于河北省东北部，滦河与 武烈河交汇处。西南距首都北京180 公里，距省会石家庄540公里。北靠 内蒙古自治区，东与辽宁省接壤，西 邻张家口市，西南与北京市、天津市 毗邻，东南与秦皇岛市、唐山市相连。 东西最大横距280公里，南北最大纵 距268公里，辖区总面积39548平方公 里。
30.00%
430.2 11.8 402.9
450 400 350 300
223.4 9.7 13.5
25.00%
292 304 13 13.2 19.3 23.7 9 127.4 98 12.40 149.6 8.40 107.2 177.5 12.7 111.1 139 249.7 11.20 10.20