项目规划可行性报告

“都市海岸”项目可行性报告

目录

第一章市场及项目分析

一、全国房地产形势

二、海口2004年房地产市场进展趋势

三、项目区域状况分析

四、项目周边可比楼盘分析

五、本项目差不多情况

六、本项目定位

第二章投资估算与资金筹措

一、项目投资估算

二、项目资金筹措

第三章项目利润率预测

一、销售收入预测

二、项目利润率预测

第四章贷款风险分析

一、开发项目贷款风险因素综述

二、项目风险

附表

报告摘要

第一章市场及项目分析

一. 全国房地产现状

2003年８月，国务院下发了被业界简称为１８号文的《关于房地产市场持续健康进展的通知》，其中对房地产业“支柱产业”地位的确定尤其引人注目。一边是防范和压缩，一边是鼓舞和放开。

被称为中国房地产市场进展新“五年打算”的18号文，进一步宣示了中国房地产业改革和进展的市场化方向，国家一直将房地产业当作基础产业对待，在通知中，首次将房地产业列为国民经济支柱产业，通知中讲：“房地产业关联度高，带动力强，差不多成为国民经济的支柱产业。”从“基础产业”到“支柱产业”定性的改变，表明房地产行业在中国国民经济中所占地位再一次被强化了。

关于房地产地位，98年国家曾明确提出要把房地产培育成支柱产业，通过其后几年的快速进展，特不是99年后房地产行业每年的增长速度达到了30%左右，对GDP增长的直接贡献达到1.5%，假如加上间接贡献，这一数字接近3%，差不多成为国民经济增长的要紧来源之一，成为真正的支柱产业。

通知充分确信了房地产业的地位与作用：“房地产业关联度高，带动力强，差不多成为国民经济的支柱产业。促进房地产市场持续

健康进展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的差不多要求；是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康进展的有力措施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有效途径。实现房地产市场持续健康进展，关于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义”。

在《通知》中有“支持具有资信和品牌优势的房地产企业通过兼并、收购和重组，形成一批实力雄厚、竞争力强的大型企业和企业集团”的内容，另外在整顿市场秩序上“对空置最大的房地产开发企业，要限制其参加土地拍卖和新项目申报”，在加强信贷治理上“对符合条件的房地产开发企业和项目，要接着加大信贷支持力度”。能够预言，由现在开始，数量庞大的中小型房地产开发企业将进入一个合并重组的高潮，国内将出现一批有能力进行跨地域经营、主导市场进展的大型房地产企业，而各中小都市也将出现数量较少、然而能在当地市场发挥重要作用的中型房地产企业。

二. 海口市2004年房地产进展状况

1、房地产开发投资规模大幅增加

房地产开发投资规模逐年扩大，已成为拉动海口市固定资产投资增长的主动力。2003年，全年房地产开发投资共计27.7亿元，比上年增长84.0%。房地产业的迅速进展，使房地产开发近两年来在固定资产投资领域扮演着越来越重要的角色，2003年海口市房地产

开发投资占全社会固定资产投资的26.4%，在全社会固定资产投资中名列第二，仅次于差不多建设投资。 投资力度的加大，意味着市场的信心重新树立，加快了进展的速度。

2、商品房施竣工面积和销售面积增长迅速

2003年商品房施工面积402.17万平方米，比2002年增长85.6%，其中住宅施工面积342.69万平方米，增长94.3%；商品房竣工面积89.4万平方米，比上年增长92.2%，其中住宅竣工面积81.23万平方米，增长97.8%；商品房销售面积96.17万平方米，增长69.4%;其中住宅销售面积92.62万平方米，增长67.1%。

2003年，海口市房地产出现的喜人变化是销售面积大于竣工面积。2003年房屋销售面积96.03万平方米，不仅比2002年增加69.2%，也比2003年房屋竣工面积89.14万平方米高出6万多平方米。2003年，销售总额为20.03亿元，比2002年增长66.7%。

2003年房屋竣工销售面积对比

8688

90

92

94

96

98

竣工面积

销售面积

销售面积增长近70％，显示了市场强劲的需求潜力和消化能力。销售面积大于竣工面积，表明市场消化速度差不多大于供应速度，正在消化往常的存量。然而我们也看到，施工面积远大于销售面积，表明以后一段时刻将有大量的市场供应，而销化能力假如没有明显

增加的情况下，将有部分供应量得不到消化而成为空置面积，增加市场的压力。

3、房地产投资资金结构有待优化

住宅仍是2003年海口市房地产开发的主体。全年海口市住宅开发投资22.95亿元，占房地产总投资的82.8%，较上年增加7.3%，办公楼、商业经营用房及经济适用房投资只占17.2%。值得一提的是，2003年，海口市办公楼投资只有7223万元，比2002年减少44.1%。目前，海口市住宅建设已初步完成了向市场化的转轨。这就给房地产开发提供了一个良好得市场环境。

4、市场日趋成熟，个人购房为市场需求主体

消费者理性购房，注意货比多家，对房屋质量、居住环境的要求更高，自我爱护意识增强，个人购房占同期房屋交易量的比例为83.7% 。房地产的需求市场依旧以海口本地市场为主，省内其他市县消费者及海南省外消费者为辅。开发商开始从注重经济效益到经济效益和社会效益兼顾，重视楼盘位置、环境、设计、质量及市场定位，使房地产投资开发建立在市场需求的基础上。户型、结构、面积合理、小区环境优越的商品住宅已成为房地产开发投资的主流。

5、海口市商品房价格稳步上升

依照海口市房产治理部门统计数据显示，海口市目前商品房销售差不多良好，销售价格稳步上涨。2003年商品房平均价格2200 元