荣盛发展研究报告二三四线城市开发标杆.ppt
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荣盛发展研究报告
——二、三、四线城市开发标杆
报告内容
➢公司简介； ➢项目开发；
• 城市布局； • 新项目开发； • 周转率； ➢成本控制； ➢风险提示； ➢借鉴意义；
公司简介
荣盛发展成立于1996年12月，目前注册资本8.96亿元，总部位于 河北省廊坊市，具有国家房地产开发一级资质。2007年8月8日，公 司在深圳证券交易所上市，是河北地区房地产行业首家上市公司。
增值税低，市场稳定，配合高周转率，快速发展
城市战略：地价占房价比重低
地价增值少，降低地价成本以提高投资效率
报告内容
➢公司简介； ➢项目开发；
• 城市布局； • 新项目开发； • 周转率； ➢成本控制； ➢风险提示； ➢借鉴意义；
新项目开发
立项阶段
可研报告 阶段
决策阶段
新项目开发
立项阶段
可研报告 阶段
新项目信息通报到审批结果一共约需37个工作日
报告内容
➢公司简介； ➢项目开发；
• 城市布局； • 新项目开发； • 周转率； ➢成本控制； ➢风险提示； ➢借鉴意义；
荣盛的高周转率
公司一般在项目投标完成三个月内基本就可以达到开工条件，借助公司一整 套严格有效的生产管理系统和完善的业务流程，大大缩短项目开发周期，加 之公司开发产品市场定位准确，销售速度较快，实现了较高的周转效率。 2009年应收账款周转率为177.64次,较上年提高了34.84次;存货周转率为 0.33次,较上年提高了0.01次
报告内容
➢公司简介； ➢项目开发；
• 城市布局； • 新项目开发； • 周转率； ➢成本控制； ➢风险提示； ➢借鉴意义；
成本控制三步走
1
土地成本控制在较 低水平：土地价格 占房价19.29% 在上市公司中处于 较低位。
2
3
设计、销售成本控 制：多重复使用相 同设计，广告、推 销等较少，多靠口 碑和售楼处的宣传。 同行业销售费用率 处较低位。
➢2009年费用率为4.15%；
➢2010年一季度销售费用、管理费用占销售额：1%和3%
利润率，费用率比较
风险提示
•伴随着企业的快速扩张，公司的管理、人才储备及 成本控制能力将面临挑战； •目前房地产市场不景气，将会影响周转率 •企业扩张的同时，周转率下降
借鉴意义
•二、三线城市泡沫相比一线城市小，市场、政策风 险均较低，土地扩张也较容易，建议城市布局倾向 二、三线城市。 •成本控制：对于某些项目，如果定位为高周转类， 那就套用固定设计、管理模式等，降低成本，快速 建设、销售。 •项目管理：进行深入管理，多使用信息化手段，提 高效率，降低成本
精细化管理：降低 建安成本。多利用 行业关系，重要材 料厂家直接进货， 减少委托代理中的 差价。
土地
设计、销售
原材料
二、三线城市地价占房价的比重较低,从而企业毛利率对建安、销售成本更加敏 感,成本控制的意义更加重大。
成本控Fra Baidu bibliotek成果
➢公司2006 年、2007 年、2008 年的期间费用率分别为为2.25%、 3.06%、4.82%
公司架构
荣盛发展2009年基本经营数据
➢公司2009年实现营业收入32.89亿元,同比增长62.12%; ➢营业利润7.96亿元,同比增长59.88%; ➢归属母公司净利润6.1亿元,同比增长64.43%; ➢实现基本每股收益0.73元。 ➢商品房签订销售合同面积143.11万平米,合同金额60.63 亿元,同比分别增长163.41%和188.17%; ➢结算面积77.18万平米,结算收入32.41亿元,同比分别增长 40.23%和62.53%。 ➢实现竣工面积67.13万平米,仅占销售面积的46.9%。 ➢2009年新增土地储备821万平米
城市布局
截止2010年3月，公司现 有项目权益总建面1248万 平米。09年公司在廊坊等 6个城市获地13宗，总占 地面积455万平米，规划 总建面822万平米，平均 楼面地价689元/平米。项 目所在城市房价较为合理， 自住、改善型需求比例很 高，市场相对稳定健康。
城市布局：以地价稳定城市为主
决策阶段
新项目开发执行
➢新项目信息通报于每月10日，25日报送； ➢项目发展部2个工作日内向项目委员会提交评估意见； ➢项目委员会5个工作日内下达批复是否立项； ➢立项后，分子公司15个工作日内（视项目紧迫性可适当延长）完成实 地调查和研究工作； ➢发展部5个工作日内向项目委员会提交评估意见； ➢项目委员会7个工作日内下达批复意见； ➢如需要发展部出具《项目可行性研究评审意见》，10个工作日内向项 目委员会提交； ➢进入决策阶段，子公司与委员会交换意见，听证会等。
高周转、低成本的整体战略
选择地价稳定、较低的二三线城市： 土地供应量大，拿地较容易
成本管控： 建安成本、土地成本、设计成本
高周转率： 工期管控、面向客户、销售管控
实现快速 发展
报告内容
➢公司简介； ➢项目开发；
• 城市布局； • 新项目开发； • 周转率； ➢成本控制； ➢风险提示； ➢借鉴意义；
——二、三、四线城市开发标杆
报告内容
➢公司简介； ➢项目开发；
• 城市布局； • 新项目开发； • 周转率； ➢成本控制； ➢风险提示； ➢借鉴意义；
公司简介
荣盛发展成立于1996年12月，目前注册资本8.96亿元，总部位于 河北省廊坊市，具有国家房地产开发一级资质。2007年8月8日，公 司在深圳证券交易所上市，是河北地区房地产行业首家上市公司。
增值税低，市场稳定，配合高周转率，快速发展
城市战略：地价占房价比重低
地价增值少，降低地价成本以提高投资效率
报告内容
➢公司简介； ➢项目开发；
• 城市布局； • 新项目开发； • 周转率； ➢成本控制； ➢风险提示； ➢借鉴意义；
新项目开发
立项阶段
可研报告 阶段
决策阶段
新项目开发
立项阶段
可研报告 阶段
新项目信息通报到审批结果一共约需37个工作日
报告内容
➢公司简介； ➢项目开发；
• 城市布局； • 新项目开发； • 周转率； ➢成本控制； ➢风险提示； ➢借鉴意义；
荣盛的高周转率
公司一般在项目投标完成三个月内基本就可以达到开工条件，借助公司一整 套严格有效的生产管理系统和完善的业务流程，大大缩短项目开发周期，加 之公司开发产品市场定位准确，销售速度较快，实现了较高的周转效率。 2009年应收账款周转率为177.64次,较上年提高了34.84次;存货周转率为 0.33次,较上年提高了0.01次
报告内容
➢公司简介； ➢项目开发；
• 城市布局； • 新项目开发； • 周转率； ➢成本控制； ➢风险提示； ➢借鉴意义；
成本控制三步走
1
土地成本控制在较 低水平：土地价格 占房价19.29% 在上市公司中处于 较低位。
2
3
设计、销售成本控 制：多重复使用相 同设计，广告、推 销等较少，多靠口 碑和售楼处的宣传。 同行业销售费用率 处较低位。
➢2009年费用率为4.15%；
➢2010年一季度销售费用、管理费用占销售额：1%和3%
利润率，费用率比较
风险提示
•伴随着企业的快速扩张，公司的管理、人才储备及 成本控制能力将面临挑战； •目前房地产市场不景气，将会影响周转率 •企业扩张的同时，周转率下降
借鉴意义
•二、三线城市泡沫相比一线城市小，市场、政策风 险均较低，土地扩张也较容易，建议城市布局倾向 二、三线城市。 •成本控制：对于某些项目，如果定位为高周转类， 那就套用固定设计、管理模式等，降低成本，快速 建设、销售。 •项目管理：进行深入管理，多使用信息化手段，提 高效率，降低成本
精细化管理：降低 建安成本。多利用 行业关系，重要材 料厂家直接进货， 减少委托代理中的 差价。
土地
设计、销售
原材料
二、三线城市地价占房价的比重较低,从而企业毛利率对建安、销售成本更加敏 感,成本控制的意义更加重大。
成本控Fra Baidu bibliotek成果
➢公司2006 年、2007 年、2008 年的期间费用率分别为为2.25%、 3.06%、4.82%
公司架构
荣盛发展2009年基本经营数据
➢公司2009年实现营业收入32.89亿元,同比增长62.12%; ➢营业利润7.96亿元,同比增长59.88%; ➢归属母公司净利润6.1亿元,同比增长64.43%; ➢实现基本每股收益0.73元。 ➢商品房签订销售合同面积143.11万平米,合同金额60.63 亿元,同比分别增长163.41%和188.17%; ➢结算面积77.18万平米,结算收入32.41亿元,同比分别增长 40.23%和62.53%。 ➢实现竣工面积67.13万平米,仅占销售面积的46.9%。 ➢2009年新增土地储备821万平米
城市布局
截止2010年3月，公司现 有项目权益总建面1248万 平米。09年公司在廊坊等 6个城市获地13宗，总占 地面积455万平米，规划 总建面822万平米，平均 楼面地价689元/平米。项 目所在城市房价较为合理， 自住、改善型需求比例很 高，市场相对稳定健康。
城市布局：以地价稳定城市为主
决策阶段
新项目开发执行
➢新项目信息通报于每月10日，25日报送； ➢项目发展部2个工作日内向项目委员会提交评估意见； ➢项目委员会5个工作日内下达批复是否立项； ➢立项后，分子公司15个工作日内（视项目紧迫性可适当延长）完成实 地调查和研究工作； ➢发展部5个工作日内向项目委员会提交评估意见； ➢项目委员会7个工作日内下达批复意见； ➢如需要发展部出具《项目可行性研究评审意见》，10个工作日内向项 目委员会提交； ➢进入决策阶段，子公司与委员会交换意见，听证会等。
高周转、低成本的整体战略
选择地价稳定、较低的二三线城市： 土地供应量大，拿地较容易
成本管控： 建安成本、土地成本、设计成本
高周转率： 工期管控、面向客户、销售管控
实现快速 发展
报告内容
➢公司简介； ➢项目开发；
• 城市布局； • 新项目开发； • 周转率； ➢成本控制； ➢风险提示； ➢借鉴意义；