大厦物业管理方案

中宝大厦管理方案

哈尔滨保利科技大厦有限公司

二00三年八月

中宝大厦物业管理方案目录

一、中宝大厦概况

二、中宝大厦现状分析

三、中宝大厦功能定位

四、委托管理模式及委托费取酬办法

五、组织机构与部门设置

六、家具设备配备计划

七、营销策划分析

八、效益测算

一、中宝大厦概况（略）

二、现状分析

1、大厦设备设施状况。中宝大厦建成于 2001 年，楼宇的主要硬件和装修相对较新，但其设备型号并非先进设备。楼宇供暖锅炉较为落后，功效相对低下；电梯属组装杂牌，稳定性较差，未来安全运行系数较小；自备发电机组为国产机器，即时启动能力差，工作状况尚不得知，产生排烟目前无法顺利排出室外，应列入重点设备设施改造之列及时处理；大厦煤气阀违规安放在大厦室内，且紧贴暖器片，潜有严重的隐患，也要进行改造。一些新风供给管道、大厦自动喷淋，监控等工程尚未完工或完善；一些配套设施尚处于基建或完善之状态（如楼层电表、楼层装修、客房、泳池装修等），未来工程量较大，其次二号楼正处于基本建设中，大厦与安发桥打通并扩建平台，楼宇牌匾及主要入厦门面的装修尚未进行。内部也有需完善处（车库、锅炉房，大厦个别处隐性基建不足等）。

2、物业管理状况。大厦现有物业人员均非专业化人员，未经过规范、系统的培训，管理处于基本维持状态。工作无细分，管理无章法，发展无目标。

·保安规范、职业化较差；

·无正常规范保洁。绝大多数已基本竣工地方也未进行卫生开荒；

·工程基本要素：各种图纸、设备说明，合格证等不健全；

·内业管理空白；

·物业核算不清；

·物业管理意识尚未形成；

·对已存在的问题物业人员不能监管发现。

3、经营状况。大厦虽已运行两年，厦内有近十家客户入驻，但没有签订任何经营合同，更无租赁许可证合法经营之谈，没有进行系统的经营测算与基本规划，致使公司总体构想难以实现，日常经营也处于收不抵支状况。

4、综合问题，由于大厦尚有较多须完善和更新改造问题，一些优势项目如游泳馆、连桥平台等尚处于待

建阶段，使物业管理与基建均处于混乱无序状态，致使大厦总体上还不具备全面营业条件。就核算而言，由于无法提供完备的合同、图纸、台帐等，因此缺乏科学的测算依据。

三、中宝大厦功能定位

以写字楼出租为主，宾馆、娱乐、餐饮、洗浴为辅，尽可能外租1—3层，形成集办公、商服、娱乐休闲

为一体的综合性服务大厦，在铁路街与安发桥交会处形成一道亮丽的风景。

1、由于地点所限以写字楼形式对外出租适于本厦，利于稳定，投资较少，可以避开火车站前酒店多如牛毛的激烈竞争，吸引招揽大直街及附近同等价位的公司入住。

2、以宾馆、公寓、餐厅、泳馆等配套服务功能满足本厦客户多层面的需求，从而实现互补，促进写字楼营销。

3、开展楼体广告业务营销或以较合理价位为本厦入驻客户服务，先期宣传推广本厦业务、招商引客。

4、接纳旅游团体入驻就餐，实现经营一体化、核算一体化。

5、开展多种形式的商业服务，引入银行邮政、火车票、货运仓储代理、邮件寄存、仓买快餐等增加收入

四、委托管理模式及管理酬金根据中宝大厦实际状况，以业主公司委托物业公司实施物业项目经营管理较为科学。

方案一中宝大厦公司委托保利大厦进行物业管理。由业主公司设立 A 帐户、物业公司设立 B 帐户，由业主公司监管审批合同，所有收入均存入 A帐户。物业支出包括人员工资、福利费用、日常运营费用等由 B帐户统支，在年度总预算内实行每月费用预算报批管理，由业主公司审批，逐月划拨到 B帐户，由物业公司具体安排使用，以保证大厦正常工作为准则，逐步实现上台阶。物业公司使业主的年度目标实现，业主需支付给物业 10万元的酬金；如不能实现，业主更换物业公司，不付任何酬金。超过目标的利润部分，物业与业主按 3： 7分成。

方案二

中宝大厦公司委托保利经营后，设立 A 、B帐户，只负担物业人员各项费用（工资、福利、社保、工服费

等），不负担营销人员工资等。

公司以物业管理面积每平方米建筑面积8元/年取酬，同时按租赁合同金额 5% 提取营销佣金，签租高于业

主限定租金部分，由物业与业主按各4： 6分享。

五、组织机构

组织机构：保利科技大厦在中保大厦设立物业管理处，管理处设主任1人，负责全面工作。下设 6个部门，

工程部 7人、保安部 7人、客户服务部 13人、财务部 2人、综合部 2人，营销企划部 3人，人员限定 35人。

业主公司

管理处主任

六、家具设备配备计划：

设备、家具、工具等需求列表

财务部工具（设备名称）数量单价（元）总价

计算机1台70007000

打印机1台50005000

财务软件1个模块1200012000

档案柜4个200800

金柜1个10001000

客服部吸水机1台69806980

单擦机1台1248012480

抛光机1台1650016500

烘干机2台33006600

尘推2个56112

蜡拖429116

单筒榨水车1辆260260

云石铲刀10把18180

推水刮1个9090

告示牌5个28140

水桶16个20320

喷壶32个10320

马桶皮抽子24个6144

撮子32个9288

笤帚32把8256

拖布32把351120

胶皮手套192副3576

复印机28500

打印机3150

打票机32000

售票电脑1台78507850

传真机1台18001800

综合部办公家具6套10006000

计算机1台70007000

传真机1台18001800

电话2部400800

保安部大功率对讲机10部120012000

疏散照明灯4台3001200

工程部电焊机130003000

无齿锯1900900

沙轮机1700700

台钻145004500

台钳1180180电锤（带冲击）1900900

充电钻1450450

手枪钻1300300

角磨沙轮1700700

曲线据1500500

电锯1800800

冲击钻1800800

理石锯1400400

平口台钳1500500

电动疏通机1900900

搅鞭1150150

万用表1130130