担保法解释关于租赁和抵押的相互关系

担保法解释关于租赁和抵押的相互关系
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干司法问题的解释》第65条规定：抵押人将已出租的财产抵押时，抵押实现后，租赁合同有效期内对抵押物的受让人继续有效；第66条规定，抵押人将已抵押的财产出租时，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。

在现实生活中，我们可能碰到租住的房屋被房东抵押出去，不得不临时被赶走的情况。

有时候也存在，急需用钱，需要将已出租的房屋用来抵押贷款的情况。

我国法律有买卖不破租的相关规定，但抵押与买卖并不完全相同。

如何处理租赁与抵押的关系，在法律的框架内维护好自身权益，需要我们了解我国▲担保法解释关于租赁和抵押的相关规定。

▲一、租赁权与抵押权
(1)租赁权
租赁权又称使用收益权，即承租人依租赁合同，在租赁物交付后对租赁物享有的为使用收益目的所必要的占有权
的总称。

租赁权是基于租赁合同而形成的一种债权。

(2)抵押权
抵押权是债务人或第三人不转移财产的占有，将该财产作为债权的担保，债务人未履行债务时，债权人依照法律规定的程序就该财产优先受偿的权利。

债务人或者第三人为抵
押人，债务人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。

(3)租赁权与抵押权关系
如果出租在前，抵押在后，则抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押无的受让人继续有效，这时，抵押不破除租赁。

反之，如果抵押在前，出租在后，则抵押可破除租赁，即抵押权人实现抵押后，有权解除租赁关系。

▲二、法律依据
(1)物权法
我国《物权法》第190条规定：设立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响;抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

(2)合同法
我国《合同法》第229规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的不影响租赁合同的效力。

(3)最高人民法院关于适用若干司法问题的解释
《最高人民法院关于适用若干司法问题的解释》第65
条规定：抵押人将已出租的财产抵押时，抵押实现后，租赁合同有效期内对抵押物的受让人继续有效；第66条规定，抵押人将已抵押的财产出租时，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。

▲三、应尽义务及注意事项
(1)出租人在出租已抵押物时，应告知承租人抵押情况。

如果已告知承租人，承租人仍然承租，则后果有承租人承担。

如果没有告知承租人，则由出租人承担。

(2)出租人在抵押已出租物时，也应告知抵押权人出租情况。

(3)承租人在租赁前也应了解租赁物的抵押权问题。

(4)抵押权人在审查抵押物时也应了解抵押物的租赁情况。

通过上面的介绍，特别是▲担保法解释关于租赁和抵押的相关内容，我们可以看出，租赁是一种合同关系，抵押是一种物权关系，并不存在互斥关系。

租赁在前，抵不破租;租赁在后，抵可破租;抵可以租，租可以抵。

在具体操作过程中，还应本着以法律为准绳，以互惠互利为目的，以友好协商为手段处理好相关各方的关系。