防范抵押权与租赁权的冲突风险,维护银行的合法利益
中国银监会办公厅关于房屋抵押贷款风险提示的通知-银监办发[2010]55号
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中国银监会办公厅关于房屋抵押贷款风险提示的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 中国银监会办公厅关于房屋抵押贷款风险提示的通知(银监办发[2010]55号)各银监局，各政策性银行、国有商业银行、股份制商业银行，中国邮政储蓄银行，银监会直接监管的信托公司、企业集团财务公司、金融租赁公司：近年来，我国城市现代化建设步伐不断加快。
在城市建设过程中，房屋拆迁引发的问题不断出现，对银行业金融机构发放的房屋抵押类贷款造成了一定的风险隐患。
一些银行业金融机构在信贷管理中不够审慎规范，进一步加剧了这种风险。
为规范银行业金融机构房屋抵押经营行为，加强房屋抵押贷款审慎经营管理，促进房屋抵押贷款业务健康发展，现就有关事项通知如下：一、严把客户准入关，坚持信贷管理的基本原则和标准。
银行业金融机构要将目标客户的第一还款来源是否充足作为发放贷款的基本前提条件，从严审核其基本信息、财务状况、信用程度、诚信状况。
抵押物等第二还款来源只能作为第一还款来源的补充和风险缓释因素，避免简单依据第二还款来源选择目标客户。
二、严格抵押物准入制度，确保第二还款来源的充足、安全、合法、有效。
银行业金融机构应加强对拟抵押房屋的审查和评估，根据其价值、使用年限、变现能力等，审慎选择抵押物并合理确定抵押期限和抵押率。
严禁接受无合法有效房屋产权证、房屋权属存在纠纷或产权不清晰的房屋作为抵押物。
三、落实抵押物持续管理制度，强化对抵押物的动态监控。
银行业金融机构应完善抵押物管理办法，针对各类抵押物的性质、特点等，合理设定不同抵押物的监控方式、内容和频率。
对于房屋类抵押物，应按照双人实地原则，至少按季对其实物状态、价值变动、权属变化情况进行现场核查和持续跟踪。
租赁房屋因设定抵押而被拍卖，租赁权能否对抗抵押权？
租赁房屋因设定抵押⽽被拍卖，租赁权能否对抗抵押权？本⽂是君之道思考的第 397 期⽂章房屋所有⼈对⾃⼰合法所有的房产，可以向银⾏进⾏抵押以获得投资资⾦，但是抵押登记并不会转移房产的占有。
因此，房屋所有⼈不论是在抵押之前还是在抵押之后，均可以将房屋对外出租。
但是，当房屋所有⼈⽆⼒偿还债务，房屋⾯临被拍卖的命运时，房屋承租⼈的权利能否得到保护？承租⼈能否以租赁权对抗抵押权呢？本⽂拟对此进⾏简要分析。
⼀、有关租赁房屋因设定抵押⽽被拍卖的法律规定⼆、法院实践（⼀）抵押登记在先，租赁在后的，租赁权⽆法对抗抵押权（2017）粤06执异117号案中，佛⼭市中级⼈民法院判决：“根据案外⼈⽲本兆祥分店提交的其与和美公司签订的《房屋租赁合同》，案外⼈⽲本兆祥分店主张的租赁关系是发⽣在申请执⾏⼈佛⼭平安银⾏的抵押权设⽴之后，因此，该租赁合同关系⽆论是否真实存在，均不能对抗在先设⽴的抵押权。
”江苏省⾼级⼈民法院在其《执⾏异议之诉案件审理指南》规定：“承租⼈在债权⼈设⽴抵押权之后，与被执⾏⼈签订房屋租赁合同的，应当认定为“先抵押后租赁”。
抵押权设⽴后抵押财产出租的，承租⼈不得以其租赁权对抗申请执⾏⼈（即抵押权⼈），其要求停⽌执⾏的，不予⽀持。
”（⼆）租赁在先，抵押登记在后的，视具体⽽定1.承租⼈未实际使⽤房屋的，租赁权⽆法得到⽀持在（2015）厦民终字第1335号案中，厦门市中级⼈民法院判决：“封⽇晴举⽰的证据并不⾜以证明其在2013年8⽉1⽇前已基于与黄炜毅的租赁合同实际管理使⽤了讼争房产。
原审关于讼争房产的占有使⽤情况、房租的收取和⽀付情况的认定并⽆不当，本院予以维持。
”2.承租⼈实际使⽤房屋的，租赁权在租赁期限内受保护在（2017）川1402执异10号案中，眉⼭市东坡区⼈民法院判决：“地鑫公司将车位先出租再抵押，抵押权的实现必然受到还在租赁合同有效期内的租赁权的限制。
四川地鑫房地产开发有限责任公司位于眉⼭市东坡区⼤雅路北⼀段56号地下车位B-33号，在2029年10⽉30⽇前由案外⼈陈利芳继续租赁使⽤，在此租赁期内不向本院因执⾏李忠能与四川地鑫房地产开发有限责任公司债权转让纠纷⼀案拍卖该车位的受让⼈移交占有。
抵押物管理中存在的租赁风险与防范
抵押物管理中存在的租赁风险与防范由于目前经济处于下行期，已经出现了不少抵押物恶意租赁的案件，让银行无法实现抵押权，造成信贷资金损失。
一、抵押权与租赁权相关法律规定1、《担保法》第48条规定：“抵押人将已租赁的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效”。
本款主要规定，抵押人为告知主体，而现实操作中由银行进行告知，同时抵押前设定的租赁权不受抵押特权设定的影响。
2、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第65条规定：“抵押人将已租赁的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”。
抵押权人在实现抵押物权后，抵押前设定的租赁权可以执行到租赁合同约定的租赁到期日，不受担保物权变化影响。
3、《物权法》第190条规定“订立抵押合同前抵押财产已租赁的，原租赁关系不受该抵押权的影响,抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
”二、恶意租赁的类型1、设定抵押登记前已将抵押物租赁而未告知银行，误导银行放贷；2、抵押物设定抵押登记后租赁，取得巨额租金，租期长，悬空抵押权；3、抵押物设定抵押权后，为套取巨额租金，倒签租赁合同，规避法律。
三、恶意租赁对实现抵押权存在的难题1、抵押登记前已租赁的，租赁合同有效。
根据现行《担保法》和《物权法》相关规定，抵押权无法对抗租赁权，即“买卖不破租赁”。
但租赁权的长期存在，抵押权形同虚设：一是承租人可主张优先购买权，二是抵押物拍卖难度加大，很少有买受人愿意购买租赁多年的资产；三是抵押物的价值会大打折扣。
2、抵押登记后租赁的，租赁合同抵押期限内有效，失效部分损失应当赔偿。
《物权法》第190条规定：“抵押权设立后抵押财产租赁的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。
应该说与银行的抵押权不相冲突，虽然承租人也知道，抵押人办理抵押登记后租赁的，租赁合同对于受让人没有约束力，租赁合同失效。
但是承租人也有对抗的理由，一是承租人是善意，假装不知道租赁的资产设定了抵押；二是有偿承租，合同失效则租金返还及损失赔偿；三是租赁人逃匿或无其他资产。
银行信贷业务法律风险分析及防范建议
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权与租赁权关系的法律条款包括物权法第一百九十条：“订立抵押合同前抵押财产已出租的， 原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登 记的抵押权。”担保法第四十八条：“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人， 原租赁合同连续有效。”《最高人民法院关于适用〈担保法〉若干问题的解释》第六十五条： “抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人连 续有效。”
是应逐条审核租赁合同的条款，查看合同中是否明确告知租赁物已被抵押及相关的抵押物处
发放贷款。
置风险、租赁期限是否设置合理、租金支付方式是否为按月(季)定时分期支付等。
四是办理好抵押登记。依据物权法第一百九十条的规定，已登记的抵押权方可对抗在后
最终，实行针对性的掌握措施是关键。虽然在后成立的租赁关系不得对抗在先登记设立
(二)抵押人向银行申请出租抵押物。 银行在接到此类申请后，如一律持否定态度则会使抵押人闲置的抵押物无法体现其经济 价值，对抵押人来说不仅有失公正，也会对抵押人的还款力量产生不利影响。银行在确保抵 押人诚信的前提下允许其出租抵押物的，可同时实行以下措施防控风险： 1.除从前在签订抵 押合同时设定的出租抵押物应经得抵押权人同意的条款外，还应在抵押合同中补充商定对抵 押人的租金收取进行监控的条款，要求抵押人在贷款银行开立租金收取专用账户。当贷款消 失不良时，银行可自行从该账户扣划资金优先用于归还贷款。 2.要求抵押人将租赁合同交由银行审核，确保合同中包括以下风控措施：租赁物已被抵 押及有关承租风险的告知;租赁期限与贷款期限相匹配，不得长于借款期限;租金分时(段)给 付，不得一次性支付;抵押权实现时租赁合同即时无条件自动终止(解除);租金收取专户设在 贷款银行并由银行监管，当贷款消失不良时，银行有权扣划租金专户内的资金用于偿还贷款;
银行抵押物风险分析与防范措施
房地产(含土地、在建工程)因其具有位置不可挪移、寿命长久、价值量大等特点，已成为商业银行发放贷款乐于采用和广泛接受的抵押物。
为了保证贷款的安全，银行普通会要求对作为抵押物的房地产进行评估，然后按照估价结果所确定的价值，在普通不超过70％的抵押率范围内确定贷款额度。
理论上讲，按此操作的房地产抵押贷款应该具有较大安全性，但实际结果往往并非如此。
大量的处置抵押物偿债实例表明，房地产变现收入往往并不能按评估价值弥补贷款本息，银行仍承受了相当大的损失。
为什么按照符合估价规范的估价结果确定的抵押物价值并不能保证银行贷款的安全，如何正确理解和使用估价报告，如何测算出能够充分保障贷款安全的抵押权价值，根据工作实践，本文对上述问题作初步的探讨。
一、银行抵押物潜藏的主要风险银行处置抵押物遭遇两大风险在借款人无力归还银行抵押贷款的情况下，抵押人允许以处置抵押物所得用于优先清偿借款人到期贷款，是银行以非诉方式实现抵押权的最快捷简约的途径之一。
但是，银行受抵押人的委托，以自己的名义委托拍卖公司以公开方式处置抵押物(或者称拍卖标的)，容易导致下列两大风险：1、对拍卖标的承担瑕疵担保责任的风险。
拍卖标的瑕疵主要有产权方面的瑕疵和实物方面的瑕疵。
根据《拍卖法》“委托人应当向拍卖人说明拍卖标的的来源和瑕疵” 之规定，银行在接受抵押人的委托后，以自己的名义与拍卖人办理委托拍卖抵押物手续前，若由于自己的原因未向拍卖人详尽说明拍卖标的的瑕疵，从而导致拍卖人未向竞买人披露拍卖标的瑕疵的，则拍卖成交后，一旦买受人发现拍卖标的存在未经披露的瑕疵并主张权利的，作为拍卖标的委托人的银行就容易被诉并应自行对拍卖标的承担瑕疵担保责任。
2、无法如期交付拍卖标的的风险。
该风险主要来自两方面的原因：一是抵押人主观方面的原因。
由于银行对抵押人只享有他项权利而不是所有权，对于委托拍卖合同中的交付条款，只要抵押人不配合，银行就无法自行履行。
因此，如果抵押物拍卖成交后，抵押人反悔，不配合办理拍卖标的的产权过户手续或者腾空拍卖标的，银行就构成违约。
抵押权遇上租赁权 谁优先
抵押权遇上租赁权谁优先抵押权和租赁权都是现代社会的重要法律概念，涉及到财产权利的保护和利益分配等关键问题。
抵押权是指债务人将其拥有的财产作为抵押品，向债权人取得借款或担保债务的一种合法方式，而租赁权则是指出租人把其拥有的房产或财产借给他人使用，合法收取租金的一种法律权利。
在某些情况下，抵押权和租赁权可能会发生重叠，谁优先的问题就变得尤为重要。
本文将从各个方面探讨这个问题。
一、抵押权和租赁权的含义和特点抵押权是在借款和担保借款过程中产生的，债务人将其所有权财产或拥有权转让给债权人，作为债务的保障。
抵押品可以是房屋、土地、汽车等固定和流动资产。
债务人仍然拥有抵押品，但是债权人有权在债务人不按时还款时，以抵押品来清偿债务。
抵押权的产生需要通过合法手续，如房屋抵押需要签署合同及办理房屋抵押登记等程序，抵押权是银行等金融机构放贷时常采用的一种担保手段。
租赁权是出租人向承租人提供租赁物的使用权，承租人支付租金的一种法律关系。
租赁权的产生依赖于出租人的所有权，出租人与承租人需要签署租赁协议，确认租赁关系的产生并约定双方的权利和义务。
租赁一般包括房屋租赁、机械设备租赁、经营场所租赁等各种类型，租赁物在租期内享有的权利和义务受到法律保护。
二、抵押权与租赁权的优先级抵押权和租赁权若发生重叠时，需要确定先后顺序。
在国家法律法规中，对不同情况下的优先顺序有所规定。
比如，在房屋抵押和租赁发生冲突时，我们可以依据《物权法》的规定，有以下几种情况：1、先订立的权利先得到保护。
如果抵押和租赁都是在同一物业上，但是先注册的先得到保护。
例如，如果一个房屋在先被抵押，后被出租，则银行可以优先获得抵押权，并在出租人以后追索租金。
2、债务人委托出租人处置抵押物。
这种委托可能使出租人优先受益。
如果债务人委托出租人将物业出租，并同意由出租人代表其还款，则出租人可以优先获得租金，并扣除后向银行还款。
3、债务人与出租人之间约定优先权。
在出租和抵押之间，没有明确的先后顺序要求时，债务人和出租人可以在合同中自行协商，并将其记录在相关合同条款中，从而确定优先权。
抵押物管理中存在的租赁风险与防范
抵押物管理中存在的租赁风险与防范抵押管理中的租赁风险及防范由于当前的经济衰退，出现了许多恶意租赁抵押品的情况，这使得银行无法实现抵押权利，并造成信贷资金的损失。
一、抵押和租赁相关法律规定1.《担保法》第48条规定:“抵押人抵押租赁财产的，应当书面通知承租人原租赁合同继续有效”。
本段主要规定通知的主体是抵押人，银行将在实际操作中通知抵押人。
同时，抵押权设定前的租赁权不受抵押权设定的影响。
2.《最高人民法院关于若干适用问题的解释》第65条规定:“抵押人抵押租赁物的，租赁合同在抵押权实现后的有效期内，对抵押财产的受让人继续有效。
”抵押权人实现抵押权后，抵押前设定的租赁权可以执行至租赁合同约定的租赁期满日，不受担保物权变动的影响。
3.《物权法》第190条规定:“抵押财产在抵押合同订立前已经出租的，原租赁关系不受抵押权的影响。
抵押权成立后出租抵押财产的，租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
”二。
恶意租赁的类型1.在抵押登记成立之前，抵押是在没有通知银行的情况下出租的，误导银行放贷。
2.抵押登记后出租抵押财产，租金巨大，租赁期长，抵押权中止；3.抵押财产设定抵押权后，为获得巨额租金，租赁合同反向签订，具体规定如下1避开法律。
三、恶意租赁对抵押权实现的问题1.如果租赁是在抵押登记之前进行的，则租赁合同有效。
根据现行《担保法》和《物权法》的有关规定，抵押权不能对抗租赁权，即“买卖不能毁约”。
但是，随着租赁权的长期存在，抵押权也就失去了作用:首先，承租人可以主张优先购买权；其次，抵押财产的拍卖变得更加困难，很少有买家愿意购买租赁多年的资产；第三，抵押品的价值将大大降低。
2.抵押登记后租赁的，租赁合同在抵押期间有效，因未能履行而造成的损失应予赔偿。
《物权法》第190条规定:“抵押权成立后出租抵押财产的，租赁关系不得对抗登记的抵押权”。
应该说与银行的抵押权没有冲突，虽然承租人也知道，如果抵押人办理抵押登记后出租，租赁合同对受让人不具有约束力，租赁合同无效。
经营性物业抵押权风险及其防范
经营性物业抵押权风险及其防范信托经营性物业贷款租约风险的分析及防范近年来，随着信托公司业务模式的多元化开展，经营性物业贷款作为一种新的融资类型备受市场推崇。
经营性物业贷款一般是指银行等金融机构向具有合法承载主体资格的经营性物业所有权人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，以该物业的经营性收入作为主要还款来源的贷款。
①实践中，经营性物业通常会存在租赁合同，在经营性物业贷款发放之前及贷款期间，实现抵押权时，会面临诸多法律风险。
一、信托经营性物业贷款租约风险的分析〔一〕在向信托公司设定抵押之前，经营性物业已出租，且租赁期间超过信托贷款期限，出租人已收取绝大局部租金或那么在租金较低，在此情况下，假设信托公司实现抵押权，承租人既不行使抵押权，又不解除租赁合同，那么作为抵押权人的信托公司将面临两难的困境，要么等到租赁期满，要么把抵押物拍卖或变卖。
对后者而言，依据《担保法解释》第56条的规定，抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。
质言之，在抵押权实现后，无论信托公司还是其他受让人取得抵押物的产权，均不能自行与承租人解除或变更合同，因此，买受人可能因抵押物上存在期限较长的租赁合同而不愿购置。
这势必削弱抵押作用的发挥，影响信托公司利益。
〔二〕在向信托公司设定抵押权时，因为信托公司未查实抵押物出租的情况，导致在信托贷款期间，抵押人与承租人恶意串通签订虚假租赁合同或倒签租赁合同，在行使抵押权时，抵押人突然拿出一份生效的期限较长的租赁合同，租金也一次性支付。
对此种明显虚假的合同，信托公司如果把关不严，就无法出示有效证据证明该租赁合同确系伪造，致使抵押物无法顺利变现。
〔三〕在向信托公司设定抵押权后再行抵押的，信托公司依法有权主张该租赁合同无效，但由于设定的抵押一般具有周期性，而按照现行抵押登记制度，登记到期需要注销原由抵押，需继续抵押的应重新办理抵押登记。
因此，也会出现既有租赁关系早于新设定的抵押关系的情况，从而使抵押无法起到应有的担保作用。
房地产信贷业务的法律风险及防范
１ 土地储备 贷款 存在抵 押担 保 法律 规对评估机构的责任约束还很不到位 。
机构 土地储备贷款达到 ２ ２ 亿元 ． 比增 带来的法律风险。 目 ２６ 同 前商 业银行 办理住 房 物权 。 租赁权 为债权 ， 但因租赁关系成立在 长 １３１ 占全部房地产贷款的 ６５ １．％， ． ％。土 开发性贷款 ．其抵 押方 式多采用以房地产 前 ， 抵押权成立在后 ． 租赁关系对抵押权发
的利益 。以避免抵押人单 方面行为给上述 机构要 牢固树立科 学发展观 ， 坚持大局观 ． 理办法 、 激励奖惩办法 、 尽职“ 三查 ” 管理办 双方造成 侵害。
一
认真贯彻落实好 国家的产业政策和宏 观调 法等。
３ ．建 立健 全房地 产信 贷法律 法规 体
地储备贷款金 额大 、 限长 、 府介入 多 ． 开发商当期开发用地作抵押 。 期 政 问题是 ， 开发 生效力 ， 抵押权不能对抗承租权 。《 最高人 存在较大的信用风险 、政策风险和 由于缺 商往往要求建筑工程承包 方在已抵押 给银 民法 院关于适用 （ 中华人 民共和 国担保法 ） 乏合法 的抵押担保带来 的法律风险 。就法 行的土地上垫资施 工 ， 旦开发 商无力 支 若 干问题 的解 释》第六 十五条明确规定 ： ～ 律风险而言 ， 主要有 ： 一级开发的土地被 出 付建筑工程公 司的施工 款引发纠纷 、诉讼 “ 押人将 已出租 的财产抵押 的， 押权实 抵 抵
维普资讯
金融 与法
房 地产 信贷
● 沈 势的房地产 信贷业务 ． 客观上 存在着法律风险。 对此 ， 银行业金融机构应 引起高度重视 ，并采取有效措施切实予 以
防范 。
一
、
房地产信贷业务的法律 风险
2023年银行业法律法规与综合能力(中级)试题及答案(完整版)
2023年银行业法律法规与综合能力（中级）试题及答案（完整版）1.（）是商业银行生息资产中最重要的组成部分。
A. 贷款B. 债券C. 资金业务D. 存放央行款项【答案】: A【解析】:贷款是商业银行生息资产中最重要的组成部分，因而贷款结构通常是分析银行资产结构性时最重要的一个指标。
2.刑法所保护而为犯罪所侵犯的社会主义社会关系是（）。
A. 犯罪主体B. 犯罪主观方面C. 犯罪客体D. 犯罪客观方面【答案】: C【解析】:犯罪客体是指刑法所保护而为犯罪所侵犯的社会主义社会关系。
A 项，犯罪主体是指实施危害社会的行为，依法应当负刑事责任的自然人或单位；B项，犯罪主观方面是指犯罪主体对自己危害行为及其危害结果所持的心理态度；D项，犯罪客观方面是指犯罪活动的客观外在表现，包括危害行为、危害结果。
3.关于个人存款业务，下列说法中正确的是（）。
A. 存款的计息起点为角B. 所有存款种类，均按复利计算利息C. 存款人必须使用实名D. 定期存款不能提前支取【答案】: C【解析】:A项，存款的计息起点为元，元以下角分不计利息；B项，除活期存款在每季度结息日时将利息计入本金作为下季的本金计算复利外，其他存款不论存期多长，一律不计复利；C项，国务院颁布的《个人存款账户实名制规定》规定，个人在金融机构开立个人存款账户时，应当出示本人身份证件，使用实名；D项，提前支取的定期存款计息，支取部分按活期存款利率计付利息，提前支取部分的利息同本金一并支取。
4.下列选项中，不属于定金和订金的区别的是（）。
A. 性质不同B. 效力不同C. 数额限制不同D. 适用法律不同【答案】: D【解析】:定金和订金的区别表现在以下几个方面：①性质不同。
定金是一种担保方式；而订金一般认为具有预付款性质，不具有担保功能。
②效力不同。
收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金；而收受订金的当事人一方不履行合同债务时，退还订金即可，无须双倍返还。
抵押权与租赁权冲突之法律解读
浙江万 盛律 师事务 所
不超过 贷款 到期 期 限的 ，应 当收 集租 赁合 同原件 （ 印件 复 必须 由抵押人和承租 人在 上面签字确认真实性 ）。
２． 租人 承 诺 制 度 。在 以 已存 在租 赁 关 系 的 资产 作 承
抵押时 ，应 由承 租人 出具书 面承 诺 ，保 证如 变 更租赁 合 同 （ 包括 期 限 、租 金等 ）要 经过抵 押权 人的 同意 、在抵 押权
调查 与分析
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Ｎ ＳＩ ＶＥ ＴＧＡＴ０Ｎ ＡＮ 诉 ，要求 其承担 贷款 本息 的赔偿责 任 ，以此保 护抵 押权
的实现 。
在 该种 情况下 ，由于抵 押权不 能对 抗设 立在先 的租 赁 权 ，法院 必须 首先保 护租 赁权 ，即使 抵押 物仍 存在价 值 ， 但 由于很 少 有人愿 意买 受存在 长期 租赁权 的抵 押物 ，抵押 物处置难度极 大 ，抵 押权 形同虚设 。 ２ 贷款 后签订长期租赁合 同 ． 借 款人 取得银 行贷 款后 ，将 自有抵 押物 对外长 期 出租 且一次性收取租金 ，以套取巨额租金 。 在 该 种情况下 ，虽然根 据法律 规定 ，抵押 登记 以后 的 租 赁关 系不得 对抗 登记 在先 的抵押 权 ，但 因抵 押人 本身 已 债 务缠 身 ，即便承租 人要 求抵 押人 赔偿损 失 ，也往 往得不 到 赔偿 ，承租 人 因此想 方设 法将损 失转 嫁给银 行 ，会以 善 意承 租 ，有偿 承租 等理 由誓死 不交 出承租 财产 ，致 使抵押
承租 人合 谋逃 债的 ，必要 时可 以以抵押 人 隐瞒真 相诈骗 贷 款 、而 承租人 协助 其隐 瞒真相诈 骗贷 款构成 共犯 为 由向公 安机关提 出控告 ，利 用刑 事侦查能力来查明事实 。 ７． 注意 保护 合法承 租人 的优先 购买权 。我 国相关法 律 规 定 ，承 租人 对承租 的抵 押财产 享有 优先购 买权 。银行 在 处置 抵押 物时至 少应 提前 三个 月通知承 租人 ，且 在处置 抵 押 物时 ，在 同等条 件下 ，由承 租人优 先购 买抵押 物 ，以保 护承租人的正 当权 益 ，从而避 免卷入纠纷的漩涡 。
买卖不破租赁实务
买卖不破租赁的相关制度、规定1、最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。
抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。
即在抵押权之上设定的租赁关系限制适用该原则。
司法解释做出如此规定的原因在于：虽然对于承租人享有的承租权，古今立法者的态度经过了从“买卖击破租赁”到“买卖击不破租赁”的变迁，逐步体现出一种租赁权物权化的趋势，但是，法律对租赁权效力的特殊规定只是强化了债权的效力，从而达到对租赁人权利保护的目的，但租赁权的性质不因此而改变。
在将房屋抵押后再出租的情况下，仍然适用“先物权优于后债权，物权优于债权”的原则。
一旦债务人不能偿还债务，可以通过变卖抵押物用于清偿债务。
你需要搬出去，由于对方未通知你，你可以向对方主张相关损失的赔偿。
如果还有其他问题，直接问我即可。
2、对于设定房屋租赁关系的房产而言，其租期长短和租金收入的多少，是影响房产价值的重要因素。
在租赁权先于抵押权设定的情况下，租赁权能对抗抵押权和所有权的变动，租赁的期限和收益决定房产的价值，继而影响银行抵押权的实现。
一是善意承租人的租赁权能对抗银行的抵押权；二是经常出现当事人恶意伪造一份长期的、低价的租赁合同，以此对抗银行行使抵押权。
这份合同很可能最终将因为收益过低而无法出让，或以过低的价格成交，造成银行债权无法得到足值偿付。
防范房屋抵押权与租赁权冲突可能引致的信贷风险的措施。
一是对房屋租期较长的，贷前租赁对银行抵押权的影响将非常不利或者难以评估，银行应要求承租人和出租人解除现有的租赁合同，待抵押贷款手续办好后重签一份租赁合同，使租赁合同的签订日迟于银行的抵押权设定日期；二是对房屋租期较短的，可以由承租人出具的“限期无条件搬出所承租房屋”承诺函。
《民法典》九类典型合同的亮点解读与风险提示
合同规范是民法典中最具活力、最易变迁的部份。
一些久富盛名的经典民法典之合同规范虽饱经沧桑而不改旧时的容颜，但其活力或者功能实质上已严重老化甚至衰竭。
就典型合同而言，在立法上予以增删，或者以其他法律予以适时更新，在各个国家或者地区皆接连发生。
特殊是身处民法典时代，可以毫不讳言，得合同编者，得民法典精髓。
《中华人民共和国民法典》(下称《民法典》)第二编共计十九章规定了十九类典型合同，与《中华人民共和国合同法》(下称《合同法》)分则中的十五类有名合同对照，增加了四类合同，分别为保证合同、保理合同、物业服务合同和合伙合同。
同时，将原来的居间合同修改为中介合同。
条款总计 384 条，比《合同法》分则增加了 86 条。
本文将重点环绕《民法典》中九大典型合同的亮点与风险作展述。
诚然，《民法典》虽将合同类型从 15 种有名合同，增加到 20 种典型合同，但其实真正修改的内容惟独 9 类，高云律师将所有的修改点逐一总结成文，现将该部份详细讲解展陈如下，以飨诸位师友。
《民法典》合同编关于买卖合同的变化比较多，此外物权编也有部份内容影响，归纳起来主要有以下几点：《民法典》第 597 条规定：“因出卖人未取得处分权导致标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。
”本条规定吸收了《买卖合同司法解释》第 3 条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权导致标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张伤害赔偿的，人民法院应予支持”的规定。
《民法典》将无权处分行为效力与无权处分合同效力相区分，肯定了无权处分不影响买卖合同效力，强调合同效力优先，更凸显诚信原则，对于守约方依据合同约定保护己方利益更为有利。
因为一旦宣告合同无效，守约方在合同中的全部内容设计包括违约赔偿条款等将全部落空，只能依据法律规定追究对方缔约过失责任，而实际情况往往是法定的缔约过失责任比双方约定的违约责任轻不少，违约方多数会通过故意主张合同无效的途径，意图逃脱更严重的惩罚。
民法典关于“抵押权与租赁权的关系”规定的解读
民法典关于“抵押权与租赁权的关系”规定的解读重点法条第四百零五条抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。
条文主旨本条是关于抵押权和租赁权关系的规定。
条文释义以房屋等财产抵押的，在设定抵押权之前，有时该财产上已存在租赁法律关系，这种在抵押权设立之前事先存在的租赁关系是否继续有效呢？从理论上讲，财产租赁属于债权的范畴，根据物权优先于债权的原则，财产所有权人将已出租的财产转让给第三人的，第三人取得财产的所有权的同时，承租人的租赁关系即归于消灭。
承租人可以要求出租人承担债务不履行的违约责任，但是不能向租赁物的买受人要求继续履行租赁合同，因为承租人与买受人不存在租赁合同关系。
但是，随着社会经济的发展，为了保护承租人尤其是不动产承租人的利益，维护社会稳定，现代各国民法都逐渐采取了增强租赁权效力的做法，将“买卖击破租赁”规则转为“买卖不破租赁”规则，即租赁关系成立后，即使出租人将租赁物转卖给第三人，该原已存在的租赁关系仍然对买受人有效，承租人仍然可以向受让人主张租赁权，受让人取得的是一项有租赁关系负担的财产所有权。
本法第725条也规定：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
”买卖等处分行为可以使租赁物的所有权发生变动，设定抵押也属于处分行为，在实现抵押权时会导致租赁物所有权的变动，可能影响到事先存在的租赁关系，为了保障承租人的权利，切实落实“买卖不破租赁”原则的精神，物权法第190条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。
即，因实现抵押权而将抵押财产转让时，抵押人与承租人之间原有的租赁关系不当然终止，承租人可以在租赁合同的有效期内继续享有承租的权利。
在民法典物权编的编纂过程中，有些意见提出，仅凭订立抵押合同的时间与订立租赁合同的时间来认定抵押权和租赁关系的先后，容易滋生道德风险。
在实践中存在一些当事人恶意串通，通过虚构租赁关系或者倒签租赁合同的方式，侵害抵押权人的利益，为抵押权人实现抵押权制造障碍。
2023年初级银行从业资格之初级银行管理考前冲刺模拟试卷B卷含答案
2023年初级银行从业资格之初级银行管理考前冲刺模拟试卷B卷含答案单选题（共30题）1、从交割时间来看，现货交易不同于期货交易的是（）。
A.交易协议达成前，立即办理交割B.交易协议达成后，不能办理交割C.交易协议达成后，立即办理交割D.无论交易协议是否达成，均可办理交割【答案】 C2、根据《民法典》的规定，以下哪项财产不能作为抵押物？（）A.建设用地使用权B.土地所有权C.交通运输工具D.正在建造的建筑物【答案】 B3、接管期限届满，国务院银行业监督管理机构可以决定延期，但接管期限最长不得超过（）。
A.1B.2C.3D.4【答案】 B4、中国政策性银行向商业银行发行的金融债券常常选择的发行方式是（）。
A.私募B.公募C.间接发行D.直接发行【答案】 A5、商业银行及其分支机构不设立时点性规模考评指标，不在综合绩效考评指标体系外设定单项或临时性考评指标，不设定没有具体目标值、单纯以市场份额或市场排名为要求的考评指标。
这是符合（）的原则。
A.合理设置效益指标B.诚信经营C.自身实力与考评指标相适应D.审慎经营和与自身能力相适应【答案】 D6、（2018年真题）其他情况不变，中央银行提高商业银行的再贴现率，货币供应量将可能（）。
A.增加B.减少C.不变D.不定【答案】 B7、（）是基本内部控制理论基础上发展和完善起来的，如今已成为现代商业银行谋求发展和保持竞争优势的重要基石。
A.成本控制制度B.内部管理制度C.全面风险管理D.客户关系管理【答案】 C8、下列行政处罚中，（）只适用于机构。
A.警告B.罚款C.没收违法所得D.吊销金融许可证【答案】 D9、《关于加大防范操作风险工作力度的通知》（银监发（2005）17号）规定，银行业金融机构应严格规范重要岗位和敏感环节工作人员八小时内外的行为，发现有涉黄、涉赌、涉毒、以及未报告的股票买卖和经商办企业等行为的，要（）。
A.对其进行批评教育，不调离原岗位B.对其进行批评教育，调离原岗位，不需对其进行审计C.即行调离原岗位，并对其进行审计D.即行调离原岗位，不需对其进行审计【答案】 C10、商业银行针对每一个客户的个体需求而设计不同的产品和服务，有条件地满足那个客户的需要属于( )营销策略。
中国银行业监督管理委员会办公厅关于加强金融租赁公司售后回租业务监管的通知
中国银行业监督管理委员会办公厅关于加强金融租赁公司售后回租业务监管的通知文章属性•【制定机关】中国银行业监督管理委员会(已撤销)•【公布日期】2005.01.13•【文号】银监办发[2005]19号•【施行日期】2005.01.13•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】正文*注：本篇法规已被《中国银监会关于制定、修改、废止、不适用部分规章和规范性文件的公告》（发布日期：2007年7月3日实施日期：2007年7月3日）废止中国银行业监督管理委员会办公厅关于加强金融租赁公司售后回租业务监管的通知（银监办发[2005]19号）河北、山西、上海、江苏、浙江、四川、甘肃、新疆、深圳银监局：为加强对金融租赁公司的监管，规范售后回租业务（以下简称回租业务），保护交易双方的合法权益，防范由此产生的金融风险，现将有关事宜通知如下：一、回租业务应遵循的规定回租业务是指承租人将自有物件出卖给出租人，同时与出租人签订一份融资租赁合同，再将该物件从出租人处租回的融资租赁形式。
回租业务是承租人和出卖人为同一人的融资租赁方式。
（一）回租业务必须有明确的标的物，标的物应当为不动产以外的固定资产。
（二）回租业务的标的物必须由承租人真实拥有并有权处分。
金融租赁公司不得接受设置任何抵押、权属存在争议或已被司法机关查封、扣押的财产或其所有权存在任何其他瑕疵的财产作为回租业务的标的物。
（三）回租业务中，金融租赁公司对标的物的买入价格应以一个合理的、不违反会计准则的定值依据作为参考，不得低值高买。
（四）凡是标的物属于法律、规章规定其产权转移必须到登记部门进行登记的财产，如各类交通工具等，金融租赁公司应进行相关登记。
（五）金融租赁公司应重点审查承租人取得资金后的用途，不得与拟通过回租交易取得资金投入股市或从事长期投资的承租人开展回租业务。
（六）回租业务发生后，金融租赁公司应按《企业会计准则一租赁》的要求及时进行相应会计处理。
民法典关于房屋抵押在前租赁在后合同4篇
民法典关于房屋抵押在前租赁在后合同4篇篇1民法典关于房屋抵押在前租赁在后合同随着我国社会经济的不断发展，房地产市场也日益繁荣。
在购房过程中，有些人会选择通过抵押房屋来获得贷款。
同时，一些房东也会选择将自己的房屋进行抵押，以获取一定金额的贷款。
在这种情况下，房屋抵押和租赁可能需要同时考虑，而《中华人民共和国民法典》中也有关于这一方面的规定。
根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，在房屋抵押和租赁合同中，房屋抵押合同是在租赁合同之前签订的。
这是因为房屋抵押合同需要在银行或其他金融机构审核通过之后才能生效，而这个过程通常需要一定的时间。
因此，在签订租赁合同之前，房东或购房者需要提前与金融机构签订房屋抵押合同，以便正常进行后续的租赁手续。
在房屋抵押合同中，通常会明确规定房东或购房者对房屋进行抵押的金额、期限、利率等相关事项。
同时，房屋抵押合同一般会约定如果抵押人未能按时偿还贷款，抵押权人有权对房屋进行处置，以实现债权的清偿。
而在租赁合同中，也需要明确规定租赁的期限、租金支付方式、押金金额等重要内容，以保障双方的权利。
此外，在房屋抵押和租赁合同中，需要明确规定租赁期间是否可以将房屋进行二次抵押或转租。
如果允许这种操作，双方需要在合同中作出相应规定，以防止发生纠纷。
同时，双方还需注意在签订合同时要保护自己的合法权益，确保合同内容合法有效。
总的来说，房屋抵押和租赁是常见的房地产交易形式，而在这种情况下《中华人民共和国民法典》对于相关的规定和要求是非常重要的。
双方在签订合同时应仔细阅读合同条款，保护自己的合法权益，避免发生纠纷。
希望通过相关法律法规的规定，能够更好地促进房地产市场的发展，实现双方的合作共赢。
【2000字】篇2民法典是我国立法最重要的一部法律，对于房屋抵押和租赁的规定也是十分详细和严谨的。
在民法典中，关于房屋抵押在前租赁在后合同的规定是非常重要的，因为这涉及到房屋所有权、抵押权和租赁权之间的关系，关系到各方的权益和责任。
2023年初级银行从业资格之初级银行业法律法规与综合能力综合练习试卷B卷附答案
2023年初级银行从业资格之初级银行业法律法规与综合能力综合练习试卷B卷附答案单选题（共40题）1、在商业银行的资产负债组合管理中，资产组合管理以()为前提。
A.资产负债相匹配B.负债约束C.资本约束D.资本充足【答案】 C2、持票人转让票据权利予他人的行为是（）。
A.背书B.承兑C.保证D.保付【答案】 A3、投标人和招标人或项目业主为了增加中标的机率，可以在项目投标人资格预审阶段向商业银行申请开出用以证明投标人在中标后可在承诺行获得针对该项目的一定额度信贷支持的授信文件。
这句话说的是商业银行承诺业务中的（）。
A.项目贷款承诺B.客户授信额度C.信贷证明业务D.票据发行便利【答案】 C4、下列不属于中国银监会监管职责的是( )。
A.负责金融业的统计、调查、分析和预测B.对银行业自律组织的活动进行指导和监督C.负责国有重点银行业金融机构监事会的日常管理工作D.对有违法经营、经营管理不善等情形的银行业金融机构予以撤销【答案】 A5、我国的金融租赁公司以经营（）业务为主。
A.经营租赁B.转租赁C.房屋租赁D.融资租赁【答案】 D6、商业银行（）是指商业银行接受客户委托，按照与客户事先约定的投资计划和收益与风险承担方式，对受托的客户财产进行投资和管理的金融服务。
??A.存款业务B.中间业务C.理财业务D.代理业务【答案】 C7、进入银行业金融机构进行现场检查，应当经银行业监督管理机构负责人批准，且检查人员不得少于A.二人B.五人C.七人D.三人【答案】 A8、贷款业务有多种分类标准，下列属于按照客户类型划分贷款的是（）。
A.信用贷款B.担保贷款C.公司贷款D.短期贷款【答案】 C9、在我国目前的管理格局下，下列机构之间有领导与被领导关系的是（）。
A.中国人民银行和中国银行业监督管理委员会B.中国人民银行和中国证券监督管理委员会C.中国人民银行和国家外汇管理局D.中国人民银行和中国保险监督管理委员会【答案】 C10、我国调整平等的民事主体之间人身关系和财产关系法律规范的总称为（）。
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防范抵押权与租赁权的冲突风险，维护银行的合法利益
作者：上海分行法律事务部发布时间：2014-08-04
近期我行发生多件抵押权与租赁权冲突的纠纷，即银行与抵押人设定的抵押权，与抵押人与承租人设定的租赁权产生法律冲突，银行陷入贷款客户设置的法律陷阱，严重影响我行抵押权的顺利实现。
如某公司与我行签订了流动资金借款合同，向我行贷款1500万元，并以公司法定代表人叶某及其配偶名下的房产作为抵押。
贷款到期后，公司不能按约还款，我行诉至法院,要求公司归还欠款并对抵押物享有优先受偿权。
此案经法院判决执行，执行中案外人张某拿出一份与叶某在银行贷款前签订的房屋租赁合同，租赁期限长达16年，租金一次性已由叶某收取。
银行的抵押权与租赁权产生冲突，这种一次性收取长期租赁合同期内全部租金行为导致优先受偿权难以实现，贷款风险产生。
一、以一次性收取长期租赁合同期内全部租金方式损害银行权益行为的特点和危害
一次性收取长期租赁合同期内全部租金方式、其特点有三个，一是承租人与抵押人签订的租赁合同期限长，由于租赁合同最长期限不能超过20年，因此这类租赁合同的期限一般都在十几年至20年之间；二是整个租赁期间的租金，承租人已经一次性缴清，并能提供相应的付款凭证；三是签订租赁合同的时间早于签订抵押合同的时间。
其危害是：抵押人既将抵押物设定抵押权、又与他人签订长期租赁合同产生长期租赁权，在债务人无其他资产偿债的情况下，利用“买卖不破租赁”的法律冲突、善意第三人的利益保护制度，人为造成抵押权与租赁权的冲突。
产生的后果就是造成抵押物拍卖难度加大、抵押物的价值大打折扣，或者银行被迫承诺将抵押资产拍卖款先退租金、补偿损失给承租人，余下较少的款项才进行偿债，实质上丧失了抵押权人的优先受偿权。
二、相关的法律规定
1、房屋租赁虽然需备案登记，但登记不是合同生效的要件
虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》和建设部《城市房屋租赁管理办法》规定房屋租赁应向房产管理部门备案登记，但未规定登记为生效要件，并且《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第四条规定，当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。
可见，房屋租赁合同未经备案登记，同样具有法律效力。
2、租赁权与抵押权冲突时的效力规定
根据《担保法》第四十八条“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效”；《物权法》第190条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响”和《担保法》司法解释第六十五条“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”可见，如果租赁合同的签订日
期早于抵押合同的成立日期，则在处置抵押物时，租赁关系受到法律保护。
三、表现形式
上述案例中，叶某正是依据《担保法》对租赁权的保护和民事法律中买卖不破租赁的原则主张租赁权利，公司也是利用这一点逃避债务，而我行因事先未详尽调查而将自己推入受偿的尴尬处境。
从实践情况看，抵押人利用一次性收取长期租赁合同全部租金方式损害银行权益的表现主要有四种，分别是：
1、抵押人在银行设定抵押时，故意隐瞒银行该抵押物已签有长期租赁合同的情况，银行客户经理未经实地考查或经实地考未发现抵押物已出租的状况。
2、抵押人在与银行签订《抵押合同》的同时，恶意与第三方签订长期租赁合同，银行未发现。
一旦借款人违约，则第三方即以租赁权与抵押权纠纷为由，抗辩抵押权。
3、抵押人在与银行签订《抵押合同》后，为套取巨额租金，恶意与第三方倒签长期租赁合同，规避法律，取得巨额租金后，金蝉脱壳，悬空贷款，架空抵押权。
4、抵押人与第三方存在债权债务关系，第三方向抵押人出借资金，日后不能归还时，与抵押人协商倒签长期租赁合同，将抵押物的使用权或者收益权交由第三方处理以折抵欠款，同时当初出借资金的转账凭证便变成一次性已支付租金的证据。
四、风险防范建议和措施
1、加强贷前调查，保障银行抵押优先权的实现。
为保障银行抵押优先权的实现，我行应该做好贷前调查工作，可采取：（1）在办理抵押登记前，走访房地产登记部门查明所要抵押的房屋是否存在租赁备案；（2）实地走访查看是否有人租赁，如有租赁的应要求承租人出示租赁合同并承诺不事先支付三年以后的租金；（3）要求抵押人书面承诺，如抵押前未签订过租赁合同，抵押后签订租赁合同须事先取得抵押权人的同意并不事先收取三年以后的租金等，同时规定违反承诺承担的违约后果。
2、认真规范使用合同文本，全面落实抵押人责任。
在我行《最高额抵押合同》第四条第5款、《抵押合同》第四条第5款、《最高额担保个人借款合同》9.4.1中抵押人承诺条款中均约定“抵押人如实告知拖欠税款、抵押物建设工程价款等款项及抵押物已设定抵押、已出租等情况”的义务，对于违反这一义务的，《最高额抵押合同》第十二条第2款、《抵押合同》第十一条第2款均明确约定，抵押人承诺如实向抵押权人告知抵押物已出租等情况，否则应按所担保主债权本金数额的%向抵押权人支付违约金；造成抵押权人损失的，应同时给予全额赔偿。
《最高额担保个人借款合同》10.6款也作了类似约定。
因此客户经理应重点向抵押人提示上述条款，强调抵押人相应责任，特别要注意填写抵押人的违约金比例，以防抵押人违约时我行权利落空。
对于经我行书面同意在抵押后出租的抵押物，可参照总行信贷业务非制式示范条款在抵押合同“其他事项”中对抵押物的出租作补充约定，可以要求出租人承诺“严格按照租赁合同约定履行，未经银行书面同意，不得擅自作出延长租赁期限、修改租金标准或租金支付方式、提前收取租金等变更租赁合同内容的行为”、“租赁合同到期后续签的，视为在租赁房地产抵押给银行之后成立的新的租赁关系。
承租人与出租人承诺及时将续签的合同提交给贵行备案”、还可以特别要求“抵押人承诺租赁期限应先于银行抵押权到期，不得约定全部租金一次性收取等。
抵押人违反上述承诺即视为违约，银行有权采取停止发放借款、提前收回已发放借款、处置抵押物或其他资产保全措施”等条款。
3、加强对抵押物的贷后管理，及时掌握抵押物使用状况及其变化，并保留相关证据。
应经常性进行贷后巡查，及时发现其经营状况变化（如实际使用情况、使用人等），如发现贷后租赁的，尽快书面告知承租人其资产抵押情况及抵押物租赁的合同效力，以及违约后果，为将来行使抵押权扫清障碍。