抵押权、承租权

抵押权与承租权

案由：赵先生反映，2003年12月15日，他与王女士签订了一份房屋租赁合同，合同约定王女士将自己的一处门市房出租给赵先生开饭店使用，租期一年，今年12月15日期满。今年4月，银行将此门市房进行拍卖，原因是王女士在2002年11月份向银行借款30万元，以此门市房向银行做了抵押担保，由于到了合同约定的还款期限，王女士没有履行还款义务，银行为此申请法院对此房屋进行了拍卖。对此，赵先生说：“我的房屋租赁合同合法有效，银行不能对房屋进行拍卖。”为此，双方发生了纠纷。

根据《中华人民共和国担保法若干问题的解释》第65条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”《解释》第66条第1款规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”从两条解释可以看出，如果抵押权设定在先，租赁权设定在后，那么当两项权利发生冲突时，抵押权的效力将优先于承租权的效力，反之亦同。即认定两项权利哪个更具优先效力，关键要看权利在设定的时间先后上。

本案中赵先生与王女士的租赁合同签订于2003年12月15日，而银行与王女士的抵押担保合同签订于2002年10月份，很明显，抵押权设定在先，租赁权设定在后，银行行使抵押权的行为合法有效，赵先生无权阻挠。

那么赵先生的权利如何得到救济呢？《解释》第66条第2款的规定：“抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面通知承租人该财产已经抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任，如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”而本案中，赵先生是否有主张损害赔偿的权利，关键要看其在承租该房屋时是否知道该房屋已被抵押的事实，而事实的澄清又直接取决于王女士是否履行了告知义务。

赵先生说，王女士在签订合同时曾口头提起过该房屋已抵押的事实。根据司法解释相关规定，王女士应以书面形式告知赵先生房屋已被抵押，而王女士只是以口头的形式提出，赵先生可以以此为由向王女士主张损害赔偿。（生活报）