抵押权、承租权
民法典抵押权和承租权是如何规定的
民法典抵押权和承租权是如何规定的抵押权是指债权⼈对抵押物享有的权利，抵押权设⽴后，债权⼈取得抵押权。
⽽承租权是指承租⼈对租赁物享有使⽤、占⽤和收益的权利，那么民法典抵押权承租权要怎样进⾏规定?店铺⼩编整理相关知识，希望对⼤家有帮助。
⼀、民法典抵押权和承租权是如何规定租赁物设⽴抵押权的，如果抵押权在出租前设⽴的，抵押权可以对抗承租权。
如果承租物在出租后抵押的，抵押权不能对抗承租权。
《中华⼈民共和国民法典》第四百零五条【抵押权与租赁权的关系】抵押权设⽴前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。
⼆、实现抵押权需要什么条件抵押权的实现须具备⼀定的条件，在我国抵押权的实现须具备以下条件：(⼀)存在有效的抵押权。
抵押权的实现⾸先应以抵押权存在为前提，当事⼈只有享有抵押权时，才可以实现抵押权。
其次，抵押权必须合法有效。
抵押权是对物的价值的⽀配权，如果不能合法存在，则不享有⽀配权，也就谈不上优先受偿了。
(⼆)债权已届清偿期⽽未受清偿。
抵押权的⽬的在于担保债权受偿。
若债权⼈的债权未届清偿期⽽允许抵押权⼈⾏使抵押权，将损害债务⼈依法应当享有的期限利益。
因此，抵押权⼈⾏使抵押权以债权已届清偿期⽽未受清偿为要件。
但对于未届清偿期的债权，若因法定原因或者约定原因，使债务⼈丧失期限利益时，债权⼈得即时请求债务⼈履⾏债务。
债权受抵押担保，因债务⼈丧失期限利益，债权⼈因此亦可⾏使抵押权。
(三)债务⼈不履⾏债务。
倘债务已届履⾏期，但债务⼈履⾏债务，债权⼈的债权受清偿，抵押权即消灭，⾃⽆抵押权实现。
(四)债务的未清偿不是因为债权⼈的原因所造成的。
债务不履⾏的原因是多⽅⾯的，有不可抗⼒的原因;有债权⼈的原因;有债务⼈的原因。
“只有在因债务⼈⽅⾯的原因未清偿债务时，抵押权⼈才可以实现抵押权;如因其他原因致使债务不履⾏的，抵押权⼈不能实现抵押权。
”通过上述分析知道，依据《民法典》的规定，抵押权设⽴前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。
先抵押后租赁的法律规定(3篇)
第1篇在我国的法律体系中，抵押权和租赁权是两种重要的物权形式。
抵押权是指债务人或者第三人不转移对某项财产的占有，将该财产作为债权的担保，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
租赁权是指承租人支付租金，对他人所有的不动产或者动产享有占有、使用的权利。
当抵押权和租赁权在同一物上并存时，如何处理两者的关系，就成为了一个重要的法律问题。
本文将重点分析先抵押后租赁的法律规定。
一、先抵押后租赁的基本概念1. 定义先抵押后租赁，是指抵押权设立后，抵押财产被抵押人出租给他人使用的情况。
在这种情形下，抵押权人、抵押人和承租人之间的权利义务关系如何确定，是法律需要明确的问题。
2. 特征（1）抵押权设立在先：在先抵押后租赁的情况下，抵押权设立在租赁关系成立之前。
（2）抵押财产被出租：抵押人将抵押财产出租给他人使用，但并未转移抵押财产的所有权。
（3）租赁权设立在后：租赁权是在抵押权设立之后产生的。
二、先抵押后租赁的法律关系1. 抵押权人的权利（1）抵押权优先受偿权：在抵押财产被出租的情况下，抵押权人的债权优先于租赁权人的债权受偿。
（2）抵押财产的占有权：抵押权人有权占有抵押财产，但在租赁期限内，抵押财产的使用权归承租人享有。
（3）抵押财产的处分权：抵押权人有权处分抵押财产，但需遵守相关法律法规的规定。
2. 抵押人的义务（1）保证抵押权实现：抵押人应当保证抵押权人在租赁期限内实现抵押权。
（2）不得损害抵押权：抵押人不得损害抵押权人的利益，包括不得擅自处分抵押财产。
（3）租赁合同备案：抵押人应当将租赁合同向抵押权人备案。
3. 承租人的权利（1）占有使用权：承租人在租赁期限内有权占有、使用抵押财产。
（2）优先购买权：在抵押权实现时，承租人享有优先购买抵押财产的权利。
（3）租赁合同解除权：在抵押权实现时，承租人有权解除租赁合同。
4. 法律责任（1）抵押权人违反义务：抵押权人违反上述义务的，应当承担相应的法律责任。
租赁的11种形式
一、按照租赁的墓地和投资回收方式为划分标准分为：融资租赁、经营租赁（最常见的分类方法）融资性租赁又称为金融租赁。
指租赁的当事人约定，由出租人根据承租人的决定向承租人选定的第三者（供货人）购买承租人选定的设备，以承租人支付租金为条件，将该物件的使用权转让给承租人，并在一个不间断的长期租赁期间内，通过收取租金的方式，收回全部或大部分投资。
经营性租赁是指一种短期租赁形式，是指出租人向承租人短期出租设备，并提供设备保养维修服务，租赁合同可中途解约，出租人需向不同承租人反复出租才可收回对租赁设备的投资。
二、从征税的的角度对租赁种类进行划分为：节税租赁、非节税（销售式）租赁节税租赁：可以享受税收优惠的租赁称之为节税租赁，也叫真实租赁。
反之为非节税租赁。
这种租赁是通过政府设置的节税条件而划分的，感兴趣的读者去网上搜搜啦，主要在美国。
三、以租赁中出资比例为标准划分为：单一投资租赁、杠杆租赁单一投资租赁：指出租人负责承担购买租赁设备的全部投资金额的租赁，这是一种传统的租赁方式。
杠杆租赁：出租人一般只需提供全部设备金额的20%-40%的投资，即可获得设备所有权，享受百分之百的设备投资优惠。
设备成本60%~80%的资金可以以设备为抵押向银行和其他金融机构贷款。
贷款可以以设备本身和租赁费为保证，同时需出租人以设备第一抵押权，租赁合同收取租金的受让权为该贷款的担保。
由于可以享受税收好处、操作规范、综合效益好、租金回收安全、费用低，一般用于飞机、轮船、通讯设备和大型成套设备的融资租赁。
补充知识：第一抵押权：第一抵押权的意思是在抵押顺序里面位列第一位。
当债权实现时，优先清偿。
受让权：简单说来就是在同等条件下可以优先获得租金的权利，是一种保护其他出资人或机构收回资金的权利。
So，其他林林总总花样百出的租赁名目，就不要再和上面的大类搞混淆啦~下面介绍的这些统称为融资租赁的运作模式。
搞不清楚肿么办？不要担心，牢记上面几种分类的概念，自然就可以明白他们不是一个分类层次了呦！1．直接融资租赁（又叫：简单融资租赁）直接融资租赁，是指由承租人选择需要购买的租赁物件，出租人通过对租赁项目风险评估后出租租赁物件给承租人使用。
抵押物管理中存在的租赁风险与防范
抵押物管理中存在的租赁风险与防范由于目前经济处于下行期，已经出现了不少抵押物恶意租赁的案件，让银行无法实现抵押权，造成信贷资金损失。
一、抵押权与租赁权相关法律规定1、《担保法》第48条规定：“抵押人将已租赁的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效”。
本款主要规定，抵押人为告知主体，而现实操作中由银行进行告知，同时抵押前设定的租赁权不受抵押特权设定的影响。
2、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第65条规定：“抵押人将已租赁的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”。
抵押权人在实现抵押物权后，抵押前设定的租赁权可以执行到租赁合同约定的租赁到期日，不受担保物权变化影响。
3、《物权法》第190条规定“订立抵押合同前抵押财产已租赁的，原租赁关系不受该抵押权的影响,抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
”二、恶意租赁的类型1、设定抵押登记前已将抵押物租赁而未告知银行，误导银行放贷；2、抵押物设定抵押登记后租赁，取得巨额租金，租期长，悬空抵押权；3、抵押物设定抵押权后，为套取巨额租金，倒签租赁合同，规避法律。
三、恶意租赁对实现抵押权存在的难题1、抵押登记前已租赁的，租赁合同有效。
根据现行《担保法》和《物权法》相关规定，抵押权无法对抗租赁权，即“买卖不破租赁”。
但租赁权的长期存在，抵押权形同虚设：一是承租人可主张优先购买权，二是抵押物拍卖难度加大，很少有买受人愿意购买租赁多年的资产；三是抵押物的价值会大打折扣。
2、抵押登记后租赁的，租赁合同抵押期限内有效，失效部分损失应当赔偿。
《物权法》第190条规定：“抵押权设立后抵押财产租赁的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。
应该说与银行的抵押权不相冲突，虽然承租人也知道，抵押人办理抵押登记后租赁的，租赁合同对于受让人没有约束力，租赁合同失效。
但是承租人也有对抗的理由，一是承租人是善意，假装不知道租赁的资产设定了抵押；二是有偿承租，合同失效则租金返还及损失赔偿；三是租赁人逃匿或无其他资产。
_抵押权
《物权法》规定的抵押权的时效期间与主债权诉讼 时效期间相同，《担保法解释》规定担保物权的时 效期间为主债权诉讼时效结束后的2年，《担保法解 释》与《物权法》的规定不一致，以《物权法》为 准。
练习
甲公司向乙银行贷款1000万元，约定2005年12月2日一 次性还本付息。丙公司以自己的一栋房屋作抵押。甲到 期没有清偿债务，乙银行每个月都向其催收，均无效果， 最后一次催收的时间是2007年3月6日。乙银行在下列哪 一时间前行使抵押权，才能得到法院的保护？（20073-13） A．2007年12月2日 B．2009年12月2日 C．2009年3月6日 D．2011年3月6日
A.甲银行100万元、乙银行300万元、丙银行200万元 B.甲银行得不到清偿、乙银行100万元、丙银行500万元 C.甲银行得不到清偿、乙银行300万元、丙银行300万元 D.甲银行100万元、乙银行200万元、丙银行300万元
抵押财产孳息的收取a.197
原则上无收取权 例外情形下的收取，“收取”的含义是占有而非所 有； 收取的孳息有三用： 冲抵收取费用 用于清偿债务 余者返还给抵押人
审理中的三种不同意见：
学校教育关系到社会公共利益，一旦实现抵押权，学 校财产将难以维持其原有的用途，因此学校的奥迪轿 车不得用于抵押。 学校的教育设施不得用于抵押，但教育设施以外的财 产可用于抵押。校长用的轿车不属于教育设施，因此 可用以抵押。 民办学校一般以营利为目的，因此民办学校包括教育 设施在内的所有财产都可以用以抵押，但公办学校的 财产不能用于抵押。
押财产已出租的（抵押出租财产），原租赁关系 不受该抵押权的影响。”《担保法司法解释》第 65条：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权 实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人 继续有效。” 即先租赁，后抵押的，抵押权实现后，适用“买 卖不破租赁”规则，D无权终止租赁合同并要求B 搬出。
【涉税相关法律讲义】55抵押权(3)、动产质权
3月6日，甲向乙借款10万元，借款3个月，以其自有轿车1辆为乙设立抵押权，双方签订抵押合同。
3月16日完成抵押登记，且双方约定抵押期间甲不得将轿车让与他人。
4月5日，甲将该轿车卖给丙并完成交付。
根据《民法典》相关规定，下列关于甲丙间买卖合同效力及轿车物权变动的说法中，正确的是（）。
A.因甲乙约定“抵押期间甲不得将轿车让与他人”，故丙不能取得轿车所有权B.4月5日，丙受让取得轿车所有权C.3月16日，乙对轿车的抵押权设立D.甲丙间买卖合同因违反“抵押期间甲不得将轿车让与他人”约定而无效【【答案】B解析】（1）选项AD：抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，当事人另有约定的，按照其约定。
当事人约定，，5月5日，珠宝经销商甲向乙借款5万元，借期2个月，以其店内价值6万元的“海蓝之密珠宝”为乙设定抵押权，并于同日签订书面抵押合同。
5月10日办理了抵押登记。
6月5日，丙到甲的店铺选购珠宝，看中“海蓝之密珠宝”，并以6万元的价格购得。
7月5日，因甲拒绝偿还借款，乙遂向丙主张行使抵押权，被丙拒绝。
根据《民法典》相关规定，下列关于乙之抵押权设立及效力的说法中，正确的有（）。
A.乙对“海蓝之密珠宝”的抵押权于5月10日完成抵押登记时设立B.乙可基于物权的追及效力向丙主张行使对“海蓝之密珠宝”的抵押权C.乙对“海蓝之密珠宝”的抵押权不能对抗丙D.乙对“海蓝之密珠宝”的抵押权于5月5日抵押合同生效时设立E.乙对“海蓝之密珠宝”的抵押权自5月10日起可以对抗善意第三人【答案】CDE【解析】（1）选项ADE ：以动产抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。
（2）选项B ：第三人善意取得抵押财产的，可以阻断抵押权的追及效力。
（3）选项C ：以动产抵押的，不得对抗正常经营活动中已经支付合理价款并取得抵押财产的买受人。
甲因急需用钱，以其价值15000元的相机作抵押，分别向乙借款6000元、向丙借款4000元。
融资租赁中的抵押合同要点
融资租赁中的抵押合同要点一、融资租赁中的抵押合同概述融资租赁中的抵押合同是融资租赁合同的重要组成部分，它是指出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同。
抵押合同是担保的一种方式，其目的是为了保障出租人的利益。
在融资租赁中，出租人作为债权人，通过抵押合同，将其对承租人的债权作为担保，以防止承租人不履行合同义务导致出租人的损失。
二、抵押合同的要素1.合同主体抵押合同的主体包括出租人、承租人和抵押人。
出租人是债权人，承租人是债务人，抵押人是担保人。
2.标的物抵押合同的标的物是指租赁物，即出租人根据承租人的选择向出卖人购买的财产。
标的物的种类、数量、质量、价格等应当在合同中明确约定。
3.抵押物登记在融资租赁中，抵押物需要进行登记，以便出租人和抵押人共同享有对该物的所有权和优先受偿权。
抵押物登记的机关和程序应当根据当地法律法规的规定进行。
4.抵押担保的范围抵押合同应当明确抵押担保的范围，包括租金、违约金、损害赔偿金等承租人应当承担的债务。
5.抵押权的实现方式抵押权是指出租人在承租人不履行合同义务时，可以要求抵押人以抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿的权利。
抵押权的实现方式应当在合同中明确约定。
三、其他要点1.合同的变更和解除抵押合同签订后，在履行过程中，如果当事人双方协商一致，可以变更或解除合同。
但是，变更或解除合同应当以不损害国家利益和社会公共利益为前提。
2.违约责任承租人应当按照合同约定支付租金，否则构成违约。
出租人有权要求承租人支付违约金、赔偿损失等。
抵押人应当按照合同约定履行担保责任，否则也应当承担违约责任。
3.争议解决方式抵押合同应当约定争议解决方式，可以选择仲裁或者诉讼。
如果选择仲裁，则应当在合同中约定仲裁机构和仲裁规则；如果选择诉讼，则应当根据我国法律解决争议。
4.其他注意事项在签订抵押合同时，当事人应当仔细阅读合同条款，充分了解自己的权利和义务。
【管理制度)海南省经济特区房地产管理条例
（管理制度）海南省经济特区房地产管理条例海南省经济特区房地产管理条例第壹章总则第壹条为加强土地管理，保护土地资源，合理利用土地，切实保护耕地，改善生态环境，促进社会经济的可持续发展，根据《中华人民共和国土地管理法》等有关法律、法规，结合海南经济特区实际，制定本条例。
第二条国有土地使用权能够依法出让、划拨、租赁、转让、承包、抵押和继承。
集体所有土地使用权能够依法出让、转让或者承包用于种植业、林业、畜牧业、渔业生产，也能够依法由农村集体经济组织兴办企业，或者和他人联合举办企业，用于非农业建设。
集体所有土地使用权能够依法抵押、继承。
第三条实行土地用途管理制度。
严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对非农业建设占用耕地实行占补平衡，对生态公益林地实行特殊保护。
第四条省、市、县、自治县土地行政主管部门负责本行政区域内土地统壹管理和监督工作。
省土地行政主管部门设立土地管理派出机构，实行垂直管理，负责农垦企事业单位使用的国有划拨土地的管理工作，其派出机构的职责由省土地行政主管部门确定。
市、县、自治县土地行政管理部门能够于市辖区或者乡镇设立土地管理派出机构，实行垂直管理，负责市辖区或者乡镇的土地管理工作。
第二章土地所有权、使用权和土地登记第五条实行土地登记发证制度。
经依法登记的土地所有权、使用权及他项权受法律保护。
本条例所称土地他项权利，是指土地所有权和土地使用权以外的土地权利，包括抵押权、承租权以及法律、行政法规规定需要登记的其他土地权利。
第六条省、市、县、自治县土地行政主管部门负责本行政区域内城乡地政、地籍的统壹管理工作。
农民集体所有的土地，由市、县、自治县人民政府登记造册，依法核发证书。
国有土地使用权由县级之上人民政府办理土地登记，核发土地使用权证书。
未确定使用权的国有土地，由土地所于市、县、自治县人民政府登记造册，负责保护管理。
土地他项权利由相应的土地使用权登记机关进行登记，且核发土地他项权利证明书。
案外人执行异议之诉分析
案外人执行异议之诉分析【摘要】案外人执行异议之诉制度确立以来，虽然在一定程度上为“执行难”的司法现象减轻了一些负担。
但经过多年的司法实践也凸显出许多问题，如异议事由规定的模糊，各地法院理解与适用不一，造成司法局面的混乱。
本文选取了案外人执行异议之诉方面的三个案例，通过对案例中法院裁判观点及裁判结论的对比，整理相关的争议焦点问题。
对案外人提起异议之诉的事由、案外人租赁权在法院查封情形下的适用以及租赁权与抵押权冲突问题等方面进行研究，并结合有关学者的观点阐述了自己的观点。
【关键词】案外人执行异议之诉；异议事由；租赁权；查封一、案例基本情况（一）某银行和何某、肖某等金融借款合同纠纷执行一案。
某银行和肖某、何某、郑某因金融借款合同纠纷诉至法院，福州中院判拍卖、变卖郑某名下房产，共得价款450万，某银行在其所得价款的限额内享有优先受偿权。
在执行过程中，位于郑某名下的某公寓店面房产及土地使用权被法院查封。
因本案争议房产的实际出资人郑某欠何某借款，双方曾在租赁合同中约定以租金抵债。
案外人何某以租赁权受侵害为由向福州中院提出异议，但被中院驳回其异议；何某再向高院复议，但被高院驳回其复议申请；最高法院也维持了福建高院执行裁定，驳回何某申诉请求。
法院认为：当被执行人的不动产被执行法院实际移交或者实际移交时采取的强制执行措施有某种现实风险，承租人在满足一定的情况下可以提出异议，阻止法院向受让人移交被执行人在租赁期内合法拥有的不动产，以保障其对租赁物支配、收益等权利。
对于不涉及不动产移交风险时案外人是否可以以其拥有的实体权利提出异议阻止法院的强制执行，现行法律并无明文规定。
如果查封措施本身并不触及不动产的交付，在之后的交付中，也没有产生风险，不管争议房产上是否有权利负担，都无法阻却法院的强制执行。
本案中，福州中院判决某银行对拍卖、变卖争议房产的450万拥有优先受偿权以及查封该房产的措施有理可循。
因此，何某以查封之前已存在的租赁合同并对房产拥有占有、使用的权益的主张的成立与否，其以在先租赁权解除法院对争议房产的查封措施的诉讼请求不能予以支持。
他物权优于所有权的例子
他物权优于所有权的例子以他物权优于所有权的例子为题，列举一下。
1. 抵押权：在房屋买卖中，买方可以将房屋作为抵押物向银行贷款购买房屋。
在这种情况下，银行持有房屋的抵押权，即优于买方的所有权。
如果买方无法按时还款，银行可以通过执行抵押权将房屋出售来清偿债务。
2. 担保权：企业在申请贷款时，往往需要提供担保物作为保证。
担保权是指担保人对担保物享有的优先权，即优于贷款人的所有权。
如果企业无法偿还贷款，贷款人可以通过行使担保权来处置担保物以偿还债务。
3. 租赁权：在房屋租赁关系中，房东作为房屋的所有人，拥有所有权。
但是，在租赁协议中，房东同意将房屋租给租户使用，租户获得了对房屋的使用权，即租赁权。
在租赁期间，租户的租赁权优于房东的所有权。
4. 保留所有权：在某些销售合同中，卖方可以保留所售物品的所有权。
例如，当一家公司向另一家公司出售设备时，卖方可以在合同中规定，在买方支付全部款项之前，设备的所有权归卖方所有。
在这种情况下，卖方的所有权优于买方的使用权。
5. 地役权：地役权是指在不动产上设定的限制其权能的权利。
例如，当一个人拥有一块土地，但另一个人拥有在该土地上建造公路的权利时，建造公路的人的地役权优于土地所有人的所有权。
6. 抵押物的留置权：当借款人向银行申请贷款时，银行通常要求借款人提供抵押物作为担保。
在这种情况下，银行可以行使对抵押物的留置权，即优于借款人的所有权。
如果借款人无法按时偿还贷款，银行有权处置抵押物以偿还债务。
7. 共有权：在不动产中，如果多个人共同拥有该不动产的所有权，他们之间的共有权优于其他人的所有权。
共有权通常需要在法律文件中明确规定，以确保共有人之间的权益。
8. 租赁物的留置权：在租赁关系中，出租人可以行使对租赁物的留置权，即优于承租人的所有权。
如果承租人未按时支付租金或违反租赁协议，出租人可以行使留置权，暂时收回租赁物，直到问题解决为止。
9. 在知识产权领域，专利权是一种他物权，即优于他人的所有权。
民法典关于房屋抵押在前租赁在后合同5篇
民法典关于房屋抵押在前租赁在后合同5篇篇1房屋抵押前租赁协议甲方（出租人）：__________身份证号：__________地址：__________联系方式：__________乙方（承租人）：__________身份证号：__________地址：__________联系方式：__________鉴于甲方拥有位于__________（地址）的合法房屋产权，现甲方同意将该房屋出租给乙方使用，乙方同意遵守本协议的条款和条件。
根据《中华人民共和国民法典》及相关法律法规的规定，双方自愿达成以下协议：一、房屋基本情况该房屋位于__________（地址），建筑面积__________平方米，产权明晰，不存在权属纠纷。
二、租赁期限租赁期限为______年，自______年______月______日起至______年______月______日止。
三、租金及支付方式租金总额为人民币______元整（大写：__________元整）。
租金支付方式及期限如下：乙方应按照每______个月支付一次租金的方式向甲方支付租金。
租金具体支付日期为每______月的第______日。
若遇法定节假日或特殊原因未能及时支付，应当在约定支付日期的次日及时说明情况并支付租金。
乙方应按时足额支付租金，逾期支付的，应按照逾期支付的金额每日支付违约金。
四、房屋抵押情况说明甲方在签订本协议前已经将本房屋抵押给相关金融机构。
乙方明确知晓本房屋的抵押情况，并同意承担由此产生的风险。
在租赁期限内，若因房屋抵押产生的相关问题影响乙方正常居住使用的，甲方应积极协调解决。
若因抵押权实现导致房屋被处置，乙方有权要求甲方承担相应的违约责任并赔偿损失。
五、房屋使用及维修责任乙方应按照本协议约定使用房屋，不得擅自改变房屋结构和用途。
因乙方原因造成房屋损坏的，乙方应当承担修复或赔偿责任。
如因自然灾害等不可抗力因素造成房屋损坏的，应由双方协商解决。
甲方交付房屋时，双方应共同检查房屋现状并签署书面交接单。
房地产抵押若干法律问题探讨的论文_0
房地产抵押若干法律问题探讨的论文抵押作为债的担保方式的一种，由于能够较好地担保债的履行，在实践中被广泛采用，而房地产又以其现实性、稳定性、保值性、安全性最强等特性成为普遍采用的抵押物。
本文拟就我国房地产抵押中的几个法律问题作一探讨，以期推动我国房地产市场的健康发展。
一、房地产抵押权标的物的范围问题设立抵押的目的是，一旦债务人不履行债务，抵押权人可依法定程序对抵押物变价优先受偿。
因此，抵押物应有变价价值，应为可转让之物。
我国实行土地的社会主义公有制，按照宪法的规定，城市市区的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。
国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。
土地使用权可以依法转让，但禁止土地所有权的买卖和非法转让。
因而，在我国，土地所有权不得设定抵押权，土地使用权可以设定抵押，但受到了一定的限制。
（一）以地上无定着物（包括建筑物、构筑物及在建工程）的国有土地使用权设定抵押的问题我国法律有关国有土地使用权的取得方式规定有两种：一是通过土地使用权出让的方式取得国有土地使用权，二是通过以土地使用权划拨的方式取得国有土地使用权。
目前我国禁止单独以划拨方式取得的国有土地使用权设定抵押。
（二）以集体土地使用权设定抵押的问题从我国的基本国情出发，考虑到我国人多地少的实际，为切实贯彻保护耕地这一基本国策，我国现行法律、法规规定，集体所有的土地不能开发经营房地产。
对于集体土地使用权能否设定抵押的问题，亦规定的极为严格。
我国《担保法》第37条规定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押，但抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权可以抵押；乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。
可见，只有经县级人民政府土地管理部门登记的集体荒地的土地使用权和乡（镇）、村企业有地上房屋的集体土地使用权可以设定抵押，其他类型的集体土地使用权不得设定抵押。
民用航空器权利登记制度的含义及作用
民用航空器权利登记制度的含义及作用随着民用航空事业的迅速发展，民用航空器权利登记制度的建立和完善越来越受到关注。
那么，什么是民用航空器权利登记制度？它对民用航空事业的发展有怎样的作用？接下来，让我们深入探讨。
民用航空器权利登记制度是指尽可能地明确和保护民用航空器及其所有权人、抵押人、承租人、受赠人等权利和利益的制度。
它主要包括航空器的所有权登记、抵押权登记、租赁权登记和受赠权登记。
首先，航空器所有权登记是指在相关民用航空管理机构登记航空器所有权人和所有权的程序。
这个程序通过登记证明了航空器的所有权人，为所有权人提供了法律保护。
其次，抵押权登记是指将航空器抵押登记在民用航空管理机构的制度。
这个制度可以为抵押人提供资金支持，同时也为抵押人提供了法律保护。
第三，租赁权登记是指将租赁航空器的权利登记在民用航空管理机构的制度。
这个制度可以让承租人更方便地使用航空器，并为承租人提供法律保护。
最后，受赠权登记是指将赠与航空器的权利登记在民用航空管理机构的制度。
这个制度可以为受赠人提供法律保护。
那么，这些登记制度对民用航空事业的发展有怎样的作用呢？首先，它们可以保障航空器的所有权人和使用人的合法权益，维护社会稳定。
其次，它们可以促进资金和技术的流动，加快民用航空业的发展。
此外，它们还可以提高民用航空器的经营效率，降低经营成本。
总之，民用航空器权利登记制度是民用航空事业中非常重要的一环。
它可以保护航空器的所有权人和使用人的合法权益，促进民用航空业的发展，提高经营效率和降低经营成本。
因此，在民用航空事业的发展中，必须重视并完善这个制度。
我们相信，在不断完善和强化的民用航空器权利登记制度的支持下，民用航空事业一定能够稳步发展，为社会进步做出更大的贡献。
担保物权中的抵押权案例
担保物权中的抵押权案例：案例1：房屋抵押权纠纷案情：梁义江于1995年5月15日和顺德市北滘农村信用合作社马村分社签订了一份《抵押借款合同》，在属其夫妻共同财产的房屋上设定抵押以向信用社贷款，但该房屋的产权证上记载的所有权人为梁义江一人。
该抵押经过了登记，有关部门发给了信用社一份《他项权利证书》。
双方约定贷款期限为一年。
同年10月11日梁义江去世，该贷款未获任何清偿，但信用社亦一直未向梁义江的继承人即本案四原告曾转燕、梁广恩、梁惠莲、梁翠连主张债权。
后来，四原告欲变更此房屋的产权登记，但由于以前的抵押登记而无法变更。
于是，原告于2001年7月向法院起诉，认为该房屋属夫妻共同财产，梁义江当初设定抵押权的行为是无权处分行为，应确认抵押无效。
即使有效，因该抵押所担保的债权已过诉讼时效，应解除上述抵押借款合同中的抵押关系，信用社应退还上述用于抵押房屋的《房屋他项权利证明书》，并承担本案诉讼费。
问题：1、信用社是否取得了该房产的抵押权？答：信用社已经取得了该房产的抵押权。
2、原告主张抵押权因主债权已过诉讼时效而消灭是否有法律依据？答：原告的主张具有法律依据，因为，被告同梁义江约定的还款日期为1996年5月15日，因此，被告债权诉讼时效到期日为1998年5月15日，原告起诉日期已经超过债权诉讼时效两年，可以主张抵押权的消灭。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十二条第二款规定：“担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后，担保物权人在诉讼时效结束后的二年内行使担保物权的，人民法院应当予以支持。
”案例2：不动产抵押登记纠纷案情：1996年7月5日，金城房地产开发公司（以下简称金城）与该市建设银行签订一份贷款合同，合同规定建设银行负责A大厦后期资金的全部投入，约人民币1亿元左右，金城则将其己建成的B 大厦抵押给建设银行。
建设银行按常规投入资金利率加两个点计算，并保证每笔资金使用周期为一年半。
房屋承租权法律规定(3篇)
第1篇一、概述房屋承租权是指承租人依法与出租人签订租赁合同，对房屋享有占有、使用、收益的权利。
在我国，房屋承租权受到法律的严格保护。
本文将详细阐述我国房屋承租权的法律规定。
二、房屋承租权的概念及特征1. 概念房屋承租权是指承租人依法与出租人签订租赁合同，对房屋享有占有、使用、收益的权利。
承租人有权在租赁期限内使用、收益房屋，并按照合同约定支付租金。
2. 特征（1）民事权利：房屋承租权是一种民事权利，具有平等、自愿、等价、有偿等民事权利的基本特征。
（2）债权性：房屋承租权是一种债权，承租人享有请求出租人交付房屋、保证房屋质量等权利。
（3）期限性：房屋承租权具有期限性，承租人只能在租赁期限内享有权利。
（4）可转让性：在特定条件下，房屋承租权可以依法转让。
三、房屋承租权的取得1. 签订租赁合同承租人取得房屋承租权的首要条件是签订租赁合同。
租赁合同应当符合法律规定，明确约定租赁期限、租金、房屋用途、修缮责任等内容。
2. 房屋权属合法出租人应当对房屋享有合法权属，包括房屋所有权、使用权等。
若出租人无权出租房屋，承租人可以请求法院确认租赁合同无效。
3. 租赁登记根据《城市房地产管理法》规定，租赁期限超过六个月的，当事人应当办理房屋租赁登记备案。
租赁登记是承租人取得房屋承租权的法律依据。
四、房屋承租权的行使1. 占有使用权承租人在租赁期限内，有权占有、使用房屋。
出租人不得擅自改变房屋用途，影响承租人正常使用。
2. 收益权承租人有权在租赁期限内对房屋进行合法经营，获得收益。
出租人不得干涉承租人合法经营。
3. 修缮权承租人有权要求出租人对房屋进行修缮，保障房屋的正常使用。
出租人应当及时对房屋进行修缮，确保房屋安全。
4. 抵押权在特定条件下，承租人可以对房屋进行抵押。
抵押权人有权在租赁期限内行使抵押权。
五、房屋承租权的限制1. 法律限制根据《城市房地产管理法》规定，房屋租赁期限不得超过二十年。
超过二十年的，超过部分无效。
论《民法典》第405条“抵押不破租赁”
论《民法典》第405条“抵押不破租赁”作者：李璐来源：《科学导报·学术》2020年第70期【摘要】我国《物权法》第190条规定了先租后抵情况下抵押不破租赁的原则，但该条并未明确出租事实应该如何认定，导致实践中出现倒签租赁合同的行为损害抵押权人的利益。
《民法典》第405条是对《物权法》第190条的实质性修改，将抵押权设立时间作为判断权利次序的依据。
本文先对《民法典》第405条的理解与适用提出几点看法，逐字对比《民法典》第405条和《物权法》第190条，再结合司法判例观察“抵押不破租赁”在实践中如何适用，并辨析“抵押不破租赁”的适用范围仅限于不动产，最后对倒签合同行为提出几点对策和总结。
【关键词】抵押不破租赁;抵押权;租赁权;转移占有一、“抵押不破租赁”概述“抵押不破租赁”，指的是出租人将财产出租并转移占有后，又用该财产设定抵押权时，原租赁关系不受抵押权的影响。
准确理解该规则，主要有以下几点内容：（一）承租人已经占有租赁物虽然租赁权属于债权，但其具有对抗所有权、抵押权等物权的效力。
也就是说，尽管租赁权的性质是债权，但却具有优先于物权的效力。
而之所以要对承租人进行如此高强度的保护，主要是在于保护其使用状态的稳定，而使用的前提则是占有，并且占有具有一定的公示功能。
因此，无论是本条的“抵押不破租赁”规则还是《民法典》合同编规定的“买卖不破租赁”，都在《物权法》《合同法》相关条文基础上增加规定了能够对抗所有权或者抵押权的只能是已经转移占有的租赁物。
换言之，如签订租赁合同尚未占有租赁物的承租人，仅是一般债权人，不能对抗后设立的抵押权。
（二）在后的抵押权已经设定无论是“买卖不破租赁”，还是“抵押不破租赁”，本质上都是在后设立的所有权、抵押权等物权不得对抗在先设立的已经转移占有的租赁权。
因此，在“买卖不破租赁”中，要求所有权已经发生变动;在“抵押不破租赁”中，要求抵押权已经设立。
而《物权法》第190条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响……”而订立抵押合同，在动产抵押场合，固然往往意味着抵押权已经设立，但在批准生效场合，抵押合同成立也不意味着就当然生效;就不动产或不动产权利抵押而言，仅签订抵押合同未办理登记时，抵押权尚未设立，当事人只能依据抵押合同享有债权性质的权利，此种权利在效力上弱于物权，更不用说弱于可以对抗物权的租赁权。
房屋抵押出租合同协议书
房屋抵押出租合同协议书这是小编精心编写的合同文档，其中清晰明确的阐述了合同的各项重要内容与条款，请基于您自己的需求，在此基础上再修改以得到最终合同版本，谢谢！房屋抵押出租合同协议书甲方（抵押人/出租人）：乙方（抵押权人/承租人）：鉴于甲方拥有位于【地址】的房屋（以下简称“房屋”）的所有权，并希望将该房屋抵押出租；乙方愿意接受甲方的抵押出租条件，并愿意按照本协议的约定支付租金、履行相关义务。
双方为明确双方的权利义务，经友好协商，特订立本合同，以共同遵守。
第一条 房屋描述1.1 房屋坐落于【地址】，房屋结构及面积：【结构及面积】。
1.2 房屋所有权证号：【所有权证号】。
第二条 抵押出租期限2.1 本合同项下的抵押出租期限为【起始日期】至【结束日期】。
2.2 租赁期满后，乙方如继续租赁，应提前【提前通知天数】书面通知甲方，并签订新的租赁合同。
甲方有权根据市场情况调整租金，具体租金双方协商确定。
第三条 租金及支付方式3.1 乙方应按月支付租金，租金为每月【金额】元。
3.2 乙方应在每月的【指定日期】前将租金支付至甲方指定的账户。
3.3 乙方逾期支付租金的，应按照逾期天数支付违约金，违约金计算方式为：逾期金额×【违约金比例】。
第四条 抵押权设立及行使4.1 甲方将房屋抵押给乙方，作为乙方按约支付租金的保障。
4.2 乙方在租赁期间内享有抵押权，未经甲方同意，乙方不得将房屋进行转让、出租或设定其他担保物权。
4.3 乙方在租赁期间未按约支付租金的，甲方有权行使抵押权，要求乙方支付违约金，或解除本合同，收回房屋。
第五条 房屋使用及维修5.1 乙方应合理使用房屋及附属设施，并按照甲方提供的设施使用说明进行操作。
5.2 租赁期间，房屋及附属设施的正常维护、维修费用由甲方承担。
因乙方使用不当导致的损坏，维修费用由乙方承担。
第六条 合同的变更、解除和终止6.1 本合同一经签订，即具有法律效力。
除非双方协商一致，否则任何一方不得单方面变更、解除或终止本合同。
民法典关于“抵押权与租赁权的关系”规定的解读
民法典关于“抵押权与租赁权的关系”规定的解读重点法条第四百零五条抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。
条文主旨本条是关于抵押权和租赁权关系的规定。
条文释义以房屋等财产抵押的，在设定抵押权之前，有时该财产上已存在租赁法律关系，这种在抵押权设立之前事先存在的租赁关系是否继续有效呢？从理论上讲，财产租赁属于债权的范畴，根据物权优先于债权的原则，财产所有权人将已出租的财产转让给第三人的，第三人取得财产的所有权的同时，承租人的租赁关系即归于消灭。
承租人可以要求出租人承担债务不履行的违约责任，但是不能向租赁物的买受人要求继续履行租赁合同，因为承租人与买受人不存在租赁合同关系。
但是，随着社会经济的发展，为了保护承租人尤其是不动产承租人的利益，维护社会稳定，现代各国民法都逐渐采取了增强租赁权效力的做法，将“买卖击破租赁”规则转为“买卖不破租赁”规则，即租赁关系成立后，即使出租人将租赁物转卖给第三人，该原已存在的租赁关系仍然对买受人有效，承租人仍然可以向受让人主张租赁权，受让人取得的是一项有租赁关系负担的财产所有权。
本法第725条也规定：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
”买卖等处分行为可以使租赁物的所有权发生变动，设定抵押也属于处分行为，在实现抵押权时会导致租赁物所有权的变动，可能影响到事先存在的租赁关系，为了保障承租人的权利，切实落实“买卖不破租赁”原则的精神，物权法第190条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。
即，因实现抵押权而将抵押财产转让时，抵押人与承租人之间原有的租赁关系不当然终止，承租人可以在租赁合同的有效期内继续享有承租的权利。
在民法典物权编的编纂过程中，有些意见提出，仅凭订立抵押合同的时间与订立租赁合同的时间来认定抵押权和租赁关系的先后，容易滋生道德风险。
在实践中存在一些当事人恶意串通，通过虚构租赁关系或者倒签租赁合同的方式，侵害抵押权人的利益，为抵押权人实现抵押权制造障碍。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
抵押权与承租权
案由：赵先生反映，2003年12月15日，他与王女士签订了一份房屋租赁合同，合同约定王女士将自己的一处门市房出租给赵先生开饭店使用，租期一年，今年12月15日期满。
今年4月，银行将此门市房进行拍卖，原因是王女士在2002年11月份向银行借款30万元，以此门市房向银行做了抵押担保，由于到了合同约定的还款期限，王女士没有履行还款义务，银行为此申请法院对此房屋进行了拍卖。
对此，赵先生说：“我的房屋租赁合同合法有效，银行不能对房屋进行拍卖。
”为此，双方发生了纠纷。
根据《中华人民共和国担保法若干问题的解释》第65条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。
”《解释》第66条第1款规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。
”从两条解释可以看出，如果抵押权设定在先，租赁权设定在后，那么当两项权利发生冲突时，抵押权的效力将优先于承租权的效力，反之亦同。
即认定两项权利哪个更具优先效力，关键要看权利在设定的时间先后上。
本案中赵先生与王女士的租赁合同签订于2003年12月15日，而银行与王女士的抵押担保合同签订于2002年10月份，很明显，抵押权设定在先，租赁权设定在后，银行行使抵押权的行为合法有效，赵先生无权阻挠。
那么赵先生的权利如何得到救济呢？《解释》第66条第2款的规定：“抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面通知承租人该财产已经抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任，如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。
”而本案中，赵先生是否有主张损害赔偿的权利，关键要看其在承租该房屋时是否知道该房屋已被抵押的事实，而事实的澄清又直接取决于王女士是否履行了告知义务。
赵先生说，王女士在签订合同时曾口头提起过该房屋已抵押的事实。
根据司法解释相关规定，王女士应以书面形式告知赵先生房屋已被抵押，而王女士只是以口头的形式提出，赵先生可以以此为由向王女士主张损害赔偿。
（生活报）。