房地产抵押与租赁并存对实现抵押权的影响

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租赁房屋因设定抵押而被拍卖，租赁权能否对抗抵押权？

租赁房屋因设定抵押⽽被拍卖，租赁权能否对抗抵押权？本⽂是君之道思考的第 397 期⽂章房屋所有⼈对⾃⼰合法所有的房产，可以向银⾏进⾏抵押以获得投资资⾦，但是抵押登记并不会转移房产的占有。

因此，房屋所有⼈不论是在抵押之前还是在抵押之后，均可以将房屋对外出租。

但是，当房屋所有⼈⽆⼒偿还债务，房屋⾯临被拍卖的命运时，房屋承租⼈的权利能否得到保护？承租⼈能否以租赁权对抗抵押权呢？本⽂拟对此进⾏简要分析。

⼀、有关租赁房屋因设定抵押⽽被拍卖的法律规定⼆、法院实践（⼀）抵押登记在先，租赁在后的，租赁权⽆法对抗抵押权（2017）粤06执异117号案中，佛⼭市中级⼈民法院判决：“根据案外⼈⽲本兆祥分店提交的其与和美公司签订的《房屋租赁合同》，案外⼈⽲本兆祥分店主张的租赁关系是发⽣在申请执⾏⼈佛⼭平安银⾏的抵押权设⽴之后，因此，该租赁合同关系⽆论是否真实存在，均不能对抗在先设⽴的抵押权。

”江苏省⾼级⼈民法院在其《执⾏异议之诉案件审理指南》规定：“承租⼈在债权⼈设⽴抵押权之后，与被执⾏⼈签订房屋租赁合同的，应当认定为“先抵押后租赁”。

抵押权设⽴后抵押财产出租的，承租⼈不得以其租赁权对抗申请执⾏⼈（即抵押权⼈），其要求停⽌执⾏的，不予⽀持。

”（⼆）租赁在先，抵押登记在后的，视具体⽽定1.承租⼈未实际使⽤房屋的，租赁权⽆法得到⽀持在（2015）厦民终字第1335号案中，厦门市中级⼈民法院判决：“封⽇晴举⽰的证据并不⾜以证明其在2013年8⽉1⽇前已基于与黄炜毅的租赁合同实际管理使⽤了讼争房产。

原审关于讼争房产的占有使⽤情况、房租的收取和⽀付情况的认定并⽆不当，本院予以维持。

”2.承租⼈实际使⽤房屋的，租赁权在租赁期限内受保护在（2017）川1402执异10号案中，眉⼭市东坡区⼈民法院判决：“地鑫公司将车位先出租再抵押，抵押权的实现必然受到还在租赁合同有效期内的租赁权的限制。

四川地鑫房地产开发有限责任公司位于眉⼭市东坡区⼤雅路北⼀段56号地下车位B-33号，在2029年10⽉30⽇前由案外⼈陈利芳继续租赁使⽤，在此租赁期内不向本院因执⾏李忠能与四川地鑫房地产开发有限责任公司债权转让纠纷⼀案拍卖该车位的受让⼈移交占有。

抵押物管理中存在的租赁风险与防范

抵押物管理中存在的租赁风险与防范由于目前经济处于下行期，已经出现了不少抵押物恶意租赁的案件，让银行无法实现抵押权，造成信贷资金损失。

一、抵押权与租赁权相关法律规定1、《担保法》第48条规定：“抵押人将已租赁的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效”。

本款主要规定，抵押人为告知主体，而现实操作中由银行进行告知，同时抵押前设定的租赁权不受抵押特权设定的影响。

2、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第65条规定：“抵押人将已租赁的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”。

抵押权人在实现抵押物权后，抵押前设定的租赁权可以执行到租赁合同约定的租赁到期日，不受担保物权变化影响。

3、《物权法》第190条规定“订立抵押合同前抵押财产已租赁的，原租赁关系不受该抵押权的影响,抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

”二、恶意租赁的类型1、设定抵押登记前已将抵押物租赁而未告知银行，误导银行放贷；2、抵押物设定抵押登记后租赁，取得巨额租金，租期长，悬空抵押权；3、抵押物设定抵押权后，为套取巨额租金，倒签租赁合同，规避法律。

三、恶意租赁对实现抵押权存在的难题1、抵押登记前已租赁的，租赁合同有效。

根据现行《担保法》和《物权法》相关规定，抵押权无法对抗租赁权，即“买卖不破租赁”。

但租赁权的长期存在，抵押权形同虚设：一是承租人可主张优先购买权，二是抵押物拍卖难度加大，很少有买受人愿意购买租赁多年的资产；三是抵押物的价值会大打折扣。

2、抵押登记后租赁的，租赁合同抵押期限内有效，失效部分损失应当赔偿。

《物权法》第190条规定：“抵押权设立后抵押财产租赁的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。

应该说与银行的抵押权不相冲突，虽然承租人也知道，抵押人办理抵押登记后租赁的，租赁合同对于受让人没有约束力，租赁合同失效。

但是承租人也有对抗的理由，一是承租人是善意，假装不知道租赁的资产设定了抵押；二是有偿承租，合同失效则租金返还及损失赔偿；三是租赁人逃匿或无其他资产。

对抵押物租金是否享有优先受偿权

对抵押物租金是否享有优先受偿权租金没有优先受偿权的，质押才有根据担保法规定第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。

说的很清楚，抵押权的实现，是通过“以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿”抵押才有优先权，担保法规定：第六十八条质权人有权收取质物所生的孳息。

质押合同另有约定的，按照约定。

不过注意，你抵押的是房产，房产是不能质押的抵押权应如何受偿,抵押权优先受偿的顺序是怎样的所谓优先受偿顺序，是指同一财产向两个以上抵押人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款应当优先清偿谁的债权。

《物权法》规定：同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（一）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；（二）抵押权已登记的先于未登记的受偿；（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。

所有权保留的财产被抵押后由谁优先受偿？实际上系所有权保留效力和抵押权追及力竞合的问题。

所谓所有权保留，又称保留所有权，是指在移转财产所有权的商品交易中，根据法律规定或者当事人约定，财产所有人移转财产的占有于对方当事人，但仍保留其对该财产的所有权，待对方当事人支付一部或全部价金或完成特定条件时，该财产的所有权才发生移转的一种制度。

合同法第一百三十四条的规定是我国立法首次对所有权保留制度的确认。

所谓抵押权的追及效力，是指在抵押期间，抵押人将抵押物转让给他人，并不影响抵押权的效力。

抵押权不因抵押物的分割、转让而受影响。

对本案的处理有不同意见。

有人认为，机械公司得依其享有的所有权对设备行使取回权，拍卖设备所得款当然应归其所有。

应由信用社优先受偿。

理由如下：首先，信用社的抵押权系善意取得且已经法定机关登记，抵押权属于他物权，他物权的存在形成了对所有权的限制，具有了对抗所有权的效力，在他物权合法存续期间，所有权并不具有优先于他物权的效力。

先抵押后出租的法律后果(3篇)

第1篇一、引言在房地产市场中，抵押和出租是两种常见的房地产交易方式。

然而，在实践中，有些房地产权利人可能会先抵押后再出租其房地产。

这种交易方式在法律上存在一定的风险和后果。

本文将从法律角度分析先抵押后出租的法律后果，以期为相关当事人提供参考。

二、先抵押后出租的定义及法律关系1. 定义先抵押后出租，是指房地产权利人在设定抵押权之后，将抵押物出租给他人使用，抵押权人、抵押人和承租人之间形成的一种法律关系。

2. 法律关系（1）抵押权人：抵押权人是指依法对抵押物享有抵押权的自然人、法人或其他组织。

（2）抵押人：抵押人是指将房地产设定抵押权的一方当事人。

（3）承租人：承租人是指与抵押人签订租赁合同，使用抵押物的另一方当事人。

三、先抵押后出租的法律后果1. 抵押权人权益受损（1）抵押物价值降低：在抵押期间，抵押物可能因使用、维护等原因导致价值降低，抵押权人可能无法按照抵押合同约定实现抵押债权。

（2）抵押权实现困难：抵押物出租后，抵押权人可能面临以下问题：①抵押权行使受到限制：承租人可能对抵押物进行使用、收益等行为，使抵押权人行使抵押权受到限制。

②抵押物处置困难：抵押权人可能难以找到合适的买家，导致抵押物处置困难。

2. 抵押人权益受损（1）抵押物价值降低：抵押物出租后，可能因使用、维护等原因导致价值降低，影响抵押人权益。

（2）租金收益受损：抵押人将抵押物出租，但租金收益可能不足以弥补抵押物价值降低所带来的损失。

3. 承租人权益受损（1）租赁关系不稳定：抵押权人可能随时行使抵押权，导致承租人租赁关系不稳定。

（2）租金损失：抵押权人行使抵押权时，可能要求承租人搬离抵押物，导致承租人遭受租金损失。

四、防范措施1. 抵押权人（1）在设定抵押权时，应充分了解抵押物的使用情况，评估抵押物价值。

（2）在抵押合同中明确约定抵押物出租的条件和限制。

（3）在抵押物出租期间，密切关注抵押物的使用、维护等情况，确保抵押物价值。

2. 抵押人（1）在出租抵押物时，应与承租人签订明确的租赁合同，明确租赁期限、租金等事项。

抵押权与租赁权的冲突与协调

作为把握物之交换价值的担保物权，抵押权完全可能与把握物的使用价值的租赁权并存于同一物上。

同一物上并存抵押权和租赁权包括两种情形，即租赁权先于抵押权设立和抵押权先于租赁权设立。

无论哪一种情形，只要在抵押权实行时租赁权仍然存在，就可能发生租赁权与抵押权的冲突，各国法律基本上都以权利设立之先后确定权利效力之优劣：若租赁权设立在先，则该租赁权原则上不受后设定的抵押权的影响；若抵押权设立在先，则后设定的租赁权原则上不能妨碍该抵押权的效力。

我国《担保法》、《物权法》也基本上依此原理处理抵押权和租赁权的关系，然而，现行法的相关规定是否完全合理与必要，特别是，能否通过现行法的改良与补充，更充分、有效地协调抵押权与租赁权之冲突，值得在法学上进行深入地探索与研究。

一、已出租的财产被抵押在已经出租的财产上设立抵押权后，抵押权人实行其抵押权之前，毫无疑问，承租人可继续保有租赁物（抵押物）的使用价值而抵押权人支配抵押物的交换价值，二者大可相安无事。

然而，一旦债务人到期不履行债务，导致抵押权人实行抵押权，就会引发一个不可回避的问题：租赁权能否继续存在于抵押物之上？因实行而取得抵押物所有权的人是否仍受原租赁合同的约束？对此，《担保法》第48条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效”。

最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法&若干问题的解释》（以下简称《担保法解释》）第65条对此做了更为具体的说明，规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”。

《物权法》第190条也承继了这些立法的精神，规定“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响”。

综观这些规定，在已经出租的财产上设立抵押，不能影响在先的租赁关系。

在抵押权实行前，抵押权人固然不能要求终止租赁合同，纵然抵押权实行，抵押物的受让人也必须蒙受租赁权负担。

论述抵押权,居住权,租赁权存在冲突的情形和处理规则。

论述抵押权，居住权，租赁权存在冲突的情形和处理规则。

抵押权、居住权和租赁权都是与房屋相关的权利，但它们各自有其特点和存在的优先级。

当这三种权利在同一个房屋上产生冲突时，如何处理是一个复杂的问题。

以下是对这些冲突情形的分析以及相应的处理规则。

1. 抵押权与租赁权的冲突：情形：如果房屋先被抵押，然后又被出租，这时就可能出现抵押权与租赁权的冲突。

处理规则：“买卖不破租赁”原则是处理这种冲突的基本规则。

也就是说，即使租赁的房屋被出售，租赁关系仍然有效，新的房屋所有人必须承受这个租赁关系。

2. 居住权与租赁权的冲突：情形：居住权和租赁权都是以使用和收益为目的的权利，所以当两者在同一房屋上产生冲突时，如何处理就成为一个问题。

处理规则：一般情况下，居住权的设立晚于租赁权。

因此，如果租赁期限超过居住权的期限，居住权人需要等到租赁期限届满后才能开始享受居住权。

但如果居住权的设立早于租赁权，那么居住权人可以在其居住权期限内享有房屋的使用权，即使租赁期限届满，居住权也不受影响。

3. 抵押权、居住权与租赁权的综合冲突：情形：当抵押权、居住权和租赁权同时存在于同一房屋上时，如何处理三者的关系就更加复杂。

处理规则：在这种情况下，处理规则主要取决于权利的设立顺序。

抵押权和居住权都是以登记作为设立条件的，因此权利的先后顺序可以根据登记的时间来确定。

如果抵押权先于居住权设立，当抵押权人要求优先受偿时，如果抵押物不足以清偿全部债权，需要先行涤除该不动产上的居住权再行转让或拍卖。

而如果居住权先于抵押权设立，实现抵押权时应附带居住权一并转让，受让人需继续履行原房屋所有人对居住权人的义务，且未经居住权人同意不得加重居住权人的合同负担。

以上是对抵押权、居住权和租赁权存在冲突情形的分析以及相应的处理规则。

在实践中，需要根据具体情况来判断和处理。

同时，对于可能存在的法律风险，建议当事人在进行相关操作前寻求专业法律意见。

分析房产抵押在金融市场的影响

房产抵押在金融市场的影响分析随着经济的发展和人民生活水平的提高，房产抵押已成为金融市场的重要组成部分。

房产抵押贷款作为一种重要的融资方式，为许多企业和个人提供了资金支持，促进了经济的发展。

然而，房产抵押在金融市场的影响并非只有积极的一面，也存在一些潜在的风险和挑战。

本文将从多个角度分析房产抵押在金融市场的影响。

一、积极影响1.融资渠道的拓展：房产抵押贷款为许多企业和个人提供了融资渠道，解决了他们在资金周转方面的问题。

这有助于推动经济的发展，促进企业扩大生产规模，提高就业水平。

2.优化资源配置：房产抵押贷款在一定程度上优化了资源配置，使得资金流向更有发展潜力的领域，提高了社会整体的效率和产出。

3.稳定市场信心：房产抵押作为抵押物可以降低投资者和消费者的风险，增强市场信心，从而稳定金融市场。

二、潜在风险1.信贷风险：房产抵押贷款存在一定的信贷风险。

如果借款人不能按时还款，金融机构可能会面临坏账风险，进而影响金融市场的稳定。

2.房价波动风险：房产抵押的主要价值在于房价的上涨。

如果房价下跌，抵押物的价值也会随之下降，这将对贷款机构产生压力，甚至可能导致违约风险。

3.流动性风险：房产作为一种大宗资产，其流动性相对较差。

如果市场出现波动，抵押物变现可能面临困难，进而影响金融机构的流动性管理。

三、政策影响政策对房产抵押市场的影响也不容忽视。

例如，政府对房地产市场的调控政策可能会影响房产抵押贷款的规模和利率，进而影响金融市场的稳定。

此外，政府对金融机构的风险监管政策也会对房产抵押贷款的风险产生影响。

四、未来趋势随着科技的发展，房产抵押市场也在不断演变。

未来，数字化和智能化将成为房产抵押业务的重要趋势。

例如，人工智能和大数据技术可以帮助金融机构更精准地评估借款人的信用风险，提高贷款审批效率和准确性。

同时，区块链技术可以实现抵押物的透明化和可追溯性，降低欺诈风险。

总结来说，房产抵押在金融市场的影响是双面的。

它为许多企业和个人提供了融资渠道，促进了经济的发展，同时也存在一定的风险和挑战。

房地产抵押与租赁并存对实现抵押权的影响

摘要:本文就房地产抵押与租赁的先后顺序及两者之间存在的矛盾进行法律解读，对租赁合同是否经过登记公示、抵押权是否受到影响和抵押权和租赁权进行分析研究，指出我国目前租赁权登记公示法律制度存在不足，有待进一步完善。

关键词:抵押权租赁房地产是银行信贷业务中最常用的一种抵押物。

在信贷业务实践中，抵押和租赁同时存在于一个房地产上是常见的现象；如果租赁期限迟于抵押所担保的主债权期限到期，抵押权人在主债权到期未受清偿时又可能行使抵押权，因此就会引发不可回避的问题：租赁权的存在可能会对处置转让抵押物带来不利影响。

此时抵押权人是否能够主张解除租赁合同排除影响？对抵押权和租赁权的效力范围如何妥善进行界定和协调？本文对此进行分析。

1先抵押后出租1.1我国现行立法有关规定《物权法》第190条：抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》（以下简称《担保法司法解释》）第66条：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。

抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。

1.2法律选择和适用《物权法》是基本法律，且在《担保法司法解释》之后公布实施，显然《物权法》第190条应优先适用。

按照《物权法》第190条规定，对于先设立已办理登记的抵押后出租的情形，抵押权人有权在租赁权影响到抵押权实现效果时请求排除妨碍，解除租赁合同；而对于先设立的抵押未办理登记的情况，该条没有进行进一步的规定，那么是否应该补充适用《担保法司法解释》第66条的规定？如果补充适用《担保法司法解释》第66条，则虽然抵押人在处置前不得解除租赁合同，但抵押物的受让人可以在受让抵押物后解除租赁合同。

房产抵押的土地使用权一并抵押,未办理土地使用权抵押登记不影响抵押权的效力

房产抵押的土地使用权一并抵押，未办理土地使用权抵押登记不影响抵押权的效力阅读提示我国城市的土地实行“国家所有、用途管制”，城市居民购买商品房能够获得房屋所有权证书，但因土地不能由私人所有，相应的也就没有土地所有权证，而只有土地使用权证。

在房地所有权分置的背景下，在设立房产抵押时，理论上需分别向房管部门办理房屋所有权抵押登记，向国土部门办理土地使用权抵押登记。

不动产抵押权自登记时设立，为了避免房地分开抵押带来不确定性和市场风险，我国《物权法》《担保法》实行“房地一体”原则，即房屋所有权抵押的，房屋范围内的土地使用权应当一并抵押。

《担保法解释》第六十条进一步规定，县级以上地方人民政府对登记部门未作规定，当事人在土地管理部门或者房产管理部门办理了抵押物登记手续，人民法院可以确认其登记的效力。

即，房屋所有权办理抵押登记后，即使相应的土地使用权未办理登记，抵押权仍然成立。

裁判要旨在县级以上人民政府未明确规定具有地上定着物的土地使用权抵押登记的办理部门的情况下，房产抵押登记部门在颁发的房屋他项权证上记载土地证号的行为，具有对该房屋占用范围内的土地使用权进行抵押登记的效力，足以产生公示的法律效果，房屋已办理抵押登记但相应的土地使用权未办理登记的，不影响抵押权的效力。

案情简介1. 建行分宜支行与江锂科技于2014年10月28日、2015年2月6日签订了三份《流动资金贷款合同》，约定江锂科技向建行分宜支行借款1亿元。

2. 为保证债务的履行，建行分宜支行与江锂科技于2013年3月29日签订《最高额抵押合同》。

约定江锂科技以其自有的3块土地使用权，以及5处房产作为抵押物提供担保。

双方于2013年4月2日在房产交易所办理了房地产抵押登记手续，并取得他项权证书，载明前述3块土地使用权证号和5处房产证号。

3. 一审：原告建行分宜支行起诉被告江锂科技，要求偿还欠款，并对前述土地、房产等抵押财产行使抵押权。

江西省高院认为，原告建行分宜支行仅可对办理抵押登记的房产行使抵押权，对未办理抵押登记的案涉土地使用权不享有抵押权。

租赁房屋抵押可以享有优先受偿权吗？

租赁房屋抵押可以享有优先受偿权吗？租赁房屋可以抵押，不影响抵押人实现优先受偿权。

出租人可以将出租的房屋进行抵押，租赁不影响抵押权人实现其优先受偿权。

同时，抵押权的实现亦不影响租赁合同的继续履行，也就是说，租赁合同的效力及于买受人。

租赁关系直接针对的是房屋使用、收益的权利，而抵押权租赁房屋可以抵押，不影响抵押人实现优先受偿权。

出租人可以将出租的房屋进行抵押，租赁不影响抵押权人实现其优先受偿权。

同时，抵押权的实现亦不影响租赁合同的继续履行，也就是说，租赁合同的效力及于买受人。

租赁关系直接针对的是房屋使用、收益的权利，而抵押权针对的是房屋的交换价值，二者并无本质冲突，出租人可以对房屋行使充分的处分权。

抵押权人对已出租的房屋同意抵押的，该风险由其自行承担，抵押权人不能以该权利对抗承租权。

抵押权实现后，也不影响租赁合同的履行。

为此，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第六十五条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”。

相关案例：张某四年前承租周某某的房屋进行经营活动，合同期限五年。

不久前张某收到李某的通知，说该房屋一年前因周某向他借款而作为抵押物抵押给他，因周某某无力还款，已将该房屋协议转让与他。

现他要求和张某解除租房合同。

那李某有权解除租房合同吗?律师分析：律师认为，此种情况在法律上主要是涉及到房地产抵押权实现与承租权之间的关系。

这两个权利在现在的房地产实务中经常可能同时出现在同一房产上，区分哪个更具有优先权关键在于看权利发生时间的先后顺序。

如果房屋承租权设定在先，抵押权设定在后，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

” 即俗称的“买卖不破租赁”。

《上海市房屋租赁条例》第三十七条第一款规定：“房屋在租赁期间转让的，房屋的受让人应当继续履行租赁合同，并与承租人签订租赁主体变更合同。

抵押权与租赁权有何冲突

抵押权与租赁权有何冲突现在在借贷的情况下，债权⼈⼏乎都会选择抵押权作为保障债权的⼿段,这⽆可厚⾮,但是很多债权⼈在签定抵押合同、设定抵押登记后，就认为⾃⼰的债权是万⽆⼀失，⽆须担⼼的了。

这种观点其实是不绝对的，⽐如说租赁，那么这两者之间有什么冲突呢？下⾯就和店铺⼩编⼀起来看看吧。

抵押权与租赁权有何冲突抵押权⾸先是担保物权，是以确保债务清偿为⽬的的物权，以物的交换价值为内容，不是利⽤标的物本⾝的权利，⽽是专以取得标的物的交换价值为内容的权利，所以，标的物本⾝虽然已经毁损、灭失，⽽代替该标的物的交换价值仍存在的话，该权利即移转到该代替物上。

⽽租赁权，是以⽀配物的使⽤价值为内容，标的物本⾝的瑕疵直接影响权利的⾏使，租赁权本⾝是通过债权合同取得，其性质应是债权，但为保护承租⼈的利益，法律赋予租赁权以物权性，即债权的物权化，"买卖不破租赁"的法谚充分体现了租赁权的物权性。

由于抵押权的存在并不以移转物的占有为必要，且抵押权只就抵押物的价值具有优先受ng=EN-US,当债权⼈因债务⼈不能履⾏到期债务⽽对抵押物进⾏处分时,则可能出现因租赁权的存在⽽使抵押权⼈不能及时、充分地实现其权利或者因抵押权的⾏使⽽影响承租⼈继续租⽤该物的权利的情形,从⽽出现了抵押权和租赁权的冲突问题。

具体有两种情形：(⼀)先设定抵押权再设定租赁权当抵押权届满⽽租赁还未到期的情况下，就会产⽣抵押权和租赁权的冲突。

我国仅规定了租赁权发⽣在先，抵押权发⽣在后的情形，对抵押权发⽣在先，租赁权发⽣在后的情形未作明⽂规定。

抵押权设⽴后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

因此以已登记的抵押财产出租的，不适⽤"买卖不破租赁"的规则。

理由在于：1、在实现抵押权时，买受⼈可能因为标的物上负担租赁权⽽不愿意⾼价购买，致使其卖得的价款不⾜以清偿担保债权，则抵押权⼈应当有权要求解除租赁关系。

2、根据前⼿权利优先于后⼿权利的原则，先设定的抵押权当然对抗后成⽴的租赁权。

《民法典》关于“抵押权与租赁权关系”的新变化

《民法典》关于“抵押权与租赁权关系”的新变化《民法典》关于“抵押权与租赁权关系”的新变化从《民法典》的第四百零五条和原《物权法》的第⼀百九⼗条之间的⽐较中就可以清晰地看出。

原《物权法》第⼀百九⼗条规定：“订⽴抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

抵押权设⽴后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

”《民法典》第四百零五条规定：“抵押权设⽴前，抵押财产已经出租并转移占有的,原租赁关系不受该抵押权的影响。

”根据原物权法的规定，租赁权可以对抗抵押权的条件为：在订⽴抵押合同前抵押物已出租。

根据民法典的规定，租赁权可以对抗抵押权的条件为：在抵押权设⽴前抵押物已出租并且转移占有。

通过对新旧法条的⽐较，可以清晰地看出对“租赁权可以对抗抵押权的条件”的修改表现在以下⼏个⽅⾯：1、《民法典》将“订⽴抵押合同前”修改为“抵押权设⽴前”。

这是⼀个填补法律漏洞的重⼤的改变，有利于更好地保护承租⼈的利益。

因为抵押合同具有相对性，承租⼈作为第三⼈在承租租赁物之前很难通过公开途径知晓抵押合同是否订⽴，⽽抵押权的设⽴往往需要登记，承租⼈作为第三⼈在承租租赁物之前可以通过查询不动产登记等⽅式获知租赁物上是否已经设⽴抵押权。

2、《民法典》增加了已经出租的抵押财产也已经“转移占有”这个“租赁权可以对抗抵押权”的新条件。

这也是⼀个⾮常重要的改变。

在实践中，特别是银⾏⾦融业务⼈员在处理抵押债权执⾏的过程中，经常会收到法院送达的关于“承租⼈提出执⾏异议以及执⾏异议之诉”的传票，承租⼈以抵押合同签订前或者抵押权设⽴前其已经与业主签订了租赁合同为由来对抗抵押权⼈对抵押物的执⾏。

特别是在抵押⼈与承租⼈恶意串通的情形下，抵押⼈（向银⾏借款的借款⼈）在向银⾏借款前预先签订租赁合同，然后向银⾏申请抵押贷款。

此后在因抵押⼈拖⽋借款导致抵押物被法院强制执⾏的过程中，承租⼈向法院提交租赁合同来对抗抵押权⼈向法院申请对抵押物的强制执⾏。

浅析我国房地产分别抵押的效力问题

中共郑州市委党校学报2012年第2期(总第116期)JⅫII al oft l le P日rI y scl州0f C Pc zheI刊1舢M t l IIi c州comIIl i It ee N o．2，2012(s ul l l，116)法学研究浅析我国房地产分别抵押的效力问题周爱惜(南京大学法学院，江苏南京210093)摘要：我国现行法律制度坚持“房地一体”主义原则，认为房产和地产应一并抵押。

但这种规定与法律实践脱节，司法实务界经常出现房地“分另4抵押”的案例。

借鉴德日房地产抵押理论，我国应承认房产和地产分剐抵押的法律效力，并制定一套合理的能够解决土地使用权问题的房地产分别抵押制度。

关键词：土地使用权；房屋所有权；一并抵押；分别抵押；法定土地租赁权中图分类号：D923．2文献标识码：A文章编号：167l一670l《2012)02—0066—04一般认为，房屋所有衩与土地使用权分别抵押，是指抵押人以其合法房屋所有权和土地使用权作为独立的财产，分别抵押给不同债权人，抵押物分别是房屋所有权、土地使用权。

当然，这也包含了权利人仅将房屋所有权或土地使用权抵押给债权人的情形，单独抵押的效力不及予未抵押部分房地产。

我国法律禁止房、地分别抵押，其共同的缺陷是：无视当事人的真实意思表示，无视经济生活的现实，对法律的倡导性规范作了刚性的理解和解释。

在我国司法实践中，房地分别抵押的案例时有发生，如果判决不妥，将使得法律与社会现实脱节。

根据“禁止分别抵押”的原则，对房地分别抵押采取否定的一刀切措施。

必然会导致实践中出现屡禁不止的尴尬局面。

一、我国法律关于房地产分别抵押的相关规定1990年《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第33条规定：“土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。

地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。

”1994年《城市房地产管理法》第3l条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。

抵押权顺位--注册会计师辅导《经济法》第三章讲义9

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抵押权顺位
（七）抵押权顺位
1.抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。

抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容，但抵押权的变更，未经其他抵押权人书面同意，不得对其他抵押权人产生不利影响。

【理解】所谓不得对其他抵押权人产生不利影响，也就是其他抵押权人所得到的清偿数没有变化。

2.债务人以自己的财产设定抵押，抵押权人放弃该抵押权、抵押权顺位或者变更抵押权的，其他担保人在抵押权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任，但其他担保人承诺仍然提供担保的除外。

【示例】A公司向B银行借款100万元，以自己的设备做抵押，同时C公司提供保证；如果到期A公司无力清偿，假定设备价值30万元，则C公司只承担70万元的保证责任。

若B银行放弃就A公司的设备行使抵押权，则C公司仍只承担70万元的保证责任，除非C公司承诺承担100万元的担保责任。

【注意】债务人以他人的财产设定抵押，抵押权人放弃该抵押权、抵押权顺位或者变更抵押权的，其他担保人的担保责任不能免除。

（八）抵押权之保全
1.抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。

2.抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保。

3.抵押人不恢复抵押财产的价值也不提供担保的，抵押权人有权要求债务人提前清偿债务。

（九）抵押权人的孳息收取权
1.一般情况下，抵押权的效力不及于抵押物的孳息。

论城市房地产抵押担保中抵押登记的效力

人间的合意外，要进行依法登记，经登记，仅还非不
房地产是否应当办理抵押登记？回答是肯定的．根
据《担保法》等法律的有关规定，我国城市房地产抵
押实行登记要件文件，因此，押登记成为抵押合抵
不能对抗第三人，而且在当事人间也不产生效力《担保法》４、４条规定，第ｌ第２以城市房地产抵押
产管理法》４条和《第８城市房地产抵押管理办法》第
２房地产抵押登记制度的公示作用
所谓公示，是指房地产物权在变动时，必须将该物权变动的事实通过一定的公示方法向社会公开，从而使第三人知晓该物权变动的事实，以避免第三人在相关经济交往中遭受损害并保护交易安全．房地产物权的变动之所以需要公示，由该特是定物权的性质本身所决定的．因为物权具有排他性以及优先的效力，如果该物权的变动不采用一定的的公示方法，抵押权人（债权人）虽然享有该物权，但第三人并不知晓，而抵押权人要向第三人主张优
维普资讯
综合
李志宣：论城市房地产抵押担保中抵押登记的效力
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定，以地上定着物的土地使用权抵押的，以核发土地使用权证书的土地管理部门办理抵押物登记手续．本案是房地产抵押，符合《担保法》４条第ｌ第２２条的规定，为此，必须依法进行登记，自登记之日起生效，为此，必须依法进行登记，自登记之日起生效．由于对抵押合同未办理抵押登记而归于无本案效，应按无效（抵押）合同处理．
均未还款，抵押人亦未履行担保义务．笔者认为，根据《担保法》４条的规定，第ｌ即当事人以该法第４２

房产抵押合同中的抵押物租赁影响

房产抵押合同中的抵押物租赁影响一、引言房产抵押合同是一种常见的融资方式，其中抵押人将其拥有的房地产作为担保，以换取贷款人的贷款。

在抵押期间，抵押物通常被冻结，不能进行出售或转让。

然而，租赁协议的存在可能会对抵押物的法律地位产生影响。

本文将探讨房产抵押合同中的抵押物租赁影响，并分析其法律含义和实际操作。

二、租赁协议与房产抵押合同的关系租赁协议是一种合同，其中出租人将其房地产出租给承租人，通常为一段时间。

在抵押合同中，抵押人将其房地产作为担保，以换取贷款人的贷款。

此时，房地产已成为抵押物的法律地位。

然而，如果租赁协议在抵押之前签署，且承租人已支付了租金并实际使用该房地产，那么租赁协议可能会对抵押合同的效力产生影响。

三、租赁对房产抵押合同的影响1.租赁期限与抵押权实现：在租赁期限内，如果贷款人要求收回房地产以实现其抵押权，租赁协议可能会成为承租人的抗辩理由。

根据租赁协议的条款，承租人可能会享有优先购买权或继续租赁的权利。

因此，贷款人在决定是否收回房地产时，必须考虑租赁协议的具体条款。

2.租赁权利与优先购买权：根据租赁协议的条款，承租人可能会享有优先购买权。

这意味着当房地产被收回用于偿还贷款时，承租人有权购买该房地产。

这将对贷款人的抵押权产生影响，并可能对其实现产生阻碍。

四、实际操作与法律建议1.充分了解租赁协议：在签订房产抵押合同时，贷款人应充分了解房地产的租赁状况及其条款。

如果可能，贷款人应要求抵押人提供有关租赁协议的详细信息，并在合同中明确规定如何处理租赁协议的影响。

2.提前终止租赁协议：如果租赁协议对承租人有利，贷款人可能需要考虑提前终止租赁协议以实现其抵押权。

然而，这可能引发法律纠纷，因此贷款人应咨询专业律师的建议。

3.考虑法律风险：在处理涉及房地产的抵押和租赁事宜时，贷款人应充分考虑可能存在的法律风险。

如果可能，贷款人应寻求专业法律意见，以确保其行为符合法律规定。

4.合理安排还款计划：在签订房产抵押合同时，贷款人与抵押人应合理安排还款计划，以避免因租赁协议的影响而产生不必要的麻烦。

2022年房地产经纪人资格证《交易制度政策》试题及答案(新版)(5)

2022年房地产经纪人资格证《交易制度政策》试题及答案(新版)1、[单选题]房地产抵押是抵押人用其合法的房地产以()的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。

A.不转移占有B.转移使用权C.转移占有D.转移所有权【答案】A【解析】房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。

房地产抵押人是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。

房地产抵押权人是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织2、[选择题](二)某市甲房地产公司(以下简称甲公司)在报纸上刊登一则售楼广告，广告中宣称：“本公司首次独家举办销售让利活动，为你提供防盗门、地下车库、屋顶花园……”王某看到广告后，与甲公司签订了购房合同，并交付购房定金5万元，合同约定房价为每平方米建筑面积3000元，2016年2月交房。

随后，王某一次性支付余款19万元。

至2016年4月，该房仍未竣工。

王某到现场发现，该房已更改为坡屋顶，甲公司已无法提供屋顶花园，并将房价上调。

王某遂要求退房，让甲公司返还定金，赔偿损失。

甲公司的广告是()。

A.要约B.要约邀请C.承诺D.邀请【答案】B【解析】商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。

该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

甲公司在报纸上刊登的广告属要约邀请。

3、[单选题]房屋征收的主体是国家，通常是由()执行。

A.房地产开发商B.房地产建筑商C.房地产管理部门D.市、县级人民政府【答案】D【解析】房屋征收，过去称为“房屋拆迁”，是指国家为了公共利益的需要，依照法定权限和程序强制取得单位、个人房屋及其他不动产并给予公平补偿的行为。

房屋租赁与房产抵押的关系及注意事项

房屋租赁与房产抵押的关系及注意事项房屋租赁和房产抵押是房地产市场中的两个重要环节，它们之间存在着密切的关系，同时也需要注意一些关键的注意事项。

本文将就此话题展开讨论。

一、房屋租赁与房产抵押的关系房屋租赁和房产抵押是房地产市场中的两个重要环节。

房屋租赁是指出租人将房屋交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的法律行为。

房产抵押则是指抵押人以其合法的房产权利作为债权担保的法律行为。

在房地产市场中，房屋租赁和房产抵押是相互关联的。

一方面，房产抵押是房屋租赁的前提条件之一，因为只有抵押人将房产权利抵押给债权人后，债权人才有权利对房产进行管理和处分。

另一方面，房屋租赁可以为房产抵押提供一定的保障，因为在房产抵押期间，承租人可以占用房屋并支付租金，从而避免了房产被恶意占用或处置的风险。

二、注意事项1.了解租赁期限和租金在签订房屋租赁合同时，需要注意租赁期限和租金的问题。

一般来说，租赁期限不宜过长，以免影响承租人的居住权益。

同时，租金应该根据市场行情和房屋实际情况进行合理定价，避免过高或过低的情况出现。

在签订合同时，最好有明确的违约责任和争议解决方式，以避免后续纠纷的产生。

2.确认房屋权利状态在签订房屋租赁合同前，需要确认出租人的房产权利状态。

如果出租人的房产存在抵押、查封等权利限制情况，那么承租人的利益将受到严重影响。

因此，在签订合同前，需要了解出租人的房产情况，并确认其是否具备出租资格。

3.确认租赁物是否符合法律规定在房屋租赁中，需要确认租赁物是否符合法律规定。

一般来说，住宅用房不得用于商业用途，且需要符合相关消防安全规定。

如果租赁物不符合法律规定，承租人的利益将受到严重影响。

因此，在签订合同前，需要了解相关法律法规，并确认租赁物是否符合规定。

4.谨慎选择租赁管理公司对于一些大型的商业地产项目，可能会采用租赁管理公司的形式进行房屋租赁。

在这种情况下，承租人需要谨慎选择租赁管理公司，并了解其资质和信誉情况。

在签订合同前，最好了解租赁管理公司的收费标准和退费情形，避免后续纠纷的产生。

民法典关于“抵押权与租赁权的关系”规定的解读

民法典关于“抵押权与租赁权的关系”规定的解读重点法条第四百零五条抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

条文主旨本条是关于抵押权和租赁权关系的规定。

条文释义以房屋等财产抵押的，在设定抵押权之前，有时该财产上已存在租赁法律关系，这种在抵押权设立之前事先存在的租赁关系是否继续有效呢？从理论上讲，财产租赁属于债权的范畴，根据物权优先于债权的原则，财产所有权人将已出租的财产转让给第三人的，第三人取得财产的所有权的同时，承租人的租赁关系即归于消灭。

承租人可以要求出租人承担债务不履行的违约责任，但是不能向租赁物的买受人要求继续履行租赁合同，因为承租人与买受人不存在租赁合同关系。

但是，随着社会经济的发展，为了保护承租人尤其是不动产承租人的利益，维护社会稳定，现代各国民法都逐渐采取了增强租赁权效力的做法，将“买卖击破租赁”规则转为“买卖不破租赁”规则，即租赁关系成立后，即使出租人将租赁物转卖给第三人，该原已存在的租赁关系仍然对买受人有效，承租人仍然可以向受让人主张租赁权，受让人取得的是一项有租赁关系负担的财产所有权。

本法第725条也规定：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

”买卖等处分行为可以使租赁物的所有权发生变动，设定抵押也属于处分行为，在实现抵押权时会导致租赁物所有权的变动，可能影响到事先存在的租赁关系，为了保障承租人的权利，切实落实“买卖不破租赁”原则的精神，物权法第190条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

即，因实现抵押权而将抵押财产转让时，抵押人与承租人之间原有的租赁关系不当然终止，承租人可以在租赁合同的有效期内继续享有承租的权利。

在民法典物权编的编纂过程中，有些意见提出，仅凭订立抵押合同的时间与订立租赁合同的时间来认定抵押权和租赁关系的先后，容易滋生道德风险。

在实践中存在一些当事人恶意串通，通过虚构租赁关系或者倒签租赁合同的方式，侵害抵押权人的利益，为抵押权人实现抵押权制造障碍。

房屋出租后又实行抵押的案例分析

房屋出租后⼜实⾏抵押的案例分析房屋租赁后，房东与房客签订房屋租赁合同，因此，房客的合法权益受到《合同法》的保护。

如果房主在房屋租赁后⼜将房屋进⾏抵押，房东有权通知房客直接解除合同吗?房屋的现所有权⼈，即抵押权⼈有权要求房客解除租赁合同，搬离房屋吗?店铺⼩编为你讲解。

房屋出租后⼜实⾏抵押的案例分析⼀、案例近⽇，李某突然收到房东⼀份信函，称其租赁的商铺已经更换主⼈了，原租赁合同⽆效。

经了解，原来，李某与房东王某签订了⼀份商铺租赁合同，合同中约定房屋租赁期限为三年。

在租赁期间，王某因资⾦周转将商铺抵押给了银⾏，并办理了抵押登记⼿续。

后因资⾦周转出现问题，借款到期⽆法偿还，被银⾏通过司法程序将抵押物拍卖给顾某。

顾某认为⾃⼰是该商铺的所有权⼈，不同意继续履⾏租赁合同，并认为该租赁合同对⾃⼰没有约束⼒。

于是要求王某⾃⾏解除与李某的租赁合同，以实现⾃⼰的抵押权。

⼆、法律依据2.1、《物权法》第190条规定：订⽴抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

2.2、最⾼⼈民法院关于适⽤《<中华⼈民共和国担保法>若⼲问题的解释》第65条规定：抵押⼈将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让⼈继续有效。

按照法律规定，在债权到期后，债务⼈未履⾏债务致使抵押权⼈⾏使抵押权，将抵押物拍卖或变卖给第三⼈，只要此时租赁合同未到期，承租⼈仍可向第三⼈主张租赁权。

三、案例分析由上述法条的明⽂规定可以看出，订⽴抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

因此，本案中李某与房东王某签订的租赁合同应该继续有效，合同对新房东顾某具有约束⼒，其应严格按照合同约定继续履⾏，否则应承担相应的违约责任。

⽽李某可以选择继续租赁，直⾄合同租期到期，或者可以选择结束该租赁合同。

以上便是店铺⼩编为你讲解的相关知识，订⽴抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

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