房地产抵押权的提前实现
房产抵押合同中的抵押物处置方式
房产抵押合同中的抵押物处置方式一、抵押物处置方式抵押物处置是指债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押权人可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先受偿。
协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
二、房产抵押物处置程序1.通知被查封财产的保全法院，同时向抵押权人履行告知义务，并取得其书面同意。
2.双方当事人经协商一致，订立书面协议。
该书面协议应当载明抵押物名称、数量、被担保的债权种类、数额、履行期限和方式等。
3.申请法院对被查封的房产进行评估。
评估过程中，被申请人应予配合。
如有异议，可以提出。
评估完成后，法院将评估结果告知双方当事人。
4.当事人可以书面协议选择被查封财产所在地或者诉讼法院所在地基层法院管辖。
双方当事人书面协议选择管辖法院的，不影响应承担的执行责任。
5.法院将裁定书及债权文书送达至抵押权人和被申请人，并在不动产所在地执行裁定书及债权文书。
6.被查封的不动产由法院保管，当事人可以办理续封手续。
7.被申请人应当按照约定履行债务，否则债权人有权依法定方式处分抵押财产以实现优先受偿权。
8.处分抵押财产所得的款项在扣除执行费用和可能实现的债权后，应当剩余部分清偿债务，若没有剩余则应当提存。
三、房产抵押物处置注意事项1.当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
在抵押物被查封后，当事人应当积极履行告知义务，取得抵押权人的书面同意，为后续处置程序做好准备。
2.当事人可以书面协议选择被查封财产所在地或者诉讼法院所在地基层法院管辖。
这样更有利于当事人参加诉讼和法院审理裁决，同时也方便当事人申请执行。
3.在法院对被查封的不动产进行评估时，当事人应当予以配合，不得无故干扰评估过程。
评估结果出来后，当事人应当知晓自己的抵押物价值状况，以便于下一步的处置程序。
略论房地产抵押权的实现
ＮＯ ２ Ｖ．０１０
文 海 艺 苑
Ｌ Ｔ ＥＲ Ａ ＲＹ Ｇ Ａ ＬＬＥＲ Ｙ ｌ
略论房地 产抵押权 的实现
郭 晶岩
（ 白城 市气象局 ， 吉林 白城 １７ ０ ） ３０ ０
摘 要 ： 地产 抵 押 权 的 效 力 包括 主债 权 存 续 期 间 的效 力和 抵押 权 实现 过 程 中有 关行 为 的 效 力 。 法 院 房 执 行 过 程 中 ， 于 转 移 土 地使 用权 、 屋 所 有 权 裁 定 的 效 力 ， 送 达 权 利 受让 人 后 即发 生法 律 效 力 ， 对 房 在 并 不是 行 政 机 关 办理 登 记 后 才发 生权 属 变更 或 转 移 的 效 力 。 房 地 产抵 押 权 的 实 现 方 法有 折 价 、 卖 、 拍 变 卖。 关键词 ： 押权 ； 抵 权利 冲 突 ； 押 合 同 抵 中 图分 类 号 ： ２ ． 文 献 标 识 码 ： 文章 编号 ： ５ ５ １ （０ ２ — １ ８ ０ Ｄ９ ０４ Ａ １ ０ — ３ ２ １ ２ ０ — １ ０ ２ ０） ９
一
、
房 地产 抵押 权 实 现 概 述
际上 是 有 影 响 的 ：
房地产抵押权实现实际上也是房地产转让 ，根 据土地状 况可以分为集体土地与国有土地的抵 押。不同种类 的土地上
的 房地 产 抵 押 ， 实 现 时 有 不 同 的要 求 。 押 权 在 实 现 过 程 中 在 抵 还 受 到 的 如 下 权 利 限 制 ： 、 先 购 买 权 ， 、 先 权 ， 、 先 承 １优 ２优 ３优
进 行 协 商 处分 抵 押 物 ， 须 在 法 院 执 行 程 序 中 存续 期间的效力 和抵押
权 实 现 过 程 中有关 行 为 的效 力 。 （ ） 债权存续期间的效力 一 主
房地产抵押权实现的若干争议问题探讨
作者： 方龙华
作者机构： 江西省上饶地区中级人民法院
出版物刊名： 法学
页码： 45-47页
主题词： 房地产抵押权;抵押权人;抵押物;抵押人;抵押登记;有限产权;租赁权;争议问题;抵押合同;债权人
摘要： <正> 一、房地产抵押权的实现要件和方式 房地产抵押权,是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有方式向抵押权人提供债务履行担保,债务人不履行债务时,抵押权人依照法律的规定,以拍卖被抵押房地产,或以其他方法处分被抵押房地产而优先受偿的权利。
抵押权的本质在于担保债权的受偿。
房地产抵押权要得以实现必须符合法定要件: 1.必须以房地产抵押权有效存在为前提,亦即抵押权人和抵押人之间有明确的抵押法律关系。
一是从法律关系的形式看,最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第112条规定
的“债务人或者第三人向债权人提供抵押物。
2024年房地产借款合同参考范本（四篇）
2024年房地产借款合同参考范本借款方（甲方）：贷款方（乙方）：签约日期：____年____月____日鉴于甲方的______需求，甲方依据《单位住房贷款办法》向乙方申请借款，乙方经审查同意发放。
为确保双方权益和责任的清晰，特此订立本协议，共同遵守。
一、甲方同意向乙方借款人民币（大写）_____，专门用于______。
借款期限为____年____月，即自____年____月____日至____年____月____日。
二、乙方承诺按照以下资金供应计划提供贷款：____年____月____日____元；____年____月____日____元。
三、甲方应按以下计划归还贷款本金：____年____月____日____元；____年____月____日____元。
四、贷款利息自贷款支付之日起，按月利率____‰计算，每季度结算。
若甲方未能按期归还贷款，逾期部分将加收____%的利息。
若贷款未用于规定用途，将加收____%的利息。
五、如乙方未能按计划提供贷款，将按违约金额和延期天数，每日向甲方收取万分之三的违约金。
若甲方未能按时支付利息，乙方有权从甲方账户中扣收或暂停支付贷款。
六、在本合同有效期内，如遇国家利率调整，自调整日起，乙方将按新利率计算利息，并书面通知甲方和担保方。
七、若借款到期甲方无法按期偿还，乙方有权从甲方的存款账户中扣收或以抵押物抵偿。
若采取第三方担保，担保方应代为偿还。
担保方在收到乙方还款通知一个月后仍未归还，乙方有权从其存款账户中扣收或通过法律途径保护自身权益。
八、甲方在法人变更时，需提前____天通知乙方，变更后的法人将继续履行原法人所规定的权利和义务。
九、在本合同有效期内，甲方应按季向乙方提供统计、会计、财务等方面的报表及其他相关资料。
乙方有权检查甲方的生产经营活动，以确保贷款的正确使用。
十、甲方提交的借款申请书、抵押或担保协议书均为本合同的组成部分。
如需变更合同条款，需经甲乙双方协商一致，并签署借款合同补充文本。
《房地产法》第4次形成性考核册作业答案
《房地产法》第4次形成性考核册作业答案一、选择题1、ABCD2、ABC3、A4、AD5、AC6、ABC7、B8、ABC9、ABCD10、ABCD 11、ABCD 12、ABC 13、ABCD 14、ABC二、名词解释1、房地产管理职权是指房地产管理主体依照法律规定或国家授权所享有的对房地产开发，交易等活动进行管理的职责权限。
2、房地产法律义务是指房地产法律关系主体依照法律规定和合同约定在房地产活动中必须为一定行为或不为一定行为，以满足权利主体的要求。
3、土地利用总体规划是指各级人民政府，根据国民经济和社会发展的情况，对土地的开发，利用，整治和保护在时间上和空间上所作的战略构思和设计方案。
4、城市规划是人民政府对城市的规划，容量各项建设用地及各项基础设施的配置在时间上和窨上进行综合构思，布置的行为。
5、土地利用规划是指国家利用计划手段，对土地的开发，利用，整治和保护进行统筹安排，把土地的“开源”和“节流”纳入国家计划管理体系的一种土地利用管理制度。
三、简答题1、答：根据房屋租赁的有关规定，房屋租赁的条件为：（1）有从事房屋租赁的营业执照;（2）出租房屋所占的土地是以出让方式取得的;（3）有合法的房屋所有证书;（4）房屋能正常使用，符合安全条件。
根据有关规定，有下列情形之一的房屋不的出租:（1）未依法取得所有权证的;（2）司法行政机关查封或限制的;（3）未征得共有人同意的;（4）权属有争议的属违法建筑的;（6）不符合安全标准的;（7）已抵押，未经抵押权人同意的;（8）不符合民公安，环保，卫生等有关规定的;（9）法律，法规规定禁止出租的其他情形。
2、答：根据有关法律规定，设立房地产公司应当具备以下条件:（1）有自己的名称和组织机构;（2）有固定的经营场所;（3）有符合国务院规定的注册资本;（4）有足够的专业技术人员;（5）法律，行政法规定的其他条件。
3、答：房地产转让除应遵循平等、自愿、等价有偿、诚实信用等民法的基本原则，还应遵循以下原则：（1）出让方地位不变原则;（2）房地产一致原则;（3）效益不可损原则。
6781078_完善房地产抵押管理的思考和建议
01 Gold Master 2015 中国房地产金融110C 当前房地产抵押是商业银行普遍接受的贷款担保方式，也是最主要的贷款担保方式。
本文阐述了房地产抵押的基本属性和重要意义,并深入分析商业银行实际业务中房地产抵押存在的法律风险、操作风险和市场风险，从完善银行管理、监管措施和优化市场环境等角度提出相关措施建议。
一、房地产抵押的基本属性和重要意义（一）房地产抵押的基本属性根据《城市房地产抵押管理办法》，房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
1．房地产抵押的基本性质债权人基于房地产抵押而享有的权利称为房地产抵押权，房地产抵押权具有物权性和价值权性两大基本性质。
房地产抵押权为担保物权，其权利的内容、实现方式和范围等方面有别于债权。
房地产抵押权的价值权性，是指抵押权人对所抵押房地产的价值支配权，其所支配的对象不是房地产实体，而是其价值。
2．房地产抵押的效力房地产抵押一经设定，即产生相应的法律效力，不仅在当事人之间设定了相应的权利和义务，且对抵押物及与其有关的其他财产权也有影响。
一是优先受偿效力。
房地产抵押权人在其债务人届期不履行债务时，可从变卖的价款中优先于普通债权人获得清偿。
房地产抵押的债权范围包括主债权、利息、违约金、损害赔偿金、实现房地产抵押权的费用等。
二是抵押物价值保持的效力。
抵押人的行为足以使所抵押房地产的价值减少的，房地产抵押权人有权要求抵押人停止其行为。
所抵押的房地产价值减少时，房地产抵押权人有权要求抵押人恢复其价值或者提供与减少的价值相当的担保。
抵押人对抵押物价值减少无过错的，房地产抵押权人则在抵押人因损害而得到的赔偿范围内要求提供担保。
三是对其他抵押权的影响。
房地产价值巨大，足以担保数个债权。
同时，抵押不移转房地产的占有，完善房地产抵押管理的思考和建议饶承波、陈斌因此有可能在同一个房地产上设定数个抵押权。
在同一房地产上设定数个抵押权时，其担保的债权按抵押权设定的先后顺序受偿，顺序相同的则按债权比例受偿。
房地产抵押与租赁并存对实现抵押权的影响
摘要:本文就房地产抵押与租赁的先后顺序及两者之间存在的矛盾进行法律解读，对租赁合同是否经过登记公示、抵押权是否受到影响和抵押权和租赁权进行分析研究，指出我国目前租赁权登记公示法律制度存在不足，有待进一步完善。
关键词:抵押权租赁房地产是银行信贷业务中最常用的一种抵押物。
在信贷业务实践中，抵押和租赁同时存在于一个房地产上是常见的现象；如果租赁期限迟于抵押所担保的主债权期限到期，抵押权人在主债权到期未受清偿时又可能行使抵押权，因此就会引发不可回避的问题：租赁权的存在可能会对处置转让抵押物带来不利影响。
此时抵押权人是否能够主张解除租赁合同排除影响？对抵押权和租赁权的效力范围如何妥善进行界定和协调？本文对此进行分析。
1先抵押后出租1.1我国现行立法有关规定《物权法》第190条：抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》（以下简称《担保法司法解释》）第66条：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。
抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。
1.2法律选择和适用《物权法》是基本法律，且在《担保法司法解释》之后公布实施，显然《物权法》第190条应优先适用。
按照《物权法》第190条规定，对于先设立已办理登记的抵押后出租的情形，抵押权人有权在租赁权影响到抵押权实现效果时请求排除妨碍，解除租赁合同；而对于先设立的抵押未办理登记的情况，该条没有进行进一步的规定，那么是否应该补充适用《担保法司法解释》第66条的规定？如果补充适用《担保法司法解释》第66条，则虽然抵押人在处置前不得解除租赁合同，但抵押物的受让人可以在受让抵押物后解除租赁合同。
民法历年司法考试案例分析题
民法历年司法考试案例分析题（2022年）四、（本题19分）案情：甲公司从某银行贷款1200万元，以自有房产设定抵押，并办理了抵押登记。
经书面协议，乙公司以其价值200万元的现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品为甲公司的贷款设定抵押，没有办理抵押登记。
后甲公司届期无力清偿贷款，某银行欲行使抵押权。
法院拟拍卖甲公司的房产。
甲公司为了留住房产，与丙公司达成备忘录，约定：“由丙公司参与竞买，价款由甲公司支付，房产产权归甲公司。
”丙公司依法参加竞买，以1000万元竞买成功。
甲公司将从子公司筹得的1000万元交给丙公司，丙公司将这1000万元交给了法院。
法院依据竞拍结果制作民事裁定书，甲公司据此将房产过户给丙公司。
法院裁定书下达次日，甲公司、丙公司与丁公司签约：“甲公司把房产出卖给丁公司，丁公司向甲公司支付1400万元。
合同案例分析题：签订后10日内，丁公司应先付给甲公司400万元，尾款待房产过户到丁公司名下之后支付。
甲公司如果在合同签订之日起半年之内不能将房产过户到丁公司名下，则丁公司有权解除合同，并请求甲公司支付违约金700万元，甲公司和丙公司对合同的履行承担连带责任。
”在甲公司、丙公司与丁公司签订房产买卖合同的次日，丙公司与戊公司签订了房产买卖合同。
丙公司以1500万元的价格将该房产卖给戊公司，尚未办理过户手续。
丁公司见状，拒绝履行支付400万元首付款的义务，并请求甲公司先办理房产过户手续，将房产过户到丁公司名下。
甲公司则要求丁公司按约定支付400万元房产购置首付款。
鉴于各方僵持不下，半年后，丙公司索性把房产过户给戊公司，并拒绝向丁公司承担连带责任。
经查，在甲公司、丙公司和丁公司签订合同后，当地房地产市场价格变化不大。
问题：1.乙公司以其现有的及将有的生产设备等动产为甲公司的贷款设立的抵押是否成立？为什么？2.某银行是否必须先实现甲公司的房产的抵押权，后实现乙公司的现有的及将有的生产设备等动产的抵押权？为什么？3.甲公司与丙公司达成的备忘录效力如何？为什么？4.丙公司与戊公司签订房产买卖合同效力如何？为什么？5.丁公司是否有权拒绝履行支付400万元的义务？为什么？6.丁公司是否有权请求甲公司在自己未支付400万首付款的情况下先办理房产过户手续？为什么？7.丁公司能否解除房产买卖合同？为什么？8.丙公司能否以自己不是合同的真正当事人为由拒绝向丁公司承担连带责任？为什么？9.甲公司可否请求法院减少违约金数额？为什么？参考答案：1.成立。
2022年-2023年房地产经纪协理之房地产经纪综合能力综合检测试卷B卷含答案
2022年-2023年房地产经纪协理之房地产经纪综合能力综合检测试卷B卷含答案单选题（共30题）1、依据房地产的（），可将房地产分为居住房地产、办公房地产、零售商业房地产等。
A.面积B.外观C.用途D.价格【答案】 C2、房地产经纪人员对委托房屋的电梯配置情况与性能的检查，属于房屋（）实地查看。
A.区位状况B.物业管理状况C.实物状况D.交易状况【答案】 C3、张某出国留学前将登记用途为商住的房屋（底层为商铺、二楼为住宅）转让给刘某。
在办理了交易过户有关手续后，刘某向甲银行申请抵押贷款并获准，得到贷款40万元，半年后又将该房屋抵押给乙银行，得到贷款15万元。
在抵押期间，未经甲、乙银行同意，刘某便将该房屋出租给陈某，但将抵押事实书面告知了陈某。
刘某贷款还款期到后，因炒股失败无力归还贷款，此时陈某与刘某约定的租赁期限尚未届满。
A.转移B.更正C.抵押D.地役权【答案】 A4、房屋查验时，房地产经纪人员应根据现场勘察情况，填写（）。
A.公用设备运行报告B.住宅使用说明书C.房屋交接单D.房屋环境信息核查表【答案】 C5、带领客户实地看房后，房地产经纪人员应当（）。
A.让其交意向金B.逼迫客户购买C.及时回访客户D.让其交看房费【答案】 C6、房地产具有独占性，是因为房地产具有（）特性。
A.不可移动B.独一无二C.价值较大D.供给有限【答案】 D7、李某父亲于2018年3月5日死亡；3月20日登记机构受理李某的继承房屋登记申请，3月22日将申请登记事项记载于登记簿；3月23日李某领取不动产权证书。
李某取得该房屋所有权的时间是2018年（）。
A.3月5日B.3月20日C.3月22日D.3月23日【答案】 A8、根据房地产经纪活动所促成的房地产交易类型，可将房地产经纪业务分为房地产租赁经纪业务和（）。
A.房地产买卖经纪业务B.房地产贷款代办业务C.房地产代理业务D.房地产登记代办业务【答案】 A9、抵押权的核心内容在于取得抵押物的（）。
最新历年司法考试民法历年真题解析[主观题]
![最新历年司法考试民法历年真题解析[主观题]](https://img.taocdn.com/s3/m/2c604fe06bec0975f465e29d.png)
案例分析题：（2011年）四、（本题19分）案情：甲公司从某银行贷款1200万元，以自有房产设定抵押，并办理了抵押登记。
经书面协议，乙公司以其价值200万元的现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品为甲公司的贷款设定抵押，没有办理抵押登记。
后甲公司届期无力清偿贷款，某银行欲行使抵押权。
法院拟拍卖甲公司的房产。
甲公司为了留住房产，与丙公司达成备忘录，约定：“由丙公司参与竞买，价款由甲公司支付，房产产权归甲公司。
”丙公司依法参加竞买，以1000万元竞买成功。
甲公司将从子公司筹得的1000万元交给丙公司，丙公司将这1000万元交给了法院。
法院依据竞拍结果制作民事裁定书，甲公司据此将房产过户给丙公司。
法院裁定书下达次日，甲公司、丙公司与丁公司签约：“甲公司把房产出卖给丁公司，丁公司向甲公司支付1400万元。
合同签订后10日内，丁公司应先付给甲公司400万元，尾款待房产过户到丁公司名下之后支付。
甲公司如果在合同签订之日起半年之内不能将房产过户到丁公司名下，则丁公司有权解除合同，并请求甲公司支付违约金700万元，甲公司和丙公司对合同的履行承担连带责任。
”在甲公司、丙公司与丁公司签订房产买卖合同的次日，丙公司与戊公司签订了房产买卖合同。
丙公司以1500万元的价格将该房产卖给戊公司，尚未办理过户手续。
丁公司见状，拒绝履行支付400万元首付款的义务，并请求甲公司先办理房产过户手续，将房产过户到丁公司名下。
甲公司则要求丁公司按约定支付400万元房产购置首付款。
鉴于各方僵持不下，半年后，丙公司索性把房产过户给戊公司，并拒绝向丁公司承担连带责任。
经查，在甲公司、丙公司和丁公司签订合同后，当地房地产市场价格变化不大。
问题：1.乙公司以其现有的及将有的生产设备等动产为甲公司的贷款设立的抵押是否成立？为什么？2.某银行是否必须先实现甲公司的房产的抵押权，后实现乙公司的现有的及将有的生产设备等动产的抵押权？为什么？3.甲公司与丙公司达成的备忘录效力如何？为什么？4.丙公司与戊公司签订房产买卖合同效力如何？为什么？5.丁公司是否有权拒绝履行支付400万元的义务？为什么？6.丁公司是否有权请求甲公司在自己未支付400万首付款的情况下先办理房产过户手续？为什么？7.丁公司能否解除房产买卖合同？为什么？8.丙公司能否以自己不是合同的真正当事人为由拒绝向丁公司承担连带责任？为什么？9.甲公司可否请求法院减少违约金数额？为什么？参考答案：1. 成立。
重温《房地产抵押估价指导意见》
大部分款项后 ，承包 人就该商 品房享 有的工程价款优先受偿权 ６ ． 已抵押 担保 的债 权数额等。 《 指导意见》 第十八 条规定 ， “ 房 地产 估价师知悉估价 对象 已设定抵押权 的 ，应当在估价报告 中 披露已抵押及其担保的债权情况。” 特别是在顺位抵押贷款时， 在估 价报告 中披露 的已抵 押及其担保 的债权 情况对于第二顺位 抵押权人尤 为重要 。 二、 《 指导意见》 强调 了房 地产 抵押估价不仅应 当遵 守独 立、 客观 、 公正、 合 法的原则 ， 还应 当遵守谨慎的原则 在估 价 中遵循 的原则 不 同 ， 其评 估价值 内涵 、 定价 方式 、 考 虑 的影 响因素 以及各种估 价指 标 的确 定都不会 相 同。《 指 导意 见》 通篇 贯穿 了“ 谨 慎” 概念， 很显 然《 指 导意见》 希望房地产 抵押 估价工作 能够 成为防范金融信 贷风险的一道 防火墙 ，而绝 不是 制造和加大金融信贷风 险的推手 。 三、 《 指导 意见》首次明确规定房 地产抵押估价必须要进 行
抵押 估价 工作 的规 范起 到 了很 大的促 进
作 用。 而今 ， 重温《 指 导意见》 ， 对进 一步完
善房地 产抵 押估价 工作 ， 提 高房地产抵押
重温 《 房 地产 抵 押估价 指导意 见》
●于 飞鹏
不得 对抗买受人 。”
估价报告 质量有 着十分 重要 的意 义 ， 对金
融机 构和 广 大融 资借 款客 户充分理 解 和 配合评估 工作 的要 求也 具有现 实意义。 关键词 ： 重温 房地产抵押估价 指 导意见 中图分类号： Ｆ ２ ９ ３ ． ３ 文献标识码 ： Ａ 文章编号： １ ｏ ０ ４ — ４ ９ １ ４ （ ２ ０ １ ３ ） １ ２ — ２ ８ ５ — ０ ２
房地产开发协议书中关于抵押权登记的约定
房地产开发协议书中关于抵押权登记的约定【正文】本协议书是根据中华人民共和国相关法律法规制定的，由甲方_________公司（以下简称甲方）与乙方_________银行（以下简称乙方）共同签订的房地产开发协议。
本协议约定了双方在房地产开发合作中关于抵押权登记的相关事项，以保障双方的权益，并促进项目的顺利进行。
一、抵押权的设定和范围1.甲方作为借款人，在项目开发过程中可能需要向乙方融资，因此甲方将项目相关土地、房屋及其他不动产作为抵押物设定给乙方。
具体的抵押物范围和详细说明见附件一《抵押物清单》。
2.乙方同意接受上述抵押物，并在登记机关进行相应的抵押权登记手续，确保抵押权的合法性和有效性。
二、抵押权的实施条件1.甲方需按照协议约定的资金使用计划和进度进行资金的使用，并根据合同要求支付相关的贷款本息。
2.如甲方违约或未履行协议约定的责任，乙方有权根据法律法规的规定，提前实施抵押权，保护债权人的利益。
三、抵押权登记的办理流程1.甲方应提供完整、准确的抵押物信息和相关资料，包括但不限于房产证明、土地使用证明等。
2.乙方负责协助甲方完成抵押权登记手续的办理，包括与登记机关的沟通、提交材料等。
3.登记机关根据相关规定进行抵押权登记，并出具相应的登记证书，确保抵押权的合法性和有效性。
四、抵押权的解除和注销1.甲方按照约定的还款计划，偿还全部贷款本息后，乙方应协助甲方办理抵押权的解除和注销手续。
2.甲方应承担解除和注销过程中的相关费用，并按时支付。
五、其他约定1.甲方在贷款期间应妥善保管抵押物，并确保抵押物不受损坏、减值等情况，否则应承担相应的责任。
2.甲方不得私自处置抵押物，包括但不限于转让、出租等行为。
3.乙方拥有对抵押物的查验权和监督权，甲方应积极配合并提供必要的便利。
4.本协议中未尽事宜，由双方在诚信、互惠互利的基础上协商解决。
六、争议解决1.双方如发生争议，应首先通过友好协商解决。
协商不成的，任何一方可以向有管辖权的人民法院提起诉讼。
房地产抵押管理规定
房地产抵押管理规定房地产抵押管理规定是指规范和规定房地产抵押行为的相关法律，其目的在于保障房屋买卖当事人的权益，规范和稳定房地产市场，促进经济发展。
本文将就房地产抵押管理规定所涉及的内容进行详细的解析。
一、抵押权设立为了规范抵押权设立的行为，抵押物的确定是至关重要的。
抵押物的确定包括抵押物的名称、数量、质量、地点、价值等方面的内容。
在抵押物的设定过程中，应当严格按照相关规定进行，确保抵押权利的设立无误。
同时，应当明确抵押权的范围、期限、抵押物转让、抵押权转移等内容。
二、抵押债权范围抵押债权的范围是指被抵押的债权情况，主要包括债权金额、借款期限、还款方式等内容。
在抵押债权范围中，应当注明抵押债权是否包含赔偿款、违约金、利息、罚金等费用，同时也应当注明抵押债权是否可转让。
三、抵押物转让抵押物的转让是指将抵押权所涉及的抵押物权利全部或部分转让给第三方的行为。
在抵押物转让的过程中，应当明确抵押物转让所涉及的全部内容，例如买方、转让金额、转让时间、转让条件、转让方式等。
四、清偿权设定清偿权是指抵押权人在债务人违约时行使的优先清偿权，其主要内容包括清偿权的设定、清偿权的范围、清偿权的期限等。
在清偿权设定的过程中，应当根据具体情况严格进行，确保其程序合法，内容严谨。
五、抵押权代理抵押权代理是指抵押权人委托第三方代理行使抵押权的行为。
抵押权代理的具体条件包括代理人的资格、代理方式、代理期限、代理费用等。
在抵押权代理的过程中，应当根据具体情况进行权衡，确保代理人具备相关的资质和能力。
六、其他相关规定除上述内容外，房地产抵押管理规定还包括了房地产抵押登记、房地产抵押物价值评估、房地产抵押权人权利保护等方面的具体规定。
这些规定的内容与上述内容相似，都是为了保障房地产市场的稳定和健康发展。
总之，房地产抵押管理规定是保障房地产市场的稳定和健康发展的关键措施之一。
在实际操作中，我们应当严格按照相关规定进行，确保房地产抵押的相关事项符合法律法规要求，保护房屋买卖当事人的权益，促进经济发展。
论个人住房抵押贷款中抵押权的实现
构的商业化改革而逐步发展起来 的。借款人 申请贷款 的目的是用于购买房地产 ，由于其不能或不愿一次性 付清购房款 ，所 以就需要 向金融机构融通资金 ，以完
成交易。
现方式包括 ：拍卖 、变卖和折价三种。但是 ，以房地
产作为抵押物 ，我国法律只规定 了以拍卖方式实现抵 押权这样一种方式。 （ ） 二 程序繁琐。按照法律规定 ，抵押权人欲处分 抵押物 时，可以与抵押人就处分抵押物进行协商 ，协 商不成 时才可向人民法院起诉。但在实务中 ，抵押人 通常不会积极配合抵押权人 ，而抵押权人甚至根本无
抵押权的实现， 是指抵押权人在债务人到期不履行
债务时， 就抵押物变价或与抵押人签订合同取得抵押物
的所有权 ， 使受担保的债权得到满足的行为，它是住房 抵押权制度的核心问题。因此 ， 为更好地规范个人住房
抵押贷款，为个人住房贷款业务创造 良好的条件，对抵
押权 的实现问题进行探讨具有重要的意义。
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第 １ 第 １ ４卷 期
２０ ０ ２年 ２月
广 东行 政 学 院 学 报
Ｊ ｕ ｎ １ｏ ｕ ｎ ｄ ｎ ｎ ｔ ｕｅ ｏ ｕ ｌｃ ｄ ｎｓｒ ｔ ｎ ｏ ｒ ａ ｆ Ｇ ａ ｇ ｏ ｇＩ ｉ ｔ ｆＰ ｂｉ ｓｔ Ａ ｍｉ ｉｔａｉ ｏ
关键词：抵押 ；住房抵押 ；住房抵押贷款 ；抵押权 中图分类号 ：Ｄ ２ ．８ 文献标识码 ：Ａ 文章编号：１０—４３ （０２叭一０３ ０ ９２ ２ ０８ ５３２０ ） ０卜 ４
在我 国，房地产业作为国民经济的支柱产业 已成 为经济发展 的新增长点 。金融业 的介入加快了资金 的 流转 ，为房地产业 注入 了 “ 血液”。个人住房抵押贷 款是一项新兴业 务 ，它是随着我 国住房制度及金融机
房地产抵押权(基本释义)
设定抵押权的范围是指可以作为抵押房地产的范围以及抵押担保的范围这两个方面。首先，从可以作为抵押 房地产的范围看：《城市房地产管理法》第四十七条规定：“依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土 地使用权，可以设定抵押权。”即允许抵押的房地产主要分两大类：一是房屋所有权。二是以出让方式取得的土 地使用权。在这范围之内的房地产均可设定抵押权，但在这范围之外的房地产则不能设定抵押权。建设部的规章 《城市房地产抵押管理办法》第八条对不能设定抵押的房地产作了列示性的规定：1.权属有争议的房地产；2.用 于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；3.列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；4.
2、依法登记原则。房地产设立抵押，虽是当事人双方意思自愿的行为。但行为的最终生效都受到我国法律规 范的制约。《城市房地产管理法》第六十一条对此作了明文规定：“房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政 府规定的部门办理抵押登记。”《担保法》第41条规定：“抵押合同自登记之日起生效。”第43条第二款规定： “当事人未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。”
担保物权1、先受偿效力 房地产抵押权的对内效力，简而言之，即房地产抵押权人有就受担保的债权对抵押的房地产优先受偿的权力。 房地产抵押权人在其债务人届期不履行债务时，无须经房地产抵押人的同意即可对抵押的房地产予以处分，并从 变卖的价款中优先于普通债权人获得清偿。 2、房地产抵押权担保的债权范围效力
房地产抵押权担保的债权范围包括：⑴主债权；⑵利息。包括法定利息和约定利息。由于债务人迟延履行而 导致的利息即迟延利息，亦属于房地产抵押权的担保范围；⑶违约金；⑷损害赔偿金；⑸实现房地产抵押权的费 用。
房地产抵押合同为要式合同，抵押人和抵押权人订立房地产抵押合同，应当采用书面形式并记载法律规定的 内容，主要包括：⑴债权人、债务人、抵押人的姓名（名称）、住址；⑵被担保主债权种类、数额；⑶债务人履 行债务的期限；⑷房地产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者使用权权属；⑸抵押担保的范围； ⑹当事人认为需要约定的其它事项。房地产抵押合同所记载的内容不符合法律规定要求的，当事人应当予以补正。
抵押担保合同范本
抵押担保合同范本抵押担保合同范本篇1抵押人(以下简称甲方)：抵押权人(以下简称乙方)：兹因甲方为担保乙方对于其所有的债权，将由甲方提供抵押物，为乙方设定抵押权，并约定条款如下：一、所担保的债权：包括本金_________元(在本合同有效期间内，得分次循环动用，但在同一时间，其动用总额以上开金额为最高限额)及其利息，逾期利息，既违约金以及债务不履行致乙方蒙受损害的赔偿。
至债权实际金额及各种利息违约金的计算方法以及债务的清偿期，另立借据，透支约据、本票、约定书、委任保证合同为凭，并作为本合同的附件，各该附件所规定事项的效力与本合同同。
二、抵押物：_________牌_________型汽车_________辆，车辆牌号为：_________，发动机号为：_________，车架号为：_________。
上述用于抵押的车辆为__________________所有。
三、本合同所担保的债务纵未届清偿期，乙方亦可以随时通知甲方清偿其全部或一部，甲方愿即照办，绝无异议。
四、抵押物于登记后如有粘贴标签或烙印的必要时，甲方应协助乙方或登记机关办理。
其因此而支出的费用，全部应由甲方负担。
五、甲方及抵押物提供人切实声明：上述抵押物完全为甲方或抵押物提供人合法所有，并与任何第三人的权利无关。
如日后发生任何纠葛致使乙方遭受损害时，纵其事由非可归责于甲方及担保物提供人，亦愿负连带赔偿责任。
六、本合同存续期间，甲方及抵押物提供人保证抵押物占有人对于抵押物必尽妥善保管的责任所有因抵押物支出的税费、修理、保养等一切费用，亦与乙方无涉。
七、抵押物的现状发生变动时，不论其原因如何，甲方及抵押物提供人应及时通知乙方。
其因抵押物现状的变动或价值的抵落致不能或不足使本合同第一条开列的全部债权获得清偿时，乙方因此所遭受的损失，甲方及抵押物提供人愿负连带赔偿责任。
八、抵押物应按乙方指定置于_________省_________市_________路_________号，甲方保证决不擅自迁移。
房地产抵押管理办法
房地产抵押管理办法房地产抵押是伴随着中国土地使用权制度改革和房地产业的发展，而产生的一种房地产利用方式，也是融资风险的一种防范措施。
下文是房地产抵押管理办法，欢迎阅读!第一章总则第一条为了加强房地产抵押管理，维护房地产市场秩序，保障房地产抵押当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》，制定本办法。
第二条凡在城市规划区国有土地范围内从事房地产抵押活动的，应当遵守本办法。
地上无房屋(包括建筑物、构筑物及在建工程)的国有土地使用权设定抵押的，不适用本办法。
第三条本办法所称房地产抵押，是指抵押人以其合法房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
本办法所称抵押人，是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。
本办法所称抵押权人，是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。
本办法所称预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
第四条以依法取得的房屋所有权抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押。
第五条房地产抵押，应当遵循自愿、互利、公平和诚实信用的原则。
依法设定的房地产抵押，受国家法律保护。
第六条国家实行房地产抵押登记制度。
第七条国务院建设行政主管部门归口管理全国城市房地产抵押管理工作。
省、自治区建设行政主管部门归口管理本行政区域内的城市房地产抵押管理工作。
直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门(以下简称房地产管理部门)负责管理本行政区域内的房地产抵押管理工作。
2023年房地产估价师之基本制度法规政策含相关知识基础试题库和答案要点
2023年房地产估价师之基本制度法规政策含相关知识基础试题库和答案要点单选题（共30题）1、王某与甲房地产开发商，签订了某套商品住宅的买卖合同，关于该合同的分类，归类正确的是（）。
A.非典型合同B.不要式合同C.双务合同D.无偿合同【答案】 C2、某房地产开发公司在城市规划区内建设一住宅小区，该项目工程合同价为500万元，建筑工期为18个月。
该房地产开发公司申请领取施工许可证时，应当提交建设资金已经落实的证明文件。
按照规定，其到位资金原则上不少于（）万元。
A.100B.120C.150D.250【答案】 C3、在工程建设定额中，分项最细、定额子目最多的是（）。
A.概算指标B.概算定额C.预算定额D.施工定额【答案】 D4、印花税的税率采用（）两种。
A.定额税率和累进税率B.比例税率和定额税率C.累进税率和累退税率D.特殊税率和一般税率【答案】 B5、房屋租赁是房地产市场中一种重要的( )形式。
A.转让B.买卖C.交易D.析产【答案】 C6、某房地产开发公司以下简称开发公司，征用X省Y市Z县基本农田以外的耕地360亩开发建设一综合小区，该项目预计总投资为5.88亿元。
其中征地补偿费及出让金共1.08亿元已全部支付。
工程分三期建设用地规模相同，每期投资均为1.96亿元。
一期工程于2011年4月动工，2011年8月底开发公司已投入5000万元，9月1日拟向银行申请在建工程抵押。
A.3000万B.5000万C.3亿D.9亿【答案】 C7、下列关于建设工程招标的表述中，错误的是（）。
A.全部或部分使用国有资金投资的项目必须进行招标B.使用外国政府援助资金的项目必须招标C.必须进行招标的项目，应由本地区、相关部门或相关组织参加投标活动D.工程建设招标代理机构资格分为甲级、乙级和暂定级【答案】 C8、下列关于给水系统的升压设备，表述错误的是（）。
A.屋顶水箱常用钢板焊接制成圆形或方形B.城市给水系统常采用低压制，一般只能供六层以下用水C.离心式水泵一般设于基层D.气压给水装置的缺点是水压变化大、效率低、能耗较多，供水安全性不如屋顶水箱可靠【答案】 C9、房产测量中以中误差作为评定精度的标准，以（）倍中误差作为限差。
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遇到物权纠纷问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>房地产抵押权的提前实现一、引言市场经济说到底是信用经济、法制经济。
市场经济主体的信用是靠法律规范维系、国家强制力保障的。
信用体系发达并进入良性的循环后，市场交易频繁，市场经济得到发展。
目前，我国社会主义市场经济的信用体系因制度性的原因、国家强制执行力之贫乏无力，始终未完全的得以确立。
这种现状的存在，导致民事债权债务的设立、履行过程中，人之保证、物之担保成为必不可少的信用担保。
尤其是作为不动产的房地产抵押更为信用担保之基石。
可以设想，房地产抵押权最后都无法担保债权的实现，信用经济也就无从谈起。
基础之不在，何以成就信用经济大厦，因此，在理论上研究房地产抵押权之实现，就显得更为急迫、更有意义。
《担保法》第十四条、第三十六条明确：抵押人可以其所有的房屋及该房屋占用范围内的土地使用权同时抵押，以担保债权人债权的实现。
同时，《担保法》及最高人民法院关于担保法的解释(以下简称《解释》)对于房地产抵押权的设定、取得方面进行了较为详细的规定：房地产抵押权成立系采登记成立主义。
但担保物权系为担保债权人债权的实现而设立的，担保物权人最关心的不仅仅是物权的设定，更重要的是担保物权的实现。
《担保法》基于此，以第四节专节在抵押权的实现方面作出了一些原则性的规定，具体到房地产抵押权的实现的规定则了了无己，关于房地产抵押权的实现方面的法规零星地散落在《城市房地产抵押办法》、《拍卖法》、《最高人民法院关于执行若干问题的解释》等法规与司法解释当中，但现有的这些法规、司法解释在房地产抵押的实现方面，不仅规定相对粗糙，且不具有很强的操作性。
甚至于在某些方面的规定存在矛盾之处。
笔者认为，对房地产抵押权的实现方式，有必要在现有的法律、法规、司法解释的基本框架之下，依民法原理、司法实践的积累的经验，来予以充实。
以利房地产抵押权的真正实现。
因此，从实践的角度研究房地产抵押权的实现方式，对于促进市场经济的发展尤有现实意义。
房地产抵押作为呈流转状态的债权债务之交易担保，在讨论房地产抵押权的实现时，应以动态的方法，分析在债权流转的各个阶段，抵押权实现的可能性与现实性。
二、债务履行期限未届满前，房地产抵押权实现的可能性与现实性，防范抵押物权再度沦为债权请求权。
1、抵押人转让抵押房地产，抵押权人抵押权实现方式。
在展开此问题的论述之前，首先要解决的是，在设定抵押权之后，有担保物权的房地产是否能够转让;另外，转让是否要受到一定的限制。
根据民法关于设立担保物权的用意及物权具有追及性的原理来看，房地产担保物权设立，不仅是为了担保债的履行，更为了发挥房地产所有权的最大效用，从而使不动产所有权真正实现担保物权、用益物权两翼齐飞”的最大效用状态;物权追及性的原理告诉我们，只要物权所涉及之物存在，特别是不动产，担保物权可以一直追及不动产的最后所有权人，以实现房地产抵押权。
从而担保债权的实现。
由此可见，其上设有担保物权的房地产是可以转让的，且在所有权的处分上，亦不应有实体权利的限制。
《担保法》第四十九条抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告示知受让人的，转让行为无效。
”;《解释》第六十七条抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权;取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。
受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。
”;《办法》第三十七条经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或者出租。
”上述规定，对抵押房地产是否可以转让的回答是一致的，而在转让的限制上却未尽一致。
应当说，《解释》的规定是符合法理的，兼顾了房地产所有权人与抵押权人的利益。
《办法》比之《担保法》更倾向于抵押权人。
同时，《担保法》、《办法》在各该条都规定：抵押房地产转让所得价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权。
”至于如何清偿、未清偿的法律后果是什么?即使是最倾向于抵押权人的《办法》也未作进一步的规定。
设想一下，如果抵押权人依《办法》的规定，善意地期待抵押人将转让抵押物之价款提前清偿债务，因而同意转让，当抵押人在拿到价款之后，不予清偿。
此时，抵押物也经抵押权人同意转让了，抵押权已不存在了。
而抵押权所担保的债权却又未获清偿，不经意的，抵押权人有抵押物权担保的债权成了一般债权。
为了防止这种法律制度性的漏洞，笔者认为，我们不妨在现有的法律、法规的规定之下，制定两种方式。
第一，在理论上，对〈解释〉作符合法理的扩大性解释：当房地产抵押权人的债权未获清偿时，其抵押权具有追及性。
可以解释为：抵押权存续期间，抵押人转让抵押物，抵押权人之债权未受清偿的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权;取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。
受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。
”这样，买受人便自觉地关注其支付的价款是否作为有担保的债权的清偿款。
第二、在实践上，充分利用〈担保法〉、〈办法〉的应当提前清偿”规定，由抵押权人、抵押人、买受人三方订立一利益第三人(抵押权人)的房地产买卖合同。
在合同中约定：由买受人向抵押权人履行给付价款的义务，由抵押人向买受人履行交付抵押房地产的义务。
当买受人向抵押权人完全、适当地履行了给付价款义务时，抵押人所担保的债务全部或部分的消灭。
设定在房地产之上的抵押物权亦消灭。
这样，抵押权人的抵押权得以实现;抵押人或第三人的债务得以清偿;买受人在支付相应价款后，取得房地产之完全所有权。
2、抵押房地产灭失、毁损、被征用后，房地产抵押权实现的方式。
〈解释〉第八十条在抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下，抵押权人可以就该抵押物的保险金、赔偿金或者补偿金优先受偿。
抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下，抵押权所担保的债权未届清偿期的，抵押权人可以请求人民法院对保险金、赔偿金或补偿金等采取保全措施。
”〈办法〉第三十八条因国家建设需要，将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围的，抵押人应当及时书面通知抵押权人;抵押双方可以重新设定抵押房地产，也可以依法清理债权债务，解除抵押合同。
”第三十九条抵押人占用与管理的房地产发生损毁、消灭失的，抵押人应当及进将情况告知抵押权人，并应当采取措施防止损失的扩大。
抵押的房地产因抵押人的行为造成损失使抵押房地产价值不足以作为履行债务的担保时，抵押权人有权要求抵押人重新提供或者增加担保以弥补不足，或者直接向保险公司行使求偿权。
”第五十一条因国家建成设需要，将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围时，抵押人违反前述第三十八条的规定，不依法清理债务，也不重新设定抵押房地产的，抵押权人有权向拆迁主管部门申请保留追偿债务的权利，并可以向人民法院提起诉讼。
经拆迁主管部门批准，拆迁人应当暂缓向抵押人发放拆迁补偿费或者拆迁安置房地产权登记证件，直至法院作出判决为止。
拆迁期限届满，若法院尚未作出判决，经县级以上房屋拆迁主管部门批准，拆迁人可以依法实施拆迁，并办理证据保全。
”由上述法律、法规规定可以看出，建设部的〈办法〉相较于最高院的解释来说，其对抵押权人的保护方面及可操作性方面都有过之。
审查〈办法〉规定条文本身，并没有与法律、法理相违背的地方。
可惜的是，〈办法〉仅仅是一个部门规章，其效力层次较低。
尚不能肩负保障抵押权追及保险金、补偿金、赔偿金。
实践中，在抵押房地产消灭失、毁损的情况下，抵押权人抵押权的实现方式，不妨以〈办法〉的规定为依据，以〈解释〉为依托。
最大程度地担保其债权的实现。
当抵押物灭失、毁损、被征用的情况下，抵押人可能会获得保险金、赔偿金、补偿金的，抵押权人依据〈办法〉可从房地产主管部门获知此情况(房地产主管部门应当规定，抵押人须将抵押物的变动情况告知抵押权人，并以此作为获得补偿金的一个必备要件)。
对于抵押人欲提前清偿债务的或重新设定抵押的，抵押权人完全可以依照〈办法〉的规定去操作、办法;而对于抵押人不准备以三金”提前清偿债务，又不重新设定抵押房地产的，按〈办法〉规定，抵押权人向保险公司求偿是没有法律依据的，且不可行。
人民法院应当依据〈解释〉的精神及合同法的原理，允许抵押权人提起提前清偿债务、实现抵押权的诉讼。
并应抵押权人的申请，对保险金、赔偿金作出财产保全。
这样，解释第八十条才能真正成为抵押权追及保险金、补偿金、赔偿金的有效保障。
应当说，能在债务履行期限届满前，实现房地产抵押权，对于抵押权人来说，其不需要通过诉讼的方式来实现，是实现抵押权成本最低的方式。
在抵押权所担保的债务已届清偿期之后，抵押权人所面临的只有〈担保法〉第五十三条规定的债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿;协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
”。
同时，也有观点认为：对于依法成立的房地产抵押权，抵押权人在抵押人未按期清偿债务的情况下，可以直接向人民法院申请强制执行。
这种观点的错误是显而易见的，无需多述。
当然，以这些方式实现抵押权，抵押权人都需要支付一定的诉讼成本。
况且，这些方式，在现有的法律规定情况下，还存在着诸多的不完善之处。
笔者再就其作进一步的探讨，以期抛砖引玉。
三、债务履行期届满后，房地产抵押权的实现。
1、折价的方式。
对于债务履行期届满后，债务人未履行债务的，依照《担保法》第五十三条规定，抵押权人与抵押人可以协议以抵押房地产折价，使债务受偿。
同时，《办法》第四十条、第四十一条规定，对债务履行期满，抵押权人未受清偿的，抵押权人有权要求处分抵押的房地产。
经抵押当事人协商可以通过拍卖等合法方式处分抵押房地产。
依据这些法律、规章可知：抵押权人与抵押人可以就抵押房地产作价作为被担保债务的代物清偿。
折价实现抵押权行为的法律性质既然清楚了，那么在司法实践中。
物权法法律常识希望对您有所帮助，赢了网建议大家遇到问题根据实际情况进行判断，必要时可寻求法律在线咨询的帮助。
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