破产案件中抵押权的实现与租金 0724

普通程序审理案件和执行程序中抵押权的实现与租赁权之间关系的法律及司法解释汇总

告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。”

6《关于人民法院

办理执行异议和

复议案件若干问

题的规定》（20

15.5.5）

第31条：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人

移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前

已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该

不动产的，人民法院应予支持”

7《最高人民法院

关于民事执行中

拍卖、变卖财产

的规定》（2005.

1.1）

第31条第二款“拍卖财产上原有的租赁权及其他

用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在

于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先

受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其

除去后进行拍卖。”

8《最高人民法院

关于人民法院民

事执行中查封、

扣押、冻结财产

的规定》（2005.

1.1）

第26条第一款：“被执行人就已经查封、扣押、

冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他

有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”

9最高院就查封物

上租赁关系的处

理问题对山东高

院的答复要点（2

009.12.22）

“根据《查封规定》第26条，被执行人与第三人

签订的租赁合同，并不当然无效，只是不得对抗

申请执行人。第三人依据租赁合同占有查封物

的，人民法院可以解除其占有，但不应当在裁定

中直接宣布租赁合同无效或解除租赁合同。”

10

《最高人民法院

关于审理城镇房

屋租赁合同纠纷

案件具体应用法

律若干问题的解

释》（2009.9.1）

第20规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变

动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同

的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情

形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出

租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生

所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法

院依法查封的。”

结论：

1、先租赁后抵押：租赁权不受抵押权行使的影响；

2、先抵押后租赁：租赁权不得对抗抵押权的行使；但如果在法

院查封之前已经移交租赁使用的，可以申请避免法院查封，而且如果租赁权影响租赁物产权变更的需要先行处理才能进行拍卖，处理方式：由抵押权人主张侵权之诉，行使消除影响的权利，由法院判决承租人停止租赁物的使用。

3、因此，针对房贷公司“抵押、租赁合同同时签订”的业务模式

而言，租赁合同签订的意义在于：银行主张行使抵押权时，通过生效的租赁合同可以在一定时间内拖延法院查封、拍卖、变卖，延迟银行的优先受偿权，但最终不影响银行作为第一顺位抵押权人的优先受偿权。

“买卖不破租赁”在破产清算中的适用

来源:2018年05月29日《江苏法制报》作者:唐凯

在破产案件审理过程中，往往发现破产企业在法院宣告破产前将自有的房屋对外出租用以增加企业收益，且与承租人之间签订的租赁合同期限较长，延续至破产宣告之后。承租人在申报债权过程中，往往以“买卖不破租赁”为由要求继续履行合同，避免承担装修费用等损失。那么在破产清算过程中是否适用“买卖不破租赁”呢？

所谓“买卖不破租赁”，系指在租赁合同关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系并不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求将承租人返还租赁物。我国《合同法》第二百二十九条对于上述概念进行了原则性规定：即租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。同时《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第二十条对此进行了细化：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但上述法律规定均为普通法，在破产清算过程中除了适用普通法以外还应当适用《企业破产法》等特别法的规定，且特别法的规定在破产清算过程中的法律位阶高于普通法。租赁房屋在人民法院宣告企业破产后即属于破产企业的破产财产，应受到《企业破产法》的调整，并根据《企业破产法》的立法精神，限制“买卖不破租赁”在破产清算中的适用。

《企业破产法》第二百一十二条第一款规定：变价出售破产财产应当通过拍卖进行。破产财产的拍卖竞买人对于破产财产的权利负担十分谨慎，如果作为破产财产的租赁房屋上尚存在租赁权利的话，将会使破产财产的价值大幅度的贬损，或是拍卖价格过低、或是无人竞拍，严重损害债权人的利益，严重者可能导致债权人会议无法通过破产财产的变价方案。同时，如果未能限制“买卖不破租赁”在破产清算中的适用，认可租赁合同继续履行的话，会导致租赁债权的实现优先于法定优先权、抵押权等在先权利，破坏了企业破产的法定清偿顺位。故破产管理人为了尽可能实现破产财产的价值，通过解除租赁合同的方式来限制“买卖不破租赁”的适用。其法律依据即为《企业破产法》第十八条第一款：人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权解除或者履行，并通知对方当事人。破产管理人通过此种方式清除破产财产的权利负担，保持破产财产的价值稳定。

那么，对于承租人来说，其权益如何得到保障呢？方式有二：1、破产管理人通知承租人解除合同后，承租人可积极向管理人申报债权，根据破产财产的分配情况获得合适的清偿。2、破产财产拍卖时，承租人可以承租人的身份向管理人申请获得优先购买资格参与竞拍，从而避免装修等实际损失。

在破产清算中能否适应买卖不破租赁？