抵押权与租赁权冲突问题研究
不动产租赁权与抵押权的冲突
不动产租赁权与抵押权的冲突摘要不动产所有人将不动产出租后，又在该不动产上设定抵押权，原租赁关系不受抵押权的影响；抵押人在抵押权设立后将不动产出租的，《物权法》第190条第2款规定：“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
”对此款规定的含义，应该：若租赁关系存续不影响抵押权实现，则租赁关系继续有效；若租赁关系存续影响抵押权实现，则租赁关系对抵押权人无效。
关键词租赁权抵押权冲突作者简介：陈玉婷，华东政法大学2011级法律硕士（非法学）研究生，研究方向：民商法。
中图分类号：d923文献标识码：a文章编号：1009-0592（2013）04-056-02物权作为绝对权，具有优先效力。
根据债的关系的相对性，债权人仅得对债务人主张基于债之关系而生之权利，对第三人则不得主张之，买卖（所有权之移转）本应破租赁，但鉴于居住为基本需要，且不动产价格昂贵，承租人多属于经济上之弱者，有特别保护之必要，因而诸多国家都采取了“买卖不破租赁”之制度，即“租赁权物权化”。
据此，租赁权虽为债权，但法律基于对承租人之特殊保护，赋予其对抗效力，使其物权化，由此便产生了一个问题：租赁权与抵押权因设定先后而产生的效力冲突—租赁在前，抵押在后；以及抵押在前，租赁在后的情况下，抵押可否击破租赁的问题。
笔者试从以下两种情况进行分析：一、租赁在先，抵押在后当主债权到期而不能获清偿时，债权人采取拍卖、变卖等方式实现抵押权时，就引发一个问题：抵押物的受让人是否受原租赁合同之约束？亦即租赁权是否能继续存在于抵押物之上？关于此问题，我国《担保法》第48条规定：“抵押人已将出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。
”且《担保法司法解释》第65条也规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。
”《物权法》第190条第一款规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。
租住抵押房风险不小：租赁权不能对抗抵押权
租住抵押房风险不小：租赁权不能对抗抵押权【事由】租赁抵押房做新房倪志在外打工多年，小有积蓄，想开一家商店又苦于自己的资金不足，只好找到好友刘辉文借款。
2003年5月，双方签订借款合同。
合同中规定，倪志向刘辉文借款30万元，借款期限为3年，利息按照银行同期利率计算，同时，倪志以其所拥有的一套一室【事由】租赁抵押房做新房倪某在外打工多年，小有积蓄，想开一家商店又苦于自己的资金不足，只好找到好友刘某文借款。
2003年5月，双方签订借款合同。
合同中规定，倪某向刘某文借款30万元，借款期限为3年，利息按照银行同期利率计算，同时，倪某以其所拥有的一套一室一厅房屋作为抵押。
2003年11月，倪某将设有抵押的房屋出租给因结婚而急需住房的陈某，期限为一年，并签订了租赁合同。
陈某知道所租的这套房屋已设有抵押，但认为变卖的可能性不大，还是租了下来。
2004年4月，倪某的商店由于经营不当严重亏损。
刘某文在确知倪某无力偿还借款的情况下，向倪某提出变卖房屋以偿还借款，倪某没有异议，但对此，陈某认为房屋的租期未到，不能变卖。
陈某和刘某文各执一词，最终刘某文起诉至法院，要求法院协助其实现抵押权。
【说法】抵押权可通过法律实现岳成律师事务所广州分所袁某律师分析，这是一起牵涉到抵押权与租赁权关系的纠纷，首先我们需要了解的是刘某文与倪某之间的抵押关系是否经过房地产管理部门的登记。
根据《担保法》第四十一条规定：“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
”第四十二规定“办理抵押物登记的部门以城市房地产或者乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门;”第四十三条规定“当事人未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。
”该房须经登记后刘某文才得以行使其抵押权利;如果未经过抵押登记，则不能对抗陈某。
假设该房地产抵押经过登记，即在法律关系上倪某将该房屋作为保证自己履行还款义务的担保，刘某文对于该房屋享有抵押权。
“借新还旧”贷款抵押权与租赁权冲突实务分析
“借新还旧”贷款抵押权与租赁权冲突实务分析一、案情简介2012年12月25日，甲公司因资金紧张，以购原材料为由向A农商行申请贷款7000万元，以公司所有的一栋大楼作抵押，于12月30日到房管部门办理了抵押登记手续。
2013年8月，甲公司将该栋大楼整体出租给第三方乙公司经营。
2013年12月，甲公司与A农商行再次签订7000万元的抵押借款合同，贷款用途为“借新还旧”，双方于2013年12月28日办理了抵押权注销登记并在该房产上重新办理了抵押权登记。
2015年2月，因甲公司逾期未还款，A农商行诉诸法院请求实现抵押权，并于2015年6月委托法院进行拍卖。
丙公司在强制拍卖中竞得该处房产，随后通知乙公司搬出。
乙公司拒绝，并称其租赁在先，银行抵押在后，租赁合同应继续履行。
协商未果后，丙公司将乙公司诉至法院。
二、案情进展一审法院经审理认为，A农商行与甲公司2013年12月的贷款与2012年的贷款具有牵连性，且抵押物相同，抵押时间亦未中断，抵押权的效力应连续计算。
A农商行的抵押权自2012年12月设立，先于乙公司的租赁行为。
乙公司请求继续履行租赁合同无法律依据，对其主张不予采纳。
故判决：乙公司于本判决生效后30天内搬出。
乙公司对此不服，提起上诉。
二审法院经审理认为，A农商行于2012年12月向甲公司发放贷款7000万元并作了抵押权登记，该笔债权所附的抵押权自2012年12月设立。
2013年12月，A农商行与甲公司重新签订借款合同，以“借新还旧”的方式归还了上一笔贷款，应认为原债权及其所附抵押权消灭，自2013年12月28日重新登记时起成立新的抵押权。
该抵押权晚于乙公司的租赁行为，根据物权法第一百九十条的规定，乙公司上诉有理。
故判决撤销原判，驳回丙公司的诉讼请求。
三、案件焦点本案的争议焦点是乙公司与甲公司签订的租赁合同是否应继续履行的问题，涉及到“买卖不破租赁”原则的理解与适用。
根据物权法第一百九十条的规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受抵押权的影响。
抵押权与租赁权的冲突与协调
作为把握物之交换价值的担保物权，抵押权完全可能与把握物的使用价值的租赁权并存于同一物上。
同一物上并存抵押权和租赁权包括两种情形，即租赁权先于抵押权设立和抵押权先于租赁权设立。
无论哪一种情形，只要在抵押权实行时租赁权仍然存在，就可能发生租赁权与抵押权的冲突，各国法律基本上都以权利设立之先后确定权利效力之优劣：若租赁权设立在先，则该租赁权原则上不受后设定的抵押权的影响；若抵押权设立在先，则后设定的租赁权原则上不能妨碍该抵押权的效力。
我国《担保法》、《物权法》也基本上依此原理处理抵押权和租赁权的关系，然而，现行法的相关规定是否完全合理与必要，特别是，能否通过现行法的改良与补充，更充分、有效地协调抵押权与租赁权之冲突，值得在法学上进行深入地探索与研究。
一、已出租的财产被抵押在已经出租的财产上设立抵押权后，抵押权人实行其抵押权之前，毫无疑问，承租人可继续保有租赁物（抵押物）的使用价值而抵押权人支配抵押物的交换价值，二者大可相安无事。
然而，一旦债务人到期不履行债务，导致抵押权人实行抵押权，就会引发一个不可回避的问题：租赁权能否继续存在于抵押物之上？因实行而取得抵押物所有权的人是否仍受原租赁合同的约束？对此，《担保法》第48条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效”。
最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法&若干问题的解释》（以下简称《担保法解释》）第65条对此做了更为具体的说明，规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”。
《物权法》第190条也承继了这些立法的精神，规定“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响”。
综观这些规定，在已经出租的财产上设立抵押，不能影响在先的租赁关系。
在抵押权实行前，抵押权人固然不能要求终止租赁合同，纵然抵押权实行，抵押物的受让人也必须蒙受租赁权负担。
论述抵押权,居住权,租赁权存在冲突的情形和处理规则。
论述抵押权，居住权，租赁权存在冲突的情形和处理规则。
抵押权、居住权和租赁权都是与房屋相关的权利，但它们各自有其特点和存在的优先级。
当这三种权利在同一个房屋上产生冲突时，如何处理是一个复杂的问题。
以下是对这些冲突情形的分析以及相应的处理规则。
1. 抵押权与租赁权的冲突：情形：如果房屋先被抵押，然后又被出租，这时就可能出现抵押权与租赁权的冲突。
处理规则：“买卖不破租赁”原则是处理这种冲突的基本规则。
也就是说，即使租赁的房屋被出售，租赁关系仍然有效，新的房屋所有人必须承受这个租赁关系。
2. 居住权与租赁权的冲突：情形：居住权和租赁权都是以使用和收益为目的的权利，所以当两者在同一房屋上产生冲突时，如何处理就成为一个问题。
处理规则：一般情况下，居住权的设立晚于租赁权。
因此，如果租赁期限超过居住权的期限，居住权人需要等到租赁期限届满后才能开始享受居住权。
但如果居住权的设立早于租赁权，那么居住权人可以在其居住权期限内享有房屋的使用权，即使租赁期限届满，居住权也不受影响。
3. 抵押权、居住权与租赁权的综合冲突：情形：当抵押权、居住权和租赁权同时存在于同一房屋上时，如何处理三者的关系就更加复杂。
处理规则：在这种情况下，处理规则主要取决于权利的设立顺序。
抵押权和居住权都是以登记作为设立条件的，因此权利的先后顺序可以根据登记的时间来确定。
如果抵押权先于居住权设立，当抵押权人要求优先受偿时，如果抵押物不足以清偿全部债权，需要先行涤除该不动产上的居住权再行转让或拍卖。
而如果居住权先于抵押权设立，实现抵押权时应附带居住权一并转让，受让人需继续履行原房屋所有人对居住权人的义务，且未经居住权人同意不得加重居住权人的合同负担。
以上是对抵押权、居住权和租赁权存在冲突情形的分析以及相应的处理规则。
在实践中，需要根据具体情况来判断和处理。
同时，对于可能存在的法律风险，建议当事人在进行相关操作前寻求专业法律意见。
抵押权和租赁权冲突的法律规定
抵押权和租赁权冲突一、法条规定：《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。
抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
”《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十五条抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。
第六十六条抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。
抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。
所以，在抵押权已经登记的情况下租赁关系对于抵押权的实现是没有太大妨碍的。
但是，已抵押的物品进行出租，因租赁期限超过抵押权实现期限，对抵押权还是会造成影响，因此出租人应对抵押权人履行告知义务。
如果未履行告知义务，抵押权人应可以主张租赁合同无效。
二、风险防范措施1、贷款前，信贷人员应当查实抵押物的租赁关系，防止抵押人、承租人串通，恶意租赁，为将来实现抵押权设置障碍。
2、在办理抵押时，如果抵押物已经出租，抵押权人必须慎重对待。
一是要先调查清楚抵押物上是否存在租赁关系，尽量以不存在租赁关系的抵押物为抵押合同标的。
二是如果抵押物已经出租的，要严格审视《租赁合同》，重点看《租赁合同》的期限是否在借款期限以内，如果租赁期限长于借款期限，应不予贷款。
3、如果抵押物在贷款前没有出租，在贷款后出租或者要求出租的，抵押权人对此可以不作干预，只需要求抵押人向抵押权人做出相应出租说明，由抵押人自行处理。
抵押权遇上租赁权 谁优先
抵押权遇上租赁权谁优先抵押权和租赁权都是现代社会的重要法律概念，涉及到财产权利的保护和利益分配等关键问题。
抵押权是指债务人将其拥有的财产作为抵押品，向债权人取得借款或担保债务的一种合法方式，而租赁权则是指出租人把其拥有的房产或财产借给他人使用，合法收取租金的一种法律权利。
在某些情况下，抵押权和租赁权可能会发生重叠，谁优先的问题就变得尤为重要。
本文将从各个方面探讨这个问题。
一、抵押权和租赁权的含义和特点抵押权是在借款和担保借款过程中产生的，债务人将其所有权财产或拥有权转让给债权人，作为债务的保障。
抵押品可以是房屋、土地、汽车等固定和流动资产。
债务人仍然拥有抵押品，但是债权人有权在债务人不按时还款时，以抵押品来清偿债务。
抵押权的产生需要通过合法手续，如房屋抵押需要签署合同及办理房屋抵押登记等程序，抵押权是银行等金融机构放贷时常采用的一种担保手段。
租赁权是出租人向承租人提供租赁物的使用权，承租人支付租金的一种法律关系。
租赁权的产生依赖于出租人的所有权，出租人与承租人需要签署租赁协议，确认租赁关系的产生并约定双方的权利和义务。
租赁一般包括房屋租赁、机械设备租赁、经营场所租赁等各种类型，租赁物在租期内享有的权利和义务受到法律保护。
二、抵押权与租赁权的优先级抵押权和租赁权若发生重叠时，需要确定先后顺序。
在国家法律法规中，对不同情况下的优先顺序有所规定。
比如，在房屋抵押和租赁发生冲突时，我们可以依据《物权法》的规定，有以下几种情况：1、先订立的权利先得到保护。
如果抵押和租赁都是在同一物业上，但是先注册的先得到保护。
例如，如果一个房屋在先被抵押，后被出租，则银行可以优先获得抵押权，并在出租人以后追索租金。
2、债务人委托出租人处置抵押物。
这种委托可能使出租人优先受益。
如果债务人委托出租人将物业出租，并同意由出租人代表其还款，则出租人可以优先获得租金，并扣除后向银行还款。
3、债务人与出租人之间约定优先权。
在出租和抵押之间，没有明确的先后顺序要求时，债务人和出租人可以在合同中自行协商，并将其记录在相关合同条款中，从而确定优先权。
船舶抵押权与光船租赁权的冲突问题研究
船舶抵押权与光船租赁权的冲突问题研究作者：余正康来源：《神州·上旬刊》2017年第09期摘要：光船租赁权与船舶抵押权的发生，其目的都是船舶所有权人在船舶经营过程中，为了获得融资而在船舶上设定的一种限制性权利。
两者的不同之处在于，船舶抵押权不以转移占有为前提，而光船租赁权船舶所有人需将船舶的占有权一并转移，故而，在海上贸易繁荣和船舶融资频繁的今天，两者存在于同一船舶上是有可能发生的。
从物权与债权角度看，船舶抵押权为物权，光船租赁权为债权，两者之间物权优于债权似乎并无矛盾之处。
但以船舶抵押权与光船租赁权设定的时间先后为基点，将为你揭开船舶抵押权与光船租赁权之间冲突的神秘面纱。
关键词：船舶抵押权；光船租赁权；冲突从两者的权利性质来看，船舶抵押权为物权，光船租赁权为一种债权，物权无可厚非的优先于债权，因此很难看出两者之间有冲突之处。
①但是，当债务期限届满，债务人无法偿还债务时，为实现抵押权船舶抵押权人势必会对船舶进行处分。
在这种情况之下，可能会因被抵押物船舶存在权利负担即光船租赁权，而导致船舶抵押权人无法顺利地将船舶进行处分，以实现抵押权来保障自己的债权利益。
同理，在船舶抵押权人对船舶进行处分时，光船租赁权人也可能因此而无法对船舶进行有效的使用，由此观之，船舶抵押权与光船租赁权是存在着冲突问题的。
以两者设定的时间先后为切入点，根据我国现有的法律规定，本文从两个方面探讨船舶抵押权与光船租赁权的冲突问题：一、船舶抵押权设定在先，光船租赁权设定在后由于抵押权的设定不以转移抵押物的占有为前提，船舶抵押权也不例外，這就为船舶所有人在船舶设定抵押权后再将船舶进行租赁创造了空间。
在这种情形之下，根据我国《担保法解释》第66条的规定，抵押人出租已抵押的财产，在实现抵押权之后，受让人不受租赁合同的约束。
该规定体现出物权优先于债权的原则，即此时光船租赁权不能对抗船舶抵押权，更不能影响抵押权人实现抵押权。
从另一侧面看，光船租赁人在市场交易过程中应当谨慎，积极履行自己的审查义务，检查所租赁的船舶是否存在权利瑕疵，以避免自己造成不必要的损失，损害自己对租赁船舶的使用权。
抵押权与租赁权有何冲突
抵押权与租赁权有何冲突现在在借贷的情况下，债权⼈⼏乎都会选择抵押权作为保障债权的⼿段,这⽆可厚⾮,但是很多债权⼈在签定抵押合同、设定抵押登记后，就认为⾃⼰的债权是万⽆⼀失，⽆须担⼼的了。
这种观点其实是不绝对的，⽐如说租赁，那么这两者之间有什么冲突呢？下⾯就和店铺⼩编⼀起来看看吧。
抵押权与租赁权有何冲突抵押权⾸先是担保物权，是以确保债务清偿为⽬的的物权，以物的交换价值为内容，不是利⽤标的物本⾝的权利，⽽是专以取得标的物的交换价值为内容的权利，所以，标的物本⾝虽然已经毁损、灭失，⽽代替该标的物的交换价值仍存在的话，该权利即移转到该代替物上。
⽽租赁权，是以⽀配物的使⽤价值为内容，标的物本⾝的瑕疵直接影响权利的⾏使，租赁权本⾝是通过债权合同取得，其性质应是债权，但为保护承租⼈的利益，法律赋予租赁权以物权性，即债权的物权化，"买卖不破租赁"的法谚充分体现了租赁权的物权性。
由于抵押权的存在并不以移转物的占有为必要，且抵押权只就抵押物的价值具有优先受ng=EN-US,当债权⼈因债务⼈不能履⾏到期债务⽽对抵押物进⾏处分时,则可能出现因租赁权的存在⽽使抵押权⼈不能及时、充分地实现其权利或者因抵押权的⾏使⽽影响承租⼈继续租⽤该物的权利的情形,从⽽出现了抵押权和租赁权的冲突问题。
具体有两种情形：(⼀)先设定抵押权再设定租赁权当抵押权届满⽽租赁还未到期的情况下，就会产⽣抵押权和租赁权的冲突。
我国仅规定了租赁权发⽣在先，抵押权发⽣在后的情形，对抵押权发⽣在先，租赁权发⽣在后的情形未作明⽂规定。
抵押权设⽴后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
因此以已登记的抵押财产出租的，不适⽤"买卖不破租赁"的规则。
理由在于：1、在实现抵押权时，买受⼈可能因为标的物上负担租赁权⽽不愿意⾼价购买，致使其卖得的价款不⾜以清偿担保债权，则抵押权⼈应当有权要求解除租赁关系。
2、根据前⼿权利优先于后⼿权利的原则，先设定的抵押权当然对抗后成⽴的租赁权。
《民法典》关于“抵押权与租赁权关系”的新变化
《民法典》关于“抵押权与租赁权关系”的新变化《民法典》关于“抵押权与租赁权关系”的新变化从《民法典》的第四百零五条和原《物权法》的第⼀百九⼗条之间的⽐较中就可以清晰地看出。
原《物权法》第⼀百九⼗条规定：“订⽴抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。
抵押权设⽴后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
”《民法典》第四百零五条规定：“抵押权设⽴前，抵押财产已经出租并转移占有的,原租赁关系不受该抵押权的影响。
”根据原物权法的规定，租赁权可以对抗抵押权的条件为：在订⽴抵押合同前抵押物已出租。
根据民法典的规定，租赁权可以对抗抵押权的条件为：在抵押权设⽴前抵押物已出租并且转移占有。
通过对新旧法条的⽐较，可以清晰地看出对“租赁权可以对抗抵押权的条件”的修改表现在以下⼏个⽅⾯：1、《民法典》将“订⽴抵押合同前”修改为“抵押权设⽴前”。
这是⼀个填补法律漏洞的重⼤的改变，有利于更好地保护承租⼈的利益。
因为抵押合同具有相对性，承租⼈作为第三⼈在承租租赁物之前很难通过公开途径知晓抵押合同是否订⽴，⽽抵押权的设⽴往往需要登记，承租⼈作为第三⼈在承租租赁物之前可以通过查询不动产登记等⽅式获知租赁物上是否已经设⽴抵押权。
2、《民法典》增加了已经出租的抵押财产也已经“转移占有”这个“租赁权可以对抗抵押权”的新条件。
这也是⼀个⾮常重要的改变。
在实践中，特别是银⾏⾦融业务⼈员在处理抵押债权执⾏的过程中，经常会收到法院送达的关于“承租⼈提出执⾏异议以及执⾏异议之诉”的传票，承租⼈以抵押合同签订前或者抵押权设⽴前其已经与业主签订了租赁合同为由来对抗抵押权⼈对抵押物的执⾏。
特别是在抵押⼈与承租⼈恶意串通的情形下，抵押⼈（向银⾏借款的借款⼈）在向银⾏借款前预先签订租赁合同，然后向银⾏申请抵押贷款。
此后在因抵押⼈拖⽋借款导致抵押物被法院强制执⾏的过程中，承租⼈向法院提交租赁合同来对抗抵押权⼈向法院申请对抵押物的强制执⾏。
论不动产抵押权与租赁权的冲突和平衡
◆法 学研 究
２ ０ １ ３ ・ｌ Ｏ （ 下）
论不 动产抵押权 与租赁权 的冲突和平衡
王
摘 要
艳
随 着我 国市场 经济 的不 断发 展 ， 不动 产抵押 不仅 是债 权 的一种 担保 方式 ， 还成 为 了现 代 经济活 动 中的重要 融资 方
式 。市场主 体 为 了追 求利 益 最大化 ， 最 大限度 的发挥 不动 产 的经 济价值 和使 用价值 ， 常 常在 同一 不动产 上 同时设 立抵押权 和租 赁权 ，从 而导致 抵押 权 与租 赁权 冲 突的 产生 。本 文对不 动产抵 押权 与租 赁权 冲 突的产 生及 解决等 问题进 行初 步梳 理
１ ． 抵押 权 的性 质
１ ． 抵 押权 与租赁 权 同时存 在 同 一不 动产 之上 从现 象上讲 ， 只有在 同一不 动产之 上同 时存 在抵押 权和租 赁
但是， 也存在特 殊情 况 ， 比如 ， 建设用 地 （ １ ） 抵押 权 是一 种价 值权 。在现 代资本 主义 社 会， 物权 人可 权才 会发 生权 利的冲 突 。 以对物 进 行实 体支 配 ， 也 可 以对物 进行 价值支 配 。 虽然 抵押 物不 使 用权设 立 了抵押 ， 抵 押后 该土 地上 新增 了建筑 物 ， 地 上建筑 物 转移 占有 ， 抵押权 人 对抵押 物没 有现 实意 义 的支 配 ， 但 抵押 权人 出租 给第 三人 。 虽 然先 设立 的抵押 权只 及于 建设用 地使 用权 ， 新 但 由于建 设用地使 用权 与其之 对抵 押物 的交 换价 值享 有支配 权 。 因此 ， 抵押 权 是物权 价值 化 的 增 的建筑物 不属 于抵押物 的范围 ， 体现 。 抵 押权 的非 上 所新增 的地 上建 筑物 存在 不可 分性 ， 在抵押 权实 现的 时候 ， 就 配权 可 以分离 。 物 设立 抵押 权后 ， 抵押 物 的所有 人可 以继 续 占有 影 响到设 立在地 上建筑物 之 上的租 赁权 ， 从 而导致 设立在建 设用 使用 ， 甚至 处分抵 押物 ， 并可 以其收益 用于清 偿债 务， 提 高了债 务 地 上的抵 押权 与设 立在 新增 建筑 物上 的租 赁权产 生冲 突 。 ２ ． 抵押 期 限与 租赁 期 限存在 交叉 人 的偿还 能 力， 同时， 抵押 权人 也可 以不 必负担 保管 抵押 物 的风 险。 因此 抵押 权 在担 保债权 及融 资交 易 中被最广 泛 、 最频 繁 的使 抵押 权和 租赁权 两者 的存续 期间存 在交叉 ， 是两者冲 突产生 的要件 之 一 。抵 押 期限 是指抵 押权 的存续 期间 。抵押 权人 应 当
动产抵押的法律后果(3篇)
第1篇一、引言动产抵押作为一种重要的担保方式，在我国的金融市场中发挥着重要作用。
动产抵押是指债务人或者第三人不转移对动产的占有，将该动产作为债权的担保。
当债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，债权人有权就该动产优先受偿。
本文将从动产抵押的法律后果入手，探讨其在法律实践中的具体表现。
二、动产抵押的法律后果1. 抵押权设立的法律后果（1）抵押权设立的条件根据《中华人民共和国担保法》的规定，动产抵押权的设立应当具备以下条件：①债务人或者第三人对抵押物享有所有权或者使用权；②抵押物为动产；③抵押合同合法有效；④抵押物未设定其他权利负担。
（2）抵押权设立的程序动产抵押权的设立应当遵循以下程序：①债务人或者第三人与债权人签订抵押合同；②抵押合同自签订之日起生效；③抵押合同签订后，抵押物应当办理抵押登记，抵押权自登记之日起设立。
2. 抵押权实现的法律后果（1）抵押权实现的条件根据《中华人民共和国担保法》的规定，抵押权实现应当具备以下条件：①债务人不履行到期债务；②债务人无法提供其他担保；③债权人依法行使抵押权。
（2）抵押权实现的程序抵押权实现应当遵循以下程序：①债权人向抵押人发出实现抵押权的通知；②抵押人应当在接到通知后一定期限内履行债务；③抵押人逾期未履行债务的，债权人可以申请法院拍卖、变卖抵押物；④抵押物拍卖、变卖所得的价款优先偿还债权。
3. 抵押权消灭的法律后果（1）抵押权消灭的条件抵押权消灭的情形包括：①债务履行完毕；②抵押合同解除；③抵押物灭失；④抵押权被依法撤销。
（2）抵押权消灭的程序抵押权消灭应当遵循以下程序：①抵押权消灭的条件成就后，抵押权自动消灭；②抵押权消灭后，抵押物应当返还抵押人。
4. 抵押权与其他权利冲突的法律后果（1）抵押权与用益物权冲突在抵押权设立之前，抵押物上可能存在用益物权。
当抵押权设立后，抵押物上的用益物权应当予以消灭。
若抵押权设立后，抵押物上仍存在用益物权，抵押权人有权要求用益物权人返还抵押物。
先抵押后租赁的法律后果(3篇)
第1篇摘要：随着市场经济的发展，抵押和租赁作为常见的融资和经营手段，在法律实践中经常交织出现。
本文旨在分析先抵押后租赁的法律后果，探讨相关法律问题，为实务操作提供参考。
一、引言在现实生活中，先抵押后租赁的情况较为常见。
抵押权人为了确保债权实现，将抵押物抵押给债权人，而抵押人为了继续使用抵押物，往往与债权人达成租赁协议。
然而，先抵押后租赁的法律后果复杂，涉及抵押权、租赁权以及物权法、合同法等多个法律关系。
本文将从法律角度分析先抵押后租赁的法律后果。
二、先抵押后租赁的法律关系1. 抵押权法律关系抵押权是指抵押权人因债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，依法享有的优先受偿权。
在先抵押后租赁的情况下，抵押权人享有抵押物的优先受偿权。
2. 租赁权法律关系租赁权是指承租人支付租金，占有、使用、收益抵押物的权利。
在先抵押后租赁的情况下，承租人享有租赁权，但该权利受到抵押权人优先受偿权的限制。
3. 抵押权与租赁权的冲突先抵押后租赁的法律关系中，抵押权与租赁权存在冲突。
一方面，抵押权人享有抵押物的优先受偿权；另一方面，承租人享有租赁权。
当债务到期，抵押权人实现抵押权时，可能侵犯承租人的租赁权。
三、先抵押后租赁的法律后果1. 抵押权实现当债务到期，抵押权人有权实现抵押权。
在实现抵押权的过程中，抵押物可能被拍卖、变卖或者折价抵债。
此时，抵押物的所有权归抵押权人所有。
2. 租赁权受影响在抵押权实现过程中，承租人的租赁权可能受到以下影响：（1）租赁合同解除：抵押权人实现抵押权后，可能要求解除租赁合同，收回抵押物。
（2）租赁权优先受偿：在抵押权实现过程中，如果抵押物存在租赁权，抵押权人应优先受偿租赁权，以保证承租人的利益。
（3）租赁权变更：抵押权人实现抵押权后，可能要求变更租赁合同，调整租金、租赁期限等条款。
3. 侵权责任如果抵押权人、抵押人或者承租人违反法律规定，侵犯他人合法权益，应当承担相应的侵权责任。
抵押权与租赁权冲突之法律解读
浙江万 盛律 师事务 所
不超过 贷款 到期 期 限的 ，应 当收 集租 赁合 同原件 （ 印件 复 必须 由抵押人和承租 人在 上面签字确认真实性 ）。
２． 租人 承 诺 制 度 。在 以 已存 在租 赁 关 系 的 资产 作 承
抵押时 ，应 由承 租人 出具书 面承 诺 ，保 证如 变 更租赁 合 同 （ 包括 期 限 、租 金等 ）要 经过抵 押权 人的 同意 、在抵 押权
调查 与分析
－
Ｎ ＳＩ ＶＥ ＴＧＡＴ０Ｎ ＡＮ 诉 ，要求 其承担 贷款 本息 的赔偿责 任 ，以此保 护抵 押权
的实现 。
在 该种 情况下 ，由于抵 押权不 能对 抗设 立在先 的租 赁 权 ，法院 必须 首先保 护租 赁权 ，即使 抵押 物仍 存在价 值 ， 但 由于很 少 有人愿 意买 受存在 长期 租赁权 的抵 押物 ，抵押 物处置难度极 大 ，抵 押权 形同虚设 。 ２ 贷款 后签订长期租赁合 同 ． 借 款人 取得银 行贷 款后 ，将 自有抵 押物 对外长 期 出租 且一次性收取租金 ，以套取巨额租金 。 在 该 种情况下 ，虽然根 据法律 规定 ，抵押 登记 以后 的 租 赁关 系不得 对抗 登记 在先 的抵押 权 ，但 因抵 押人 本身 已 债 务缠 身 ，即便承租 人要 求抵 押人 赔偿损 失 ，也往 往得不 到 赔偿 ，承租 人 因此想 方设 法将损 失转 嫁给银 行 ，会以 善 意承 租 ，有偿 承租 等理 由誓死 不交 出承租 财产 ，致 使抵押
承租 人合 谋逃 债的 ，必要 时可 以以抵押 人 隐瞒真 相诈骗 贷 款 、而 承租人 协助 其隐 瞒真相诈 骗贷 款构成 共犯 为 由向公 安机关提 出控告 ，利 用刑 事侦查能力来查明事实 。 ７． 注意 保护 合法承 租人 的优先 购买权 。我 国相关法 律 规 定 ，承 租人 对承租 的抵 押财产 享有 优先购 买权 。银行 在 处置 抵押 物时至 少应 提前 三个 月通知承 租人 ，且 在处置 抵 押 物时 ，在 同等条 件下 ，由承 租人优 先购 买抵押 物 ，以保 护承租人的正 当权 益 ，从而避 免卷入纠纷的漩涡 。
房屋租赁与房产抵押的关系及注意事项
房屋租赁与房产抵押的关系及注意事项房屋租赁和房产抵押是房地产市场中的两个重要环节，它们之间存在着密切的关系，同时也需要注意一些关键的注意事项。
本文将就此话题展开讨论。
一、房屋租赁与房产抵押的关系房屋租赁和房产抵押是房地产市场中的两个重要环节。
房屋租赁是指出租人将房屋交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的法律行为。
房产抵押则是指抵押人以其合法的房产权利作为债权担保的法律行为。
在房地产市场中，房屋租赁和房产抵押是相互关联的。
一方面，房产抵押是房屋租赁的前提条件之一，因为只有抵押人将房产权利抵押给债权人后，债权人才有权利对房产进行管理和处分。
另一方面，房屋租赁可以为房产抵押提供一定的保障，因为在房产抵押期间，承租人可以占用房屋并支付租金，从而避免了房产被恶意占用或处置的风险。
二、注意事项1.了解租赁期限和租金在签订房屋租赁合同时，需要注意租赁期限和租金的问题。
一般来说，租赁期限不宜过长，以免影响承租人的居住权益。
同时，租金应该根据市场行情和房屋实际情况进行合理定价，避免过高或过低的情况出现。
在签订合同时，最好有明确的违约责任和争议解决方式，以避免后续纠纷的产生。
2.确认房屋权利状态在签订房屋租赁合同前，需要确认出租人的房产权利状态。
如果出租人的房产存在抵押、查封等权利限制情况，那么承租人的利益将受到严重影响。
因此，在签订合同前，需要了解出租人的房产情况，并确认其是否具备出租资格。
3.确认租赁物是否符合法律规定在房屋租赁中，需要确认租赁物是否符合法律规定。
一般来说，住宅用房不得用于商业用途，且需要符合相关消防安全规定。
如果租赁物不符合法律规定，承租人的利益将受到严重影响。
因此，在签订合同前，需要了解相关法律法规，并确认租赁物是否符合规定。
4.谨慎选择租赁管理公司对于一些大型的商业地产项目，可能会采用租赁管理公司的形式进行房屋租赁。
在这种情况下，承租人需要谨慎选择租赁管理公司，并了解其资质和信誉情况。
在签订合同前，最好了解租赁管理公司的收费标准和退费情形，避免后续纠纷的产生。
民法典关于“抵押权与租赁权的关系”规定的解读
民法典关于“抵押权与租赁权的关系”规定的解读重点法条第四百零五条抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。
条文主旨本条是关于抵押权和租赁权关系的规定。
条文释义以房屋等财产抵押的，在设定抵押权之前，有时该财产上已存在租赁法律关系，这种在抵押权设立之前事先存在的租赁关系是否继续有效呢？从理论上讲，财产租赁属于债权的范畴，根据物权优先于债权的原则，财产所有权人将已出租的财产转让给第三人的，第三人取得财产的所有权的同时，承租人的租赁关系即归于消灭。
承租人可以要求出租人承担债务不履行的违约责任，但是不能向租赁物的买受人要求继续履行租赁合同，因为承租人与买受人不存在租赁合同关系。
但是，随着社会经济的发展，为了保护承租人尤其是不动产承租人的利益，维护社会稳定，现代各国民法都逐渐采取了增强租赁权效力的做法，将“买卖击破租赁”规则转为“买卖不破租赁”规则，即租赁关系成立后，即使出租人将租赁物转卖给第三人，该原已存在的租赁关系仍然对买受人有效，承租人仍然可以向受让人主张租赁权，受让人取得的是一项有租赁关系负担的财产所有权。
本法第725条也规定：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
”买卖等处分行为可以使租赁物的所有权发生变动，设定抵押也属于处分行为，在实现抵押权时会导致租赁物所有权的变动，可能影响到事先存在的租赁关系，为了保障承租人的权利，切实落实“买卖不破租赁”原则的精神，物权法第190条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。
即，因实现抵押权而将抵押财产转让时，抵押人与承租人之间原有的租赁关系不当然终止，承租人可以在租赁合同的有效期内继续享有承租的权利。
在民法典物权编的编纂过程中，有些意见提出，仅凭订立抵押合同的时间与订立租赁合同的时间来认定抵押权和租赁关系的先后，容易滋生道德风险。
在实践中存在一些当事人恶意串通，通过虚构租赁关系或者倒签租赁合同的方式，侵害抵押权人的利益，为抵押权人实现抵押权制造障碍。
抵押权和租赁权顺位规则研究
抵押权和租赁权顺位规则研究作者：赵煜雯来源：《现代商贸工业》2023年第23期摘要：我国《民法典》第405条虽对抵押权和租赁权之间的顺位关系进行了一定的规制，但仍有较多不足之处。
对抵押权和租赁权的优先顺位进行法律规制，需结合租赁权物权化的规范目的，限制和区分其适用对象，并遵循“公示在先，权利在先”的一般规则。
在确定公示标准时，不动产租赁权应以转移占有作为主要标准，以登记作为补充标准；特殊动产租赁权应以登记作为唯一标准；一般动产租赁权应以转移占有作为标准。
不动产和动产抵押权都应以登记作为标准，而非以抵押权设立时间确定顺位。
此外，在处置先抵押后租赁的情况下，应判断租赁关系的存在是否对抵押权实现产生不利影响，而不直接地解除抵押物上的租赁关系。
关键词：债权物权化；抵押权；租赁权；公示标准；优先顺位中图分类号：F23文献标识码：Adoi：10.19311/ki.16723198.2023.23.0441问题的提出我国现行《民法典》第405条规定，“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。
”该条款较《物权法》作了部分修改，其将原《物权法》中的“订立抵押合同前”修改为“抵押权设立前”，将“抵押财产已出租的”修改为“抵押财产已出租并转移占有的”。
同时，该条款并未对先抵押后出租的情形在法律上予以明确。
实际上，第405条虽解决了抵押权和租赁权优先顺位的部分问题，但在法律适用和解释上仍有较多难题亟待解决。
第一，抵押权和租赁权优先顺位规则是否统一适用于动产和不动产。
从根本上说，此规则是租赁权物权化的重要体现，意在保护承租人的利益。
其中，不动产租赁往往承载了维护社会稳定和人民生活根基的重要作用，动产租赁较不动产租赁而言似不具备此根本性作用，而只是属于正常商品经济的一部分，那动产租赁权的物权化是否同样具有正当性呢？事实上，部分大陆法系国家基于此考虑规定仅不动产租赁得以适用对抗抵押权人的规则。
民法典关于房屋抵押在前租赁在后合同4篇
民法典关于房屋抵押在前租赁在后合同4篇篇1民法典关于房屋抵押在前租赁在后合同随着我国社会经济的不断发展，房地产市场也日益繁荣。
在购房过程中，有些人会选择通过抵押房屋来获得贷款。
同时，一些房东也会选择将自己的房屋进行抵押，以获取一定金额的贷款。
在这种情况下，房屋抵押和租赁可能需要同时考虑，而《中华人民共和国民法典》中也有关于这一方面的规定。
根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，在房屋抵押和租赁合同中，房屋抵押合同是在租赁合同之前签订的。
这是因为房屋抵押合同需要在银行或其他金融机构审核通过之后才能生效，而这个过程通常需要一定的时间。
因此，在签订租赁合同之前，房东或购房者需要提前与金融机构签订房屋抵押合同，以便正常进行后续的租赁手续。
在房屋抵押合同中，通常会明确规定房东或购房者对房屋进行抵押的金额、期限、利率等相关事项。
同时，房屋抵押合同一般会约定如果抵押人未能按时偿还贷款，抵押权人有权对房屋进行处置，以实现债权的清偿。
而在租赁合同中，也需要明确规定租赁的期限、租金支付方式、押金金额等重要内容，以保障双方的权利。
此外，在房屋抵押和租赁合同中，需要明确规定租赁期间是否可以将房屋进行二次抵押或转租。
如果允许这种操作，双方需要在合同中作出相应规定，以防止发生纠纷。
同时，双方还需注意在签订合同时要保护自己的合法权益，确保合同内容合法有效。
总的来说，房屋抵押和租赁是常见的房地产交易形式，而在这种情况下《中华人民共和国民法典》对于相关的规定和要求是非常重要的。
双方在签订合同时应仔细阅读合同条款，保护自己的合法权益，避免发生纠纷。
希望通过相关法律法规的规定，能够更好地促进房地产市场的发展，实现双方的合作共赢。
【2000字】篇2民法典是我国立法最重要的一部法律，对于房屋抵押和租赁的规定也是十分详细和严谨的。
在民法典中，关于房屋抵押在前租赁在后合同的规定是非常重要的，因为这涉及到房屋所有权、抵押权和租赁权之间的关系，关系到各方的权益和责任。
民法典的抵押权与租赁权的关系有什么规定
民法典的抵押权与租赁权的关系有什么规定“抵押不破租赁”，指的是出租⼈将财产出租并转移占有后，⼜⽤该财产设定抵押权时，原租赁关系不受抵押权的影响。
《民法典》颁布后，对于抵押权与租赁权冲突的规则较《物权法》发⽣了较⼤变化，对于两种权利的⾏使产⽣重⼤影响。
那么民法典中抵押权与租赁权的关系是怎么规定的呢?抵押权设⽴前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。
下⾯由店铺⼩编为读者进⾏解答，希望对⼤家有所帮助。
⼀、民法典的抵押权与租赁权的关系有什么规定1.根据我国《民法典》的相关规定，抵押权设⽴前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。
⼀是指抵押权的设⽴不影响原租赁关系的存续，承租⼈仍可基于租赁合同继续占有使⽤租赁物;⼆是指抵押权实现时，只要租赁合同还在合同有效期内，租赁合同对抵押物受让⼈继续有效，受让⼈取得的是有租赁负担的抵押物。
抵押⼈在设⽴抵押时应当将已经设⽴的租赁权事实告知抵押权⼈，因抵押⼈未尽告知义务⽽导致抵押物价值贬损的损失，抵押权⼈可以向抵押⼈主张。
在抵押物拍卖、变卖时，其上有权利负担这⼀事实受让⼈是明知的，受让⼈明知物上有权利瑕疵仍然从事交易应当风险⾃担。
2.法律依据：《中华⼈民共和国民法典》第四百零五条【抵押权与租赁权的关系】抵押权设⽴前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。
⼆、抵押权⾯对租赁权时应注意哪些问题(⼀)动产抵押的，抵押权⼈除了签订抵押合同外，⼀定要办理抵押登记。
如此抵押权才能具有对抗效⼒。
否则，会因抵押的动产出租并交付后，承租⼈的租赁权优先于抵押权。
(⼆)承租⼈承租时，应尽到租赁物权利负担的审查义务：租赁房屋、⼟地等不动产，承租⼈需到不动产登记部门查询抵押、查封状况;租赁车辆、机器设备等动产，承租⼈需到市场监督管理部门(原⼯商⾏政机关)查询。
未尽到审查义务，承租⼈在租赁物设⽴抵押权后承租的，风险⾃担。
(三)抵押权⼈发现抵押物在抵押登记前已抵押的，除了审查租赁合同签订情况外，还要重点审查承租⼈何时占有的。
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商品是使用价值与交换价值的统一体。使用价值是交换价值的物质承担者，没有使用价值就不能形成价值。从政治经济学的角度而言,商品价值的大小取决于生产商品时所耗费的劳动时间，但没有使用价值或使用价值较小的商品，很难想象它会存在着多大的价值，因此,从某一程度而言,使用价值大小影响着交换价值的大小。租赁权是支配着物的使用价值的权利，出租人将其已出租房屋设定抵押(案例1),对抵押权而言，必然会形成一种负担，当抵押权实现时因租赁权的存在势必影响房屋的交换价值。正因为租赁权的存在确实对抵押权的实现存在着妨碍，二种权利存在冲突,而解决冲突的最佳方法就是抵押人依诚实信用原则,尽善良管理人的义务，在把已出租房屋抵押给抵押权人时,应履行告知义务,如抵押权人明知房屋存在租赁权仍同意抵押，说明抵押权人自愿遭受不利益，如此可避免事后的权利冲突;但如抵押人未尽告知义务,致使房屋价值减少或者由于租赁权的存在取得房屋所有权的抵押权人无法入住房屋，对此损失，出租人应负损害赔偿责任。
一、案例
案例1
王某于2003年3月22日将其的所有的一套房屋出租于李某，双方约定,租期为2年，租金每年1万元。同年７月8日，王某因手头缺钱,故向张某借了20万元，借款期为一年，并将该套房屋抵押给了张某。2０04年8月1２日,张某要求王某还款，王某因经商失败，无力偿还，双方协商后,王某同意房屋作价２0万元以抵欠款,房屋归张某所有。同年９月,张某要求李某搬出房屋，李某声称王某抵押房屋时未履行告知义务，故抵押无效,况且租期未到，张某无权要求其搬出该房。同年1０月,李某向提起诉讼，要求法院确认王某与张某的抵押合同无效，并以承租人优先购买权受侵害为由,要求确认王某与张某的买卖房屋的合同无效。
案例2
王某于20０3年3月22日向张某借款20万元，约定借款期为一年，并将其所有的一套房屋作为抵押。同年７月８日,王某把其房屋出租给了李某，约定租期为2年，租金为每年1万元。20０4年４月,张某向王某主张债权，王某因经商失败,无力偿还,双方经协商后决定,房屋作价20万元抵消王某的债务,房屋归张某所有。双方于同年7月办理了产权过户手续。8月，张某要求李某要么增加房租，要么解除租房合同。双方未协商一致，张某向法院提起诉讼,要求变更或解除合同。
另一种情形就是，已抵押的房屋进行出租(案例2),因租赁期限超过抵押权实现期限,对抵押权必然会造成影响,所以,出租人应对抵押权人负履行告知义务。但是未履行告知义务,抵押权人能否主张租赁合同无效呢?最高院人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第６６条规定:“抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”,依据该条规定，抵押权实现时,租赁合同对受让人不具有约束力,显然，租赁合同应为无效，因为如果租赁合同有效存在的话，那么依据“买卖不破租赁”，租赁关系仍然要约束受让人。租赁合同无效的理由如下：一、由于抵押权设立在先,因而出租人与承租人签定租赁合同时，应知道租赁期限不能超过抵押权实现期限,否则会影响抵押权人的利益，而双方置抵押权人的利益于不顾，恶意通谋订立期限较长的租赁合同,在此情况下,抵押权人可以双方恶意串通损害第三人为由,要求确认合同无效；二、如承租人是善意的，也因为出租人故意实施侵害抵押权人的抵押权构成侵权为由，要求确认合同无效，因为出租人明知设立租赁权对抵押权有妨碍。在已抵押的物出租的情况下,除非抵押权人同意租赁权的存在,否则,抵押权人可以要求法院确认租赁合同无效的方式来消灭租赁权，以解决二种权利的冲突。至于,抵押权人何时要求确认租赁合同无效，是否只要抵押权人知道租赁权存在且租赁期限超过抵押权实现期限就可以主张?笔者认为,除非确有证据证明出租人与承租人恶意串通损害抵押权人的利益外,应在抵押权实现时主张确认合同无效。因为侵权行为的损害要求是现实的、确定的,在未至抵押权实现时尚不能确定租赁权是否必然有损抵押权;抵押人仍保有占有、使用抵押物的权利,出租只是把这些权利让渡于承租人,此种情形下的房产价值减少属于正常消耗,抵押权人负有容忍义务;承租人与出租人可以通过协商变更租赁期限。因此,如果一概确定租赁合同无效，无法有效的保护出租人、承租人的利益。
二、抵押权与租赁权的冲突
抵押权首先是担保物权,是以确保债务清偿为目的的物权,以物的交换价值为内容,不是利用标的物本身的权利,而是专以取得标的物的交换价值为内容的权利,所以,标的物本身虽然已经毁损、灭失,而代替该标的物的交换价值仍存在的话，该权利即移转到该代替物上。而租赁权，是以支配物的使用价值为内容,标的物本身的瑕疵直接影响权利的行使,租赁权本身是通过债权合同取得，其性质应是债权，但为保护承租人的利益,法律赋予租赁权以物权性,即债权的物权化,“买卖不破租赁”的法谚充分体现了租赁权的物权性。由于抵押权的存在并不以移转物的占有为必要，且抵押权只就抵押物的价值具有优先受偿的权利，因此，租赁权与抵押权可以并存于一个物上。已出租的标的物可以抵押，已抵押的标的物可以出租，究其原因在于出租人仍对标的物享有所有权,其有权处分其标的物,只要租赁期限少于或等于抵押权实现的期限，二种权利可以并存,并不发生冲突,但如租赁期限大于抵押期限时,当抵押权实现时，抵押权就会与租赁权发生冲突。
抵押权与租赁权冲突问题研究
———————————————————————————————— 作者:
———————————————抵押权与租赁权冲突问题研究
万菊英 陈美 张海勇
当今社会,经济生活得到空前发展,人民的物质生活水平得到不断提高。然时至今日,房产对人们而言仍属于稀缺资源，因此,通过何种手段或方式使房产“物尽其用”以实现其最大利用价值,是人们关注之焦点。基于此,同一房产在存在数人不同的权利成为必然，而共存权利的冲突也就在所难免。同一房产债权与物权并存，通过物权的优先力可以解决冲突、物权与物权并存在,通过权利成立的前后时间解决冲突,唯物权与“债权物权化”的租赁权共存时，涉及“买卖不破租赁”、承租人优先购买权等问题，使这一类冲突比较复杂，值得研究。本文通过抵押权与租赁权共存的二类典型案例入手,分析二种权利冲突的形式及解决冲突的方式。