共有人、承租人、近亲属之优先购买权竞合或者冲突时的处理

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房屋优先购买权及其竞合在房屋登记中的处理

我国个人住房信息系统和未登记房屋信息库的
建立，为国家住房保障、宏观调控政策的落实提作任重道远，意义非凡。供保障。通过对房屋进行统一编码，未来跨部门、
房地产行政管理
ＣｍＲＡＥＬ丁Ｅ
共有人利益，无论甲公司股东及股权结构怎样变，房屋所有权对外的公示效力并没有 ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ 生变
房地产行政管理
删船ＡＬＴＥ
房优购权其合房登中处屋先买及竞在屋记的理
甘晓琳眉山市房地产管理局
在房屋登记工作中，笔者常常接触到当事人询问房屋优先购买权及同时存在数个房屋优先购买权人，们之间谁的优先购买权更优先的问他题。当按份共有人转让共有房屋份额时，时会有出现数个同＿种类型或者不同类型之间的优先购买权人同时存在的情形，种情形就是优先购这买权的竞合。虽然登记机构在受理登记时可以以询问笔录的方式询问转让方转让房屋时有无优先购买权人，要求提供优先购买权人放弃优先或购买权的书面证明等材料来予以说明房屋的转让不涉及优先购买权问题，以此做到合理审慎职责。但由于在房屋有偿转让时，种优先购买权多
作。现笔者对如何处理这类问题试作阐述。
一
、

浅谈共有中优先购买权的制度设计

浅谈共有中优先购买权的制度设计作者：陈晨来源：《法制博览》2012年第06期【摘要】优先购买权制度作为一项古老的法律制度，已被世界绝大多数国家采用。

我国很早就在民法体系下设立了优先购买权制度，随着社会主义经济的发展和民主法制的进步，及《中华人民共和国物权法》的出台，我们有必要对优先购买权理论框架和制度设计重新研究，以便更好的指导我们的立法和司法实践。

本文摘取优先购买权体系中的共有人优先购买权制度，从案例出发，结合新出台的物权法及民法通则等，对优先购买权制度在共有中的框架设计及不足进行探讨。

【关键词】优先购买权；按份共有；共同共有；共有关系的终止一、引言案例：甲、乙、丙共同共有一块基地，租赁给丁使用。

现甲、乙二人欲转让该基地，丁作为承租人，依法享有优先购买权，则丙作为共同共有人是否享有优先购买权？假如甲、乙、丙是按份共有此基地，每人份额为三分之一，则丙与丁的优先购买权是不是存在竞合？哪个优先？①与本案例所相关的法条有：《中华人民共和国物权法》第一百零一条：按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。

其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。

《中华人民共和国民法通则》第七十八条第三款：按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。

但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。

《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）》第92条：共同共有财产分割后，一个或者数个原共有人出卖自己分得的财产时，如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用，其他原共有人主张优先购买权的，应当予以支持。

《中华人民共和国合同法》第二百三十条：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

显然，本案例主要是关于共有中的优先购买权制度。

不难看出，根据《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）》，如果甲、乙、丙三人是共同共有，丙作为共同共有人也同样享有优先购买权，可新公布的物权法为什么没有将此司法解释吸纳进来，为什么还是仅仅规定了按份共有人的优先购买权呢？其次，如果甲、乙、丙三人是按份共有的话，根据《中华人民共和国民法通则》和即将生效的《中华人民共和国物权法》，按份共有人享有优先购买权；而根据《中华人民共和国合同法》，承租人丁也享有优先购买权，那么这两种优先购买权之间有没有牵连，是否存在竞合？如果存在竞合，哪个效力优先？新出台的物权法也同样没有规定当优先购买权发生竞合时的处理方法，这到底是不是立法上的漏洞？如下笔者将展开论述。

2021年法硕法学模拟试卷与答案解析55

2021年法硕法学模拟试卷与答案解析55一、单选题(共40题)1.甲、乙、丙将共同拥有的房屋租给丁，之后，甲欲将其共有份额出卖，（）。

A：乙享有优先购买权B：丙不享有优先购买权C：丁享有优先购买权D：乙不享有优先购买权【答案】：A【解析】：【精解】在共有人的优先购买权和承租人的优先购买权并存时，共有人的优先购买权优先，故选A项。

2.法律体系，是由一国现行的（）构成的体系。

A：国际法B：国内法C：国内法与国际法D：成文法【答案】：B【解析】：【精解】法律体系是将一国的现行全部法律规范根据一定的标准和原则划分成不同的法律部门，并由这些法律部门所构成的具有内在联系的统一整体。

法律体系是由国内法构成的体系，不包括完整意义的国际法。

故选B。

3.中国人民政治协商会议在性质上属于（）。

A：爱国统一战线组织B：民主党派组织C：爱国团体组织D：国家权力机关【答案】：A【解析】：【精解】中国人民政治协商会议是我国的爱国统一战线组织，其职能是政治协商、民主监督、参政议政，故选A项。

4.法律责任的核心构成要素是（）。

A：责任主体B：违法行为或违约行为C：损害结果和主观过错D：因果关系【答案】：B【解析】：【精解】法律责任的构成是指认定法律责任时所必须考虑的条件，包括责任主体、违法行为或违约行为、损害结果、因果关系、主观过错五个方面。

由于违法行为或违约行为是最主要、最基本的产生法律责任的原因和根据，是认定和归结法律责任的前提，因此，它是法律责任的核心构成要素。

故本题选B。

5.司法机关对于犯罪者根据其所应承担的刑事责任而确定和实施的强制性惩罚措施指的是A：民事制裁B：刑事制裁C：行政制裁D：违宪制裁【答案】：B【解析】：刑事制裁是司法机关对于犯罪者根据其所应承担的刑事责任而确定和实施的强制性惩罚措施。

6.甲用水果刀将人刺伤，被公安机关按照治安管理处罚法的规定给予行政处罚。

这一法律关系的客体属于（）。

A：物B：精神产品C：人身D：行为结果【答案】：D【解析】：【精解】法律关系客体，即法律关系主体之间权利义务所指向的对象，行为结果是其种类之一。

承租人优先购买权问题研究报告

一，承租人优先权的概念和性质
承租人优先购置权是当今世界各国普遍确立的一项民事法律制度。我国也于 1999 年正
式确立了这项法律制度。?合同法?第 230 条规定“出租人出卖租赁房屋时，应当在出卖之前
的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购置的权利。〞据此规定，承租人优
先购置权是指承租人基于租赁合同，在出租人出卖租赁物时，在同等条件下可优于其他人购
三，承租人享有优先购置权的逻辑原理
承租人的优先购置权是一种对世权，也就是承租人相对于其他所有买受人而言，对自己所租赁的物具有优先购置的权利，而承租人为什么会享有这种优先购置权呢?传统民法理论一般认为，租赁权具有物权性质[9].当租赁物上存在租赁权时，其所有人出卖该租赁物时，所有人的处分权能要受到租赁权的限制。根据物权优于债权原则，租赁权这种他物权是要优先于其他买受人基于买卖合同而产生的交付标的物请求权这种债权的，所以，承租人会享有
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先地位，有利于维护既存的财产占有关系，充分发挥物质财富的效用。物上优先权主要表现在以下三个方面：一是物权破除债权;二是优先受偿权;三是优先购置权。因此，承租人的优先购置权实际上是承租人基于对租赁物的占有、使用、收益这种他物权的优先效力，对租赁物享有的较之于其他买受人的一种优先权，属于物上优先权的一种。
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承租人优先购置权问题研究
论文提要：承租人优先购置权是当今世界各国普遍确立的一项民事法律制度。我国也于 1999 年 10 月 1 日起施行的?中华人民**国合同法?第 230 条正式在法律层面上确定了房屋承租人的优先购置权，但该条较之于以往的法律规定并未有所进步，对于该项权利的法律性质、实现程序及救济方法等均没有明确界定，因此，该项法定权利是存在制度缺陷的，从而导致了在理论界中，各派法学家对承租人的优先购置权的法律性质等方面的问题众说纷纭，在司法实践中，大量存在出租人违背老实信用原则，毫不顾及承租人利益，擅自出卖租赁物，而承租人明明享有法定权利，却不知如何合法、简便的实现自己的优先购置权，当他最终实现了自己的优先购置权时，往往已经付出了大量的人力、物力，收益与本钱相比往往得不偿失，承租人往往对该项权利望而却步。所以说，法制的不成熟与不完备会降低法律的社会功能。本文将从承租人优先购置权的概念和性质、历史开展、承租人对租赁物享有优先购置权的逻辑原理、所有人优先购置权与承租人优先购置权竞合、承租人如何实现自己对租赁物的优先购置权等相关问题作较为全面的分析与论证，以期通过逻辑上的正本清源弥补我国现有法律关于承租人优先购置权规定的制度缺陷，缓解司法实践中的种种矛盾，最大效益地发挥这项法律制度的社会功能。

民法典房屋出租后转让怎么处理

民法典房屋出租后转让怎么处理房屋所有⼈可以出租⾃⼰的房屋，从⽽收取租⾦，出租房屋可以签订房屋租赁合同，承租⼈就取得房屋的⽤益物权，但房屋所有权仍然是出租⼈的，那么民法典房屋出租后转让如何处理?店铺⼩编整理相关知识，希望对⼤家有帮助。

⼀、民法典房屋出租后转让怎么处理房屋出租期间，出租⼈转让房屋的，承租⼈有优先购买权，如果不购买房屋的，房屋所有权转移不影响租赁合同效⼒。

《中华⼈民共和国民法典》第七百⼆⼗五条【所有权变动不破租赁】租赁物在承租⼈按照租赁合同占有期限内发⽣所有权变动的，不影响租赁合同的效⼒。

第七百⼆⼗六条【房屋承租⼈优先购买权】出租⼈出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租⼈，承租⼈享有以同等条件优先购买的权利;但是，房屋按份共有⼈⾏使优先购买权或者出租⼈将房屋出卖给近亲属的除外。

出租⼈履⾏通知义务后，承租⼈在⼗五⽇内未明确表⽰购买的，视为承租⼈放弃优先购买权。

⼆、承租⼈优先购买权不适⽤情形1、房屋共有⼈⾏使优先购买权共有⼈优先购买权优先于承租⼈优先购买权，这是基于物权优先于债权的规则确定的原则。

因为共有⼈优先购买权是基于物权所⽣的优先权，⽽承租⼈优先购买权是基于债权⽽⽣，物权优先于债权，⾃然得出这个结论。

这在理论上叫做优先购买权的竞合或者竞存，基于物权产⽣的优先购买权优先基于债权产⽣的优先购买权。

2、房屋卖给出租⼈的近亲属出租⼈如果将租赁房屋出卖给其近亲属，包括配偶、⽗母、⼦⼥、兄弟姐妹、祖⽗母、外祖⽗母、孙⼦⼥、外孙⼦⼥的，基于近亲属的亲情关系，承租⼈不得主张优先购买权。

这就是说，出租⼈的近亲属也享有优先购买权，并且这个优先购买权⽐承租⼈优先购买权更优先，可以对抗承租⼈的优先购买权。

值得研究的是，这种基于亲属关系发⽣的优先购买权，是不是⼀个新的优先购买权，产⽣这种优先购买权的法律基础是什么?3、承租⼈放弃优先购买权出租⼈出卖租赁房屋，对承租⼈已经履⾏告知义务，如果承租⼈在15⽇内没有明确表⽰愿意购买的，就视为放弃优先购买权，对此，当然不得再主张优先购买权。

共有人、承租人、近亲属之优先购买权竞合或者冲突时的处理

共有⼈、承租⼈、近亲属之优先购买权竞合或者冲突时的处理共有⼈和承租⼈的优先购买权哪个更优先？优先购买权是指法律赋予特定对象的先于其他权利⼈主张⾃⼰财产权利的权利。

但是该特定对象在不同的环境下是不同的，那么，近亲属、按份共有⼈的优先购买权和承租⼈的优先购买权哪个更优先呢？我们先了解⼀下相关法律及司法解释的规定：《中华⼈民共和国合同法》第⼆百三⼗条出租⼈出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租⼈，承租⼈享有以同等条件优先购买的权利。

《中华⼈民共和国物权法》第⼀百零⼀条按份共有⼈可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。

其他共有⼈在同等条件下享有优先购买的权利。

《最⾼⼈民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应⽤法律若⼲问题的解释》法释[2009]11号第⼆⼗⼀条出租⼈出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租⼈或者存在其他侵害承租⼈优先购买权情形，承租⼈请求出租⼈承担赔偿责任的，⼈民法院应予⽀持。

但请求确认出租⼈与第三⼈签订的房屋买卖合同⽆效的，⼈民法院不予⽀持。

第⼆⼗四条具有下列情形之⼀，承租⼈主张优先购买房屋的，⼈民法院不予⽀持：(⼀)房屋共有⼈⾏使优先购买权的;(⼆)出租⼈将房屋出卖给近亲属，包括配偶、⽗母、⼦⼥、兄弟姐妹、祖⽗母、外祖⽗母、孙⼦⼥、外孙⼦⼥的;(三)出租⼈履⾏通知义务后，承租⼈在⼗五⽇内未明确表⽰购买的;(四)第三⼈善意购买租赁房屋并已经办理登记⼿续的。

房屋共有⼈的优先购买权产⽣于共有⼈所有权关系之中，具有物权性质，⽽承租⼈优先购买权基于租赁关系，本质上仍属债权性质，按照物权优于债权的理论，共有⼈的优先购买权要优于承租⼈的优先购买权。

对此，《中华⼈民共和国民法典》第七百⼆⼗六条作出了明确规定：出租⼈出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租⼈，承租⼈享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有⼈⾏使优先购买权或者出租⼈将房屋出卖给近亲属的除外。

因家庭成员之间的房屋买卖，具有浓厚的⼈⾝⾊彩，与纯粹的买卖关系有很⼤区别，故本条确认出租⼈将租赁房屋出卖给近亲属的，承租⼈亦不得主张优先购买权。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》来源：tangsen12348：日期：2009-11-29第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。

乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。

但法律另有规定的，适用其规定。

当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。

【解读】本条系关于本司法解释适用范围的规定。

本解释只调整城镇房屋即城市规划区、镇规划区范围内的房屋的租赁行为，乡、村规划区内的房屋租赁纠纷，可以参照本解释。

城镇房屋的确定以规划为准，只要列入城镇规划区，无论土地性质为国有还是集体所有，均适用本解释，实践中存在的已被纳入城镇规划区内的“城中村”内的房屋租赁行为在本解释调整范围之内。

依照国家福利政策承租的公有住房、经济适用房和廉租住房，具有政府福利性、保障性，其租赁关系不属于完全的民事法律关系，不适用本解释。

关于军产房的租赁，基本属于完全的市场行为，并不存在政府补贴的福利和社会保障性内容，最高院民一庭认为军产房租赁合同纠纷应适用本解释。

第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。

但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

【解读】本条规定以违法建筑物为标的物订立的房屋租赁合同无效。

所谓违法建筑物，是指未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，具体包括违反了城乡规划规定的建筑物、构筑物以及违反临时建筑管理规定的临时建筑。

否定就违反建筑签订的房屋租赁合同的效力，有利于维护城镇建设规划秩序，但为了促进交易，当事人在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，租赁合同的效力会得以补正。

此处“一审法庭辩论终结前”不包括二审、再审发回指定一审法院重审的情形。

第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。

共有人优先购买权与承租人优先购买权的竞合

法学（信息法学）
意出卖共有物时他们是否享有优先购买权的分析，认为两优先购买权很有可能会发生竞合。当两优先购买权发生竟合时，基于立法目的及其他方面的考虑，应该选择共有人优先购买权优先于承租人优先购买权。
关键词 : 共有人 ; 承租人 ; 优先购买权 ; 竞合
Abstract ; the preemption right of the part owner and the leaseholder are two important preemption rights in China. There are still great disputations in theoretical and practical field , mainly on whether preemption right will be concurrent and how to choose when the concurrence took place. Through the distinguishing and integrating joint owned share and commonable matters , and the analysis on whether one should enjoy the preemption right in case of his willing of selling commonable matters , this paper considers that these two preemption rights will probably be concurrent. When these two preemption rights get concurrent , t aking legislation aim and other aspects into account , we should choose the preemption right of the part owner instead of that of the leaseholder. Key words : part owner ; leaseholder ; preemption rights ; concurrence

共有人的优先购买权制度探析

共有人的优先购买权制度探析摘要：优先购买权存在于共有关系中，为了更好地发挥该制度在稳定共有关系、平衡各方利益等方面的作用，有必要对优先购买权的适用范围、法律性质、适用条件等予以理清。

在共有人之间的优先购买权以及共有人的优先购买权与租赁关系中承租人的优先购买权发生竞合时，还要解决它们之间何者优先的问题。

关键词：共有；优先购买权；行使；竞合优先购买权是指特定人依约定或法律规定，于所有人（义务人）出卖动产或不动产时，有依同样条件优先购买的权利。

[1]共有人的优先购买权是指共有人将其共有份额或者已经分割的应有部分有偿转让给第三人时，其他共有人享有的在同等条件下优先购买的权利。

一、共有人优先购买权的适用范围共有分为按份共有和共同共有两种类型，这两种共有类型上是否均可存在优先购买权，理论上存在一定争议。

有学者认为，在共同共有关系中，共同共有人在共有关系存续期间不能单独转让各自应属的财产，转让只能发生在共有关系终止之后，而此时其他共有人主张优先购买权的基础关系已不存在，所以共同共有不适用优先购买权。

《民法通则》第78条规定“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让，但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。

”对共同共有，《民法通则》没有规定优先购买权，但是在最高院的司法解释中作出了明确规定。

《民通意见》第九十二条规定“共同共有财产分割后，一个或数个原共有人出卖自己分得的财产时，如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或配套使用，其他原共有人主张优先购买权的，应当予以支持。

”由此可见，现行法律和司法实践承认共同共有有条件地适用优先购买权。

法律规定优先购买权的目的是“为了减少共有人的人数，防止因外人的介入而使共有人内部关系复杂化，从而简化甚至消除共有物的共同使用关系，实现对共有物利用上的效率。

”[2]在发生共有财产分割的情形下，共同共有和按份共有一样，都会引起原共有关系的破裂、新共有关系的确立和共有纠纷可能发生等后果，因此二者并无实质区别，都有适用优先购买权的必要。

共有人和承租人优先购买权的冲突与协调

共有人和承租人优先购买权的冲突与协调共有人和承租人优先购买权是两种不同的权利，它们在房地产买卖过程中经常会发生冲突。

在很多情况下，共有人和承租人都有购买房产的权利，但是他们之间的优先性是不同的。

解决这种冲突需要综合考虑法律规定和双方关系，最终达到协调和平衡。

一、共有人和承租人优先购买权的定义共有人的优先购买权是指在房产交易时，如果一方共有人想要出售自己所持有的份额，其他共有人享有优先购买权，即可以在同等条件下优先购买。

这种权利通常在法律文件中规定清楚。

承租人优先购买权是指在房产出售时，如果房屋出售给第三方，房屋承租人享有与其他潜在买家同等的优先购买权。

这种权利通常在租赁协议中规定清楚。

二、共有人与承租人优先购买的冲突如果一个物业有多个所有人的话，这些所有人之间会存在矛盾，因为他们都有权力在出售时要求买家给他们优先购买权。

同样，如果房屋出售时还存在承租人，这个承租人同样享有优先购买权。

如果没有认真处理这些利益冲突，就会导致激烈的纠纷，困扰买家和卖家很长一段时间。

三、冲突处理与案例分析（一）平衡共有人和承租人的利益在解决共有人和承租人优先购买权时，需要平衡他们的利益。

例如某个物业有四个所有人，其中三个希望保持物业，而另外一个想出售。

这时如果没有规定，很可能会导致买家和卖家之间的争议。

因此，在同等清晰的法律框架下，可以考虑以维护好物业为前提，让物业保持三分之三，而剩下的三分之一出售，这可以达到一个平衡。

（二）共有人放弃优先购买权有些共有人可能因为经济原因或其他原因而不想购买他人所持有的产权。

这时，共有人可以签署一份书面声明，表示不会行使其优先购买权。

这样有利于提高其他共有人及买家的成交效率，防止因期限过长而导致失去购买机会。

（三）房屋承租人优先购买权的限制即使是具有优先购买权的承租人，也有可能出现无力购买的情况。

因此，有必要对此种优先购买权进行限制。

例如，当承租人有意购买该物业时，应当在一个设定的时间范围内向卖家提出购买要求，而在此期限内未行使购买权的话，则视为放弃。

论共有房屋转租中的优先购买权

2 006 年 8 月 � � 湖南公安高等专科学校学报 A .2 006 � � 第 � � � � 18 � 卷第4期 � � � � � C .18 .4
论共有房屋转租中的优先购买权
谢
（1.宁波市公安局，浙江
平1 ，陈柏安2 ，王
勇3
苏州 215 12 8；
宁波 315 2 00 ；江苏 2 .苏州市吴中区人民法院，江苏常熟 2 15 000 ） 3 .常熟市工商局，
收稿日期： 2 006 - 05 - 31 作者简介：谢平（197 ，男，湖南衡阳人，浙江省宁波市公安局镇海分局民警，法律硕士；陈柏安（1981 - ），男，湖南新化人，江 3- ）苏省苏州市吴中区人民法院法官，法律硕士；王勇（197 7- ），男，江苏常熟人，江苏省常熟市工商局干部。
Hale Waihona Puke 摘要：共有房屋转租是当前市场经济中的普遍现象，但是我国现行的法律对此规定过于简单，在实践操作中遇到不少难题。租赁权是一种具有 “物权化” 的债权，其不利于保护善意的次承租人。当承租人的优先购买权和共有人的优先购买权竞合时，共有人的优先购买权优于承租人的优先购买权；当承租人、次承租人的优先购买权竞合时，次承租人的优先购买权优先于承租人的优先购买权；共有人与次承租人的优先购买权竞合时，共有人的优先购买权应当优先于次承租人的优先购买权。关键词：转租法律关系：共有人；承租人；次承租人；优先购买权竞合中图分类号：文献标识码：文章编号：（2 006 ） D92 3.2 A 10087 57 5 04005 7 05 一、问题之提出甲和乙各出资 100 万，购买一繁 2 000 年 3 月份，华路段的商铺用于出租。 2 001 年 3 月丙与甲、乙签定了租赁合同，租期 5 年。1 年后丙由于经营管理不善，经出租人甲和乙的同意，丙将商铺转租于丁用于经营超市，租期 4 年。2 004 年 3 月丙因见丁超市生意红火，心生妒意，乃故意违约不交租赁费。甲、乙经过多次催告未果，无奈解除与丙的合同，并要求丁搬出商铺。2 004 年 10 月甲由于自己经营的公司资金周转困难，而在未告知乙的情况下将自己份额转让给丙。 2 005 年 1 月丁以其诚实的履行了转租合同，在履约中其没有任何过错，要求合同继续履行，同时主张其对该商铺有优于丙的优先购买权。乙也以其优先购买权受到侵犯为由诉至法院。该案在审理中存在几种意见：（一）承租人的优先购买权优于次承租人和共有人的优先购买权。英美法系国家将租赁权列入财产法的范畴，直接赋予其排他效力。大陆法系国家大多承认买卖不破租赁，租赁权具有 “属物性” ，租赁权已经开始 “物权化” 。而且相对于出租人与承租人来说，次承租人更是弱者，在次承租人诚实信用履行转租合同的情况下，从利益平衡的角度来说要保护次承租人的利益。因此转租合同应于维持。对优先购买权，主张承租人的优先购买权优于次承租人和共有人的优

执行程序中租赁权的认定与处理

执行程序中租赁权的认定与处理执行程序中租赁权的认定与处理刘贵祥租赁权作为一种特殊的债权，受到了“物权化”的特殊保护。

这既是各国立法的通例，也是学界的共识。

优先保护租赁权的根本原因是保护弱者，但是其法律技术基础在于其“公示性”，但是我国立法对租赁权的公示性并无明确规定。

执行程序中正确地认定与处理租赁权，对于贯彻特殊保护租赁权的立法政策，平衡相关主体的权益，保证执行工作的顺利开展具有重要的意义。

一、执行程序中对于租赁权的认定1.承租人基于租赁合同的两种权利基于租赁合同，承租人主要享有两种权利。

一是依据租赁合同，要求出租人按照约定的标准交付租赁物的权利；二是占有租赁物后，对于租赁物占有使用的权利。

我国立法对此并未明确予以区分，但这两种权利的性质并不相同。

前一种是纯粹债权性的权利，适用债权的相对性及平等原则；后一种权利具备“占有”这一公示性表征，会产生“物权化”与特殊保护的问题，才是真正意义上的租赁权。

2.以公示为表征的租赁权租赁权需要公示，不仅是学界共识，也为各国立法所要求。

但是对于公示的方式，各国规定并不一致。

如德国与我国台湾地区要求占有；日本、法国、瑞士等国家要求租赁权进行登记。

值得注意的是我国台湾地区租赁权公示制度的变迁。

台湾“民法”原来规定“租赁物的交付产生对抗效力”。

学界批评该规定不足以保护买受人的权益，还可能出现当事人作假妨碍强制执行的漏洞。

1999年台湾修订“债编”，就租赁权的成立增加了“承租人占有中”的要件，强化了租赁权的公示性。

但是学者对此仍不满意，认为租赁权的公示是否足够，应否采取租赁登记制，仍有进一步观察理论实务发展之余地。

我国大陆立法未明确租赁权的公示性要求，但是《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》强调了占有对于租赁的意义。

该司法解释第六条规定，就同一房屋存在多份有效租赁合同，承租人均主张履行的情况下，人民法院按照占有、登记、合同成立在先的顺序确定优先履行的承租人。

论不动产优先购买权中的利益平衡

2009.2（中）Legal Sys t em A nd Soc i et y论不动产优先购买权中的利益平衡杨丹摘要优先购买权是民法上一项重要的法律制度，古今中外各个国家的法律对其都有一定的规定，随着经济的飞速发展，不动产优先购买权适用中的冲突被越来越多的学者加以关注。

因此本文在借鉴国内外各种理论的基础上对以上问题作一些探讨，从不动产优先购买权的概述入手，分析其法律适用范围和效力，总结冲突产生的原因，并针对我国相关法律对该问题之规定的不足，从立法与实践等方面提出了一些加以完善的建议和措施，使其在保护优先购买人权益的同时能够照顾到其他当事人的合法适当利益，以便更好的有利于社会的繁荣与稳定发展。

关键词不动产优先购买权冲突完善中图分类号：D923.2文献标识码：A文章编号：1009-0592(2009)02-124-02一、优先购买权的概述(一)优先购买权的概念所谓优先购买权也称先买权，是指特定的民事主体基于法律规定或约定享有的相对于其他人优先购买出卖人财产的权利。

优先购买权制度是民法上一项重要的制度。

在国外，大陆法系国家的优先购买权制度则最早可追溯到古希腊、古罗马及日尔曼法时期。

先后存在过有永佃制度之中的优先购买权、罗马法土地转让中的优先购买权、总有人的优先购买权等。

及至近现代，各国民法普遍确立了优先购买制度。

我国现行立法也有相应的规定，在《民法通则》和涉及民事法律行为的相关法律规范中，优先购买权范围可以分为三类：一是承租房屋的优先购买权；二是共有人的优先购买权；三是承典人的优先购买权。

但承典人的优先购买权在司法实践中很少见。

另外，《合伙企业法》、《合同法》、国务院发布的《城市私有房屋管理条例》也有类似的规定。

从上述法律规定来看优先购买权按范围来分主要存在于共有关系、租赁关系的关系之中。

（二）不动产优先购买权的适用范围我国现行立法对不动产优先购买权的规定并不多，新颁布的《物权法》也没有作出新的规定，因此其适用范围还是仅仅散见于一些单独法律条款或相关司法解释中：1．承租关系中的优先购买权。

最高人民法院关于实施《民事案件案由规定》的通知

（3）最高额质权纠纷
（4）票据质权纠纷
（5）债券质权纠纷
（6）存单质权纠纷
（7）仓单质权纠纷
（8）提单质权纠纷
（9）股权质权纠纷
（10）基金份额质权纠纷
（11）知识产权质权纠纷
（12）应收账款质权纠纷
（1）土地承包经营权确认纠纷
（2）承包地征收补偿费用分配纠纷
55、建设用地使用权纠纷
56、宅基地使用权纠纷
57、地役权纠纷
八、担保物权纠纷
58、抵押权纠纷
（1）建筑物和其他土地附着物抵押权纠纷
（2）在建建筑物抵押权纠纷
（3）建设用地使用权抵押权纠纷
（4）土地承包经营权抵押权纠纷
（5）动产抵押权纠纷
（6）在建船舶、航空器抵押权纠纷
（7）动产浮动抵押权纠纷
（8)最高额抵押权纠纷
59、质权纠纷
（1）动产质权纠纷
（2）转质权纠纷
（6）航空器对地、水面上第三人损害赔偿纠纷
（7）触电人身损害赔偿纠纷
2、姓名权纠纷
3、肖像权纠纷
4、名誉权纠纷
5、荣誉权纠纷
6、隐私权纠纷
7、婚姻自主权纠纷
8、人身自由权纠纷
9、一般人格权纠纷
六、所有权纠纷
39、侵犯集体经济组织成员权益纠纷
40、建筑物区分所有权纠纷
（1）业主专有权纠纷
（2）业主共有权纠纷
（3）车位、车库纠纷
41、业主撤销权纠纷
42、遗失物返还纠纷
43、漂流物返还纠纷
2、关于侵权纠纷案件案由的编排。《民事案件案由规定》未将侵权纠纷案件单独列为第一级案由，而是分别作了规定。第一，一般民事侵权案件，依民事权利的类型，分别规定在人格权、物权、知识产权等第一级案由项下，根据需要列为第二级或者第三级案由，或者隐含在第三级案由之下。第二，对于一些同时侵害人身权利和财产权利的侵权纠纷案件，以及适用特殊侵权规则的侵权纠纷案件，则单独列在债权纠纷案件案由项下，作为第二级案由，以下列出若干第三级案由。

共有人与承租人优先购买权相关问题探析

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４・５
２１０２年９月第２７卷第３期
河南工程学院学报（社会科学版）ＪＵＮＬＯＥＡＮＴＴＴＦＥＧＮＥＩＧｆＯＩＬＳＩＮＥＥＩＩＮＯＲＡＦＨＮＮＩＳＩＵＥＯＮＩＥＲＮＣＡＣＥＣＤＴＯ）Ｓ
有举足轻重的价值功能：第一，通过减少权利冲突主体和限制第三人的介入来减少冲突，定秩序；稳第二，有利于物尽其用。在优先购买权制度中，最常见也是最容易产生纠纷的是共有人优先购买权和承租
人优先购买权。
关键词：共有人；承租人；优先购买权
中图分类号：９３６４Ｄ１．０文献标志码：Ａ文章编号：６４— ３８２１）３— ０５— ３１７３１（０２００４０
一
、
优先购买权制度之概述
优先购买权的法律依据分别是《中华人民共和国民
租人优先购买权，为共有人优先购买权是一种物因
权性的优先购买权，而承租人优先购买权是一种债权性的优先购买权，而且买卖不破租赁原则的确立已经确保了承租人优先购买权制度的实现。９＿第一，种观点以优先购买权产生的基础关系这来确定共有人优先购买权优先于承租人优先购买权是不妥当的。因为实践中的共有人优先购买权并不
下，共有人和承租人的优先购买权就发生了冲突。

简述物权优先性

简述物权优先性物权作为民事主体直接支配一定的物并排他的享受其利益的民事权利，享有支配性、排他性、优先性、公式性和追及性几大属性。

在本文中，仅就物权的优先性展开阐述。

在权利体系中，物权和债权最为基础。

其中，物权系绝对权，不以特定人为义务人，具有绝对性即在物权间并有排他的优先效力；而债权系相对权，因其仅以特定人为义务人，不论债权发生的先后，均居于同等地位，因其的相对性，债权的创设需缔结契约。

而在物权的优先性讨论中，首先考虑的就是物权相对于债权的优先性。

所谓的物权优先于债权，其总体有一个大的概念：当一个债权给付的对象是某特定物，而该特定物上的物权和债权发生竞合时，优先保护物权人的利益，对于债权只实行债的保护法来进行救济。

就其一般规则而言。

物权破除债权。

这种破除体现在物权对债权的一种领先、优先与排斥上。

这种情况常见的实例有开发商“一房多卖”现象。

就同一栋住房而言，甲虽与开发商签订买卖合同，形成债的关系，但乙已将房产过户，成为该房的所有权人。

此时，法律就此事而言，优先保护乙的所有权。

在法律条文中，1999年合同法的司法解释第九条关于合同效力中，明确指出：“法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。

”在物权法第15条合同效力与物权效力区分中指出，如果当事人之间仅就物权的变动达成合意，而没有办理登记，合同仍然有效。

物权除了所有权外，还包括用益物权和担保物权。

担保物权是指为了确保债务履行而设立的物权，当债务人不履行债务时，债权人依法有权就担保的价值优先受偿，如抵押权、质权、留置权等。

在物权优先于债权的情况下，“优先受偿权（针对担保物权）”被单独提出。

民法中的优先购买权制度研究

民法中的优先购买权制度研究作者：胡晓涵来源：《卷宗》2017年第28期摘要：优先购买制度在我国的发展由来已久，自从唐宋之后就在我国的社会上开始出现，不过当时是对亲族的优先购买权等优先购买制度的建立和实行，主要的产生原因是当时的社会结构和亲族关系以及传统家族和伦理理念的影响，能够带动商业的发展。

但是现在我国的社会发展逐渐完善吗，相关的经济体制的法律体制也逐渐健全，这种时候，我国的社会结构和经济结构都发生了重要的变化，但是优先购买制度却始终被沿用，并对我国的经济发展起到重要的作用。

在我国经济飞速发展的今天，优先购买制度的相关规定并不多，所以本文就致力于探讨民法中的优先购买制度的相关问题，促进社会经济的发展。

关键词：民法；优先购买；制度研究民法中的优先购买制度是一项来源比较久远的制度，对经济的发展有着重要的作用，无论是在我国的古代还是国外，都对经济的发展起到过积极的作用，在我国由于其历史悠久，所以在国民的心中是一项具有法理的制度，受到国民的普遍认同，所以随着经济的发展和社会的进步，我国的优先购买制度也逐渐的被完善和发展，对我国的社会经济发展和人民的生活质量提高都起到了积极的作用。

1 优先购买权制度的概述优先购买权是指特定人依法律规定或约定，在出卖人出卖财产时，享有在同等条件下优先于他人购买的权利。

优先购买权的权利主体能够在进行购买活动时优于其他拥有购买权利的主体购买的权利[1]。

国外对优先购买权有着很多的规定，比如德国的《德国民法典》规定：“对标的物有优先买受权的人，在先卖义务人与第三人对标的物订立买卖合同时，可以行使先买权，”之后又对先买权的具体行使条件以及权利限制进行了细化，比如规定了对法定继承人不得主张先买权、破产时不得先买以及先买权不能转让；法国民法典中也对把有限购买权进行了相关的规定，规定了共有人先买权、用益权人先买权、股东先买权、质押权人对质押股权的先买权[2]。

优先购买权的性质是一个比较复杂的问题，很多的专家学者都对其具有不同的观点，至今仍然没有统一的意见。

上海市高级人民法院关于印发《处理公有住房出售后纠纷的若干意见》的通知-沪高法[1996]250号

上海市高级人民法院关于印发《处理公有住房出售后纠纷的若干意见》的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 上海市高级人民法院关于印发《处理公有住房出售后纠纷的若干意见》的通知（沪高法[1996]250号）第一、二中级人民法院，各区、县人民法院：自城镇住房制度改革、公有住房出售以来，房屋纠纷出现了一些新情况、新问题。

为处理好公房出售后的纠纷，我院在调查研究基础上，听取了有关部门意见，提出了《处理公有住房出售后纠纷的若干意见》。

该意见业经上海市高级人民法院1996年第36次审判委员会讨论通过，现发给你们，请你们在审理这类案件中参照执行。

执行中注意总结经验，有何意见和问题请及时报告我院。

一九九六年十月三十一日处理公有住房出售后纠纷的若干意见本市公有住房出售以来，相应纠纷陆续发生，出现了一些新情况、新问题。

为处理好公房出售后的纠纷，保障住房制度的改革，现根据《民法通则》、国务院、建设部及本市有关的规定，结合审判实践，制定本意见。

一、受理1、出售人及有购房资格的人起诉要求确认购买公房协议无效的应予受理。

2、购房人起诉要求同住人迁让，同住人起诉要求确认房屋居住权的，应予受理。

3、为修缮楼房的公用设备或相邻房屋、设备，利害关系人起诉要求相邻方予以配合的，应以相邻纠纷受理。

4、违法改变房屋使用性质，妨碍相邻住户的正常生活或在单元房屋内安放危险物品，影响楼房住户安全的诉讼，以相邻纠纷受理。

5、楼房中的单元房屋产权人、业主管理委员会为楼房的墙面、屋顶、共用部位、公共设施全部或部分被人占用提起诉讼的，应予受理。

6、楼房房屋产权人以物业管理委员会违约或侵害产权人产权、使用权等利益的起诉，应予受理。

先买权制度的价值批判与反思

先买权制度的价值批判与反思先买权，又称优先购买权，是指民事主体在特定的买卖关系中，于同等条件下，依法享有的优先于第三人购买出卖人的财产的权利。

优先权制度自罗马法于租佃关系中确定之后，被法国、德国民法典加以继承和发展，后大陆法系国家民法典也纷纷效仿。

至今德国、瑞士、日本、我国台湾地区等民法典对此都作了具体规定。

我国民事法律对一这制度作了较多的规定，分散在民法总则和一些单行的民事法律之中。

但是，与我国立法相比，法、德等其他大陆法系国家的民法典，对待该制度比较消极，理论界对其存在的价值亦褒贬不一。

一、先买权制度的价值批判（一）先买权制度的价值先买权制度作为一种古老的制度，其应有的价值是显而易见的。

一般来讲，其独特的价值主要体现在：1、法定先买权——促进资源的有效利用。

现代社会中财产权不仅维护个人的自由，更多关注的是法律制度能否促进资源的有效利用。

先买权属于财产权，财产权制度的一个重要规范目的是最大可能地发挥财富的经济价值。

法国、日本、俄罗斯等国民法上的优先购买权也大多是为共有人或承租人规定的。

在共有关系中，共有人处理财产是要处处为其他共有人着想的，这既是道德要求，也是法律要求。

为了达成一致意见，有时要双方甚至多方的多次协商，共有人越多，交易成本越高。

在可能的情况下简化共有关系就成了立法上的必然选择。

优先购买权制度的存在就可以减少共有人这一目标。

2、约定先买权——规避价格风险、进行投机的工具。

在市场经济条件下，市场对资源的配置起基础性作用，供需的不断变化使财产在市场中的价格经常处于变动之中，这种变动必然给投资者带来风险，风险本身就是一种成本。

优先购买权人可以通过合同将这种风险转移给出卖人，出卖人可以通过承担这种风险获得一定的利益。

出卖人的行为就是一种投机，但这种投机具有存在的合理性。

它不同于赌博行为的投机。

赌博的风险是赌博者自己造成的，财富虽然重新分配，但对社会经济无任何贡献，并且会成为社会的不稳定因素。