土地款返还的涉税及会计处理

（三）有关土地款的返还

目前有很多房地产开发企业通过招拍挂等方式取得国有土地使用权后，当地政府为了招商引资或扶持企业发展，会给予一定额度的土地款返还或财政补贴、财政扶持等。对于此笔款项的处理争议已久。

意见一，根据财税[2008]151号《关于财政性资金行政事业性收费政府性基金有关企业所得税政策问题的通知》“一、财政性资金 (一)企业取得的各类财政性资金，除属于国家投资和资金使用后要求归还本金的以外，均应计入企业当年收入总额。 (二)对企业取得的由国务院财政、税务主管部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金，准予作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除。 (三)纳入预算管理的事业单位、社会团体等组织按照核定的预算和经费报领关系收到的由财政部门或上级单位拨入的财政补助收入，准予作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除，但国务院和国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。本条所称财政性资金，是指企业取得的来源于政府及其有关部门的财政补助、补贴、贷款贴息，以及其他各类财政专项资金，包括直接减免的增值税和即征即退、先征后退、先征后返的各种税收，但不包括企业按规定取得的出口退税款；所称国家投资，是指国家以投资者身份投入企业、并按有关规定相应增加企业实收资本(股本)的直接投资。”可以看出，一般房地产开发企业取得的财政资金都必须计入当年收入总额缴纳企业所得税。

再看：财税[2009]87号《关于专项用途财政性资金有关企业所得税处理问题的通知》“一、对企业在2008年1月1日至2010年12月31日期间从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：（一）企业能够提供资金拨付文件，且文件中规定该资金的专项用途；（二）财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；（三）企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。”相比财税[2008]151号来说，给予三年期限并在有条件的情况下准予作为不征税收入。

关于会计核算根据《企业会计准则第16号-政府补助》规定，与资产相关应确认为递延收益，在资产寿命内平均分配并计入损益；与收益相关的话，如果用于补偿以后期间费用或损失的，确认为递延收益，并在相应期间计入损益，如果用于补偿已发生的相关费用和损失，直接计入当期损益。

综合上述来看，除非符合财税[2009]87号相关要求，不然就必须确认为企业当年收入总额，缴纳企业所得税。

意见二，根据《大连市地方税务局关于进一步加强土地增值税清算工作的通知》(大地税函[2008]188号) 中的有关规定：“（一）关于土地使用权价款的扣除问题：纳税人应当凭政府或政府有关部门下发的《土地批件》、《土地出让金缴

费证明》以及财政、土地管理等部门出具的土地出让金缴纳收据、土地使用权购置发票、政府或政府部门出具的相关证明等合法有效凭据计算“取得土地使用权所支付的金额”。凡取得票据或者其他资料，但未实际支付土地出让金或购置土地使用权价款或支付土地出让金、购置土地使用权价款后又返还的，不允许计入扣除项目。”可以看出，取得的土地款返还应冲减土地成本。不管名义是财政扶持、财政补贴、政府补助等，都是因为取得土地使用权而发生的财政返还(别以为穿了马夹就不认得你了)，就应该冲减土地成本。

是什么原因导致他出台这样的规定呢？对房地产开发企业而言，在售价一定的情况下，返还的土地款不管是计入收入总额，还是冲减土地成本，利润是不变的，即企业所得税是一样的，只是时间上的早晚罢了。但如果冲减了土地成本，土地增值税可是大大的增加了!“真贼呀!”

由于目前各地税务局执行的标准并不相同，所以房地产开发企业对土地款的返还处理应尽量取得当地税务局的认同，把土地款返还计入当年收入总额，提前缴纳企业所得税。