土地款返还的涉税及会计处理
返还的土地出让金怎么做账
返还的⼟地出让⾦怎么做账
⼀般情况下，⼟地转让都是需要我们给相应的费⽤的，也需对转让费做账。
那么⼀般什么情况下收取⼟地出让⾦吗?返还的⼟地出让⾦怎么做账呢?下⾯，为了帮助⼤家更好的了解相关法律知识，店铺⼩编整理了相关的内容，希望对您有所帮助。
⼀、返还的⼟地出让⾦怎么做账
财税法规规定，公司收到政府部门给与的⼟地出让⾦返还，属于财政补贴，其账务处理为：
借：银⾏存款XX元
贷：营业外收⼊XX元
⼟地票据是财政部监制的⾏政事业单位资⾦往来结算票据，是不合法票据。
政府部门是不能开具发票的，应开具财政部监制的收据。
⼆、什么情况下收取⼟地出让⾦
征地和拆迁补偿⽀出。
包括⼟地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费。
⼟地开发⽀出。
包括前期⼟地开发性⽀出以及按照财政部门规定与前期⼟地开发相关的费⽤等。
⽀农⽀出。
包括计提农业⼟地开发资⾦、补助被征地农民社会保障⽀出、保持被征地农民原有⽣活⽔平补贴⽀出以及农村基础设施建设⽀出。
城市建设⽀出。
包括完善国有⼟地使⽤功能的配套设施建设⽀出以及城市基础设施建设⽀出。
综上所述，财税法规规定，公司收到政府部门给与的⼟地出让⾦返还，属于财政补贴，其账务处理为：借：银⾏存款XX元贷：营业外收⼊XX元⼟地票据是财政部监制的⾏政事业单位资⾦往来结算票据，是不合法票据。
政府部门是不能开具发票的，应开具财政部监制的收据。
如果您情况⽐较复杂，店铺也提供律师在线咨询服务，欢迎你询店铺专业律师。
房地产企业取得土地返还款后如何做账
房地产企业取得土地返还款后如何做账在房地产开发过程中，土地使用权是开发商必须拥有的核心资源之一。
而土地使用权的取得不仅需要缴纳土地出让金等一系列费用，同时还需要进行土地出让返还款的支付业务。
作为企业的财务人员，正确的处理土地出让返还款将对公司的财务状况和业务整体运营产生重要影响。
本文将讨论房地产企业取得土地返还款后如何进行会计账务处理。
什么是土地出让返还款？在土地出让合同签订之后，开发商需要向政府部门缴纳一定的土地出让金。
而如果开发商在土地使用权期限届满或被收回时没有违反相关法律规定，政府部门将会按照合同约定返还部分出让金。
这部分返还款就是土地出让返还款。
进行土地出让返还款的会计处理在进行土地出让返还款会计处理之前，需要先明确一些重要的概念：•返还款账户：用来接收政府部门返还的资金的银行账户。
•土地出让金相关账户：用来纪录缴纳土地出让金及相应利息等款项的银行账户。
•土地出让返还款纪录账户：用来纪录土地出让返还款流水账的账户。
•土地使用权期限：开发商可以使用土地的时间期限。
掌握了上述概念之后，我们就可以开始进行会计处理了。
首先，开发商在取得土地返还款之后，应当将这笔款项转入到返还款账户中。
此时，返还款账户应当进行增加。
这笔款项的详细信息应当在应收账款中进行登记。
接下来，开发商需要作出下列账务处理：1. 记录土地出让金相关账户在开发商缴纳土地出让金的时候，需要建立土地出让金相关账户。
这些账户应该用于记录开发商缴纳的所有的土地出让金及相关利息等费用的流入和流出情况。
开发商应当将返还款转入土地出让金相关账户中，用于抵消土地出让金支出的费用。
在这应该做如下账务处理：科目借方贷方应收账款——土地出让返还款100,000返还款账户100,000土地出让金相关账户100,000注：此处以返还款为100,000元，且不考虑税收及其他费用。
2.将利息和收入核算在该账户中当政府部门按照约定返还土地出让金时，政府部门通常会按照整体收益率计算利息，并将其返还给开发商。
企业取得政府返还土地出让金的六种形式及税务处理
企业取得政府返还土地出让金的六种形式及税务处理六种形式为企业获得政府返还的土地出让金和税收待遇经营性土地拍卖是土地市场建设的基本要求一些政府出于吸引外资、修建拆迁房屋和基础设施建设等原因。
企业通过招标、拍卖方式取得土地后，应当返还一定比例或金额的土地出让金。
由于政府与开发商约定的返还条件和形式不同，企业获得的返还资金无论是确认为财政资金还是经营收入，其税收待遇也不同。
税务机关对返还所得的涉税认定是基于实质重于形式的原则，主要依据政府与企业签订的转让协议和补充协议的约定内容。
今年以来，相关检验案例不断出现，具有不同的退款目的和不同的检验处理方式。
以下举例分析企业获得政府返还土地出让金的形式及相关税收处理，使企业能够清晰识别税务事项，规避涉税风险。
第一，政府牵头拆迁，土地出让金返还给一家通过招标、拍卖、挂牌方式购买100亩土地的房地产开发企业。
与国土部门签订的转让合同价格为1亿元，企业已经支付了1亿元。
协议规定，土地出让金入库后，乙方将获得3000万元的财政支持补贴，用于建设项目1万平方米的拆迁房屋，并在拆迁房屋竣工后无偿移交给被拆迁人。
相关税收处理:(1)营业税:本案实际上是政府主导的拆迁。
政府为搬迁户的安置支付购买搬迁房屋的费用。
房地产开发企业税是一种出售和搬迁房屋的行为。
鉴于房屋拆迁的特殊性，在营业税返还的计税依据中，应区分以下三种情况1年，退还的金额相当于搬迁房屋营业税中按应税价值确认的收入部分根据《营业税暂行条例实施细则》第二十条规定:“纳税人有《条例》第七条所述的明显低价且无正当理由，或者本细则第五条所列应税行为被视为已经发生且没有营业额的，营业额按以下顺序确定:(1)根据纳税人最近一期类似应税行为的平均价格确定；(2)按近期其他纳税人类似应税行为的平均价格；(3)按以下公式确定:营业额=营业成本或工程成本×(1+成本利润率)×1-营业税税率)×如果退还金额3000万元相当于被拆迁房屋确认的应纳税所得额，房地产开发企业应按出售房屋所得3000万元缴纳营业税。
企业取得政府返还土地出让金的六种形式及税务处理
企业取得政府返还土地出让金的六种形式及税务处理经营性用地实行招拍挂,是土地市场建设的基本要求;一些政府出于招商引资、建设回迁房、基础设施建设等原因;对企业通过招拍挂取得土地后缴纳的土地出让金进行一定,10000 万元;协议约定,在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元,用于该项目10000平回迁房建设,回迁房建成后无偿移交给动迁户;相关税务处理：一营业税：本案例实际上是政府主导拆迁,由政府出资购买回迁房,用于安置动迁户;对房地产开发企业税,属于销售回迁房行为;鉴于拆迁房屋行为的特殊性,在返还款营业税的计税依据上,应区分以下三种情形;1, 返还款相当于回迁房营业税组成计税价格,税;2,返还款大于回迁房组成计税价格确认收入的部分;土地出让金返还协议如果约定返还款大于回迁房组成计税价格确认收入,则取得的土地出让金返还应作为销售回迁房收入,征收营业税;大于回迁房组成计税价格确认收入的部分,如用于其它事项,可以按实际情况,进行营业税判定;土地出让金返还协议如果没有约定返还款大于回迁房组成计税价格确认收入的部分的特定用途,应视同购买回迁房的价款或价外费用,征收营业税;3,返还款小于回迁房组成计税价格确认收入的部分;开发商取得土地出让金返还款小于回迁房组成计税价格确部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金,准予作为不征税收入,在计算应纳税所得额时从收入总额中减除;财税201170号＜关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知＞对此进一步明确：“企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金,凡同时符合以下条件的,可以作为不征税收入,在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：一企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件；二财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；三企业对该资金以及以该资金发1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定;如果返还款3000万元相当于回迁房土地增值税确认收入,房地产开发企业应按取得售房收入3000万元收入计算缴纳土地增值税;企业缴纳的土地出让金10000元全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额;2,返还款大于回迁房土地增值税确认收入的部分;土地出让金返还协议如果约定返还款大于回迁房土地增值2006187号应视同销售房地产的土地增值税收入确认的方法和顺序,属于土地增值税暂行条例第九条：纳税人有下列情形之一的,按照房地产评估价格计算征收：三转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,又无正当理由的;以及土地增值税暂行条例实施细则第十三条：条例第九条所称的房地产评估价格,是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格;对开发商取得土地出让金返还款小于回迁房土地增值税确认收入的部分,计算征收土地增值税;企业缴纳的土地出让金10000元全额计入开发成本中的土地定作为契税的计税依据,缴纳契五、会计处理土地出让金返还用于建设购买安置回迁房,企业应做营业收入处理;收到返还款时：借：银行存款3000贷：预收账款3000完工结转收入时：借：预收账款：3000贷：营业收入3000第二、政府主导拆迁,土地出让金返还用于拆迁代理拆迁、拆迁补偿;;; 相关税务处理：一、营业税根据国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知国税函2009520号第二条规定：“纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中,其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑业”税目缴纳营业税；其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业—代理业”行为,应以提供代理劳务取得的全部收入万万3, 企业实际发生的与上述业务相关的营业税等税费,可以在发生当年扣除;三、土地增值税规定根据中华人民共和国土地增值税暂行条例第二条：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人;以及中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则第二条条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入,是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为;企业取得的返还款3000万中,属于提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入和代理服务取得的收入,不属于转让不动动迁户补偿款和拆迁费用时,企业应冲减往来和做其他业务收入处理;收到返还款时：代理支付动迁补偿款业务借：银行存款2000贷：其它应收款1500其它业务收入500收到拆迁工程款时：借：银行存款1000贷：其它业务收入1000第三、政府主导拆迁,土地出让金返还用于开发项目相关的基础设施建设因此,很多政府部门在招拍挂出让土地后,都会以土地出让金返还的形式,用于开发项目相关城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等工程建设的补偿;案例：某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩,与国土部门签订的出让合同价格为10000 万元,企业已缴纳10000万元;协议约定,在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元,用于该项目外城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程建设;相关税务处理：一、营业税项目外城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设如果协议约定返还款用于项目内应收开发企业自行承担的城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程支出,则应按企业取得政府补贴处理,不征收营业税;二企业所得税：本案例企业取得的提供基础设施建设劳务收入3000万元,扣除相对应的成本费用,差额应计入当年的应纳税所得额;企业实际发生的与上述业务相关的营业税等税费,可以在发生当年扣除;三、土地增值税规定根据中华人民共和国土地增值税暂行条例第二条：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和,燃气、热力、防洪等基础设施工程费用时,企业应做其他业务收入处理;收到返还款时：借：银行存款3000贷：其它业务收入3000第四、土地出让金返还用于建设公共配套设施学校、医院、幼儿园、体育场馆公共配套设施是开发项目内发生的、独立的、非营利性的,且产权属于全体业主的,或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施;是企业立项时承诺建设的,其成本费用应由企业自行承担;而且开发商在制定房价时,已经包含了公,园等配套设施;相关税务处理：一营业税此业务实际上是由政府出资购买全部或部门公共配套设施; 对房地产开发企业税,属于向政府销售全部或部分公共配套设施的行为;此业务返还款3000万元,应作为房地产开发企业取得销售不动产收入计算缴纳营业税30005%150万元;返还款3000万元如小于公共配套设施的成本的差额部分,不属于视同销售行为;这部分应取得的的经济利益,开发商已经通过设定房价,从销售给业主的房款中取得了相应的经济利益,并由销售商品根据中华人民共和国土地增值税暂行条例第二条：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人;以及中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则第二条条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入,是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为;企业取得的返还款3000万,土地增值税清算时,1,如可以认定为属于向政府销售全部或部分公共配套设施的行为,即为转让不动产收入,因此,应征收土地增值税;此收入应计算土地增值税清算收入;;贷：营业收入3000第五、政府将土地出让金返还给其它关联企业或个人;目前土地招拍挂制运作过程中,出于各种考虑,在开发商交纳土地出让金后,政府部门对开发商的关联企业进行部分返还,用于企业经营奖励、财政补贴等等;案例：某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩,与国土部门签订的出让合同价格为10000 万元,企业已缴纳10000 万元;协议约定,在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方的关联企业丙补助3000万元,用于丙企业招商引资奖励和生产经营财政补贴;,不征收企业所得税;丙企业取得政府奖励或财政补贴3000万元,是否属于不征税收入问题,要进行判定：根据财政部、国家税务总局关于财政性资金、行政事业性收费、政府性基金有关企业所得税政策问题的通知财税2008151号规定：二对企业取得的由国务院财政、税务主管部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金,准予作为不征税收入,在计算应纳税所得额时从收入总额中减除;财税201170号＜关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知＞对此进一步明确：“企业从县级以上各级人民但用于支出所形成的资产,其计算的折旧、摊销不得在计算应纳税所得额时扣除;如不符合财税201170号的三个条件,则不属于不征税的财政性资金,应当作为收入计算缴纳企业所得税;三、土地增值税规定房地产企业乙方企业在实际交纳的土地出让金10000元后,全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费;根据中华人民共和国土地增值税暂行条例第二条：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人;以及中华人民共和国土地款时：借：银行存款3000贷：营业外收入3000第六、政府主导拆迁,土地出让金返还未约定任何事项,只是奖励或补助在土地招拍挂制运作过程中,出于招商引资等各种考虑,在开发商交纳土地出让金后,政府部门对开发商进行返还,用于企业经营奖励、财政补贴等等;案例：某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩,与国土部门签订的出让合同价格为10000 万元,企业已缴纳10000 万元;协议约定,在土地出让金入库后以财政支持的方式给予;,是否属于不征税收入问题,要进行判定：根据财政部、国家税务总局关于财政性资金、行政事业性收费、政府性基金有关企业所得税政策问题的通知财税2008151号规定：二对企业取得的由国务院财政、税务主管部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金,准予作为不征税收入,在计算应纳税所得额时从收入总额中减除;财税201170号＜关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知＞对此进一步明确：“企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金,凡同时符合以下条件的,可以作为不征税收入,在计算应根据土地增值税相关法规规定,土地增值税按照转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的增值额和规定的税率计算征收;土地增值税暂行条例实施细则对扣除项目中“取得土地使用权所支付的金额”规定为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用;实务操作中,房地产开发企业收到政府返还的“土地出让金”或政府给予的补偿返还款,虽然是政府对房地产开发企业的一种补助,是企业的一项营业外收入,但实质上是政府给与房地产开发企业的土地价款的折让,因此应扣减土地成本;因为青岛市地税局青地税发〔2008〕100号房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法规定：“对于开发企业因从事拆迁安置、公共配套设施建设等原因,从政府部门取得的补偿以及财政补贴款项,抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额”;四、契税;企业缴纳的土地出让金10000元全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额;五,会计处理房地产开发企业乙方取得3000万元政府奖励或财政补贴;收到奖励或补贴款时：借：银行存款3000。
土地出让金返还用于拆迁或安置补偿的税务处理
⼟地出让⾦返还⽤于拆迁或安置补偿的税务处理⼟地出让⾦返还⽤于拆迁或安置补偿的税务处理⽬前，招拍挂制度要求⼟地以“熟地”出让，但现实中，⼀些开发商先期介⼊拆迁，政府以“⽣地”招拍挂，由开发商代为拆迁。
在开发商缴纳⼟地出让⾦后，政府部门将其部分返还给开发商，⽤于拆迁或安置补偿。
案例某房地产开发企业通过招拍挂购⼊⼟地100亩，与国⼟部门签订的出让合同价格为10000万元，企业已缴纳10000万元⼟地出让⾦。
协议约定，在⼟地出让⾦⼊库后，以财政⽀持的⽅式给予⼄⽅补助3000万元，⽤于该项⽬10000平⽅⽶⼟地及地上建筑物的拆迁费⽤⽀出。
国⼟部门委托房地产开发公司代理建筑物拆除、平整⼟地并代委托⽅向原⼟地使⽤权⼈⽀付拆迁补偿费。
约定返还的3000万元中，⽤于拆迁费⽤1000万元，⽤于动迁户补偿2000万元。
企业实际向动迁户⽀付补偿款1500万元。
税务处理营业税根据《国家税务总局关于政府收回⼟地使⽤权及纳税⼈代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》（国税函[2009]520号）第⼆条规定，纳税⼈受托进⾏建筑物拆除、平整⼟地并代委托⽅向原⼟地使⽤权⼈⽀付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整⼟地劳务取得的收⼊，应按照“建筑业”税⽬缴纳营业税；其代委托⽅向原⼟地使⽤权⼈⽀付拆迁补偿费的⾏为属于“服务业——代理业”⾏为，应以提供代理劳务取得的全部收⼊减去其代委托⽅⽀付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。
因此，此案返还款3000万中，取得的提供建筑物拆除、平整⼟地劳务的收⼊1000万元，应按“建筑业”缴纳营业税30万元。
代理⽀付动迁补偿款的差额，应按“服务业——代理业”征收营业税25万元[（2000－1500）×5%]。
企业所得税返还款3000万元中，取得的提供建筑物拆除、平整⼟地劳务取得的收⼊1000万元，扣除相对应的成本费⽤后，差额应计⼊当年的应纳税所得额。
代理⽀付动迁补偿款差额，应计⼊当年的应纳税所得额。
企业退还土地会计分录
企业退还土地会计分录企业退还土地是指企业将拥有的土地重新归还给土地使用权出让方或管理部门的行为。
这种情况通常发生在企业不再需要土地、土地使用权到期、或企业因某种原因需要缩减规模等情况下。
对于企业而言，退还土地需要进行相应的会计处理，以记录土地退还的相关事项，保证企业财务信息的准确性和真实性。
一般来说，企业退还土地的会计分录包括两个方面的处理：一是土地使用权的注销，二是土地成本的结转。
土地使用权的注销是指将企业之前取得的土地使用权进行注销，将土地使用权转移回土地出让方或管理部门的过程。
注销土地使用权的会计分录如下：借：土地使用权（或土地使用权费）贷：土地（或土地使用权费）其中，借方金额为土地使用权的价值，即企业之前取得土地使用权的金额；贷方金额为相同金额。
土地成本的结转是指将企业之前取得土地使用权所发生的成本进行结转，将其从资产账户转入成本账户。
土地成本的结转会计分录如下：借：土地成本（或土地使用权费）贷：土地其中，借方金额为土地成本的金额；贷方金额为相同金额。
需要注意的是，在进行土地退还会计分录时，应根据具体情况进行调整。
如果土地使用权在企业资产负债表上列为固定资产，那么退还土地后应在资产负债表上删除相应的土地使用权和土地账户。
如果土地使用权在企业资产负债表上列为无形资产，那么退还土地后应在资产负债表上删除相应的土地使用权账户。
退还土地还可能涉及土地使用权费的返还或补偿。
如果企业在取得土地使用权时支付了土地使用权费，而退还土地时土地使用权费没有全部使用，那么退还土地时应将未使用的土地使用权费返还给企业。
返还土地使用权费的会计分录如下：借：土地使用权费贷：现金（或银行存款）如果企业退还土地时需要支付额外的补偿费用，那么退还土地时应将补偿费用计入土地成本或土地使用权费。
补偿费用的会计分录如下：借：土地成本（或土地使用权费）贷：现金（或银行存款）通过以上的会计分录，企业能够准确记录土地退还的相关事项，保证财务信息的准确性和真实性。
做账实操-土地出让金返还的会计处理
做账实操-土地出让金返还的会计处理
企业收到政府返还的土地出让金，然后进行结转，应当通过“递延收益”科目以及“营业外收入”相关二级科目核算。
相关账务如何处理呢？下面小编就来给大家介绍。
土地出让金返还账务处理：
1、企业收到政府返还的土地出让金时：
借：银行存款
贷：递延收益
2、结转返还的土地出让金：
借：递延收益
贷：营业外收入——政府补贴
3、结转本年利润：
借：营业外收入——政府补贴
贷：本年利润
递延收益是指尚待确认的收入或收益，是权责发生制在收益
确认上的运用。
营业外收入也称为“营业外收益”。
指与生产经营过程无直接关系，应列入当期利润的收入。
土地出让金如何计算？
(1)有实际成交价的，且成交价不低于所在级别基准地价平均标准的按照成交价不低于40%的标准计算土地出让金;如果实际成交价低于计准低价平均标准，则按照40%的标准计算。
(2)发生转让的划拨土地使用权补办出让时，应该按照基准地价平均标准40%计算土地出让金。
(3)通过以上发放计算土地出让金，如果土地使用权收到异议，需要由受托人找土地评估机构对其土地进行评估，按照评估价格的40%计算。
(4)划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60%，在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40%的标准计算土地出让金。
土地出让金返还账务处理-5页文档资料
土地出让金返还如何进行账务处理问：我公司为扩大再生产在本地工业开发园区新取得一项土地使用权用于修建厂房，在交付土地出让金后政府又给予了一部份土地补偿款。
请问，该补偿款是用来冲减取得土地使用权的原值，还是只能作为营业外收入入账？答：你公司取得的“土地补偿款”正确的叫法应当是“土地出让金返还”，属于政府补助收入。
政府补助是指企业从政府无偿取得货币性资产或非货币性资产，但不包括政府作为企业所有者投人的资本。
主要有以下形式：（1）财政拨款；（2）财政贴息；（3）税费返还（但不含增值税出口退税）；（4）无偿划拨非货币性资产，如行政划拨土地使用权、天然起源的天然林等。
根据《中华人民共和国企业所得税法》（主席令第63号）的规定，企业取得的除国务院财政、税务主管部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金外都应纳税。
之所以这样规定，其原因有三：一是企业从政府取得的补贴收入导致经济利益的流入和企业净资产增加，符合收入总额的立法精神。
二是为了规范财政补贴和加强减免税的管理。
自1994年分税制财政体制改革以来，中央集中管理税权，各地不得自行或擅自减免税，个别地区为了促进地方经济发展采取各种“财政补贴”形式变相减免税，造成对中央税权的侵蚀。
对企业从政府取得的财政补贴征税，有利于加强对财政补贴收入和减免税的管理。
三是为了尽量减少税法与财务会计制度的差异。
会计准则中把政府补助计入了“营业外收入”，税法也没有必要在此问题上保持差异，这有利于降低纳税遵从成本和征收管理成本。
既然，企业取得的“政府补助—土地出让金返还”需要征收企业所得税，这就存在一个如何进行账务处理的问题。
正如你所说：是冲减土地使用权的原值，还是作为营业外收入入账？我们列举以下两个案例，从房地产开发企业和非房地产开发企业两个方面进行分析，再作结论。
〔例1〕某生产企业2009年2月支付1000万元取得一项土地使用权。
按照当地政府的规定，土地出让金返还20％，6月16日A公司收到土地出让金返还200万元，应当如何作账务处理？方案一：计入“营业外收入”。
会计准则对土地出让金返还的处理模式
收到土地返还款应该如何做账？----对于新修订的《企业会计准2017-11-04龚贵媛房地产纳税服务网问题：我公司7月通过招拍挂程序取得一块土地，总价1300万元，取得政府开具的非税收财政票据1300万，同时政府返还奖励款1000万。
现在有两种记账方式，A：以1300万-1000万=300万计入土地成本。
B：以1300万计入土地成本，1000万元计入营业外收入。
请问我公司选择哪种方式比较好？该1000万元能否申报为不征税收入？一、关于土地的价值确定1、入账价值按照《企业会计准则第6 号——无形资产》应用指南，对于无形资产的规定：无形资产通常包括专利权、非专利技术、商标权、著作权、特许权、土地使用权等。
外购的无形资产，其成本包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。
土地使用权用于自行开发建造厂房等地上建筑物时,土地使用权的账面价值不与地上建筑物合并计算其成本,而仍作为无形资产进行核算,土地使用权与地上建筑物分别进行摊销和提取折旧。
故公司取得土地使用权，其成本包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。
2、摊销源自合同性权利或其他法定权利取得的无形资产,其使用寿命不应超过合同性权利或其他法定权利的期限。
例如，企业以支付土地出让金方式取得一块土地的使用权，如果企业准备持续持有，在50年期间内没有计划出售，该块土地使用权预期为企业带来未来经济利益的期间为50年。
故公司应该按照土地使用权证书上注明的土地使用期限每月进行摊销。
二、与资产相关的政府补助1、相关的文件规定根据2017年5月10发布的财会〔2017〕15号《企业会计准则第16号——政府补助》第四条：政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。
与资产相关的政府补助，是指企业取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助。
与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。
土地款返还的涉税及会计处理
（三）有关土地款的返还目前有很多房地产开发企业通过招拍挂等方式取得国有土地使用权后，当地政府为了招商引资或扶持企业发展，会给予一定额度的土地款返还或财政补贴、财政扶持等。
对于此笔款项的处理争议已久。
意见一，根据财税[2008]151号《关于财政性资金行政事业性收费政府性基金有关企业所得税政策问题的通知》“一、财政性资金 (一)企业取得的各类财政性资金，除属于国家投资和资金使用后要求归还本金的以外，均应计入企业当年收入总额。
(二)对企业取得的由国务院财政、税务主管部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金，准予作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除。
(三)纳入预算管理的事业单位、社会团体等组织按照核定的预算和经费报领关系收到的由财政部门或上级单位拨入的财政补助收入，准予作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除，但国务院和国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。
本条所称财政性资金，是指企业取得的来源于政府及其有关部门的财政补助、补贴、贷款贴息，以及其他各类财政专项资金，包括直接减免的增值税和即征即退、先征后退、先征后返的各种税收，但不包括企业按规定取得的出口退税款；所称国家投资，是指国家以投资者身份投入企业、并按有关规定相应增加企业实收资本(股本)的直接投资。
”可以看出，一般房地产开发企业取得的财政资金都必须计入当年收入总额缴纳企业所得税。
再看：财税[2009]87号《关于专项用途财政性资金有关企业所得税处理问题的通知》“一、对企业在2008年1月1日至2010年12月31日期间从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：（一）企业能够提供资金拨付文件，且文件中规定该资金的专项用途；（二）财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；（三）企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。
房地产企业取得土地返还款后如何做账
房地产企业取得土地返还款后如何做账樊剑英黄彦强最近，经常有房地产咨询土地招拍挂后政府给予的补偿返还款该如何做账和纳税。
招拍挂的公开性、竞争性的特点，决定了一般不存在底价出让国让国有土地权的现象。
但难以不论的是，各地政府在招商引资中以土地换项目，通过返还土地出让金、旧城改选费、配套费等形式，变相给予房地产企业补偿返还的行为还是存在的。
对企业来说，虽然土地实际成本低于招拍挂价格，但先支后收确实给企业带来了会计和税务处理上的困惑。
一、会计处理对于会计处理，一种观点认为取得土地使用权，应当实际支付的土地价款作为土地成本，应以实际收到的土地返还款冲减成本。
另一种观点认为，这部分返还款属于政府补助的性质，应当根据《企业会计准则第16号－政府补助的性质，（2006）》的规定，行为营业外收入进行处理。
从土地出让业务实质来看企业按照招拍挂确定金额缴纳的土地出让金已经全额的票据，计入土地受让成本，政府给予的返还并不是原票据的折让冲回，多是其他名目的财政返还，所以，房地产企业用取得各种名义土地返还问冲减土地成本并不妥当。
（2006）》根据《企业会计准则第16号－政府补助的，的规定政府补助，是指企业从政府取得货币性资产或非货币性资产，但不包括政府作为企业所有者投入的资本。
显然，企业从政府取得的土地返还款符合这一规定。
房地产企业取得的开发用地构成存货的一部分，取得的补偿返还款已经发生的相关费用，会计处理上应直接计入营业外收入，而不是冲减开发成本。
二、企业所得税处理 ]财政部、国这税务总局《关于财政性资金、行政事业性收费、政府性基金有关企业所得税政策问题的通知》（财税［2008］151号）规定，财政性资金，是指企业取得的来源于政府及其有关部门的财政补助、补贴、贷款贴息，以及其他各类财政返还的土地出让金等按照财政收支规定当然属于财政性资金。
按照企业所得税法规定，并非所有的财政拨款、政府性基金都要是不征税收入，还要根据财税［2008］151号文件和财政部、国家税务总局《就关于专项财政性资金有关企业所得税问题的通知》（财税［2009］57号）的规定，注意区分出当中的应纳税收入。
企业退还土地会计分录
企业退还土地会计分录
摘要：
1.企业退还土地的背景和原因
2.企业退还土地的会计处理方法
3.退还土地的会计分录示例
4.企业退还土地的税务处理
正文：
【企业退还土地的背景和原因】
企业退还土地通常发生在土地使用权期限届满、企业不再需要该土地或者政府要求收回土地等情况下。
退还土地的原因可能是企业自身的经营策略调整，也可能是政府为了城市规划、环保等原因需要收回土地。
【企业退还土地的会计处理方法】
根据《企业会计准则》的规定，企业退还土地的会计处理方法分为两种：成本法和公允价值法。
成本法是指按照土地的取得成本、开发成本和持有期间的摊销等成本进行会计处理。
公允价值法是指按照土地的公允价值进行会计处理，公允价值的变动计入当期损益。
【退还土地的会计分录示例】
假设某企业通过成本法处理退还土地的会计分录如下：
借：固定资产清理
借：累计摊销
贷：无形资产
贷：银行存款
假设某企业通过公允价值法处理退还土地的会计分录如下：
借：公允价值变动损益
借：银行存款
贷：无形资产
贷：公允价值变动损益
【企业退还土地的税务处理】
根据《中华人民共和国企业所得税法》的规定，企业退还土地的税务处理分为两种情况：土地使用权期限届满和政府收回土地。
对于土地使用权期限届满的情况，企业需要按照土地的公允价值计算土地的收益，并缴纳相应的企业所得税。
对于政府收回土地的情况，企业需要按照土地的公允价值计算土地的损失，并可以在税前扣除。
会计实务：房地产企业取得土地返还款的会计与税务处理
房地产企业取得土地返还款的会计与税务处理最近，经常有房地产企业财税会员咨询公司支付土地出让金后，政府给予的财政返还款该如何进行会计和税务处理。
现在大部分房地产企业的土地是通过“招标、拍卖、挂牌”方式的公开竞价取得的，但是，有的地方政府在招商引资中以土地换项目，通过财政返还土地出让金的形式变相给予房地产企业一定补偿。
对房地产企业来说，取得土地实际成本就会低于“招拍挂”价格，那么对于房地产企业来说，取得的政府返还款该如何进行会计和税务处理呢？一、会计处理《企业会计准则第16号———政府补助》第二条规定：政府补助，是指企业从政府无偿取得货币性资产或非货币性资产，但不包括政府作为企业所有者投入的资本。
因此，房地产企业取得土地使用权，应当以实际支付的土地价款作为土地成本，取得的这部分返还款实质属于政府补助的性质，应当根据《企业会计准则第16号———政府补助》的规定，作为营业外收入进行处理。
再看具体的会计处理规定，《企业会计准则第16号———政府补助》第七条规定：与资产相关的政府补助，应当确认为递延收益，并在相关资产使用寿命内平均分配，计入当期损益。
但是，按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。
第八条规定：与收益相关的政府补助，应当分别下列情况处理：（一）用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关费用的期间，计入当期损益。
（二）用于补偿企业已发生的相关费用或损失的，直接计入当期损益。
房地产企业取得的开发用地最终会构成存货的一部分，支付的土地价款应该计入开发成本。
在之后取得的财政返还款，属于对已经发生相关费用的一种补偿，会计处理上应直接计入营业外收入，而不能冲减开发成本。
二、企业所得税处理财政部、国家税务总局《关于财政性资金、行政事业性收费、政府性基金有关企业所得税政策问题的通知》（财税[2008]151号）规定，财政性资金，是指企业取得的来源于政府及其有关部门的财政补助、补贴、贷款贴息，以及其他各类财政专项资金，包括直接减免的增值税和即征即退、先征后退、先征后返的各种税收，但不包括企业按规定取得的出口退税款。
土地出让金返还的方式与涉税分析
土地出让金返还的方式与涉税分析阳新芽赵捷地产财税来源：拓狗日记01土地出让金返还的方式有哪些？第一、政府主导拆迁，土地出让金返还用于建设购买安置回迁房比如某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000万元，企业已缴纳10000万元。
协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于该项目10000平回迁房建设，回迁房建成后无偿移交给动迁户。
第二、政府主导拆迁，土地出让金返还用于拆迁(代理拆迁、拆迁补偿)目前招拍挂制度要求土地以“熟地”出让，但现实工作中一些开发商先期介入拆迁，政府或生地招拍挂，由开发商代为拆迁。
在开发商交纳土地出让金后，政府部门对开发商进行部分返还，用于拆迁或安置补偿。
比如某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000万元，企业已缴纳10000万元。
协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于该项目10000平土地及地上建筑物的拆迁费用支出。
国土部门委托房地产开发公司代理进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费。
约定返还的3000万中，用于拆迁费用1000万元，用于动迁户补偿2000万元。
企业实际向动迁户支付补偿款1500万元。
第三、政府主导拆迁，土地出让金返还用于开发项目相关的基础设施建设目前招拍挂制度要求土地以“熟地”出让，但现实工作中一些先期介入，或生地招拍挂，政府为减轻开发商的负担，对开发商进行基础设施建设部分进行返还。
一般情况下，由于实施了土地的储备制度，政府将生地转化为熟地后再进行“招拍挂”，动拆迁问题已妥善得到解决，土地的开发工作也已经基本完成，周边的市政建设将逐步完善，水、电、煤等市政都有计划地分配到位。
即在招标、拍卖、挂牌活动开始前，国土部门已将拟出让的土地处置为净地，即权属明晰、界址清楚、地面平整、无地面附着物的宗地。
政府返还土地款的处理
在城市建设中，一些政府出于招商引资、建设回迁房、基础设施建设等原因，对企业通过招拍挂取得土地后，缴纳的土地出让金进行一定比例或额度的返还，房地产企业取得返还款如何进行财税处理？下面笔者通过案例进行分析。
案例某物流公司（以下简称A企业）具有房地产开发资质，立项开发占地1700余亩的大型物流园，作为B市政府招商引资项目，政府要求其在2年内建成。
2012年8月份该公司先期向B市财政垫付征地拆迁补偿资金22000万元，2013年3月招拍挂取得土地使用权，一次性支付土地出让金120000万元。
2013年8月经当地政府研究决定，一次性返还该公司土地出让金60000万元，其中：征地拆迁补偿：22000万元，资金占用费2000万元，公共配套设施费20000万元，用于物流园区道路、供水、供电、排水、通讯、照明、绿化和土地平整，物流园财政补贴10000万元，用于补偿该公司建设期间的损失，回迁房安置费6000万元，用于被安置拆迁户。
在如何进行会计和税务处理上，征纳双方出现不同观点。
观点一：A企业应以实际缴纳的土地出让金120000万元为土地成本，返还款不是土地出让金的折让，属于已经或即将发生的相关费用，会计处理上应确认为政府补助，计入营业外收入。
由于政府返还土地出让金是招商引资或变相协议出让的一种策略，因此不符合《财政部、国家税务总局关于专项用途财政性资金有关企业所得税处理问题的通知》（财税〔2011〕70号）规定的不征税收入条件，所得税处理上，收到的资金占用费直接计入收入总额，回迁房安置和公共配套设施费按收支差额计入收入总额，财政补贴按开发期限分期计入收入总额。
政府返还土地出让金的目的是为了减轻企业负担，且与土地出让直接相关，《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）第二十一条第四款规定，扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。
因此，应按照实质重于形式原则，在清算时以财政补贴冲减土地成本，以回迁房安置和公共配套设施费收支差额冲减开发成本。
政府退还土地款税务处理流程详解
政府退还土地款税务处理流程详解下载温馨提示:该文档是我店铺精心编制而成，希望大家下载以后，能够帮助大家解决实际的问题。
文档下载后可定制随意修改，请根据实际需要进行相应的调整和使用，谢谢!并且，本店铺为大家提供各种各样类型的实用资料，如教育随笔、日记赏析、句子摘抄、古诗大全、经典美文、话题作文、工作总结、词语解析、文案摘录、其他资料等等，如想了解不同资料格式和写法，敬请关注!Download tips: This document is carefully compiled by theeditor.I hope that after you download them,they can help yousolve practical problems. The document can be customized andmodified after downloading,please adjust and use it according toactual needs, thank you!In addition, our shop provides you with various types ofpractical materials,such as educational essays, diaryappreciation,sentence excerpts,ancient poems,classic articles,topic composition,work summary,word parsing,copy excerpts,other materials and so on,want to know different data formats andwriting methods,please pay attention!政府退还土地款的税务处理流程详解在房地产开发或土地使用过程中，有时会出现政府退还土地款的情况。
房地产企业取得城中村改造土地出让金返还-如何进行会计处理及税务处理-精品文档
房地产企业取得城中村改造土地出让金返还，如何进行会计处理及税务处理首先介绍一下城中村改造背景及相关政策.城中村是指在市建成区范围内使用集体土地，并以村民委员会为组织形式的农民聚居村落。
城中村对于吸纳外来劳动力、缓解城市安置外来人口的居住压力、解决部分村民的收入来源等具有一定的作用.但是，其对城市建设发展的消极影响却也十分明显：村民居住环境差、用地管理混乱、基础设施不完善、安全隐患多、治安问题突出等等。
随着城市现代化的发展的需要，全国各地相继实施城中村改造。
在这一背景下，近年来郑州市政府大力进行城中村改造工作。
城中村改造是一项复杂且艰巨的工作，改造周期长，占用资金量大。
为了激发开发企业参与城中村改造的积极性，郑州市政府研究出台郑政文〔2007〕103号等相关优惠政策.城中村改造中如何准确地进行会计处理和税务处理是摆在房地产公司财务人员面前的新课题。
笔者长期从事房地产企业财务工作,参与本公司多项城中村改造工作实务及其环节中的财税研讨、管理工作，现对土地出让金返还环节的会计处理和税务处理进行分析总结，以供各位地产财务从业同仁借鉴和参考。
一、城中村改造土地出让金返还会计处理一种观点认为取得土地使用权应以实际资金净流出金额作为土地成本，因此实际收到的土地出让金返还款应冲减土地成本。
第二种观点认为，收到的土地出让金返还是具有专项用途的资金，应计入“专项应付款”进行明细核算.收到资金时，借记“银行存款”，贷记“专项应付款”；发生规定用途的资金支付时，借记“专项应付款”，贷记“银行存款”.还有一种观点认为，该项返还款属于政府补助的性质,应根据《企业会计准则第16号-政府补助》的规定，作为营业外收入进行处理。
究竟哪种会计处理是正确的呢？下面就以参与郑州市南五里堡社区城中村改造的甲公司为例进行分析确定。
郑州甲地产开发公司（民营企业，以下简称“甲公司”）参与郑州市南五里堡社区城中村改造，2011年市政府批准《郑州市管城回族区南五里堡社区城中村改造方案》中明确指出“土地出让总价款起始价部分，拆迁补偿安置成本拨付管城回族区人民政府,用于城中村改造拆迁安置补偿支出.”“土地出让金中政府收益部分除国家、省规定应上缴财政的部分外，其余部分由市人民政府补贴拨付到区人民政府，用于该城中村改造涉及的学校、医疗、消防、等公共设施和基础配套设施的建设，即收即拨.”2012年签订的土地使用权转让合同中列明出让价款为10000万元，甲公司按照该合同缴纳款项，并取得全额票据.针对该地块郑州市XX局下发相关文件中明确：下达管城区土地出让金8000万元，分别用于五里堡村村民拆迁安置补偿和周边市政基础设施建设支出.该项资金列入政府收支分类支出科目“征地和拆迁补偿支出”6000万元、“城市基础设施建设支出”2000万元。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
（三）有关土地款的返还
目前有很多房地产开发企业通过招拍挂等方式取得国有土地使用权后，当地政府为了招商引资或扶持企业发展，会给予一定额度的土地款返还或财政补贴、财政扶持等。
对于此笔款项的处理争议已久。
意见一，根据财税[2008]151号《关于财政性资金行政事业性收费政府性基金有关企业所得税政策问题的通知》“一、财政性资金 (一)企业取得的各类财政性资金，除属于国家投资和资金使用后要求归还本金的以外，均应计入企业当年收入总额。
(二)对企业取得的由国务院财政、税务主管部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金，准予作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除。
(三)纳入预算管理的事业单位、社会团体等组织按照核定的预算和经费报领关系收到的由财政部门或上级单位拨入的财政补助收入，准予作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除，但国务院和国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。
本条所称财政性资金，是指企业取得的来源于政府及其有关部门的财政补助、补贴、贷款贴息，以及其他各类财政专项资金，包括直接减免的增值税和即征即退、先征后退、先征后返的各种税收，但不包括企业按规定取得的出口退税款；所称国家投资，是指国家以投资者身份投入企业、并按有关规定相应增加企业实收资本(股本)的直接投资。
”可以看出，一般房地产开发企业取得的财政资金都必须计入当年收入总额缴纳企业所得税。
再看：财税[2009]87号《关于专项用途财政性资金有关企业所得税处理问题的通知》“一、对企业在2008年1月1日至2010年12月31日期间从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：（一）企业能够提供资金拨付文件，且文件中规定该资金的专项用途；（二）财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；（三）企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。
”相比财税[2008]151号来说，给予三年期限并在有条件的情况下准予作为不征税收入。
关于会计核算根据《企业会计准则第16号-政府补助》规定，与资产相关应确认为递延收益，在资产寿命内平均分配并计入损益；与收益相关的话，如果用于补偿以后期间费用或损失的，确认为递延收益，并在相应期间计入损益，如果用于补偿已发生的相关费用和损失，直接计入当期损益。
综合上述来看，除非符合财税[2009]87号相关要求，不然就必须确认为企业当年收入总额，缴纳企业所得税。
意见二，根据《大连市地方税务局关于进一步加强土地增值税清算工作的通知》(大地税函[2008]188号) 中的有关规定：“（一）关于土地使用权价款的扣除问题：纳税人应当凭政府或政府有关部门下发的《土地批件》、《土地出让金缴
费证明》以及财政、土地管理等部门出具的土地出让金缴纳收据、土地使用权购置发票、政府或政府部门出具的相关证明等合法有效凭据计算“取得土地使用权所支付的金额”。
凡取得票据或者其他资料，但未实际支付土地出让金或购置土地使用权价款或支付土地出让金、购置土地使用权价款后又返还的，不允许计入扣除项目。
”可以看出，取得的土地款返还应冲减土地成本。
不管名义是财政扶持、财政补贴、政府补助等，都是因为取得土地使用权而发生的财政返还(别以为穿了马夹就不认得你了)，就应该冲减土地成本。
是什么原因导致他出台这样的规定呢？对房地产开发企业而言，在售价一定的情况下，返还的土地款不管是计入收入总额，还是冲减土地成本，利润是不变的，即企业所得税是一样的，只是时间上的早晚罢了。
但如果冲减了土地成本，土地增值税可是大大的增加了!“真贼呀!”
由于目前各地税务局执行的标准并不相同，所以房地产开发企业对土地款的返还处理应尽量取得当地税务局的认同，把土地款返还计入当年收入总额，提前缴纳企业所得税。