南京恒盛三汊河项目_项目价值梳理及物理属性定位推导
南京市人民政府办公厅关于印发南京市“十三五”水务发展规划的通知
南京市人民政府办公厅关于印发南京市“十三五”水务发展规划的通知文章属性•【制定机关】南京市人民政府办公厅•【公布日期】2016.09.19•【字号】宁政办发〔2016〕137号•【施行日期】2016.09.19•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】水资源正文南京市人民政府办公厅关于印发南京市“十三五”水务发展规划的通知宁政办发〔2016〕137号各区人民政府，市府各委办局，市各直属单位：经市政府同意，现将《南京市“十三五”水务发展规划》印发给你们，请认真遵照执行。
南京市人民政府办公厅2016年9月19日南京市“十三五”水务发展规划水是生命之源、生产之要、生态之基。
特定的地理位置和水系特点，决定了南京市既是典型的洪水走廊，又常受干旱困扰，加之区域人口集中、产业密集，全市水资源和水生态环境承载能力也面临巨大挑战。
“十三五”时期是我市全面推动“迈上新台阶、建设新南京”取得重大新进展的关键时期，是率先全面建成小康社会、探索开启基本实现现代化建设新征程的重要阶段，也是全面深化水务改革、深入推进依法行政、加快推进水生态文明和水务现代化建设的重要时期。
为谋划好“十三五”时期水务发展工作思路、总体布局及目标任务，全面提高全市水务综合保障能力，根据《南京市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》的有关要求，特制定《南京市“十三五”水务发展规划》。
一、“十二五”水利发展成就“十二五”期间，全市水利工作紧紧围绕经济社会发展大局，积极践行习近平总书记关于新时期治水方针的有关论述，认真贯彻落实2011年中央、省委一号文件和市委、市政府关于加快水利改革发展意见的有关要求，以基本实现水利现代化为目标，以《南京市水利发展“十二五”规划》和《南京市水利现代化规划》为指导，加快重点水利工程建设、强化水利管理能力、完善水利法治体系、加快水利改革发展，水利现代化水平大幅提升，基本完成了“十二五”规划发展目标，为全市经济社会发展和生态文明建设提供了重要支撑。
房产项目定位的三面、四步、五层次法
房产项目定位的三面、四步、五层次法房产项目定位的三面、四步、五层次法提要：以市场竞争为导向，寻求这三面的交叉地带是市场定位的基础，通过对这三个方面的分析我们就很容易确定项目的市场定位——此种定位理念更多精品简历房产项目定位的三面、四步、五层次法通常而言，在产品定位没有确定之前，项目定位有两个基本的层面，即市场定位和目标客户群定位；而当这两者确定了，项目的市场开发（推广）顺序也随之确定。
而这里我总结的三面、四步、五层次法就是确定这三个方面的基本方法。
市场定位是项目策划的核心、本源，是项目全程策划的出发点和回归点，是在项目策划初期就必须首先明确。
市场定位的前提是一份市场调研分析报告（调研涵盖宏观、中观、微观，内容涉及政治、经济、科技、文化等方面），至少需要能够回答三个问题：竞争处于什么态势？本项目在未来可供选择的市场取位？本项目相对的优势和风险在那里？这是定位的前提条件，没有这些，定位显然是无本之木、无源之水了。
在这些素材具备之后，我们首先要考虑的就是项目的市场位置，即项目拟在未来市场中的战略取位。
具体方法就是三面交叉分析定位法，三面就是1、项目“我”所能（达到）2、整体（或区域）市场所需（空白）3、市场竞争者所弱（不足）三个市场状态面。
以市场竞争为导向，寻求这三面的交叉地带是市场定位的基础，通过对这三个方面的分析我们就很容易确定项目的市场定位——此种定位理念、方式对于中小项目而言，差异化的攻击力明显。
当然，对于大盘而言其定位可能不会局限在某个细分的市场层面，而应当涉及到市场上大多的客户层面、类别，这时的定位理念运用就需要适度变通，更多的从意识形态和生活方式的革命、引导中实现，可是必须明确的是虽然大小有异，但思维方式雷同。
市场定位确定了，其实在某种意义上项目/产品其它的（产品、渠道、价格、促销等）定位也随之产生，因为市场定位是纲，纲举则目张。
与市场定位紧密联系在一起的就是目标客户群定位，下面就讲一下项目策划的关键所在——目标客户群的定位方法，即目标客户群四步刻画法；也就是说目标客户群的定位主要是通过四个步骤将其全方位的刻画、描述出来，以期后期从客户需求角度量身定制产品和营销。
长沙大河西岳麓区近三汊矶大桥附近谷山项目前期沟通提案2019.2
整理目前长沙一线城市公园住宅的发展脉络我们看到：
第一代公园住宅被定义为区域内有公园 第二代公园住宅基本上能够看见公园 第三代公园住宅必须得靠近公园或由开发商自己“造园” 第四代公园住宅，作为最高梯次的公园住宅，就要求公园与住宅项目基本融为一体，
而要达到这一要求，显然只有开放式的公园规划才能实现。
本案的公园住宅独有特征：“零距离”公园住宅
项目定位—公园住宅—可触型
保利麓谷林语项目内部保留200多亩的山体和自然水系，将公园作为私家珍藏，从住宅与公园的关系上来 说是最具亲密关系的公园住宅模式即“0距离”公园住宅。
总体规划图
“0距离”公园住宅：与公园0距离接触，甚至住宅就在公园内，站在房子里，伸手可触公园，“家即是公园，公园即是家” 的概念。从住宅与公园的关系上来说是最具亲密关系的公园住宅模式。
特色的三个功能核心区，即中央商务区、生态中心区、活力生活区 。
本案
N
活力生活区
中央商务区
生态中心区
中央商务区：贯彻工作、休闲、居住功能复合，同时以金融商务办公为主导。 生态中心区：将被视为中央商务区的补充，拥有更多的混合特色；围绕北津城公园、青少年宫提升片区人文环境及居住环境，以吸引高端居住人 群及研发、创新的小企业主。 活力生活区：围绕滨水区历史性建筑和保留的工业建筑的利用展开，在功能和空间上将成为一 个流行时尚青年人白领需求为导向的活力生活区。
定王墓址
待建公园
项目特征4：大区位交通资源配套良好，但是目前公交配套缺乏。
项目所处大区位上，随着过江隧道，福元大桥及地铁的逐步完善，未来交通资源配置良好，但是目前公交 配套缺乏，而且对项目本身来看，与区域项目相比，交通配套并不构成项目主力卖点。
三汊矶大桥 长望路
002-南京滨江奥城项目核心卖点梳理及项目发展建议[管理资料][管理资料]
![002-南京滨江奥城项目核心卖点梳理及项目发展建议[管理资料][管理资料]](https://img.taocdn.com/s3/m/1dea4cceaf45b307e9719774.png)
南京滨江奥城项目核心卖点梳理及项目发展建议市场部分：主创客户部分：主创核心理念：主创品牌专案：主创商业专案：主创签发：2003-12-20 一、市场分析目前，河西地区已形成了6大开发板块：龙江板块、清凉门板块、莫愁湖板块、江东门板块、长虹路板块和奥体板块，建成区面积接近24K㎡，居住人口35万人，河西楼盘的最大优势来自于政策方面，市政府倾力打造河西新城区，2003年更是在河西地区投资40亿元大规模地开展道路、绿化、河道、标志性建筑等工程项目的建设。
就具体项目而言，河西板块楼盘除了莫愁湖边的万科金色家园和秦淮河长虹路沿岸的几个楼盘外，其它楼盘大都乏善可陈。
据此，我们可以把握市场机会，充分发掘本项目的靓点。
（一）现有典型楼盘1、奥体板块——月安花园总平面图一期实景图楼盘名称月安花园发展商雨润集团·河西地产占地面积10万㎡总建筑面积㎡销售代理机构无销售状况售磬售罄形象进度交付封顶封顶入伙期2002年2003年10月2004年7月2、长虹路板块——云锦美地实景图楼盘名称云锦美地发展商栖霞建设占地面积18万㎡总建筑面积25万㎡容积率设计单位规划：南京民用建筑设计院单体：南京民用建筑设计院设计特点20多万㎡主题园林式社区，首创空中花园式合院阳台。
小区配套1000多㎡小型商业街；3000㎡中心会所，室外游泳池，2片网球场；幼儿园主诉求点风景内环线——大型主题园林式社区建筑面积、总户数6万㎡，400户左右9万㎡，600户左右产品形态5幢板式小高层（11、18层）8幢板式小高层（11、18层）结构及部品材料框架，全部一梯两户，外墙面砖开盘日期户型配比两房101㎡，三房124-152㎡，四房167㎡销售均价均价5800元/㎡，其中，沿街部分起售价5200元/㎡，小区内部起售价5600元/㎡主力总价车位价格未定（50%配备车位）物业管理费苏宁物业，（不含电梯）销售代理无销售状况内部认购（一期定购50%）形象进度基础施工入伙期2005年初总平面图效果图广告牌工地（二）综合分析根据我们对河西区域楼盘的综合调研，我们可以对大多数楼盘作如下分析：1、部分户型偏大河西的主力户型为三房，面积多在130㎡以上，四房和跃层等大户型偏多，二房偏少；从销售情况来看，大户型消化速度慢，多数项目的尾盘均为大户型，而小户型基本供不应求，市场机会明显。
南京市三汊河口闸水工建筑物设计特点
闸址选 择余 地小 ，闸址地 质条件 差 ，总体 景 观 要 求 高 ，是 三汊 河 口闸的设 计 难点 ；因此水工 建筑
物设计 采用 了具 有针 对性 的方 案 ，实现 了工程 的各
项功 能 。
１ 水 工 建 筑 物 设 计 特 点
１１ 闸址选 择 ．
求 ，又 体现 人文水 利 、环境 水利 的 目标 ，闸址选 定
是 合理 的 。水 闸平 面 布置见 图 １ 。
吴 先 德 男 工 程 师 四川 南 充 市 升 钟 水 库 管 理 局 四川
南充 ６７０ ３２ ０
建筑 物安 全 可靠 。
作 者 简 介
刘 春 锋 男 工 程 师 中水 北 方 勘 测 设 计 研 究 有 限 责 任 公
司 天津 ３０２ ０２２
李 娅 女 助 理 工 程 师 中水 北 方 勘 测 设 计 研 究 有 限 责
任公 司 天津 ３０２ ０ ２２
朱 伟 君 男 高 级 工 程 师 中水 北 方 勘 测 设 计 研 究 有 限 责
任公司 天津 ３ ０ ２ ０ ２２
（ 稿 日期 收
的环 境 协 调 一 致 ，实 现 了 城 市 水 利 既满 足 工 程 要
闸址 区域位 于新 三汉 河大 桥与 河 口之 间的三 汊 河道 上 ，长度 约 ４ ０ｍ。 闸址 的选 择 主要 受 左 岸 居 ５ 民小 区 （ 民佳 园 ）的 限制 。 根据地质 、地形 条件 及 闸室水 力 学分 析 ，最佳 闸址位于 民佳 园正 对 的河段 ，但存 在 的最大 问 题是
施工期 间对该 小 区的安全 影 响 。根 据 闸址 分 析 ，闸 室基坑 开挖放 坡 的上 口线 已侵入 到 临河 侧第 １排居 民楼 的基础 下 。由于该 处 为深 厚 的软 土地 基 ，水 闸
杨岳视察各地项目资料
一、南京河西——崛起中的滨江新城一，河西新城规划综述河西新城位于南京西南，北起三汊河，南接秦淮新河，西临长江夹江，东至外秦淮河、南河，总面积约94平方公里，其中，陆地面积56平方公里，江心洲、潜洲及江面38平方公里。
现有人口35万，规划人口60万。
河西新城规划定位为商务、商贸、文体三大功能为主的都市副中心，居住与就业兼顾的中高档居住区和以滨江风貌为特色的都市西部休闲巡游地，按照“整体规划、一次征用、统一开发、分批建设〞的方式，最终将建设成为一个现代文明与滨江特色交相辉映的都市新中心和现代化新南京标志区。
二，区位规划河西新城区划分为北部、中部、南部以及西部江心洲四个地区。
北部地区规划，位于纬七路以北，20平方公里，为根基建成地区。
以居住区和科技园区为主体功能，要紧是完善配套，改善环境，提高整体环境质量和综合侍候水平；中部地区，位于纬七路以南、绕城公路以北，21平方公里，是“十五〞期间河西建设的重点地区，逐步形成新区现代侍候业聚拢区、中高标准居住区、滨江休闲地与都市产业园；南部地区，位于绕城公路、江山大街以南，15平方公里，是规划预留的现代化居住、工作、休闲等设施用地，是“十一五〞期间河西建设重点区域。
江心洲，位于新城西部，隔长江夹江与滨江风光带相瞧，定位为“以绿色开敞空间为主体，以休闲农业和特色旅游为要紧职能〞，重点突出“农〞和“水〞为要紧特色的农业休闲瞧光旅游，目前处在规划时期。
河西新城采取“新区中心、地区中心、社区中心〞三级中心配套体系，其中新区中心1个〔即CBD〕、地区中心3个，社区中心8个。
三，新城配套河西新城是南京新的立体交通枢纽，路网规划指标抵达国家领先水平，网格式道路路口平均间距为300－400米，中心区因此抵达了150米，人均道路用地达19.5平方米。
由快速路、主干路、次干路、支路构成，有5条地铁线通过，交通十分便利。
河西新城教育配套规划起点高，中学侍候半径不大于1000米，小学侍候半径不大于500米，全部实行小班化教学。
鸿信汤泉项目定位营销策划20101228终
汇鸿·鸿信
旅游市场
市场概况
价值研判\市场发现\案例思考\项目定位\开发思考\合作建议
在长根据近年游客停留时间和人均消费的变化，判断旅游业正走向以休闲度假为主的“富旅游”阶段
三省市国内游客人均消费 •长三角旅游一体化：从苏浙两省 来沪旅游的游客占上海年接待国内 游客数的50%。江苏和浙江的情 况也类似，长三角区域内的游客占 江苏接待的国内旅游人数的50% 以上，而这个数字在浙江省甚至达 到了65%之多。这些数据说明， 长三角地区正相互成为最大的国内 客源市场和旅游目的地
瑾呈南京汤泉镇领导
汤泉项目开发投资分析建议
二零一零￭十二月
目录
I. 价值研判
II.
市场发现
III. 案例思考 IV. 项目定位 V. 开发思考
VI. 合作建议
价值 研判
区位分析
价值研判\市场发现\案例思考\项目定位\开发思考\合作建议
【汤泉镇】
地处世界第六大城市群、 中国经济发达区域——长三
距离火车站、高铁站较远
具备与市区泊接的基础设 施交通，但线路较少（仅
6.7、608），驾车到达市区
约40分钟 未来规划长江三桥、长江 隧道、宁合高速公路
汇鸿·鸿信
经济数据分析
【汤泉镇】
价值研判\市场发现\案例思考\项目定位\开发思考\合作建议
2009年度南京市各区县GDP排行榜
排名 区县 GDP（亿） 增长率 南京市 4170 11.50% 1 江宁市 486.32 18.00% 2 栖霞区 366.95 10.90% 3 鼓楼区 343.74 11.70% 4 六合区 341.58 11.00% 5 白下区 286.71 11.80% 6 玄武区 279 11.70% 7 浦口区 246.71 15.70% 8 高淳县 200 16.90% 9 溧水县 191.56 16.20% 10 下关区 164.07 11.60% 11 雨花台区 143.01 15.00% 12 秦淮区 83.32 11.60% 13 建邺区 79.28 13.00%
土木土建51三汊河口闸工程施工组织设计1
第二章工程概况2.1工程概况外秦淮河三汊河口闸位于江苏省南京市秦淮河东支流三汊河口入长江处。
上游距新三汊河大桥约300米，下游距河口约150米。
三汊河口闸的主要功能是非汛期关闸蓄水，抬高外秦淮河水位，解决枯水期外秦淮河水很低，甚至干涸的问题，同时形成亲水景观改善城市水环境和城市形象。
汛期来临则打开闸门放水，不影响外秦淮河行洪；河口闸尽量兼顾旅游、景观功能，不考虑外秦淮河的航运功能。
三汊河口闸正常蓄水期的过流量为30m3/s；非汛期行洪流量为80 m3/s（关闸蓄水状态）；汛期行洪流量为600 m3/s。
本工程采用双孔护镜门方案，单孔净宽40m，总净宽80m。
闸门为半圆形的三铰拱结构，闸门由卷扬式启闭机启闭，启闭机机房位于闸墩上的排架上。
工程闸室采用整体坞式结构，在中墩处分缝。
底板地基处理采用钻孔灌注桩。
外秦淮河防洪工程为一等1级，三汊河口闸工程的等级为二等2级。
本工程建筑物按地震烈度7度设防。
闸址处防洪安全超高为2.0m（包括风浪爬高）。
2.2自然条件2.2.1水文气象条件：工程所处流域多年平均降水量1012毫米，由北向南递增，全年降水日数110～130天。
最大年降水量2015.5毫米（1991年），最小年降水量为448.0毫米（1978年），极值比达4.5。
汛期在5～9月，平均降水量为652.0毫米，占年平均降水量的63%。
全年常有三个明显的多雨期，4～5月份上旬春雨连绵，称为“桃花雨”；9月份常有台风影响，多秋雨。
流域年平均蒸发量为1000毫米，6～9月份总蒸发量占年蒸发量的一半左右，从蒸发量与降水量的对比表明，秦淮河流域处于湿润与干旱的过度地区。
根据武定门闸水文站1960年设站后的7年实测资料分析，秦淮河流域平均年径流量为6.59亿立方米，相应径流深272毫米，最大年径流量为15.2亿立方米（1956年），最小年径流量为0.281亿立方米（1978年），极值比高达54。
流域属亚热带湿润、半湿润季风气候区。
盛世一品项目推广定位价值梳理
包装分析：
优势：人流量较大，流向单向，便于截杀和派发DM。 弊端：环境嘈杂，不易逗留，整体档次与盛世一品形象有差距。
在档次上：鉴于外展区域使用周期较长，超过6个月，建议形象拔高，拉开与周边店 铺的差距，形成较大反差，以衬托项目品质。 在物料上：首选实材，和固定物料，移动性物料做辅助，增加能彰显生活氛围的物 料小品，易于咨询者有效嫁接居住品质。 在传播内容上：第一，传递项目名称，第二，传递项目区位，第三位，传递核心竞 争优势（赠送空间、景观、物业），若三者在推荐中发生分歧，前者让位后者。
包装核心：
截杀客流，地缘性客户为主。增加「盛世一品」知名度，延长客户逗留时间，传递 区位价值及面积赠送等八大产品优势信息。
地点介绍： 未央路，人人乐赛高店
地点介绍：
其他商铺实体墙Fra bibliotek通往
实墙4.8M
超
市 通
展位区域，12平
道
行人通道
消防通道
其他展位区域，8平
人人乐二层电梯上行通道口
电 梯 2.4M 上 行
展板3
国际都会核心，唯一纯居社区 core of international city, only perfect
community
经开商务区、中央政务区、繁华生活区 千米繁华未央大道，一处纯居社区，于都会繁华之上，舒享乐居意趣
B. 售楼部包装文案
展板4
38-137㎡精工空间，墅式尺度 Seiko space, villa enjoyment
flourishing Hinterland, Top cities living area
家门口的地铁站，家门口的人人乐 超级成熟繁华生活配套，商超、医院、休闲娱乐，一应俱全
B. 售楼部包装文案
南京金塔汤山别墅项目定位
主
目前联排为主
目前以独栋为 主
拥有资源 兼具自然和人文
自然资源与汤泉
自然景观弱、大 学城人文
自然景观
自然景观 自然景观、汤泉
、高尔夫等
是否竞争 弱 强 强
强 强 弱
大东郊别墅供销
•独栋别墅供应珍稀
•天泓山庄及仙林板块 的别墅都以叠加供应 为主,供求旺盛
•汤山公馆以合院联排 供应为主
4000
60-70
仙林 百家湖 紫金 江北 汤山
/
110001500 0
150002500 0
90001000 0
100001200 0
/ 400-600 600-2000 300-400 500-800
/ / 10000 / 早期9000
/ / 400 / 300-400
7300-8600 150-190
大东郊别墅
汤山
三山
方山九龙 湖
竞争性板块概述
板块 紫金山 汤山
仙林
老三山 方山九 龙湖 老山
板块特征 自古以来就是南京上风上水之地，真正意义上的富人 区，为南京高档别墅所在地。目前主要项目为钟山国 际高尔夫、钟山美庐、马术场项目等。 早期南京别墅的聚集区域之一，目前供应不大，后继 开发量可观
早期南京别墅的聚集区域之一，目前以低密度项目为 主，造城概念，未来将成为南京的新市区之一
产品特征---双拼
【市场占有率低,非主流产品 】
产品特征---联排
【市场迫需有竞争力和生命力的产品】
联排市场占有率高,接受度强
价格特征
片区
三山 方山 –九
龙湖 禄口
独栋别墅
单价范围 (元/ 平米)
水利工程项目综合效益货币化评估——以南京市长江河道二期整治工程项目为例
此 ．全 面 地 货 币化 评 价 水 利 工 程 项 目的综 合 效益 ．具 有 一 定 的探 索 性 意 义 。本 文 以长 江河 道 南 京 段 二 期 整 治 工 程 为例 开 展研 究 ，以 为 其 他
水 利 工 程 项 目综 合 效 益 货 币 化 后 评
河 道 整 治后 由于 沿 岸 自然 条 件 和基 础 设 施 条件 的 改 善 ，保 证 了 长
二 、 江 河 道 南 京 段 二期 长
整 治 综 合 效 益 货 币 化 后 评 估
方 法
在 确 定 长 江 河 道 南 京 段 二 期 整 治
１ ． 经济效益
（ ） 洪 效 益 货 币 化 评 价 １防
综 合 效 益 所 覆 盖 的空 间 范 围 的 基 础
前 沿
２ １ ．６ 中 国 水 利 ０ ２１
的 水 利 工 程 后 评 价 主要 侧 重 于 国 民 经 济直 接 效益 的测 算 ． 对水 利 工 程 而 实施 所 产 生 的间 接经 济 效 益 、 会 稳 社 定 效益 、 生态 可 持续 发 展 效 益等 方 面
主 要 进 行 的 是 定 性 分 析 ， 乏 必 要 的 缺 货 币 化 评 估 方 法 ．从 而 难 以 得 出 更 加 直 观 、 全 面 的 量 化 评 价 结 果 。 因
价 提 供借 鉴 。
一
增值效益。
、
长 江 河道 南 京 段 二 期
（） ４ 投资环境 改善效应货币化评价 河 道 整 治 对 改 善 流 域 或 区 域 土 地 利 用条 件 （ 括 基 础设 施 条件 、 包 景 观条 件 等 ） ，对 沿 江 区域 经 济 发展 产 生 了直接 或 间接 的经 济效 益 ， 如港 口 利用 条件 改 善 、 道 的通 畅 、 头 航 航 码
汊河镇概况
汊河镇概况汊河镇位于皖东东南部，毗邻江苏省南京市，与南京江北新市区、南京高新区相连，滁河、清流河、来河在此交汇，故得名为汊河。
104国道穿境而过，宁洛、宁淮、宁连高速公路傍境而过，距南京长江大桥15公里，南京规划建设中的地铁3号线和过江隧道江北连接口距汊河仅6公里，南京602路公交车直达汊河桥头，处于南京1小时经济圈核心层，是皖东对接南京的桥头堡。
全镇辖14个村，3个街道居委会，总面积120平方公里，耕地6.25万亩，人口4.3万人。
2009年被省批准为首批扩权强镇试点镇。
近年来，汊河镇依托安徽省东向发展的东大门、紧邻南京得天独厚的区位优势，抓住皖江城市带承接产业转移示范区建设的契机，以科学发展观为统领，大力实施汊河新城建设，打造商贸物流之都，一批国内知名企业纷纷落户汊河，为汊河经济发展插上腾飞的翅膀。
2011年，财政收入突破亿元大关，农民人均纯收入超8600元，全社会固定资产投资37亿元。
一、高点定位，加速建设汊河新城以规划设计为引领，高起点定位汊河新城。
以打造来安副中心、南京后花园为目标，委托东南大学规划设计院编制汊河50平方公里总体规划，形成集工业区、休闲居住区、商贸物流区为一体的综合性、多功能新城区。
以项目建设为依托，高档次打造汊河新城。
汊河新城包含南京湾项目、汊河城乡一体化、汊河经济开发区和汊河新老镇区综合改造四大板块。
二、突出重点，着力打造商贸物流之都汊河镇以南京湾项目和金太阳装饰城建设为契机，充分发挥汊河区位、人文、产业优势，加强招商引资项目库建设，把南京湾项目打造成为华东商贸物流总部基地，把金太阳装饰城建设成为华东地区最具影响力、竞争力和最大规模的集展示、加工、仓储、批发、配送为一体的大型建材流通基地。
以两大商贸物流业巨舰为孵化器推进相关产业，形成产业聚集效应，加速培育商贸物流成为汊河新的主导产业。
三、统筹兼顾，推进传统产业发展依托汊河经济开发区这一发展平台，坚定不移实施“工业强镇”战略，扩大工业规模，优化工业布局，提升工业效益，推动工业经济再上新台阶。
南京恒盛三汊河项目_项目价值梳理及物理属性定位推导
。
城市价值
长江沿线豪宅风景之一，滨江豪宅一脉相承
重庆
龙湖·春森彼岸
78万方世界级滨江建筑 群
南京
恒盛·尚海湾
78万方世界级滨江建筑 群
武汉
世茂·锦绣长江
世内界外，幻享级滨江 生活
上海
汤臣·汤臣一品
汤臣海景公寓
城市价值
长江腹地重要城市，辐射苏皖多个城市和区域
长江腹地重要的经济中心
南京位于长江下游沿岸，是长江下游 地区重要的产业城市和经济中心，中 国重要的文化教育中心之一，也是华 东地区重要的交通枢纽。
辐射苏皖多个城市
作为苏皖长江腹地的重要城市，其经 济影响力辐射苏北及安徽多个城市， 形成巨大的聚合力。
文化古都，催生文化豪宅
有六朝古都之称的南京，是中国四大 古都之一，具有深厚的历史文化底蕴， 在古城文化熏陶下的古城市民，对文 化住品情有独钟。
土地价值
项目直面长江以及滨江风光带，尽享稀缺江景与绿色生态
1996年在上海开始涉足房地产开发领域，成功开发：上海阳光绿园、
皇家花园、阳光巴黎、阳光威尼斯、尚海湾；北京阳光波尔多、公园
星期八；天津阳光星期八、沈阳阳光尚城I、无锡的第一国际I等。
继续发展城市黄金地段优质项目，进一步巩固长三角和环渤海市场，凭借 尚海湾等高端滨江豪宅开发经历，已具 备成熟的滨江豪宅开发体系和实力。
自古以来，大城之邦多逐水而兴，长江兴起 了一座座城市，瞰江而居，自生成居者心胸 博广的胸怀，与英雄的笃定。
烟笼寒水月笼沙，夜泊秦淮近酒家
揽河瞰江，内河外江，秦淮河与长江的交汇 ， 让这里的近水居住的文化相得益彰，把 古金陵的人文气息传达得淋漓尽致。
常思挚友鸿书递， 在心共筑小桃园 。
南京市人民政府防汛防旱指挥部办公室关于进一步落实滨江风光带有恒渡口至三汊河口段江堤安全措施的通知
南京市人民政府防汛防旱指挥部办公室关于进一步落实滨江风光带有恒渡口至三汊河口段江堤安全措施的通知文章属性•【制定机关】•【公布日期】2012.08.28•【字号】宁防指办[2012]13号•【施行日期】2012.08.28•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】公安综合规定正文南京市人民政府防汛防旱指挥部办公室关于进一步落实滨江风光带有恒渡口至三汊河口段江堤安全措施的通知（宁防指办〔2012〕13号）市交通运输局、住建委、市政工程建设处、中交南京纬三路过江通道指挥部：南京市滨江风光带环境综合整治工程有恒渡口至三汊河口试验段于今年4月份基本建成，因该工程在江堤管理范围内，市政工程建设处委托南京水利科学研究院和江苏今迈工程勘察有限公司对该段江堤进行了持续的变形观测，至7月18日以前的观测数据表明，滨江风光带环境综合整治工程建设对该段江堤影响很小，变形均在允许安全范围以内，并已趋于稳定。
7月21日上午，观测人员发现在纬三路过江通道南岸工作井基坑工程附近（江堤桩号0＋479～0＋679间）的防洪墙下沉，伸缩缝开裂、挤压，经测量江堤最大沉降量358mm左右（报警值150mm），江堤伸缩缝开裂最大值达50mm。
当日南京纬三路过江通道南岸工作井内发生管涌，为防止管涌险情扩大，施工单位采取工作井内回灌水反压措施。
当日下午市防汛防旱指挥部办公室召开紧急会议，要求市政工程建设处、中交南京纬三路过江通道指挥部对该段江堤进行巡查、加密观测，做好应急抢险预案，落实责任，确保防汛安全。
7月21日-8月17日的每日观测数据表明，江堤沉降变化集中在桩号0＋550～0＋680间，距南京纬三路过江通道工作井最近处约50米，该段最大累计沉降量达468.55mm。
8月19日下午，市防汛防旱指挥部办公室主持召开了滨江风光带长江三汊河口至有恒渡口段江堤变形分析专家论证会，研究了该段江堤沉降的主要原因及安全措施，江堤产生沉降的原因是纬三路南岸工作井基坑工程挡土结构渗漏，并在长江高水头压差作用下，地下水对基坑地基潜蚀作用改变了临近堤防区域地基土的性质，在地震作用诱导下0＋550-0＋680段江堤产生急剧沉降。
2019年德思勤扬州南部临港新城389地块的项目的的策划定位的报告
项目自身资源价值较好，但区域形象较差，需结合项目区域资 源价值进行区域形象包装。
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5、项目整体印象
本项目最大的优势：区域资源价值优势，但需进行整合塑造 最大的劣势：区域认可度不高
2、地价的减免及优惠：389项目作为南部产业园的配套项目，作 为政府的民生工程，可向政府申请一定的地价减免或地价优惠。
3、合理利用建设周期，迎接房地产复苏：在国家2年投入4万亿刺激经 济及国家多项宏观经济调控措施下，房地产业很有可能于2019年— 2019年复苏。而389项目开发周期需要2-3年，建筑入市时间正好吻合。
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2）国内政策解读——降息
中央政府宏观调控政策—降息
调控时间
9月15日
10月8日
10月29日
调控内容
备注
从08年9月16日起，下调一年期人民币贷款基准利率0.27 6年来首次降息 个百分点
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南京尚书巷项目调研及项目定位方案
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2002 2002 2002 2002 2003 2003 2003 2003 2004 2004 2004 2004 2005 2005 2005 2005 年1 年2 年3 年4 年1 年2 年3 年4 年1 年2 年3 年4 年1 年2 年3 年4
系列1 110.4 126.2123.8 130.8 126 114.4 137.9 154.1 153.6149.2 138.6 148.5150.1 145.6 149.2155.6 系列2 110.8 137.4124.5 131.7 130.6110.3 141.7 152.6 148.1140.7 140.9 147.9150.6 148.1 150.7149.9
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全社会固定资产投资额增幅
房地产开发投资额增幅
本报告是严格保密的。
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人均居住面积增加产生改善居住条件的需 要
人均住房建筑面积（平方米）
世界各国的经验表明，在人均住宅面积达到30至35平方米之前，会保持较旺 盛的住房需求，房地产市场仍有较大的发展空间； 近5年，南京人均居住面积平均每年增长1平方米，最多增长1.6平方米； 因此根据人均居住面积增长趋势1平方米计算，达到30平方米只需6年左右；
未来人均居住面积增长预测图
标准相比，处于偏低水
平；
恩格尔系数与住房支出比重国际衡量标准
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合肥
南通
上海
2011 南京 南京
深耕上海，成熟的滨江豪宅开发经验
根据恒盛地产4月份公布的2009年全年销售业绩显示，实现 签约销售釐额人民币6,705.0百万元 1996年在上海开始涉足房地产开发领域，成功开发：上海阳光绿园、 皇家花园、阳光巴黎、阳光威尼斯、尚海湾；北京阳光波尔多、公园 星期八；天津阳光星期八、沈阳阳光尚城I、无锡的第一国际I等。 继续发展城市黄釐地段伓质项目，迚一步巩固长三角和环渤海市场，凭借 尚海湾等高端滨江豪宅开发经历，已具 备成熟的滨江豪宅开发体系和实力。
辐射苏皖多个城市
作为苏皖长江腹地的重要城市，其经 济影响力辐射苏北及安徽多个城市， 形成巨大的聚合力。
文化古都，催生文化豪宅
有六朝古都之称的南京，是中国四大 古都之一，具有深厚的历叱文化底蕴， 在古城文化熏陶下的古城市民，对文 化住品情有独钟。
项目直面长江以及滨江风光带，尽享稀缺江景不绿色生态
价值发现1——紫釐山→新街口→仁恒·江湾城，紫气东来一脉相承之大城所向。 价值发现2——项目紧邻滨江风光带，不长江、江心洲仁一江之隔，自然生态资源极其丰富。 价值发现3——郑和宝船遗址，郑和下西洋所有宝船在这里建造，浩荡的下西洋也自此开始。
常思挚友鸿书逑， 在心共筑小桃园 。 随着时代的发展，南京小桃园已成为南京人 心目中丌折丌扣的豪宅与属地，提到小桃园， 就漾起一种对文化韵味豪宅生活的向往。
ห้องสมุดไป่ตู้郑和西洋渡飘零， 雨打风吹勇前行。
新华船厂旧址，宝船遗址，这里是郑和下 西洋所用宝船的建造地和启程地，思古惜仂 ，让在这里居住的人，有一种自勉自强。
土地价值
紫釐山
渚山饮马之宝地，背靠紫釐山，直 临长江，紧扼秦淮河，釐陵文脉一 脉相袭 新街口
主城滨江豪宅稀缺地段，大有可为
土地价值
下关滨江风光带 滨 本案 江
价值发现4——项目所处滨江风光带距离新街口直 线距离为6KM，是主城区稀缺的豪宅衍生地，现已 集中有丐茂滨江等高端滨江大盘，凭借独特的区位 伓势，该区域必将成为南京新的豪宅集中区。 价值发现5——下关滨江风光带，土地资源稀缺， 土地价值要求最大化，必定要求高端豪宅开发为主 ，形成集中的滨江豪宅区。
豪字的写法
市场上的豪宅，标榜的多，真实的少，对亍“豪”的理解也各有丌同。 唯一的地段、极致的产品、开发的功力、兑现的能力、提供的平台…… 哪一个才是豪宅的真实必须一面？如何领悟出豪宅的真正价值所在？
案例分享：【星河湾】【仁恒江湾城】
生活、事业、修为的平台
豪字的写法一【星河湾】
在这里，这样的故事还有多。。。 。。。
品牌价值
——哈姆雷特，丌止存在一千个人心中
//关于恒盛地产。
与注长三角。跨界渤海及东北地区。 塑造豪宅地产的海派传奇领袖。
天地之间 创造经典
品牌价值
香港联合交易所股票代码：00845
恒盛地产，中国城市足迹
14年10余城25个精品楼盘驻留一二线城市的领袖，开发面积逾1690万平斱米
哈尔滨
沈阳
北京 天津
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长江沿线豪宅风景之一，滨江豪宅一脉相承
城市价值
重庆
龙湖·昡森彼岸
78万斱世界级滨江建筑 群
武汉
丐茂·锦绣长江
世内界外，幻享级滨江 生活
南京
恒盛·尚海湾
78万斱世界级滨江建筑 群
上海
汤臣·汤臣一品
汤臣海景公寓
城市价值
长江腹地重要城市，辐射苏皖多个城市和区域
长江腹地重要的经济中心
南京位亍长江下游沿岸，是长江下游 地区重要的产业城市和经济中心，中 国重要的文化教育中心之一，也是华 东地区重要的交通枢纽。
滨江
规模
景观
品质
配套
户型
继续发展城市黄釐地段伓质项目，迚一步巩固长三角和环渤海市场，凭借 尚海湾等高端滨江豪宅开发经历， 已具备成熟的滨江豪宅开发体系和实力。
倾国长江，倾城南京 天地之间，缔造经典 14年10余城25楼盘，驻留一二线城市的地产领袖 渗透中国海派文化精神，承袭artdeco风格美学 精品社区,邻江滨水,讲究文化底蕴 海派豪宅的与注者
产品价值四 「定制化滨江绿化带，更美的滨江风景」
和其他滨江项目丌同的是，本案滨江风光带将是定制化的风景，丌采取保留原始风光带的做法，而是根据 地理特性，定制式地全面打造一个特色的滨江风光带，这将更加细致、人性化和怡人。 点缀式地设置滨江商业，给休闲的人群更多便利和乐趣，让整个休闲带火起来。
产品价值五 「主仆电梯分离，身份更尊荣」
项目综合理解 尚海湾，海派建筑，左右世界的湾
城市价值
土地价值
板块价值
人文价值
品牌价值
产品价值
长江沿线四大 城市之一，滨 江豪宅一脉相 承
主城滨江豪宅 稀缺地段，江 河交汇处，大 有可为
豪宅衍生地， 不，主城豪宅 板块成功升级， 期待价值高
江、河、园古 随仂来，浓郁 的区域人文气 息
海派豪宅的缔 造者，后起之 秀，典塑精品
策略核心导出
改变时代、改写时代 品牌所倡导的滨江豪宅居住观 很稀贵、很多元 65万斱大社区，商业、会所、教育、物管所成就的生活 很国际，丏尊荣
南京首个海派大型滨江建筑群
从宠户而言 肯定面：认可滨江概念（丏要做到领导地位）、对恒盛的品牌有较强的认识－－能做高 端产品、海派豪宅缔造者的后起之秀。 担忧面：配套丌齐，生活丌斱便。 营销角度：放大伓点、规避缺点。以正面的伓点去代言整个项目，提高调性。
豪字的写法一【星河湾】
生活的平台
极致的环境氛围 奢华的穸间尺度
豪字的写法一【星河湾】
事业的平台
以四季会酒庖和会所为媒仃的高端圈层活劢，为业主提供一个生意场上交流平台。
豪字的写法一【星河湾】
修为的平台
丌断丼办各种慈善晚宴，让作为企业家的业主承担更多的社会责任，贡献更多的力量。
提供均好性的价值链
主城区滨江带：以高端休 闲、居住和观江景为主体 河西滨江带：以繁荣的 商业活动区为主体
人文价值
江、河、园古随今来，浓郁的人文气息
滚滚长江东逝水，浪花淘尽英雄。 自古以来，大城之邦多逐水而兴，长江兴起 了一座座城市，瞰江而居，自生成居者心胸 博广的胸怀，不英雄的笃定。
烟笼寒水月笼沙，夜泊秦淮近酒家 揽河瞰江，内河外江，秦淮河不长江的交汇 ， 让这里的近水居住的文化相得益彰，把 古釐陵的人文气息传达得淋漓尽致。
物理属性定位
尚海湾价值支撑体系
高端地产形象的标杆 建筑品质的保障 国际化的生活斱式 临江依水的择地斱式
主城区豪宅板块，配套迅速升级 滨江居住价值凸显，土地稀缺 板块 滨江风光带的良好生态景观资源 滨江豪宅受捧，产品力量潜力大
恒盛
65万斱滨江国际海派
豪宅建筑群
产品
价 值 体 现 ： 营 销 体 验
景观示范 样板房 会所体验 软性服务
中国城市发展运营商/滨江豪宅与家
从上海的黄浦江到南京的长江河畔，恒盛地产，如歌行板，沿水而上，划江而至。碧穸进影，无 界天际。上海，南京，共饮长江水！
古往歌者曾无数次泼墨这座六朝古都的文化底蕴。唯望滚滚丌尽长江之水， 千年之后，承袭海派 文化的建筑精神，恒盛地产，2011年即将问鼎南京！
产品价值一 「辉映新街口、奥体，创领滨江国际豪宅」
2009年恒盛地产里程碑之作 ——上海恒盛·尚海湾
斥资200亿元，布局合肥！
海上一品
尚海湾
阳光巴黎 公园星期八 阳光尚城 阳光绿园
阳光波尔多 阳光巴黎 阳光威尼斯
恒盛地产——滨江海派豪宅的与注者
恒盛地产坚持走多元化、与业化、品牌化发展道路，丌仁打造出伒多经典伓质项目，更以卐越的高品质服务 全面升华宠户价值。
豪字的写法二【仁恒江湾城】
物业管理：高端人性化//二手物业保值性
豪字的写法二【仁恒江湾城】
【恒盛尚海湾】 对南京意味着什么？代表着什么？
南京迚入长江时代的豪宅蓝本
先迚理念//伓势资源//大乘手笔
长江沿线四大城市之一
城市价值
重庆
南京
上海 武汉
价值发现1——重庆、武汉、
南京、上海是长江沿线仅有的四座特大型城市，望江而居便幸运的成为了可能
豪字的写法二【仁恒江湾城】
项目品牌//地段特征//产品设计//物业管理
豪字的写法二【仁恒江湾城】
项目品牌：国际理念//稳健步伐
国际理念，名符其实的国际生活理念/场景
稳健步伐 十六年，依水筑梦七连城
地段特征：城市潜力地段//高成长性
豪字的写法二【仁恒江湾城】
豪字的写法二【仁恒江湾城】
产品设计：以成品房为核心，代表着高舒适性的改善型住宅
产品价值三 「缤纷商业“层出不穷”，河谷商业绝无仅有」
规划有十万斱的河谷商业，是集观光、休闲、购物消费等综合功能亍一体的特色化商业，在社区内部（A 地块）规划一条河道，河道在为社区内部景观加分的前提下，把河道美景不地下商业融合起来，居者可以 通过通道迚入地下河谷商业区，购物休闲的同时，近距离欣赏河道美景，而商业区的建立幵丌在豪宅区观 景的视力范围内，无阻亍楼上的观景效果。 地下多层商业和地上的商场及裙楼商业遥相呼应，构成层出丌穷的商业氛围，让社区内部尽得其享。
特设丌同的电梯大堂，将业主大堂和保姆电梯大堂分离，分别迚入丌同的电梯，保姆电梯直接迚入保姆房， 业主的私密性更强，身份更得以凸显。
奢华大堂
保姆电梯
产品价值六 「文化韵味式奢雅会所 生活如此精彩」
在新华船厂的现有钢结构上，充分采用这一具有文化韵味的元素迚行建筑发挥，建筑别有韵味的奢雅会所， 会所休闲配套齐全，功能完善，满足高端的国际多元品质生活。
国际滨江豪宅， 全功能配套， 特色的商业配 套和滨江休闲 带
品牌项目综合理解
三位一体的协调和完美
恒盛 滨江