最高人民法院民事裁定书【2018)最高法民申871号】(未经消防验收不影响租赁合同效力)

中华人民共和国最高人民法院
民事裁定书
（2018）最高法民申871号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：湖南一朵生活用品有限公司，住所地湖南省浏阳市永安镇浏阳制造产业基地。

法定代表人：刘祥富，该公司董事长。

被申请人（一审原告、二审被诉人）：湖南中铁五新重工有限公司，住所地湖南省浏阳高新技术产业开发区永阳路17号。

法定代表人：张维友，该公司董事长。

再审申请人湖南一朵生活用品有限公司（以下简称一朵公司）因与被申请人湖南中铁五新重工有限公司（以下简称中铁公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省高级人民法院（2017）湘民终594号民事判决，向本院申请再审。

本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

一朵公司申请再审称，（一）火灾发生时的消防监控视频是二审审结后发现的新证据，可以证明原判决关于一朵公司和中铁公司对本次火灾事故引发的损失各承担50%责任的认定是错误的。

1.案涉二车间未通过建设工程消防验收，原审法院对此没有进一步审理查实。

根据法律规定，未经消防验收的房屋不能投入使用，原审法院没有采纳一朵公司的此项抗辩理由是错误的；2.根据浏阳市公安局消防大队于2013年12月31日出具的《火灾事故认定书》记载，案涉火灾系中
铁公司工作人员在施工过程中引发，起火原因与一朵公司毫无关系，本案损害后果应由中铁公司全部承担；3.消防监控视频可以证明是因中铁公司工作人员违反操作规程而引发火灾并导致事故损失扩大，二审判决认定火灾发生时中铁公司在常规作业，与火灾鉴定中“施工不慎”的认定相矛盾；4.在合同履行过程中，一朵公司依约做好了厂房的隔离工作，并得到中铁公司的认可，中铁公司从未对隔离墙提出过整改建议，一朵公司做到了安全生产。

一朵公司只能对自己租赁范围内引发的火灾负责，不能让一朵公司承担案涉火灾事故造成的损失50%的责任。

（二）原判决酌情认定中铁公司租金损失的事实错误，证据不足。

1.2014年1月，一朵公司与中铁公司解除租赁合同后，一朵公司清理了全部物品并将厂房交还给中铁公司。

一朵公司在二审时提交的证人证言可以证实中铁公司于2016年10月23日前将案涉车间投入使用，中铁公司没有任何证据证明其租金损失。

二审法院判决一朵公司承担中铁公司的租金损失是错误的；2.既然中铁公司已向法院申请司法鉴定，并主张了案涉车间的修复费用，那么，该车间的修复责任就应由中铁公司承担，原判决判令一朵公司承担没有恢复原状的租金损失，等于为中铁公司重复计算损失。

一朵公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项的规定申请再审。

本院经审查认为，（一）关于一朵公司是否应对中铁公司的损失承担赔偿责任的问题。

其一，关于案涉租赁合同的效力问题。

本院认为，根据《最高人
民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项规定可知，租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定，导致租赁房屋无法使用的，承租人可以请求解除合同。

该司法解释确立了认定城镇房屋租赁合同效力的基本原则，限定了无效合同的范围。

《中华人民共和国消防法》规定的消防验收，即属于对房屋使用条件的规定。

因此，本案即使存在一朵公司所称案涉二车间未经消防验收的情形，亦不必然导致租赁合同无效。

从本案实际情况看，在案涉《厂房租赁合同》签订后，中铁公司依约向一朵公司交付了合同标的物，一朵公司也实际使用了中铁公司的厂房等设施，双方均在依约履行。

该《厂房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形。

一朵公司关于原判决未采纳其对案涉租赁合同效力抗辩的再审申请事由不能成立。

其二，关于责任承担问题。

本院认为，根据《厂房租赁合同》第三条第6项及第四条第4项等相关约定，中铁公司将案涉二号车间的一半租给一朵公司，并由一朵公司自行负责与该车间另一半的隔离工作。

一朵公司应合理使用其所承租的厂房及其附属设施，在租赁期内应加强生产、经营管理，做到安全生产，生产期间所发生的火灾等事故由其负责。

由此可见，进行二车间的隔离工作是一朵公司应尽的合同义务。

一朵公司是以卫生用品生产、销售为主要经营范围的公司，生产经营此类产品过程中必然需要使用大量易燃原材料。

而中铁公司
是从事起重机制造、安装等业务的企业，二车间另一端为该公司的铆焊车间，铆焊期间难免会产生引火物质。

两家公司并用一个车间从事生产作业，本身即存在一定的安全生产隐患。

基于此，一朵公司更应严格按照合同约定做好车间隔离工作，加强安全生产管理，以防止火灾等事故的发生，避免人员伤亡及财产损失等的产生。

而从本案已查明的事实看，虽然案涉火灾事故系因中铁公司工作人员施工所致，但根据《火灾现场勘验笔录》《火灾事故认定书》等在案证据可知，正是由于一朵公司未对二车间进行有效隔离，致使隔离板相接处存在缝隙，未完全拼接严实，使得中铁公司工作人员进行焊接作业时产生的焊渣飞溅至一朵公司无尘纸堆垛处，引燃无尘纸及其周边可燃物，从而引发火灾。

上述事实表明，一朵公司未严格按照合同约定尽到合理的安全管理和注意义务，对火灾的发生负有过错，理应承担相应责任。

原判决根据本案实际情况和双方当事人的过错程度，酌定各自应承担的责任比例，并无不当。

（二）关于原判决对中铁公司租金损失的认定是否正确的问题。

其一，根据《厂房租赁合同》第七条第3项、第4项等约定，一朵公司应于厂房租赁期满后，将承租厂房及附属设施、设备交还中铁公司；一朵公司交还中铁公司厂房应保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响厂房正常使用；一朵公司在搬出厂房时应将厂房和使用区域路面等恢复原样，若不能恢复，中铁公司有权要求一朵公司赔偿。

从本案已查明的事实看，在火灾事故发生后，一朵公司一直未将案涉厂房恢复原样，存在违约行为。

后虽经二审法院查明，
该厂房现已由中铁公司投入使用，但对于何时投入使用，双方各执一词。

一朵公司并未提交有效证据证明中铁公司将该厂房投入使用的具体时间，而中铁公司主张其是在2016年年底才修复完成，之前一直未使用。

在此情形下，虽然案涉租赁合同已于2014年1月解除，但在火灾事故发生后至中铁公司将该厂房修复并重新投入使用期间，因其处于闲置状态，租金损失客观存在，原判决根据本案实际情况，参照《厂房租赁合同》的约定，酌定一朵公司承担至2017年1月止中铁公司租金损失的50%，并无不妥。

其二，从本案实际看，中铁公司因案涉厂房受损产生的损失既包括厂房修复费用，也包括设备损失和厂房闲置期间的租金损失，而非单一损失，上述费用和损失均系一朵公司依约应当承担的赔偿责任，其应予赔偿。

其中，厂房修复费用是修复受损厂房产生的支出，而租金损失是因厂房受损闲置产生的客观损失，二者性质并不相同，不存在等同关系，一朵公司再审申请主张原判决判令其承担该两项费用属重复计算，缺乏事实和法律依据，不能成立。

此外，对于一朵公司主张的新证据问题。

在申请再审期间，一朵公司向本院提交火灾发生时的监控视频资料，拟证明原判决对案涉火灾事故所致损失的责任划分是错误的。

本院认为，根据本案已查明的事实，2013年11月18日和同年12月31日，浏阳市公安消防大队分别制作了两份《火灾现场勘验笔录》及一份《火灾事故认定书》。

一审过程中，一朵公司对《火灾现场勘验笔录》和《火灾事故认定书》进行了质证且不持异议。

根据上述勘验笔录和事故认定书记载，在案
涉火灾事故发生后，浏阳市公安消防大队对火灾事故进行了现场勘查，并从监控室提取了4套监控录像，表明在原审庭审结束前该视频监控资料就业已客观存在并被发现，并非一朵公司因客观原因无法取得或在规定期限内不能提交的证据。

因而，一朵公司提交的视频监控资料不属于再审新证据。

且原审法院对案件事实进行认定时，已包含对《火灾现场勘验笔录》《火灾事故认定书》等有关火灾发生时现场情况的综合分析，一朵公司提交的监控视频资料尚不能否定原审法院对案件事实所作认定。

一朵公司关于有足以推翻原判决的新的证据的再审申请事由，亦不能成立。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：
驳回湖南一朵生活用品有限公司的再审申请。

审判长张颖新
审判员奚向阳
审判员钱小红
二〇一八年三月三十日
法官助理盛强
书记员王天津。